臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第三五七○號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第三五七○號

原告

冠誌建設實業股份有限公司

法定代理人

癸○○

訴訟代理人

侯福仁律師

被告

未○○

被告

丁○○

被告

乙○○

被告

己○○

被告

辰○○

被告

巳○○○

被告

丙○○

被告

庚○○

被告

甲○○

被告

寅○○

被告

戊○○

被告

壬○○

被告

卯○○

被告

午○○○

共同訴訟代理人

王建中律師

被告

申○○

　　　　　　　　　丑○○

　　　　　　　　　子○○

右當事人間請求返還保證金事件，本院於中華民國九十三年十一月二十六日言詞辯論

終結，判決如左：

主文

事實

一、原告主張：

㈠聲明：如主文第一項至第六項所示，並願供擔保請准宣告假執行。

㈡陳述：

⒈原告曾於民國八十一年一月十四日與被告未○○、申○○、丑○○、丁○○、乙○○、辰○○、巳○○○、丙○○、庚○○、甲○○、寅○○、壬○○、卯○○、午○○○、己○○（下稱被告未○○等十五人）及訴外人蔣宗信（已於八十九年十二月十三日死亡）所推派之代表裴洞麟及被告丙○○，訂定合建契約，約定在彼等所共有之土地合建十六層鋼骨ＲＣ連棟房屋，嗣因尚有其他合建土地地主不願參與訂定合建契約，原告乃於八十九年三月間再與包括被告未○○等十五人及訴外人蔣宗信之地主再各別訂定另一份合建契約（下稱系爭合建契約），約定由被告未○○等十五人及蔣宗信分別提供其等所有坐落臺北縣新店市○○段一一五九、一一六五、一一六二、一一六三、一一六三之一、一

一六四、一一六七、一一六九、一一七一、一一九五、一一九六地號等十一筆土地（即原新店市○○○段七張小段四六、四六之四、四六之五、四六之六、四六之二三、四六之七、四六之八、四六之九、四六之一○、四六之一一地號）及新店市○○○段七張小段四六之一二、四六之一三、四六之一四地號土地上如附表所示之所有權應有部分，與原告合建房屋，即將該等土地上既有八棟四層雙併公寓拆除，由原告在前開土地上興建十四層以下之集合住宅大樓，原告並已給付如附表所示之保證金。嗣蔣宗信於八十九年三月十日死亡，其繼承人馬瑞君、蔣全章於八十九年十二月十三日將其繼承之土地所有權應有部分及前開合建契約之權利義務移轉予被告戊○○。因前開土地上原有四層雙併公寓七棟、每棟八戶，每棟公寓基地由其上公寓之區分所有權人各有應有部分八分之一，故須基地共有人均與原告簽訂合建契約始可能履行合建計畫。依照系爭合建契約第十七條第二款約定，全體地主任何一戶未簽約而造成合建案無法進行者，皆為非歸屬於原告之責任，原告得解除契約，地主應於原告通知七日內，將收取之保證金以現金一次無息返還予原告。嗣因部分地主拒絕與原告簽訂合建契約，致合建案無法進行，原告乃於九十一年十一月十日至九十二年五月間，分別發函通知被告未○○等十五人及被告戊○○解除系爭合建契約，並請求於七日內返還其收受之保證金。詎被告未○○等十五人及被告戊○○均逾催告期限而未返還保證金如附表所示之保證金。爰依照合建契約第十七條第二款約定，請求被告返還如附表所示之保證金，其中被告未○○、申○○應自收受前開存證信函後七日即九十一年十二月六日起，被告丑○○應自九十一年十一月七日起，被告丁○○、乙○○、辰○○、巳○○○、丙○○、庚○○、甲○○、寅○○、戊○○、壬○○、卯○○應自九十二年五月二十九日起，被告午○○○應自九十二年五月二十七日起，被告己○○應自本件起訴狀繕本送達起七日即九十二年八月七日起至清償日止，應給付原告按年利率百分之五計算之遲延利息。又訴外人辛○○早於五十九年六月一日即已死亡，被告陳雙全竟就臺北縣新店市○○段一一七一號地號土地，無權代理辛○○於八十九年三月八日與原告訂立合建契約，並收受保證金二十二萬元，致原告受有損害，原告不知辛○○已經死亡，爰依民法第一百十條規定，請求被告陳雙全賠償前開保證金；退步言之，縱認原告知悉辛○○已經死亡，亦得依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條規定，請求被告子○○賠償前開保證金，暨自追加起訴狀繕本送達被告子○○翌日即九十二年八月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之遲延利息。

⒉由於臺北縣新店市○○段一一五九號、一一六五號地號土地共有人潘為雄、李飛山、徐忠敏，一一六二號、一一六三號、一一六三之三號、一一六四號地號土地共有人楊英次、游貴女、梁金鈴等六人拒絕與原告簽訂合建契約。而四六之一○地號共有人匡啟蒙已於七十八年三月三日死亡，嗣於八十一年七月三十一日臺灣地區與大陸地區人民關係條例公布施行，其繼承人居住在大陸地區，依法不得繼承房地，而行政院退除役官兵輔導會又不願與原告簽訂合建契約，致本件合建案延宕。嗣八十八年七月二十二日匡啟蒙所有房地標售予訴外人劉麗英後，又因坐落臺北縣新店市○○段一一五九號、一一六五號、一一六二號、一一六三號、一一六三之三號、一一六四號、一一六七號、一一六九號、一一七一號、一一九五號、一一九六號上七棟房屋（下稱第一棟至第七棟房屋）之地主認為坐落臺北縣新店市○○○段七張小段四六之一三、四六之一四號地號上之房屋（下稱第八棟房屋）面對寶橋路，商業價值較高，地主要求較高之合建條件，難以說服，遂提議就前開七棟房屋進行合建即可。且臺北縣新店市於八十六年八月十六日起實施容積率法令，建築面積減少，為確保雙方權益，原告始依舊合建契約第五條但書：「合作中途如政令或建築技術規則等變動時，應依政府規定辦理」要求重新訂約。惟猶有已訂約之地主拒絕重新訂約，致前開七棟房屋之合建案亦無法進行。原告於八十九年三月初至四月初委託律師發函拒絕簽約之地主催告無效後，不得已提起返還不當得利之訴，以免懸而未決。綜上，起初即有六位地主拒絕簽訂合建契約，致無法將舊有公寓拆除重建，而八十一年初簽訂契約時匡啟蒙雖已死亡，然尚無大陸地區繼承人不得繼承臺灣地區土地及房屋之法令規定，凡此均非原告所能預期，自非原告故意使系爭合建契約第十七條第二款之條件成就，又原告並無故意或重大過失，則前開約定不違反民法第二百二十二條強制規定，並非無效。況該條款僅為解除權之約定，非故意或重大過失責任之排除，應非無效。

㈢證據：提出合建契約書影本十八份、侯福仁律師受原告委託所發郵局存證信函、郵件回執影本十六份、嘉禾土地登記受訴外人馬瑞君、蔣全章委託所發郵局存證信函存證信函影本等件為證，並請求調取本院八十九年重訴字第一二七三號卷宗。

二、被告抗辯：

甲、被告未○○、丁○○、乙○○、辰○○、巳○○○、丙○○、庚○○、甲○○、寅○○、戊○○、壬○○、卯○○、午○○○、己○○方面：

㈠聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

㈡陳述：

⒈本件合建案自八十一年至今，延宕十一年之久，原告未能說服全體地主簽訂合建契約，應屬可歸責於原告之事由。原告分別與各個地主簽訂合建契約，依照系爭合建契約第一條、第二條、第七條、第九條第四項約定，原告負有建築事務之進行及於興建完成後交付合建房屋之義務，而各地主有提供其所有之土地所有權應有部分供興建房屋並點交舊有公寓予原告之義務，各地主僅對自己之應有部分負責，為個別行為，與其他地主無關，彼此不負連帶責任。則如何爭取全體地主之同意，應屬原告之義務。且系爭合建契約換約前，於八十一年一月十四日原告與五十四位地主（包括被告在內）簽訂之舊合建契約第六條明訂：「（產權保證：甲方係個別行為，應對自己本身負責與其他土地持分人無關，不負連帶保證責任）」，第一條亦僅就十三筆土地之地號加以明訂，並無隻字片語提及全體地主應負連帶責任，足徵各地主提供自己所有之土地應有部分即可，與其他地主是否簽約或是否履約無涉。而地主之一訴外人匡啟蒙於八十一年間原告邀集地主簽訂合建契約前即已死亡，本件合建案之障礙本可預期，此外，尚有地主訴外人潘為雄、李飛山、徐忠敏、楊英次、游貴女、梁金鈴六人迄未與原告簽訂合建契約，系爭合建契約之目的顯無法達成。並有本院八十九年重訴字第一二七三號判決（臺灣高等法院九十年度重上字第五六三號、最高法院九十一年度臺上字第一七五八號）為如上之認定。

⒉承前，原告與地主個別簽訂合建契約，故原告之主要義務即為整合全體地主完成合建事宜。然原告於八十一年一月與地主簽訂合建契約、八十九年三月又再簽訂系爭合建契約，至今已逾十一年，原告竟未說服全體地主進行合建，應屬可歸責於原告之事由，原告應負債務不履行之責。且本件被告未○○等十五人及訴外人蔣宗信自始依誠實信用原則配合原告進行相關合建事宜，原告竟於八十九年三月欺瞞被告未○○等十五人及訴外人蔣宗信，以法定容積率變更為由要求渠等簽訂系爭合建契約完成換約手續，且原告明知部分地主不同意合建案，竟於換約時預先於系爭合建契約加入第十七條第二款：「全體地主任何一戶未簽約．．．而造成合建案無法進行，皆為非歸屬於乙方（即原告）之責任，乙方得解除本契約，甲方（即被告未○○等十五人、被告戊○○）應將所收取之保證金於乙方通知七日內以現金一次無息返還乙方」，使原告就部分地主拒不簽約之情事得據以免責，並得解除契約，請求被告未○○等十五人及訴外人蔣宗信返還保證金。而其他地主呂瑛玲等人不同意換約，原告本有依照八十一年合建契約繼續履行之義務，並無不能合建之情事，詎原告於同年七月間對呂瑛玲等人提起返還不當得利之訴，請求返還保證金，可知原告並無履行合建契約之誠意，目的在於取回地主收取之保證金。原告既有故意或重大過失致系爭合建契約無法繼續履行，則系爭合建契約第十七條第二款約定違反民法第二百二十二條：「故意或重大過失之責任，不得預先免除」之規定，依民法第七十一條規定，前開約定應屬無效。原告故意或重大過失違背合建契約之義務，被告得依照系爭合建契約第十三條第五款：「乙方若發生事故違約不合建或無故連續停工三個月以上，而不能繼續完成合建工程及履行本約時，甲方得沒收乙方已付之保證金及所完成之建物部分及所有進場材料甲方有權統籌管理發包營建繼續施工不得異議」之約定，沒收原告交付之保證金，爰以九十二年九月一日答辯狀為沒收保證金之意思表示。

⒊況原告主張系爭合建契約第十七條第二款：「全體地主任何一戶未簽約，而造成合建案無法進行」，自應說明何謂「任何一戶未簽約」，並舉證證明「造成合建案無法進行」之事由發生。實則，原告與各個地主洽談並簽訂合建契約之內容不盡相同，嗣原告於八十九年三月間要求全體地主統一換約，本屬無據，地主本有拒絕之權利，且地主可請求原告依照八十一年合建契約繼續興建。僅於興建完成分配建物面積時，對於拒絕簽訂新約之地主依照原約定面積交付，對於簽訂新約之地主按新約約定面積交付而已。是本件合建案不因部分地主拒絕簽訂合建契約或拒絕重新簽訂八十九年三月間合建契約，而無法進行。部分地主拒絕簽訂新約既不影響合建案之進行，自與前開約定之要件不符，原告據以請求被告返還保證金並無理由。

⒋又系爭合建契約乃原告以其單方面預先擬定，而為與包括被告在內之全體地主等多數人訂約之用，核其性質應為定型化契約條款。原告以此定型化契約條款要求地主換訂新約，並加入系爭合建契約第十七條第二款條款，未盡告知義務，且未給予被告合理之審閱期間，被告自得主張此條款不得成為契約內容。原告據此條款解除契約並請求被告返還保證金，為無理由。此外，原告於十一年間未能說服全體地主訂立合建契約，為可歸責於原告之事由，又原告明知已有部分地主拒絕簽約，竟於未告知被告且未給予合理審閱契約條款之期間，逕自加入系爭合建契約第十七條第二款，有違誠信原則，顯失公平，依照民法第二百四十七條之一規定，該條款應為無效。

⒌退步言之，於八十九年三月間原告要求換訂新約時，就第一至第七棟公寓而言，尚有潘為雄、李飛山、徐忠敏、楊英次自始拒絕簽訂合建契約之事實，為原告所明知，竟仍於系爭合建契約第十七條第二款加入「全體地主任何一戶未簽約．．．而造成合建案無法進行，皆為非歸責於乙方之責任，乙方得解除本契約」之約定，係以已確定成就之事實即「既成條件」為系爭合建契約之解除條件，該契約法律行為應為無效，原告據此解除契約並請求被告返還保證金，自屬無據。

㈢證據：提出房屋合建契約書、本院八十九年重訴字第一二七三號民事判決、臺灣高等法院九十年度重上字第五六三號民事判決、最高法院九十一年度臺上字第一七五八號民事裁定、民事起訴狀影本等件為證。

乙、被告子○○方面：

㈠聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

㈡陳述：原告於八十年十一月起規劃前開合建案，對於各地主之合建條件調查甚詳，於八十一年一月十九日、八十九年三月八日簽約時，原告明知辛○○已經死亡，但因房地仍登記為辛○○名義，原告遂指導被告子○○代理辛○○簽訂系爭合建契約。原告十餘年來均未說服全體地主簽訂合建契約，應負債務不履行責任，又於訂約時，以不實說明慫恿被告子○○代理辛○○訂約，應負締約上過失責任。故原告請求返還保證金為無理由。

㈢證據：聲請訊問證人裴洞麟、戊○○、劉麗英。

丙、被告申○○、丑○○方面：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

理由

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。據本件兩造所簽訂之系爭合建契約第二十一條後段約定，兩造合意以本院為本契約涉訟時之第一審管轄法院，是以原告向本院提起本件返還保證金之訴，核與首揭規定相符，本院自有管轄權。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項定有明文。本件原告原起訴請求被告未○○等十五人、被告戊○○及辛○○返還保證金，起訴狀繕本送達被告後，因查知辛○○於五十九年六月一日死亡，原告乃具狀撤回辛○○部分，另追加被告子○○（見本院一卷第一八六頁至第一八八頁）。經被告未○○等十五人及被告戊○○委任訴訟代理人王建中律師於九十二年九月九日到庭行準備程序、於九十三年九月十五日到庭為本案言詞辯論，均未表示異議。是原告追加被告子○○，核與前開法條規定相符，應予准許。又被告申○○、丑○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、本件原告起訴主張：被告未○○等十五人與訴外人蔣宗信提供其所有如附表所示之房地，於八十九年三月間與原告訂立合建契約，原告並給付如附表所示之保證金，嗣蔣宗信死亡，其繼承人將其所有房地出賣予被告戊○○；因被告以外之部分地主拒絕與原告簽訂合建契約，原告遂依據系爭合建契約第十七條第二款約定，於九十一年十一月至九十二年五月間，發函通知被告解除契約，並請求於七日內返還保證金，詎未獲置理，爰求為如主文第一項至第五項所示之判決；又被告子○○明知地主之一辛○○已經死亡，竟以辛○○代理人名義與原告簽訂系爭合建契約，爰依據民法第一百十條、第一百八十四條第一項前段或第一百七十九條規定，求為如主文第六項所示之判決。

三、被告未○○等十五人及被告戊○○則以：原告依約有說服全體地主參與合建之義務，然本件合建案自八十一年延宕至今，原告未能取得全體地主之同意，自屬可歸責；又地主之一匡啟蒙於八十一年簽約前即已死亡，原告應可預期本件合建案自始具有障礙，且地主潘為雄、徐忠敏、楊英次、游貴女、梁金鈴等六人自始不同意合建，合建契約之目的顯然無法達成，原告竟又於八十九年三月間要求被告重新簽訂系爭合建契約，並加入第十七條第二款：就全體地主中任何一戶不簽約之情事，原告不負任何責任之約定，此條款免除原告故意或重大過失責任，應屬無效，且該條款屬定型化契約條款，未予被告合理審閱期間，應不成為契約之內容，又有違誠信原則，顯失公平，並以已確定之事實為契約之解除條件，該條款應為無效，亦可知原告自始並無履行系爭合建契約之意願，僅以取回保證金為目的；況且，本件合建案中，部分地主簽訂八十一年合建契約，被告則再簽訂八十九年三月系爭合建契約，二契約僅因容積率法令實施而有分配面積之不同，原告本可於興建完成後，分別按新、舊契約之約定交付，並無合建案無法進行之情況，亦與系爭合建契約第十七條第二款約定不符云云；被告子○○則以：原告明知辛○○已死亡，竟慫恿被告子○○代理辛○○簽訂契約，應負締約上過失責任，又原告十餘年來均未說服全體地主參與本件合建案，應負債務不履行責任云云，資為抗辯。

四、得心證之理由：

甲、原告與被告未○○等十五人及被告戊○○部分：本件被告未○○等十五人及訴外人蔣宗信（於八十九年十二月十三日死亡）於八十九年三月間分別與原告訂立系爭合建契約，訂約日期、提供土地及收受保證金金額均如附表所示，而訴外人蔣宗信於八十九年三月六日與原告簽訂系爭合建契約後，於同年月十日死亡，其繼承人馬瑞君、蔣全章於同年十二月十三日將其合建土地及合建契約之權利義務移轉予被告戊○○；第一棟至第七棟公寓五十六戶中，地主潘為雄、李飛山、徐忠敏、楊英次等四人自始不同意合建，其餘除被告等外，均拒絕換訂八十九年三月系爭合建契約；原告依據系爭合建契約第十七條第二款約定，於九十一年十一月十日至九十二年五月間，分別發函通知被告未○○等十五人及被告戊○○解除系爭合建契約，並請求於七日內返還其收受之保證金，除被告己○○部分退件未收受外，其餘被告均已收受前開存證信函等事實，業據原告提出合建契約書十八份、侯福仁律師受原告委託所發郵局存證信函、郵件回執各十六份、嘉禾土地登記受訴外人馬瑞君、蔣全章委託所發郵局存證信函（以上均為影本）等件為證（見本院一卷第十一頁至第一三六頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。故本件原告與被告未○○等十五人之爭執事項如下：⑴第一棟至第七棟房屋坐落土地之地主中，潘為雄、李飛山、徐忠敏、楊英次等四人自始拒絕簽訂八十一年間之合建契約，而被告未○○等十五人及訴外人辛○○之外之部分地主雖於八十一年間簽訂合建契約但於八十九年間拒絕換訂系爭合建契約，是否致合建案無法進行；⑵系爭合建契約條款第十七條第二款約定是否有效；⑶若合建案無法進行，是否屬於可歸責於原告之事由，原告有無故意或重大過失；⑷被告可否依系爭合建契約第十三條第五款約定沒收保證金。

㈠經查兩造曾於八十一年一月十四日簽訂之房屋合建契約書，雖未載明應參與合建之所有土地地號，然由裴洞麟及被告丙○○為代表，並附有全體地主共同簽名蓋章（見本院一卷第二三二至二三三頁），可認為就地主而言，係以第一棟至第七棟房地所有人全體提供完整基地供興建為其契約本旨，故係以不可分之給付為契約之標的，惟各地主僅就自己負擔之部分負履行之義務，並非由地主中一人單獨為全部之給付，核其性質非連帶債務，應屬協同債務，其多數地主應分別就其分擔之給付協同履行，全部給付後原告始有興建之義務。嗣於八十九年三月間兩造再訂立系爭合建契約，係由原告與各地主個別簽訂；且其約定與八十一年房屋合建契約不同，主要在於原八十一年間訂定之合建契約第四條明訂改建為十六層鋼骨ＲＣ連棟房屋（見本院一卷第二二一頁），而系爭合建契約則變更為改建十四層以下房屋，第四條明訂：「建築標準：視地主參與合建棟數決定」（見本院一卷第十一頁），第十七條第五款：「改建大樓若為肆棟以上同時合建（含肆棟）則為十四層鋼骨鋼筋混凝土結構，每戶平面車位一個。若為三棟以下同時合建（含三棟）則為十二層鋼筋混凝土結構，每戶機械停車位一個」（見本院一卷第十二頁反面），顯不以七棟房屋全部參與合建為限，若有四棟以上參與合建，則改建為十四層房屋，每戶有平面車位一個，若三棟以下合建，則改建為十二層房屋，每戶有機械停車位一個。是八十九年三月之系爭合建契約非如八十一年合建契約須第一棟至第七棟全體地主負協同合建債務，系爭合建契約係由各個地主就自己所有之房地負契約責任即可，至其餘地主有多少人參與合建，與系爭合建契約之效力無涉。不過，由於同一棟房屋之住戶對於房屋有區分所有權，對於基地有所有權應有部分，因此欲拆除舊有房屋改建，應得全體區分所有權人同意始可。故若同一棟房屋住戶中有不同意進行合建者，舊有房屋無法拆除，基地無法完整提供，則合建契約即有無法履行之事實上不能，且該不能之情形如已確定無法除去，依民法第二百四十六條第一項規定，其契約應屬無效。從而，依照八十九年三月間簽訂之系爭合建契約，雖不以須全體地主同意合建為契約之本旨，仍須至少同一棟房屋之地主全體同意合建，原告始有依約改建房屋之義務。綜上，合併觀察八十一年房屋合建契約與八十九年三月間系爭合建契約可知，若依照八十一年房屋合建契約之約定，並無彈性替代方案，勢須第一棟至第七棟房屋全體地主同意始可拆除改建為十六層連棟房屋，若其中一人不同意，將使契約全部無從履行，因契約以不能之給付為標的而屬無效；若依照八十九年三月間系爭合建契約約定，除非沒有任何一棟房屋全體地主同意合建，否則不論是一棟房屋、二棟房屋或七棟房屋，原告均應依約進行合建，契約均為有效。準此，八十九年三月間訂立之系爭合建契約較之八十一年間之合建契約，因增訂彈性興建方案，使契約不至輕易歸於無效，而更有履行之可能。是被告辯稱：原告自始即無履行新約之意思云云，難以採信。且前開二合建契約對於興建合建房屋之建築標準不同，礙於容積率之規定，新約地主得請求就其中一棟舊有房屋拆除改建為十二層鋼筋混凝土房屋，然此與原契約約定改建為十六層鋼骨鋼筋混凝土連棟房屋之約定顯然不符，二契約有所矛盾，無法併存，是原告要求全體地主換約應有其必要。被告辯稱：僅因容積率政策實施，分配面積不同，新約與舊約可同時併存，並非不能進行合建云云，應非實情。

㈡再查，除本件被告已簽訂新約，及第一棟區分所有人潘為雄、李飛山、徐忠敏、第二棟區分所有人楊英次自始不同意合建外，第一棟區分所有人有二人、第二棟有六人、第三棟有三人、第四棟有三人、第五棟有二人、第六棟有四人、第七棟有六人雖簽訂八十一年合建契約但拒絕簽訂八十九年新約，其中七人已將保證金退還原告，原告另對其餘十九人提起返還不當得利之訴，業據原告陳明在卷（見本院一卷第三三五頁）。前開返還不當得利之訴，歷經本院八十九年度重訴字第一二七三號、臺灣高等法院九十年度重上字第五六三號、最高法院九十一年度臺上字第一七五八號，認為該合建案未於臺北縣新店市實施容積率前完成，係因可歸責於原告之事由致給付不能，故原告不得請求返還保證金，並已確定在案（見本院一卷第二三四頁至第二七三頁）。綜上可知，除第一棟房屋區分所有人潘為雄、李飛山、徐忠敏及第二棟區分所有人楊英次自始不參與合建，致第一棟、第二棟之合建計畫受阻外，第三棟至第七棟既有二十六位區分所有人僅願意按照八十一年合建契約履行而拒絕簽訂八十九年新約，則該二十六人與原告間之合建契約，與本件被告與原告間之合建契約關係，已分屬不同之合建方案，自無從整合履行，為事實上不能。且因容積率政策之實施，八十一年合建契約約定改建十六層房屋，為嗣後法律上不能，則八十一年合建契約亦屬給付不能。被告以：原告對於拒絕簽訂新約之地主仍可依照原約定履行，並無不能合建之情事等語置辯，自屬無據。從而，本件合建案除第一棟區分所有人三人、第二棟區分所有人一人自始拒絕合建外，其餘各棟均有區分所有人拒絕另行簽訂八十九年三月系爭合建契約，致同一棟房屋區分所有人與原告間之契約關係分別不同，二合建契約之內容相牴觸，無法併存，且八十一年合建契約因容積率政策之實施而陷於給付不能，應認為本件合建案已屬無法進行。

㈢本件合建案既為嗣後給付不能，則應依兩造約定或民法關於給付不能之規定，定其給付不能之責任歸屬。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文。而給付不能之效力，應視其不能之事由，是否可歸責於債務人之事由而有所分別。何種事由，應歸債務人負責，應先依當事人之特約或法律之特別規定判斷之。惟故意或重大過失之責任，不得預先免除，民法第二百二十二條亦有明文。系爭合建契約第十七條第二款約定：「全體地主任何一戶未簽約或在建造申請核准房屋騰空完成前，地主如有藉故提出個別因素等，而造成合建案無法進行，皆為非歸屬於乙方（即原告）之責任」等語，是將原告對於合建案無法進行之責任完全免除，原告縱有故意或重大過失亦不須負責，顯與民法第二百二十二條之規定不符。應認為此條款免除原告故意或重大過失責任部分，係違反強制規定，按民法第七十一條規定，應為無效，但該條款其他部分之約定仍屬有效。亦即，原告依此條款之約定，固可免除其抽象輕過失以下之責任，然故意或重大過失責任，原告仍須負責，不可據此排除之。從而，若本件合建案無法進行，係因原告之故意或重大過失所致，原告即須依照系爭合建契約之約定或民法規定，負相關違約責任；若本件合建案無法進行，係因原告違反善良管理人之注意義務所致，則依系爭合建契約第十七條第二款約定，為非歸屬於原告之責任，原告得依該條款解除契約，並請求被告返還保證金。至被告辯稱：系爭合建契約第十七條第二款為定型化契約條款，未給予被告合理審閱期間，該條款不構成契約之內容，且違反誠信原則，顯失公平，該條款亦屬無效云云。經查系爭合建契約固為原告單方預先擬定之契約條款，然該條款並非原告用以不特定多數人訂約之用，蓋本件合建案乃針對特定十三筆土地，其合建契約之相對人亦已特定為該十三筆土地之共有人全體。且原告乃一一說服全體地主參與合建案，地主就系爭合建契約之條款內容非無個別磋商之餘地，此由各合建契約之保證金金額多寡不一，即可佐證。從而，被告辯稱系爭合建契約為定型化契約云云，自不足取。被告又辯稱：於八十九年三月間換訂新約時，原告明知第一棟至第七棟房屋有潘為雄、李飛山、徐忠敏、楊英次等地主四人自始拒絕簽訂合建契約，竟加入第十七條第二款，係以既成條件為系爭合建契約之解除條件，該契約法律行為應為無效云云。惟按契約附有解除條件者，於條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使，此與民法第二百五十八條第一項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形，自不相同，最高法院著有六十年臺上字第四○○一號判例要旨可資參照。觀諸系爭合建契約第十七條第二款約定：「全體地主任何一戶未簽約．．．，而造成合建案無法進行，皆為非歸屬乙方之責任，乙方得解除本契約，甲方應將所收取之保證金於乙方通知七日內以現金一次無息返還乙方」等語，係於地主中任何一戶未簽約致合建案無法進行時，賦予原告解除契約之權利，非謂一旦合建案無法進行，契約即因條件成就而當然歸於無效。前開約定應屬解除權之事由，而非系爭契約之解除條件。則被告辯稱：該條款為既成條件無效云云，實無足採。況八十九年三月間之系爭合建契約已變更原有合建條件，不以八棟房屋基地所有人全體同意為限，且所蓋房屋變更為十四層以下等情，業如前述，原告就此新案自應重新徵詢地主意願。故於八十九年三月間原告要求重新簽訂系爭合建契約時，是否將有一棟房屋以上之地主同意而使新合建案得以進行，尚屬未確定之事實，亦非被告所稱既成之事實甚明。

㈣按所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言。查原告固於八十一年一月五日與訴外人盧培智所簽合建意願書中載明：「因本市併入北市在即，隨時有實施容積率之可能，為確保各地主權益完整之情況下，簽署本意願書即日起三個月內完成與大坪林段七張小段４６—１２、１３、１４等參筆地號土地合建。如所洽談條件經詢各地主未能接受時，放棄合併案，即刻本宗大坪林段七張小段４６、４６—４、４６—５、４６—６、４６—７、４６—８、４６—９、４６—１０、４６—１１、４６—２３等筆地號土地單獨規劃興建無異議」（見本院八十九年度重訴字第一二七三號一卷第一五○至一五一頁），原告顯於八十一年一月間已預見臺北縣新店市隨時有實施容積率之可能，故於洽談合建案時，明訂應於三個月內整合全體地主簽訂合建契約，若三個月內無法整合完成，則放棄前開多筆土地合併合建等語。被告因而辯稱：地主之一匡啟蒙於八十一年簽約時即已死亡，本件合建案之障礙可以預期，故合建案至今無法進行，可歸責於原告云云。惟查，地主之一已經死亡，並非當然阻礙合建案進行之事由。且原告公司當時之法定代理人癸○○於八十一年四月二十五日立即前往大陸地區，與匡啟蒙之繼承人匡興禮訂立買賣契約，由癸○○買受匡啟蒙所有坐落臺北縣新店市○○○段七張小段地號四六之一○號土地所有權應有部分八分之一及其上門牌號碼臺北縣新店市○○街四十號三樓所有權全部；然而，臺灣地區與大陸地區人民關係條例於八十一年七月三十一日公布，並於同年九月十八日施行，依照該條例第六十九條規定，大陸地區人民非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權；原告雖於八十四年三月三十一日檢具相關文件向地政機關申請辦理所有權移轉登記，然遭退件；再按臺灣地區與大陸地區人民關係條例第六十八條第一項、第三項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第四條等規定，前開房地當然由行政院退除役官兵輔導委員會為遺產管理人，原告遂於八十四年十二月十二日發函請求行政院退除役官兵輔導委員會同意本件合建案，嗣該委員會於八十五年一月十六日回函表示非其承辦範疇等語；至八十八年七月九日始將前開房地標售，於同年月二十二日由劉麗英得標等情，有不動產買賣契約書、癸○○及匡興禮之、買賣所有權移轉契約書、土地登記申請書、臺北市新店區公所監證申報書、土地增值稅繳款書、門牌證明書、臺北縣新店市公所函、臺灣高等法院民事裁定、陳情函、行政院退除役官兵輔導委員會函、標售公告、臺北縣榮民服務處函等件足資佐證（見本院八十九年度重訴字第一二七三號返還不當得利事件一卷第二九五至二九八頁、二卷第八四至一○七頁、一卷第八三頁），並有行政院退除役官兵輔導委員會臺北縣榮民服務處隨函檢附匡啟蒙遺產及遺屋處理相關資料可參（見本院八十九年度重訴字第一二七三號二卷第一○九至一二○頁及附件），堪信為真實。觀諸前開關於兩岸人民關係法令之公布施行、遺產管理人之指定及遺產處理程序之繁瑣，均非原告所能預料或控制之情事，以一般普通人之智識能力而言，顯無法預見前開事由將使合建案延宕超過三個月，且原告公司負責人已盡其善良管理人之義務前往大陸地區與匡啟蒙之繼承人簽訂買賣契約、向地政機關申請所有權移轉登記、向退除役官兵輔導委員會陳請。凡此作為，均難認為原告就本件合建案因匡啟蒙房地繼承問題而延宕一節，有何故意或重大過失。被告所辯，自無可取。綜上，原告就本件合建案自八十一年簽訂契約起延宕至今之事實，並無故意或重大過失責任可言。從而，依照合建契約第十七條第二款之約定，原告得解除契約，並請求被告一次無息返還已收受之保證金。

㈤至被告抗辯得援引系爭合建契約第十三條第五款沒收原告給付之保證金云云。然查系爭合建契約第十三條第五款雖約定：「乙方〔即原告〕若發生事故違約不合建或無故連續停工三個月以上，而不能繼續完成合建工程及履行本約時，甲方〔即被告〕得沒收乙方已付保證金及所完成之建物部份及所有進場材料甲方有權勝全統籌管理發包營建繼續施工不得異議」等語，惟所謂「發生事故違約不合建」者，就其文義解釋而言，似指嗣後情事變更或發生意外事故致原告不進行合建，此與地主不簽約乙事應不相符；又縱認為該條款之情形包括地主不簽約，仍須與系爭合建契約第十七條第二款約定合併觀察，為體系之解釋，認為「發生事故違約不合建」，於地主不簽約之場合，應以原告有故意或重大過失為限，始能課以原告違約之責任。而原告就地主不簽約之情事並無故意或重大過失，已如前述，從而，被告辯稱：依照系爭合建契約第十三條第五款沒收保證金云云，亦非可採。

乙、原告與被告子○○部分：按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，經本人承認，固能發生效力，民法第一百七十條第一項定有明文，然此規定應以本人具有權利能力為前提。若本人既無授權他人簽約之能力，亦無於事後表示追認之能力，則該無權代理人簽訂之契約應為自始當然確定無效。本件訴外人辛○○早於五十九年六月一日死亡，被告子○○竟代理辛○○於八十九年三月八日與原告簽訂系爭合建契約，是被告子○○代理無權利能力之辛○○簽訂契約，該契約行為即屬自始確定當然無效。而查原告依據系爭合建契約交付被告子○○之保證金，核其性質為從屬於合建契約而存在，茲辛○○與原告間之系爭合建契約既屬無效，則被告子○○受領系爭保證金之依據，即失所附麗。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段規定甚明。從而，原告依據民法第一百七十九條前段規定，請求被告子○○返還已收受之保證金，洵屬有據。至被告子○○辯稱：合建案延宕至今，原告應負債務不履行責任，又原告於訂約時對被告子○○為不實之說明，應負締約上過失責任云云。惟原告與被告子○○所簽訂之合建契約既為自始當然確定無效，原告自無債務不履行可言。次按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者，或其他顯然違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，固負賠償責任，然此損害賠償請求權，因二年間不行使而消滅，民法第二百四十五條之一第一項第一款、第三款、第二項定有明文。本件原告與被告子○○係於八十九年三月八日簽訂合建契約，縱被告子○○辯稱：原告明知辛○○已死亡，竟慫恿被告子○○代理辛○○簽訂契約，是對於訂約重要事項為不實說明等語屬實，然自八十九年三月八日簽約至今已逾二年，被告子○○均未向原告為請求損害賠償之意思表示，則此損害賠償請求權已罹於時效，被告子○○自不得以此為由拒絕返還保證金。

五、綜合上述，本件原告依據系爭合建契約第十七條第二款約定，解除契約並請求被告未○○等十五人及被告戊○○返還如主文所示之保證金，並依據民法第一百七十九條前段不當得利之規定，請求被告子○○返還如主文所示之保證金，及均自如主文所示原告通知到達後七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定遲延利息，均屬有據，自應予以准許。

六、原告及被告未○○、申○○、丑○○、丁○○、乙○○、辰○○、巳○○○、丙○○、庚○○、甲○○、寅○○、戊○○、壬○○、卯○○、午○○○、己○○、子○○陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。

七、兩造其餘攻擊防禦方法及未及援用之證據資料，經本院斟酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不再一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣臺北地方法院民事第一庭

法院書記官 高菁菁