臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第四二一七號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第四二一七號

原告

乙○○

訴訟代理人

張元宵律師

複代理人

呂思家律師

被告

基興建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

李振燦律師

複代理人

陳志誠律師

當事人間返還溢領價金事件，本院於九十三年七月一日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告主張：原告於民國八十六年九月八日向被告及訴外人陳尾祝、許彭蘭英、呂黃鳳珠購買坐落台北縣萬里鄉○○里○○段龜吼小段三一七之九三地號土地上所興建「SEAGAIA海案休閒世界」編號第A1棟第十二樓房屋該戶之土地應有持分比例，及向被告購買同上房屋一戶、增設停車位壹個位於B棟地下一層編號第一七二號平面式停車位（下簡稱系爭房地及車位），兩造約定土地總價款為新台幣（下同）八百三十七萬元、房屋總價款為五百五十八萬，總計為一千三百九十五萬元（依此換算，每坪應為二十二萬九千九百三十二元）。又依兩造所立之房屋預定買賣契約書第三條約定：「原告所購買房屋之面積：主建物為三七點三○坪、附屬建物為五點二一坪、共同使用部分為一八點一六坪，共計為六○點六七坪」；第五條約定：「面積如有誤差，應依房屋、土地價款之總數除以房屋面積所計算之平均每坪單價無息相戶補貼價款。」；本件房屋興建完工後，原告已依給付價金，被告並依約通知原告辦理交屋；惟原告發現建物所有權狀所登載之面積：「主建物部分：建號：二一三四，主建物面積為三七點六六坪、附屬建物面積為五點一五坪、共同使用部分：建號：二一三七，面積為二點五九坪建號：二一三八，面積為一○點○三坪、建號：二一四一，面積為一七點三一坪」；其中建號二一四一之面積為原告以一百萬元購得之增設停車位，扣除該部分停車位面積，建號二一三四、二一三七、二一三八之面積，共為五五點四四坪，與建物預定買賣契約書第三條所載面積短少五點二三坪，以每坪二十二萬九千九百三十二元換算，被告依約應找貼一百二十萬二千五百四十四元價款予原告，扣除原告尚應繳納之尾款二十二萬九千九百三十二元及被告已補貼之五萬七千四百八十三元，被告自應將溢領金額九十三萬六千元返還原告，詎被告迄不給付。為此，原告依民法第一百七十九條規定，請求被告給付九十三萬六千元及法定遲延利息等語。求為判決：

㈠被告應給付原告新台幣九十三萬六千元正及自民國八十九年十月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

㈡原告陳明願以現金或銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准依法宣告假執行。

二、本件被告抗辯：原告主張系爭房屋主建物三十七點六六坪、附屬建物五點一五坪、共用部分即二一三七建號二點六坪、二一三八建號十點零三坪，共計為五十五點四三坪，與房屋預定買賣契約書第三條所載面積六十點六七坪相較，短少五點二四坪云云，並非事實。按依系爭房屋預定買賣契約書第三條所約定，系爭房屋出售面積及認定標準，被告係依據建築執照所載圖說、面積予以設算出主建物、附屬建物及共用部分等面積，並於兩造簽訂買賣契約時，向原告說明各項面積數據如何計算而得，且被告並同意刪除「誤差在百分之一以內者，雙方互不找補」約定。換言之，祇要面積如有誤差，被告均應負找補責任。而被告之所以同意刪除，正是因為被告在訂約之時，即已盡充分告知之責，包括車位之種類及持分如何分配，此觀房屋預定買賣契約書第二條第二款、第四條及第八條約定即明。又依房屋預定買賣契約書第五條約定，系爭房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準。故依系爭房屋所有權狀所載，系爭房屋主建物登記面積為一二四點四九平方公尺（約三七點六六坪）；附屬建物登記面積為十七點零四平方公尺（約五點一五坪）；共用部分登記面積即二一三七建號登記面積為八點五八八平方公尺（約二點六坪）、二一三八建號登記面積為三三點一六二平方公尺（約十點零三坪），加上原告應分攤廿九個法定停車位即二一四一建號持分235/100000，面積約十六點四五平方公尺（約四點九八坪），系爭房屋登記面積總計為六十點四二坪（即37.66+5.15+2.6+10.03+4.98=60.42）。從而，與系爭房屋預定買賣契約書第三條約定之六十點六七坪相較，系爭房屋短少面積應為零點二五坪，故原告主張短少面積為五點二四坪云云，與事實不符，殊無可採。從而，系爭房屋短少面積應為零點二五坪，而非原告所稱短少五點二四坪云云，依原告主張每坪單價二十二萬九千九百三十二元換算，被告應找補金額為五萬七千四百八十三元（即229,932×0.25=57,483），從而，被告以原告尚欠之尾款二十六萬六千五百四十四元而為抵銷，且抵銷之結果，原告尚欠被告二十萬九千零六十一元尚未清償，原告起訴主張被告溢領價金為無理由；況依兩造簽訂房屋預定買賣契約書第五條約定，找補款之給付方式係「以無息相互補貼價款，於交屋時一次結清」。準此，原告請求給付自民國八十九年十月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息云云，顯與上開契約約定不符等語置辯。並求為判決：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准免為宣告假執行。

三、經查，本件原告主張其於八十六年九月八日向被告及訴外人陳尾祝、許彭蘭英、呂黃鳳珠購買坐落台北縣萬里鄉○○里○○段龜吼小段三一七之九三地號土地上所興建「SEAGAIA海案休閒世界」之系爭十二樓房屋及土地、增設停車位，約定土地總價款為八百三十七萬元、房屋總價款為五百五十八萬，總計為一千三百九十五萬元，依兩造簽訂房屋預定買賣契約書第三條約定：系爭房屋面積共計六十點六七坪，即主建物面積計三七點三坪；附屬建物面積計五點二一坪；共用部分面積計十八點一六坪；第五條並約定：房屋面積如有誤差，依房屋、土地價款之總數除以房屋面積所計算之平均每坪單價每坪應為二十二萬九千九百三十二元，系爭房屋登記面積即主建物面積一二四點四九平方公尺（約三七點六六坪）；附屬建物面積十七點零四平方公尺（約五點一五坪）；共用部分面積即二一三七建號面積八點五八八平方公尺（約二點六坪）、二一三八建號面積三三點一六二平方公尺（約十點零三坪）、二一四一建號面積五七點二五平方公尺（約十七點三二坪），被告以存證信函表示系爭房屋面積短少零點二五坪，扣除找補金額五萬七千四百八十三元等情，有原告提出土地及房屋預定買賣契約書、建物所有權狀、存證信函、交屋繳款明細在卷足稽，並為被告所不無爭執（詳見被告九十三年六月十八日言詞辯論意旨狀），原告前開主張應堪可採；惟被告以前詞置辯，從而，兩造主要爭執者，乃：為：㈠原告為何要分攤二一四一建號面積五七點二五平方公尺（約十七點三二坪）、㈡被告基於何種法令或契約約定要原告分攤廿九個法定停車位持分、㈢社區交誼中心即一九○八建號何以毋庸分擔二一三七、二一三八建號共同使用部分持分。玆分述如下：

㈠、查依兩造所不爭之系爭房屋預定買賣契約書第五條約定，系爭房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準。從而，依原告提出之「系爭房屋所有權狀」所載，系爭房屋主建物登記面積為一二四點四九平方公尺（約六十點六七坪）；附屬建物登記面積為十七點零四平方公尺（約五點一五坪）；共用部分登記面積即二一三七建號登記面積為八點五八八平方公尺（約二點六坪）、二一三八建號登記面積為三三點一六二平方公尺（約十點零三坪），二一四一建號持分235/100000，面積約十六點四五平方公尺（約四點九八坪，即被告抗辯原告應分攤廿九個法定停車位部分），系爭房屋登記面積為六十點四二坪（計算式：37.66+5.15+2.6+10.03+4.98=60.42），從而，被告辯稱系爭房屋短少面積為零點二五坪等語，即非無據。

㈡、至原告雖謂依系爭房屋預定買賣契約書相關第四、八條並無明確約定原告應分擔法定停車位之範圍，而被告以第四條約定（按即「依法令應列入公共部分之項目」）為論據，惟究係指何法令規定？本社區應規範二十九個法定停車位作為公共部分之項目？原告依此應擔法定停車位公共部分四點九八坪，價格每坪為二十二萬九千九百三十二元，約一百十四萬五千零七十一元，比原告以一百萬元所購之車位價格還高，顯無足取云云，惟查，本院依原告九十三年一月六日之準備二狀及被告九十三年一月廿六日答辯四狀向台北縣政府工務局查詢，嗣經依台北縣政府於九十三年四月十三日以北府工施字第０九三０一三九六九一號函覆本院，並說明三及四所載，系爭二一四一號建號建物作「防空避難室兼停車空間」（即法定停車位）、停車空間（即增設停車位）使用，車位總數為一百七十一個，分別為法定停車位八十五個、增設停車位八十六個。其中法定停車位八十五個，應已符合建築技術規則設計施工編第五十九條之規定（即依法檢討應設置八十五個法定停車空間），而且系爭二一四一建號建物竣工查驗現場相片核與使照竣工圖相符。又依建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條及第十一條之四第二項規定，區分所有建物地下層依法附建之防空避難告辯稱其將八十五個法定停車之中廿九個法定停車位作為全體住戶應分攤之公共設施，乃系爭房屋預定買賣契約書第八條第二項所稱「分攤予住戶之法定停車位」，以及第四條第一項第三款所稱「全區共用部分」；至於剩下五十六個法定停車位及八十六個增設停車位，扣除四十五個由社區遊憩中心分攤，其餘九十七個則由購買停車位之住戶按車位數比例分攤，乃系爭房屋預定買賣契約書第四條、第八條所稱「未分攤之法定停車位及增設停車位」乙節，即難認無據。

㈢、且被告抗辯全體住戶無論是否有買車位，均是按後述約定比例計算及分擔上述廿九個法定停車位持分乙節，亦有被告提出之「建物面積明細表」在卷足憑。從而，被告辯稱本件上開廿九個法定停車位，係分攤予全體住戶之法定停車位，以供作全體住戶共同使用，即屬房屋預定買賣契約書第四條第一項第三款所稱「全區共用部分」等語，即應屬有據。是被告依原告買受主建物面積與全區主建物總面積之比例計算即原告應分攤廿九個法定停車位，即二一四一建號應有部分235/100000，面積約十六點四五平方公尺（約四點九八坪），即符合兩造系爭契約之約定（即系房屋預定買賣契約書第八條第二項「分攤予住戶之法定停車位」、第四條第一項第三款「全區共用部分」等約定）；且合於土地登記規則第八十一條之規定（即區分所有建物之共用部分，應依使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有）及建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條及第十一條之四第二項規定。

㈣、至原告雖謂系爭建號一九○八為社區交誼中心，依建物登記簿謄本記載，該建物亦同係坐落於中萬里加投段龜吼小段0000－0000地號，建物層數為十四層，顯非獨棟建物，然竟未分擔公設比例，亦有不合理處，且被告所提之建物面積明細表註⒉記載社區游憩中心為一○○○○○分之二六二三五，與建物登記簿謄本所登載為一○○○○○分之五二四七○不符，是前開建物面積明細表核係被告片面所製作及計算，不足為據云云。惟查，被告抗辯系爭社區交誼中心，乃係獨立建物乙節，有其提出之照片及「平面配置參考圖」在卷為證，本院觀之該「平面配置參考圖」可知，社區交誼中心B1設有發電機室、消防幫浦室，並非附屬於系爭Ａ、Ｂ、Ｃ三棟房屋，而且其在使用上，均亦與系爭Ａ、Ｂ、Ｃ三棟房屋公設使用（即二一三七號及二一三八號建號）無關。故被告抗辯「社區交誼中心」乃獨立建物，而無須分攤系爭Ａ、Ｂ、Ｃ三棟房屋公

四、綜上所述，原告主張系爭房屋短少面積五點二四坪云云，應無可採，被告抗辯系爭房屋短少面積為零點二五坪，應屬有據，從而，原告依民法第一百七十九條規定，請求被告應將溢領金額九十三萬六千元（即被告依約應找貼一百二十萬二千五百四十四元，扣除原告尚應繳納之尾款二十二萬九千九百三十二元及被告已補貼之五萬七千四百八），即為無理由，不應准許。又原告本訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。

五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第五庭法 官 賴劍毅

法院書記官 吳芳玉