臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第五七二八號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第五七二八號

原告

聯鑫汽車有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃世芳律師

被告

乙○○

訴訟代理人

李永然律師

　　　　　　　　彭郁欣律師

　　　　　　　　蘇靖雅律師

右當事人間債務人異議之訴事件，本院於中華民國九十三年六月十五日言詞辯論終結

，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：本院九十二年度執字第三八六一四號及九十二年度執字第三八六一六號返還租賃物執行事件之執行程序應予撤銷。

貳、陳述：

一、原告於民國九十二年六月三十日與被告簽訂倉庫租賃合約書二份（以下簡稱系爭二租約），並經公證，由原告分別向被告承租坐落於台北市市○○道○段一八八號之倉庫（面積一八七坪）、露天棧位（面積二六○坪），及坐落於台北市市○○道○段一八二號之倉庫（面積三八○坪），租賃期間均自九十二年七月一日起至九十二年十月三十一日止。依系爭二租約第七條第六款及第七條第七款之約定，租期屆滿時被告若未開發興建建物時，被告同意依原條件出租原告，不得轉租他人。因租期即將屆滿時，被告並無任何開發興建建物之計劃，原告乃於九十二年十月二十日致函被告，表示願依原租賃條件繼續承租。詎被告竟於租期屆滿後，以原告未交還系爭租賃標的為由，據公證書聲請強制執行，並經本院以九十二年度執字第三八六一六號及九十二年度執字第三八六一四號受理在案，且執行程序尚未終結，原告自得依強制執行法第十四條第一項前段規定提起異議之訴，請求撤銷系爭執行程序。

二、被告雖辯稱其已計劃以系爭租賃標的坐落土地，開發興建建物，並與建設公司正進行相關籌備規畫之作業程序云云。惟被告所提出之「忠泰建設公司建築設計圖」，姑不論其真實性如何，惟其未說明開發建物之概況，僅憑建築設計圖並無法證明被告有開發計劃。又被告辯稱已與天鵝湖建設股份有限公司（以下簡稱天鵝湖建設公司）針對系爭租賃標的坐落土地及相關鄰地，簽訂「合作興建房屋契約」，以達整體開發興建建物之目的云云，惟被告所提出之合建契約僅為節本，並無法窺知被告開發興建建物之計劃，是否有使用被告承租房地之急迫性，且無從證明於九十二年十月三十一日租期屆滿之時，被告即有開發興建建物之計劃。

三、系爭租賃標的所在區域刻正辦理自辦重劃，依重劃計畫時程，尚無需使用系爭租賃標的坐落土地。被告雖辯稱系爭租賃標的所在區域早經台北市政府公告撤銷重劃及解除土地之相關使用限制，因此，系爭租賃標的所在區域已無須以重劃方式開發云云。惟依台北市政府都市發展局九十一年十月十一日北市都二字第○九一三二五三六八○○號函說明三：「‧‧‧撤銷重劃係指本府土地重劃大隊撤銷公辦重劃，本地區仍須以市地重劃方式辦理整體開發。」。且依前函說明四：「‧‧‧為兼顧本地區須以市地重劃開發之精神及考量地主間權益公平性，故同意地主於重劃開發前得先申請建造執照，但須先予保留百分之四十五土地供未來重劃負擔之用外，保留之土地亦先進行地上物拆除、簡易綠化以維持美化環境，此僅為權宜之措施。」惟被告尚未保留百分之四十五之土地，且此保留地須為綠化之空地，根本不具備申請建造執照之條件，何能謂已開發興建建物。

四、系爭租賃標的所坐落台北市○○區○○段一小段八六一之十二、八六一之六、八六一之二等地號土地，係位於台北市大安區懷生自辦重劃區範圍內，依台北市政府工務局九十三年二月十三日北市工建字第○九三五一四五一九○○號函及台北市土地重劃大隊九十一年十二月二十六日北市重一字第○九一三○六四二四○○號函稱，台北市大安區懷生自辦市地重劃尚未辦竣前，該範圍如有申請建照案件時，應會知都市發展局及土地重劃大隊，以兼顧市府政策之一致性。然而，迄今未見被告向主管機關申請建造執照，自不能謂已開發興建建物。

參、證據：提出倉庫租賃合約書、公證書、存證信函、掛號郵件回執、本院執行命令、台北市政府工務局函、台北市土地重劃大隊函及台北市政府都市發展局函為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。

貳、陳述：系爭二租約之租期屆滿後，並未有任何消滅或妨礙被告請求之事由發生，原告提起異議之訴即無理由：

一、系爭二租約第七條第六款及第七條第七款之約定，係兩造間於原租賃關係消滅後是否成立另一租賃契約之特別約定，並非「延展租期」之約定，而係兩造對於原承租人「優先續租權」之特約，縱原告得主張「優先續租權」，至多亦屬被告是否應與原告另訂新約之問題，而與原租約已因期間屆滿消滅毫無關聯；該另訂之租約與原租約本非同一，自與原告依原租約於租期屆滿後負返還租賃標的物之義務無涉。

二、又「優先續租權」之約定，應僅具債權效力，倘被告竟於收回租賃標的後未開發興建建物，反將之轉租他人，原告自可主張「優先續租權」，請求被告與其締結新的租賃契約，倘屆時被告已屬給付不能，原告自可主張被告負債務不履行責任，請求其賠償原告因雙方未締結新租約所發生之損害。惟兩造於租期屆滿後，並未另訂任何租約，被告亦從未以書面同意延展租期；被告更於九十二年九月十九日委請律師寄發存證信函通知原告，表明於九十二年十月三十一日租期屆滿之日起，被告不再續約之旨，並請求原告於系爭二租約終止後，將租用倉位內及露天棧位儲存之貨物騰空無條件直接交還；而迄至九十二年十月二十八日，原告仍無搬遷之意，被告再以存證信函重申前述存證信函意旨，更向原告說明租賃標的物，已在開發興建進行中，原告並無優先續租權等語。詎料，原告不但拒不搬遷，反要求被告須先給付其高額搬遷費，被告迫不得已，方向本院聲請強制執行，命原告返還系爭租賃標的。

三、況本件原告之「優先續租權」因停止條件未成就而未發生：

（一）系爭二租約之租賃期間僅約定四個月，乃因被告於簽約當時即有於不久將來開發利用系爭租賃標的所坐落之土地興建建物之構想，但為免該地於計畫實施前閒置，方以另行簽訂短期租賃契約之方式，以權衡兩造利益，原告於簽訂系爭二租約時已有所預見，方同意簽訂短期合約，否則其既稱投注大量資金設置生財器具，又與出租人訂立短期租約，顯違商業常情。

（二）被告確實欲開發興建建物：

１、系爭二租約並未約定被告於租期屆滿收回租賃標的物時，須提供主管機關核發之建造執照，因此，原告主張被告未提供建造執照，進而推論被告無開發興建建物之意，顯無理由。

２、被告為謀求系爭租賃標的坐落土地及其鄰地之整體開發，而向原告在內之四名承租人請求交還其等承租之五筆房地。詎料，各承租人竟互相串聯拒不搬遷，被告不得已向本院聲請強制執行，並為此支付除律師費外高達新台幣一百三十八萬零六百一十九元之執行費，倘被告無開發興建之需，又無意轉租他人，斷無可能僅為收回房地閒置，而花費如此高額之費用。

３、被告已就系爭租賃標的坐落土地及相關鄰地興建之容積率、建蔽率與建築師及律師討論，並於九十二年十一月五日與天鵝湖建設股份有限公司（下稱天鵝湖公司），簽訂「合作興建房屋契約」，以達整體開發興建建物之目的。被告亦與主管機關接洽以了解主管機關針對系爭租賃標的坐落土地相關建築法令之解釋。事實上，原告與鄰近之承租人間互相串連迄今仍拒不搬遷，導致被告無法履行前述「合作興建房屋契約」提供土地以供合建之義務，致需負損害賠償之責。

４、依台北市政府都市發展局九十一年十月十一日北市都二字第○九一三二五三六八○○號函及台北市土地重劃大隊九十一年十二月二十六日北市重一字第○九一三○六四二四○○號函之說明，系爭區域之土地不需經重劃，即得申請建造執照，僅應知會都市發展局及土地重劃大隊以兼顧政策之一致性而已。縱被告須先予保留百分之四十五土地供未來重劃負擔之用，亦以原告已先行拆除地上物為前提。

５、被告倘不興建開發，即無收回房地之必要，蓋被告又不得將房地再轉租他人，其收回房地後將立即面臨喪失收取租金之利益，對被告而言，亦無任何利益。

參、證據：提出存證信函、掛號郵件回執、建築設計圖、台北市政府（８３）府地重字第八三０一三００三一號公告、台北市政府工務局建築管理處函、八十九年五月十五日「台北市土地使用分區管理規則第十一章綜合設計放寬規定申請案會審」簽到紀錄及會議紀錄節本、建物所有權狀、合作興建房屋契約書節本、天鵝湖建設公司函及被告繳納之執行費收據為證。

丙、本院依職權調閱本院九十二年度執字第三八六一四號、九十二年度執字第三八六一六號卷宗，並向台北市政府工務局函詢台北市○○區○○段一小段八六一之十

二、八六一之六、八六一之二等地號土地於未重劃前，可否申請建築執照興建建物。

理由

甲、程序方面：本件原告起訴時原僅請求撤銷本院九十二年度執字第三八六一六號強制執行程序，原告於九十二年十二月二日即具狀追加，請求撤銷本院九十二年度執字第三八六一四號執行程序，而本件訴狀繕本於九十二年十二月十九日始送達被告，有送達證書在卷可稽，依民法第二百五十五條第一項規定，其追加於法並無不合，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：原告於九十二年六月三十日與被告簽訂倉庫租賃合約書二份（以下簡稱系爭二租約），並經公證，由原告分別向被告承租坐落於台北市市○○道○段一八八號之倉庫（面積一八七坪）、露天棧位（面積二六○坪），及坐落於台北市市○○道○段一八二號之倉庫（面積三八○坪），租賃期間均自九十二年七月一日起至九十二年十月三十一日止。依系爭二租約第七條第六款及第七條第七款之約定，租期屆滿時被告若未開發興建建物時，被告同意依原條件出租原告，不得轉租他人。因租期即將屆滿時，被告並無任何開發興建建物之計劃，原告乃於九十二年十月二十日致函被告，表示願依原租賃條件繼續承租。詎被告竟於租期屆滿後，以原告未交還系爭租賃標的為由，據公證書聲請強制執行，並經本院以九十二年度執字第三八六一六號及九十二年度執字第三八六一四號受理在案，且執行程序尚未終結，原告自得依強制執行法第十四條第一項前段規定提起異議之訴，請求撤銷系爭執行程序；被告則以：系爭二租約第七條第六款及第七條第七款之約定，係兩造間於原租賃關係消滅後是否成立另一租賃契約之特別約定，並非「延展租期」之約定，而係兩造對於原承租人「優先續租權」之特約，應僅具債權效力，兩造於租期屆滿後，並未另訂任何租約，被告更於九十二年九月十九日發函表明不再續約，是以兩造間已無租賃關係存在。況被告確實有開發興建建物之計畫，原告之「優先續租權」因停止條件未成就而未發生等語，資為抗辯。

二、原告主張原告於九十二年六月三十日與被告簽訂簡稱系爭二租約，並經公證而於公證書上載明「約定逕受強制執行」之意旨，由原告分別向被告承租坐落於台北市市○○道○段一八八號之倉庫（面積一八七坪）、露天棧位（面積二六○坪），及坐落於台北市市○○道○段一八二號之倉庫（面積三八○坪），租賃期間均自九十二年七月一日起至九十二年十月三十一日止。依系爭二租約第七條第六款及第七條第七款之約定，租期屆滿時被告若未開發興建建物時，被告同意依原條件出租原告，不得轉租他人。被告於租期屆滿後，以原告未交還系爭租賃標的為由，據公證書聲請強制執行，並經本院以九十二年度執字第三八六一六號及九十二年度執字第三八六一四號受理在案，業據原告提出倉庫租賃合約書、公證書及本院執行命令為證，復經本院依職權調閱本院九十二年度執字第三八六一四號、九十二年度執字第三八六一六號卷宗審核無訛，且為被告所不爭執，應堪信為真實。

三、按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第十四條第一項定有明文。本件被告係以強制執行法第四條第一項第四款之執行名義，亦即兩造約定租期屆滿交還房屋，如不履行願逕受強制執行之公證書聲請本件強制執行，，此有本院九十二年度執字第三八六一四號、九十二年度執字第三八六一六號卷宗可稽。原告則主張兩造於原租期屆滿前業已另行成立新租約，原告對系爭倉庫、露天棧位現仍有租賃關係存在，是以本件應審酌者為：（一）原告所主張之事由是否消滅或妨礙債權人請求之事由？（二）兩造就系爭倉庫、露天棧位是否已成立新租約？經查：

（一）原告所主張之事由是否消滅或妨礙債權人請求之事由？得依強制執行法第十四條第一項提起債務人異議之訴撤銷強制執行程序者，須債權人基於原執行名義之請求，業因債務人主張之事由而消滅或受妨礙為要件，此觀該條項之規定自明。本件原執行名義之請求係系爭二租約租期屆滿後之返還請求權，已如前述，則被告提起本件異議之訴，須有得消滅或妨礙被告就系爭倉庫、露天棧位之租賃物返還請求權之事由，始為合法。本件被告主張之事由係兩造於原租賃期滿後業已另定新租約，然查：租期屆滿後，出租人得請求返還租賃物，此為民法第四百五十五條所明定，若兩造於租期屆滿前另定新租約，亦僅使承租人基於新租約取得租賃物交付請求權而已，然法律上並無成立新租約後，原出租人之租賃物返還請求權即當然消滅或不得繼續行使之規定。如經兩造合意，固可採使承租人繼續使用租賃物之便宜措施，避免於承租人返還租賃物後出租人旋即須再交付租賃物之不便，然出租人依法並無為此合意之義務，若兩造未能達成此種繼續使用租賃物之合意，原出租人依法仍得請求承租人返還租賃物，僅承租人亦得基於新租約請求出租人交付租賃物而已。本件被告於九十二年十月二十三日即已發函請求原告返還系爭租賃物，此有存證信函及回執在卷可稽，顯見被告並未同意原告繼續使用系爭租賃物以代租賃物之交付，是以縱如原告所述，兩造間確有成立新租約之情事，被告基於原執行名義之租賃物返還請求權亦不因而消滅或受妨礙，原告固可另訴請求被告交付租賃物，然尚不得以此為由逕提起債務人異議之訴撤銷原執行程序，或以供擔保之方式停止原執行程序。從而，原告以成立新租約為由提起本件債務人異議之訴，已難認為合法。

（二）兩造就系爭倉庫、露天棧位是否已成立新租約？再者，縱認原告得以成立新租約為由提起本件異議之訴，仍須兩造間確有成立新租約之事實，始得撤銷系爭執行程序。按系爭二租約第二條均約定：「租用期間：自民國九十二年七月一日起至民國九十二年十月三十一日止，在租賃期間內雙方不得要求解約。租期屆滿，非得甲方（即被告）之書面同意或另訂書面租約，本租賃契約於租期屆滿之日即為終止。」；第七條第六項則均約定：「租賃期間，乙方（即原告）所租用之倉庫如因政府開闢都市○○道路徵收土地或台北市政府辦理市地重劃，或甲方開發興建建物，乙方同意依約於兩個月內騰空並無條件交還倉庫，絕無異議，若租約期屆滿時甲方若未開發興建建物時，甲方同意依原條件出租乙方，甲方不得轉租他人。」，此有倉庫租賃合約書在卷可考。原告並未舉證證明系爭契約係依被告預定用於同類契約之條款而訂立，原告磋商契約條款之能力因而大幅受限，自無從認為系爭契約屬於定型化契約條款，是以應認系爭契約為兩造合意所訂定，應依一般契約解釋原則解釋之，尚不得逕為不利於任一造之解釋，合先敘明。次按，系爭二租約中僅前開二條涉及租賃期限之約定，此二約款既均為兩造合意訂立，文義上復無從認為其中一約款有排除另一約款之效力，解釋上應認為兩造締約時均無僅受其中一條拘束，另一條形同具文之意思，否則兩造儘可僅約定其中一條即可，無須併為二條約定，是以於文義可能範圍內，應盡量將二約款為一致之解釋，使二約款均可產生拘束力，不致有任一條成為具文，以尊重雙方締約時之真意。查合約第二條除表明租期屆滿須出租人同意或另訂租約外，期滿即為終止外，就出租人之同意或另訂之租約均並約定須以書面行之，合約第七條第六項後段則約定租期屆滿時若被告未開發興建建物，被告同意依原條件出租原告，於文義範圍內就此二條為一致之解釋，應認為被告於租期屆滿時若無開發興建建物之計畫，依約固須按原條件出租予原告，然新租約仍須以書面行之，若被告未依約履行，固有違約問題，原告得依約主張其權利，然於具備書面契約前，依民法第一百六十六條，尚無從認為新租約業已成立，如此始可使二條約定同時發生拘束力，若如原告所述，租期屆滿時若被告未開發興建建物，即可逕由原告表示承諾而成立新租約，則合約第二條之約定將形同具文，此應非兩造締約時之真意。本件被告既未以書面同意續租，兩造亦未另訂書面契約，則無論被告於原租期屆滿時有無開發興建建物之計畫，均無從認為可依原告之承諾逕行成立新租約，從而，原告主張兩造間就系爭倉庫、露天棧位業已成立新租約，被告不得請求返還系爭租賃物云云，亦屬無據。

四、綜上，原告主張兩造間就系爭租賃物業已成立新租約，依強制執行法第十四條第一項規定請求撤銷本院九十二年度執字第三八六一四號及九十二年度執字第三八六一六號返還租賃物執行事件之執行程序，為無理由，應予駁回。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

六、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。