臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第五五０七號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第五五０七號

原告

秋櫻貿易有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

林雅芬律師

訴訟代理人

蘇巧慧律師

訴訟代理人

陳志揚律師

右　一　人

複 代理 人　陳鵬光律師

被　　　告　長欣營造股份有限公司

法定代理人　丁○○

訴訟代理人　楊肅欣律師

當事人間請求返還價金等事件，經本院於中華民國九十三年九月三日言詞辯論終結，

判決如左：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查，原告起訴時係本於買賣契約之法律關係，依民法第三百四十九條、第三百五十條及第三百五十三條權利瑕疵擔保規定，而依同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定行使權利，請求被告返還所受領之買賣價金新台幣（下同）三百萬元及負損害賠償責任給付六萬九千三百三十四元等情，所為之應受判決事項聲明則為：被告應給付原告三百零六萬九千三百三十四元，及其中三百萬元自民國八十八年十月一日起，其餘六萬九千三百三十四元自起訴狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣於訴狀送達後之本院九十三年九月三日言詞辯論期日提出書狀，擴張前揭請求被告負賠償責任之數額為十五萬九千三百三十四元，並減縮此部分債權請求之法定遲延利息改自該份擴張訴之聲明聲請狀繕本送達翌日起算。經核其所列之當事人、訴訟標的均未變更，僅其所為之應受判決事項聲明分別予以擴張、減縮，揆諸前開規定，於法尚無不合，應予准許。

乙、得心證之理由：

一、原告主張：其於八十八年八月十日向被告購買坐落臺北市○○段○○段四九七之

四、五○四、五一○及五一一地號土地應有部分萬分之三一九，與其上建物門牌號碼臺北市○○○路○段三三號八樓，建號二○三三號（包含主建物、附屬建物及公共設施分攤面積共計六一一．三平方公尺），以及該建物地下一層十號與地下二層三十四號、三十五號等三個停車位（以下稱系爭停車位）之使用權，約定買賣總價款為五千九百八十六萬元，其中土地價款四千二百零八萬元，房屋及車位款一千七百七十八萬元，原告已依約繳清全部買賣價金。詎自九十一年七月間起，前開建物所在長欣商業大樓之管理委員會即訴外人長欣商業大樓管理委員會，指稱系爭停車位均非原使用執照所規劃之停車位，屬違法變更使用而無權占有大樓全體住戶之共用部分，甚而要求原告自九十二年一月一日起，不得再使用系爭停車位，亦不得擅自將停車位出租予他人等情。經原告先後函催被告出面解決此糾紛事宜，然均未獲置理，且原告亦遭長欣商業大樓管理委員會阻止進入使用系爭停車位。依民法第三百四十九條、第三百五十條及第三百五十三條規定，系爭車位既無法使用，被告即應對原告負權利瑕疵擔保責任，原告自得依關於債務不履行之規定行使權利，而得依同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定，解除系爭停車位使用權部分之買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，被告應依同法第二百五十九條規定返還所受領之價金三百萬元附加自受領時八十八年十月一日起之利息。再者，原告為顧及使用停車位之迫切需要，遂不得不自九十二年四月起，向長欣商業大樓管理委員會承租停車位，按月繳納公用地使用費四月份九千三百三十四元，九十二年五月份起至九十三年七月份止每月一萬元，合計十五萬九千三百三十四元，被告應賠償原告此部分所受損害。為此本於買賣契約之法律關係，依民法第三百四十九條、第三百五十條及第三百五十三條權利瑕疵擔保規定，而依同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定行使權利等語。並聲明：㈠被告應給付原告三百十五萬九千三百三十四元，及其中三百萬元自八十八年十月一日起，其餘十五萬九千三百三十四元自九十三年九月三日擴張訴之聲明聲請狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭停車位係被告於七十八年間向原始起造人即訴外人大靖建設股份有限公司（以下稱大靖公司）所買受，依大靖公司與大樓其他區分所有權人訂定之買賣契約，該公司保留除特定共有部分區域以外之使用權（包括系爭停車位部分），而成立分管專用約定，自屬有權使用系爭停車位。被告向大靖公司買受系爭停車位使用權後，即將系爭停車位之使用情形向長欣商業大樓管理委員會報備，並已按時繳納管理費而使用數年，原告向被告買受系爭停車位，自仍繼受上開分管契約之權利而得繼續合法使用。況原告買受系爭停車位使用權後，亦均按期繳納管理費，此期間未聞有任何區分所有權人向被告或原告主張係無權使用者，而長欣商業大樓管理委員會未曾代表大樓區分所有權人向被告或原告為主張，應認大樓區分所有權人已默示同意兩造使用系爭停車位，原告應有合法使用之正當權源。再者，系爭停車位係由大靖公司在法定停車位以外之空地上增設者，此僅涉及建築管理機關行政管理違規問題，無礙於該停車位仍為長欣商業大樓全體區分所有權人所共有之事實，加以，其仍供作停車位使用，並無原告所指無法使用情形；另被告係事後始知悉系爭停車位非使用執照所規劃之車位。末以，原告買受時即知悉系爭停車位僅有使用權而無所有權，竟未予查證自非善意，其於買受之初即知有權利瑕疵，解除契約並無理由；原告主張承租停車位支出費用之損害，因係屬於使用停車位之對價，非為損害，顯不得請求被告賠償等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告主張其於八十八年八月十日向被告購買坐落臺北市○○○路○段三三號八樓之房地，以及該建物地下一層十號與地下二層三十四號、三十五號等三個停車位之使用權，約定買賣總價款為五千九百八十六萬元，其中土地價款四千二百零八萬元，房屋及車位款一千七百七十八萬元，原告已依約繳清全部買賣價金之事實，業據其提出不動產買賣契約書為證，並為被告所自認（見本院卷一第五一頁至第五二頁），自堪信為真實。

（二）又原告主張系爭停車位為原始起造人大靖公司自行於法定停車位以外之空地上增設之停車位之事實，亦為被告所不爭執（見本院九十三年三月九日言詞辯論筆錄），而堪可認定。

四、原告主張系爭停車位因遭長欣商業大樓管理委員會以係違法使用為由禁止其進入繼續使用，而有權利瑕疵情形，被告應負權利瑕疵擔保責任等語。但為被告所否認，並以右開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：

（一）被告出賣系爭停車位之使用權與原告，原告嗣遭長欣商業大樓管理委員會以停車位係違法使用為由，致未能繼續使用系爭停車位，被告應否負權利瑕疵擔保責任？

（二）原告是否於買受之初即知悉系爭停車位有權利瑕疵存在？

（三）原告本於權利瑕疵擔保而依給付不能規定解除契約，有無理由？可否一部解除兩造間買賣契約？

（四）原告請求被告返還買賣價金並負損害賠償責任是否有據？

五、現就兩造爭執之重點分述如下：

（一）被告出賣系爭停車位之使用權與原告，原告嗣遭長欣商業大樓管理委員會以停車位係違法使用為由，致未能繼續使用系爭停車位，被告應否負權利瑕疵擔保責任？

⒈按在以所有權或其他權利為買賣標的時，出賣人所出賣者、買受人所欲獲取者，當屬完整之權利，從而買受人基於買賣契約，就該權利於約定範圍內，得要求其完整而不受干涉，遂由此導出出賣人權利瑕疵擔保之義務。又出賣人對買受人所負之權利瑕疵擔保責任，依民法第三百四十九條、第三百五十條規定其具體內容有二，一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），前者乃民法第三百四十九條所指稱之意義，後者則屬同法第三百五十條規範之內容。而在權利之買賣，縱有自始客觀不能情形，因我國民法已在第三百五十條特別設例外規定，課予出賣人負權利存在擔保責任，故不因民法第二百四十六條之規定而使契約歸之於無效。

⒉再者，權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關。因此，買受人於受買賣標的物之交付後已取得標的物之權利，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵擔保之責。

⒊首先，原告係本於民法權利瑕疵擔保相關規定而依債務不履行中給付不能態樣行使對被告之權利，此除經其在起訴狀記載甚明外，另經原告於九十三年六月二十四日準備㈢暨爭點整理狀第四頁至第八頁（見本院卷一第三三一頁至第三三五頁）載明綦詳，且原告係主張系爭停車位使用權自始於買賣契約成立時即已不存在之情，更經原告在本院九十三年八月三日言詞辯論期日陳明無訛（見本院卷二第三○頁）。依原告所述，其所主張被告應負權利瑕疵責任之瑕疵態樣屬於前述權利存在之擔保，即民法第三百五十條所規範者，應堪認定；是以，其本於民法第三百四十九條規定所為之請求，因與前開說明有違，自屬無據，而不應准許。

⒋其次即應審究在八十八年八月十日兩造買賣契約成立時，系爭停車位有無原告所指民法第三百五十條權利瑕疵情事，亦即，此時系爭停車位使用權是否確實存在無欠缺：

⑴依兩造間不動產買賣契約第一條１約定，買賣之標的物即車位部分為「車位門牌：台北市○○○路○段三十三號地下一層十號車位，地下二層三十四及三十五號車位，共三個車位（使用權）」，觀諸卷附之不動產買賣契約書可得知之（見本院卷一第一五頁）。

⑵又依證人甲○○，即受原告委託辦理系爭停車位買賣相關事宜之代書，於本院九十三年八月三日言詞辯論期日結證所陳：被告在締約當時曾提及系爭停車位係使用權之買賣，而非所有權買賣等語（見本院卷二第二九頁），及兩造間不動產買賣契約第四條約定：「：：：但停車位係使用權，由乙方（即被告）具轉讓證明書，連同原有車位使用權受讓同意書，於交屋時交給甲方（即原告）。」，足徵，原告在與被告締約時已明知就系爭停車位部分其所買受者僅為使用權而非所有權。

⑶次觀諸被告所提出之車位使用權受讓同意書記載，被告係受讓自大靖公司讓與之使用權，而使用權之內容為：「：：：停車使用，其使用規定應依照政府有關法令規定，僅供停車使用不得變更為其他用途，並應遵守大樓管理規則及繳納應納之費用」，有系爭三位停車位相應之車位使用權受讓同意書在卷可稽（見本院卷一第一四○頁至第一四二頁），就此記載原告並不爭執。準此，所謂之使用權，係指應依停車位所在之長欣商業大樓管理規則，為停車使用並繳納應納之費用。

⑷被告抗辯：其向大靖公司買受系爭停車位使用權後，即將系爭停車位之使用情形向長欣商業大樓管理委員會報備，並已按時繳納管理費而使用數年，未聞有反對意見者等語，原告並不爭執，核與證人乙○○即長欣商業大樓管理委員會現任主任委員在本院九十三年八月三日言詞辯論期日所證稱：「我大約是在八十一年間買進本棟大樓房屋七樓之六，：：：，之前被告還有本棟大樓區分所有建物部分的所有權，所以他使用地下一層十號、地下二層三十

四、三十五號車位大家比較沒有意見，：：：」（見本院卷二第三○頁）等情相符。益徵，被告在將系爭停車位使用權出賣與原告之前，尚有權使用該等停車位。

⑸次查，系爭停車位所在長欣商業大樓管理委員會在其組織章程中第十五條、第十六條規定，管理委員會所需之一切費用統稱為管理費，其經費收入包括停車收入，即地下及地面停車位須依定額收費。又長欣商業大樓於八十九年五月三十日召開之第五次區分所有權人會議中決議：對於該大樓停車場逾格停車費等將採以租金及管理費收取方式為原則。以上有台北市政府工務局建築管理處九十三年七月十五日北市工建寓字第○九三六五○一四四○○號函所附該管理委員會組織章程、區分所有權人第五次會議紀錄在卷足稽。兩造係於八十八年九月三十日就原告所買受之臺北市○○○路○段三三號八樓之房地辦妥所有權移轉登記，有建物登記謄本附卷足憑（見本院卷一第一三四頁），故在前述第五次區分所有權人會議召開時，原告已為長欣商業大樓區分所有權人，此觀之上開台北市政府工務局建築管理處函文所附區分所有權人名冊亦核為相符。綜此足見，原告於買賣契約成立後、辦妥專有部分房地所有權移轉登記並受系爭停車位之交付時，依長欣商業大樓區分所有權人會議決議、規約仍有權使用系爭停車位。

⑹另長欣商業大樓管理委員會係在九十一年十月十五日委員會中決議：該大樓一樓法定空地範圍及地下室共同使用部分之停車位所有權為區分所有權人所共有，任何個別區分所有權人皆無權讓渡或售與，並自九十二年一月一日起落實回收管理權一事，嗣並經該大樓九十一年十二月十一日第十次區分所有權人會議決議授權管理委員會主任委員等處理收回系爭停車位事宜，此俱有長欣商業大樓管理委員會九十三年四月十九日（）長委總字第○○五號函附之區分所有權人會議紀錄可查（見本院卷一第一五六頁至第一五七頁），就此均為兩造所不爭者。而依原告、長欣商業大樓管理委員會提出之律師函所示，原告係自九十一年七月間起始受長欣商業大樓管理委員會請求返還系爭停車位之占有，自九十二年一月一日起方不得使用系爭停車位，此復為原告所自陳者。故堪信原告係自九十二年一月一日起始無法使用系爭停車位。

⑺綜上，在兩造八十八年八月十日買賣契約成立時系爭停車位使用權仍存在，係自九十二年一月一日起始有欠缺，承前開⒉之說明，既然買賣契約成立當時系爭停車位使用權之權利並無瑕疵，嗣後始有欠缺，顯與權利瑕疵擔保責任無關。

⒌雖原告主張系爭停車位非使用執照所劃設之範圍為違法變更使用，構成權利瑕疵等語。惟依使用執照之記載，系爭停車位所在地下一層係作停車場使用，地下二層則做防空避難室兼停車場使用（見前開台北市政府工務局建築管理處函附之使用執照），系爭停車位在買賣契約成立時實際上確係作停車位使用，未變更用途，觀自前開律師函記載即知，且為原告所不爭。原告並未能提出相關證據以證明其曾遭主管機關台北市政府工務局以違法使用為由予以取締，故縱使系爭停車位係原使用執照規劃停車位外所增設者，其行政手續欠缺而有違章使用之處，亦屬主管機關之行政管理問題，並未即導致系爭停車位無法依兩造間買賣契約約定及上述車位使用權受讓同意書所載方式使用之結果，自難認被告移轉之使用權有欠缺。故原告此部分主張，尚無足採。

（二）綜上所述，系爭停車位使用權在兩造買賣契約成立時並無原告所指之權利瑕疵情形，雖於交付後之九十二年一月一日起因長欣商業大樓管理委員會受區分所有權人授權收回，但應屬民法第三百七十三條危險負擔之範疇，均應由原告承受負擔，被告無須負權利瑕疵擔保責任。準此，原告本諸民法第三百四十九條、第三百五十條及第三百五十三條權利瑕疵擔保規定，依債務不履行中給付不能規定解除買賣契約、請求被告負賠償責任（同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定參照），均屬無據。而被告既無須負權利瑕疵擔保責任，則兩造間其餘如所載爭點㈡至㈣項即無庸予以一一論述。

六、從而，原告本於買賣契約之法律關係，依民法第三百四十九條、第三百五十條及第三百五十三條權利瑕疵擔保規定，而依同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定行使權利，請求被告給付三百十五萬九千三百三十四元，及其中三百萬元自八十八年十月一日起，其餘十五萬九千三百三十四元自九十三年九月三日擴張訴之聲明聲請狀繕本送達翌日即九十三年九月四日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

八、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。