臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第一四０五號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第一四０五號

原告

即反訴被告

己○○

訴訟代理人

蘇錦霞 律師

被告

丁○○

訴訟代理人

林 凱 律師

訴訟代理人

劉 楷 律師

被告

即反訴原告

珍品房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

被告

即反訴原告

丙○○

右二人共同

訴訟代理人　曹依立　律師

當事人間減少價金等事件，本院於九十三年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、本訴部分：

一、本件原告主張：㈠、有關被告丁○○部分：⒈原告於民國九十二年十一月八日，經被告珍品房屋仲介有限公司（下簡稱珍品公司屋）職員即被告丙○○介紹購買被告丁○○所有座落於台北市○○區○○路五九五巷二弄一號之房屋（下稱系爭房屋）及其座落之土地，並立有不動產買賣契約書，簽約時被告丁○○告知原告僅有主臥室地板部分漏水，希由原告自行修復，原告認為僅修復主臥室地板部分，並無大礙，遂由代書戊○○在買賣契約中第十九條第一項約定：「本約標的屋內漏水部分，買方同意自行修繕與賣方無涉」，惟兩造真意僅只主臥室地板漏水部分，非指房屋所有之漏水部分，然其於交屋後，原告雇修復主臥室地板時，始發現屋內有多處水管漏水、牆壁滲漏、櫥壁腐壞，包括有：⑴因水池漏水，導致玄關、鞋櫃壁面變黑腐蝕、⑵因客廳浴室水管漏水，導致和室壁櫃、牆壁及地板皆腐蝕變黑、⑶因客廳浴室水管生鏽漏水，至磁磚及壁面灌水，和室、洗臉台壁櫃、門框及與餐廳之隔間皆發霉，滋生白蟻、⑷廚房部分，亦因漏水壁櫃面腐蝕剝落、⑸走道與主臥室間隔及壁櫃皆腐蝕、⑹主臥室壁面及主臥室櫃子皆變黑腐蝕，外牆滲水，白蟻叢生、⑺更衣室因外牆滲漏生壁癌，主臥室浴室漏水致使地板腐蝕生白蟻、⑻主臥室浴室漏水、浴缸馬達故障、⑼兒童房因外牆滲漏生壁癌（下稱系爭原告指摘九項瑕疵）。原告並發現有多處漏水滋生白蟻之情事，遂於九十二年十二月三十日曾以存證信函通知被告丁○○，然未獲置理，遂雇工修理，計花費新台幣（下同）八十一萬六千五百四十元，按房屋漏水之瑕疵應屬民法第三百五十四條之「減少其價值之瑕疵」、「減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。為此，原告依民法第三百五十九條之規定，主張系爭房屋因漏水，房屋之價值減損八十一萬六千五百四十元之價款；就該減少價款，被告丁○○雖初有法律上之原因，然因原告行使價金減少請求權後已不存在，應屬不當得利，原告依民法第一百七十九條規定，訴請被告返還八十一萬六千五百四十元，即法定遲延利息。㈡、有關被告公司及被告丙○○部分：被告丙○○為珍品公司之經紀人員，於執行業務過程中，並未以不動產說明書向原告解說，讓原告無法瞭解所購買的不動產之狀況，於簽訂不動產契約時，被告丙○○亦未將不動產說明書交付原告，違反保護他人之法律即不動產經紀業管理條例第二十三條及第二十四條規定，依民法第一百八十四條第二項規定、第一百八十八條第一項前段規定，被告珍品房屋仲介有限公司、被告丙○○自應負連帶損害賠償之責；又原告因被告丙○○未以不動產說明書向原告解說，亦無交付不動產說明書，讓原告無法瞭解所購買的不動產之狀況，致原告損失二十六萬元（即應給付之仲介費用一十二萬八千元及本件請求調解、訴訟所造成之損害，合計二十六萬元）。為此，訴請被告珍品房屋仲介有限公司、被告丙○○應連帶給付原告二十六萬元，及法定遲延利息等語。提出：不動產買賣契約書（原證一）、照片五禎（原證二）、照片三禎（原證三）、照片十八禎（原證四）、照片三禎（原證五）、照片三禎（原證六）、照片九禎（原證七）、照片三禎（原證八）、照片三禎（原證九）、照片六禎（原證十）、存證信函（原證十一）、報價單及收據（原證十二）、房屋仲介之定金收據（原證十三）為證。求為判決：

㈠被告丁○○應給付原告八十一萬六千五百四十元，即自起訴狀繕本送達翌日即九十三年四月二十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡被告珍品房屋仲介有限公司與被告丙○○應連帶給付原告新台幣二十六萬元，及自本起訴書繕本送達翌日即九十三年四月二十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢原告願供擔保請准予宣告假執行。

二、被告丁○○則以：原告於九十二年十一月八日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告買受系爭房屋及坐落之基地，因經典房屋仲介股份有限公司（以下稱經典公司）於不動產說明書中詳載系爭建物為二十六年屋齡之老舊建物，故該公司負責人甲○○及仲介人員被告丙○○多次帶領原告及其家人在傢俱搬空之現況下參觀系爭建物，原告亦特別注意屋內確有漏水現象，除於不動產買賣意願書中要求被告應於九十二年十二月十日以前交屋外，並註明被告應修繕系爭建物之「地板」及「管路」，非僅只於主臥室之漏水狀況，原告對於系爭建物因屋齡老舊可能出現之漏水瑕疵狀況顯早有認識，且兩造於契約約定依「現況交屋」及「本標的屋內漏水部分買方同意自行修繕與賣方無涉」，本件訂約時既已約定原告自行修繕，原告即已免除被告瑕疵擔保責任，其自不得再據為主張減少價金，而以上開修繕費用向被告求償。況被告丁○○係因無意願為將出售之建物額外花費修繕費用，才折讓七十萬元以一千二百八十萬元出售。另況原告提出之報價單（原證十二），其第一項次為「拆除」，第二項次為「木板切割」、第三項次為「接合切割木板」、第四項次為「泥作粉刷」、第五項次為「磁磚地坪」、第六項次為「油漆」及第七項次為「水電、漏水及配管」，其中除第七項次中之第４項浴室排水管抓漏外，其餘施工內容根本與漏水無關，是原告主張因系爭建物漏水而花費八十一萬六千五百四十元云云，顯與原證十二報價單內容不合，應無可採。且證人乙○○亦僅證稱系爭房屋集水管漏水，並無原告所指前開漏水現象。原告亦自承：系爭建物庭院原來魚池的位置，目前已經更改為平地。原證二號編號二照片上的位置，目前已經重新裝修為鞋櫃。客廳牆面有潮濕痕跡（照片另補呈）。原來的和室，目前已重新裝修為一個房間。原證四號三張照片，目前已經重新修復，浴室也有重新裝修。浴室與餐廳的隔間板，也重新裝修。餐廳壁櫃的下方櫃子，也有重新裝修。浴室旁走道的下方的櫃子，已重新裝修。原證七號照片主臥室的走道牆面也有補齊。原證八號主臥室邊櫃，係重新施作，而主臥室與更衣室間的牆面下方也有補齊。更衣室的衣櫃下方也有補齊。原證十號照片兒童房的牆面（原來有鏡子），有重新粉刷，衣櫃下方也有補齊等語，暨原證十二所施作之內容觀之，顯見原告係為將系爭建物重新裝璜，而委人施作，則原告將裝璜費用虛稱為漏水損害，而為主張，亦顯非事實，應無可採。退萬步言，若認被告應賠償者，亦應計算整修之折舊。且原告稱九十二年十二月三十日曾以存證信函通知被告，惟未獲置理，遂雇工修理云云，然其所提存證信函（即原證十一）已載明「原址查無此人」、「退回」，原告之上開主張，與事實不符；且兩造約定九十二年十二月十日交屋，然原告所提之報價單早於九十二年十二月十四日已完成製作，足見原告早在交屋之前已構思將系爭建物作如何更改、如何裝璜，並徵之證人乙○○所證「施工時間大約是在九十二年十二月間」等觀之，足見原告於九十二年十二月三十日發函給被告前（該函因原告地址誤寫遭退回）早已「裝璜」完成，是原告主張減少價金，顯違反誠信原則等語置辯。求為判決：

㈠駁回原告之訴。

㈡如受不利益之判決，反訴被告願供擔保，請准予免假執行。並提出：經典房屋不動產說明書乙份（被證一）、經典房屋不動產買賣意願書乙份（被證二）、台浦設計八十七年六月十二日估價單乙份（被證三）。

三、被告珍品公司、丙○○則以：被告丙○○曾於九十二年十一月間二次以上偕同原告及其父母勘查系爭房屋現況，被告丙○○並已出示系爭不動產說明書供本訴原告等審閱，該不動產說明書包括有經原屋主丁○○簽認之標的物現況說明書，被告丙○○及珍品公司負責人亦將原屋主丁○○告知之屋內之瑕疵情形轉告原告、且在原告一再要下折讓售價下，被告丁○○為此亦將出賣價由最低委託售額一千三百五十萬元折讓至一千二百八十萬元成交，兩造並達成「現況交屋」及「本約標的屋內漏水部分買方同意自行修繕與賣方無涉」約定，是其已履行不動產經紀業管理條例第二十三條規定，並無原告所稱情形。且縱原告雖未於不動產說明書上簽章，被告丙○○亦不因此構成侵權行為責任，說明如下：又不動產經紀業管理條例第二十四條固規定，應由相對人在該不動產說明書上簽章；惟該規定意旨無非為確認相對人已事先審閱該不動產說明書之內容，並將此己經審閱之內容列為不動產買賣契約之一部分。按系爭不動產說明書已經原告審閱，並經原告於不動產買賣意願書特約條款第八條所簽認，縱原告未於該不動產說明書上簽章，並不礙於原告確已審閱該不動產說明書之事實及依不動產經紀條例第二十四條之規定，且該不動產說明書仍視為買賣契約書之一部效力。而買賣雙方已就購屋條件達成共識，並於買賣契約中明確記載現況交屋及漏水修繕義務之負擔等，其記載與系爭不動產說明書內容相符且更為詳盡。故被告丙○○亦無違反不動產經紀業管理條例第二十四條之情形。且不動產經紀業管理條例第二十四條規範之目的，係在確認相對人已審閱該不動產說明書之內容，並法定該不動產明書為買賣契約之一部分的效力，故除該不動產說明書係未經原告審閱，原告不知該不動產說明書之內容，致有損害其權益之可能性外，實並不因原告有無在該不動產說明書上簽章，而改變該不動明書為買賣契約書一部分之效力。故此條之目的應係法律擬制效力之規定，並非為保護買受人之規範。此再由該第二十四條規定，係要求買方簽章確認、及同法第五章罰則並未處罰違反第二十四條之行為（但處罰違反第二十三條之行為）等情，縱該第二十四條為保護他人之規定，亦應係保護不動產出賣人之規定，應非保護不動產買受人之規定。又原告於訂約前已事先審閱不動產說明書之情形下，縱有因原屋主之未告知，而有系爭不動產買賣契約及不動產說明書未記載之瑕疵存在，致原告不知情而受有損害，此亦係因被告丁○○故意未告知所生之損害，與原告是否於不動產說明書上簽章，並無相當因果關係可言。是被告丙○○既不構成侵權行為責任，則其僱用人即被告珍品公司自亦不負僱用人連帶賠償責任。又原告主張被告珍品公司及丙○○應賠償二十六萬元損害部分，除其所稱之仲介費損害原告尚未給付外，另所謂包括有調解費及訴訟費用云云，亦乏所據，是原告請求無理由等語置辯。求為判決：

㈠駁回原告之訴。

㈡如受不利益之判決，反訴被告願供擔保，請准予免假執行。

四、經查，原告主張其於九十二年十一月八日，經被告珍品房屋仲介有限公司（經典房屋大直店）職員即被告丙○○介紹購買被告丁○○所有系爭房屋及其座落之土地，立有不動產買賣契約，代書戊○○在買賣契約中第十九條第一項載明：「本約標的屋內漏水部分，買方同意自行修繕與賣方無涉」等情，有其提出不動產買賣契約書在卷可憑，復為被告所不爭，惟被告以前詞置辯，是本件兩造厥有爭執者，分為：

壹、被告丁○○部分：

㈠系爭房屋是否有瑕疵？原告是否明知？

㈡如確有原告所稱瑕疵，原告是否已同意自行修復，而免除被告丁○○瑕疵擔保責任？

㈢如被告丁○○應負瑕疵擔保責任，則原告所得請求減少之價金若干？

㈣原告行使價金減少請求權，是否有違反誠實及信用原則？

貳、被告珍品公司、丙○○部分：

㈠不動產經紀業管理條例是否為民法第一百八十四條第二項之保護他人法律？

貳、被告珍品公司、被告丙○○部分

㈡被告珍品公司職員即被告丙○○是否違反不動產經紀業管理條例第二十三條、二十四條規定？

㈢如被告丙○○未依不動產經紀業管理條例規定，原告是否因而受有何損害？損害額若干？玆分述如下：

㈠查原告主張系爭房屋有前揭九項瑕疵乙節，業據其提出照片（即原證二至十）為證，並有證人即原告委任施工裝修系爭房屋人員乙○○到庭結證稱：（提示原證二至十照片）原證二至原證十號照片上狀況，為其施工前至現場勘查時狀況，照片非我拍攝，係原告自行拍攝，系爭房屋原先配管滲水，導致本板潮濕，所以櫃子下方才會潮濕。並且長蟲及白蟻，而且我在浴室旁走道隔間牆內，所發現的白蟻窩，面積有十一公分×二尺×一尺大。庭院原魚池照景，因為屋內滲水嚴重，所以才拆除改為平地；原證二照片位置，因為嚴重滲水所以拆除重新施作。和室木作因也長蟲，所以重新施作。浴室磁磚也是全部重新施作，因為管線接合處滲水、原證四號之洗手台，因為牆面滲水潮濕，所以全部拆除重新施作，原證四號照片之餐廳隔間板木作部分，也長白蟻，所以拆除重新施作、原證五號廚房接管滲水，已經修理完畢、原證六號主臥室走道牆面滲水潮濕，且長白蟻，在清除消毒後，再施作泥水及磁磚，之後再切除長蟲部分，重新施作本工。原證八號主臥室更衣室，因原證九號照片按摩浴缸滲水及集水管漏水，導致更衣室潮濕及長蟲，僅將長蟲部分切除重新施作。原證九照片按摩浴缸馬達故障，所以更新馬達，而浴缸部分也重新施作防水部分。原證十號兒童房書桌及衣櫃部有潮濕，也重新施作，這是因為原來管線滲水，我在施工前都有先到現場看過建物管線圖。原證十二報是我施作的報價單，工程款原告分三期給付，都是以現金給付，報價單所載價格均為連工帶料等語（見本院九十三年八月十一日勘驗筆錄）。按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨參照）；又房屋乃生活起居之重要場所，若有漏水、滲水之情形，足認影響生活之品質，且已無法有效利用該房屋，是依通常房屋交易觀念，應認為該物已欠缺應具備之效用、品質。查本件買賣標的有多處滲水、生長白蟻現象，原告指稱系爭房屋有瑕疵，即難認無據。

㈡次查被告丁○○抗辯系爭建物為二十六年老舊建物，且原告購買前已數次在傢俱搬空下參觀，原告亦已注意及屋內確有漏水現象，其已有認識系爭房屋之漏水狀況，嗣其於兩造契約約定「現況交屋」、「本標的屋內漏水部分買方同意自行修繕與賣方無涉」，原告已同意自行修繕，而免除被告丁○○瑕疵擔保責任云云，並據其提出不動產買賣意願書、不動產說明書在卷可稽，原告固不爭執其在前揭不動產買賣意願書簽名，並有如上記載，惟否認被告珍品房屋仲介有限公司、丙○○曾交付不動產說明書供其詳閱（見本院言詞辯論筆錄）。惟原告謂其簽約時僅知悉系爭建物主臥室內有漏水現象，惟並不知悉系爭建物主臥室地板以外之其他漏水現象（即系爭原告指摘九項瑕疵）等語，而證人即製作本件買賣契約代書戊○○亦到庭結證稱：原證一號（即不動產買賣契約書）是由我製作的，原證一號第十九條其他約定條款是我所寫的，當初被告丁○○表示有一間房間木質地板已經損壞，原本丁○○要自行修理，後來系爭房屋賣出後，被告丁○○簽約時有提到修繕費用要五萬元，原告購買系爭房屋時已知到損害情況，原證一號十九條所稱屋內，就是上開部分損害。當初買賣雙方洽談愉快，因此契約契約內容記載都是經由兩造認同，也沒有再提及其他漏水之處等語（見本院九十三年十二月九日言詞辯論筆錄），足徵原告前開所稱契約所載「本標的屋內漏水部分」僅指兩造認知系爭建物主臥室內有漏水部分乙節，應非子虛。且被告丁○○原亦辯稱系爭建物僅主臥室的更衣室有漏水等語（本院九十三年六月一日言詞辯論筆錄）、被告珍品房屋仲介有限公司甲○○亦稱其共帶原告至系爭房屋現場二次，當初屋主丁○○只告知我主臥室有滲水現象，這情形我有告知原告等語（見本院九十三年八月十一日言詞辯論筆錄）。是原告主張其不知主臥室以外之漏水瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，應為可採、被告抗辯原告明知其系爭房屋之小漏水、且於契約中免除其擔保責任云云，尚難認可採。從而，原告僅於其系爭房屋主臥室部分之漏水瑕疵，同意自行修繕，免除被告應負瑕疵擔保責任，其餘漏水部分，被告丁○○仍應負瑕疵擔保責任，洵堪認定。

㈢第查，被告丁○○並抗辯縱系爭建物真有被告應負責之瑕疵，原告應即告知被告，由被告負責修繕，惟原告迄自九十二年十二月三十日以存證信函通知被告系爭建物有瑕庛，且因原告故意誤寫被告丁○○地址而遭「退回」；足證原告於系爭房屋裝璜完成才通知被告，顯然故意使被告無法確認瑕疵之真假，使被告不能修繕，強迫被告接受其裝璜結果而為其支付裝璜費用，是原告行使價金減少請求權有違反誠實及信用原則云云。惟查兩造就買賣標的物之瑕疵，並未約定由被告丁○○修繕之條款，而我國民法債編第二章各種之債買賣乙節，亦未就買受人有通知出賣人修補瑕疵之規定（按買受人僅有從速檢查、通知之義務），是被告丁○○辯稱應由被告丁○○自為修繕乙節，即乏所據；又兩造係於九十二年十二月十日交屋，原告於同年月三十日以存證信函通知被告系爭建物有瑕庛，有其提出存證信函（原證十一）在卷可考，核屬通知義務之履行。又查原告寄發前開存證信函，係依系爭不動產買賣契約內被告丁○○所載之住址寄送，此有原告提出之系爭不動買賣契約書可供比對；至被告丁○○所載住址究為桃園縣蘆竹鄉○○村○○路『163號』十二樓抑或『103號』十二樓，或因為被告丁○○之筆誤、或為被告丁○○所載筆順過於潦草，致原告誤認，皆有可能，但尚難認係原告故為發送錯誤地址，是被告丁○○前揭辯稱原告有違反誠實及信用原則云云，亦難謂可採。

㈣按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第三百五十四條定有明文；且民法第三百五十九條並規定如買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。查系爭房屋確有漏水所造成價值減損之瑕疵，已如前述，從而，被告主張被告於價值減損之範圍內所收受原告交付之價款之法律上之原因，經原告行使價金減少請求權後，已不存在等情，尚屬的論，是其依不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金價額，應認可採。又原告主張其因上開瑕疵，而支付八十一萬六千五百四十元修繕費用乙節，有其提出崧邦工程有限公司報價單在卷可參，並經證人即崧邦工程有限公司負責人結證屬實。惟被告抗辯前開報價單所載之第一項次為「拆除」，第二項次為「木板切割」、第三項次為「接合切割木板」、第四項次為「泥作粉刷」、第五項次為「磁磚地坪」、第六項次為「油漆」及第七項次為「水電、漏水及配管」，其中除第七項次中之第４項浴室排水管抓漏外，其餘施工內容根本與漏水無關云云，本院觀之該報價單所列繕項目，有⒈拆除、⒉木板（發霉、腐蝕）切割、⒊接合切割木板、⒋泥作粉刷、⒌磁磚地坪、⒍油漆、⒎水電、漏水及配管共七項次，其中第⒊項次（接合切割木板）中之①②③⑬部分及第⒌項次（磁磚地坪）中之⑥部分，均屬主臥室漏水之修繕費用，合計十四萬九千二百四十元部分（計算式：30000＋12000＋92000＋3240＝149240），兩造已約定由原告自行修繕，而免除被告丁○○瑕疵擔保責任，自不得對被告丁○○請求；另第⒎項次（水電、漏水及配管）中之①②③部分合計五萬元（計算式：：30000＋4000＋60000＝50000），屬屋內固定配備，參之證人戊○○及兩造契約所載「現況交屋」之約定，亦不得指為本件物之瑕疵，而請求被告丁○○負擔保之責。從而，原告主張系爭房屋瑕疵，所得請求減少之價金，於六十一萬七千三百元之範圍內為有理由，應予准許。逾此部分，則難認可採。

㈤按依據不動產經紀業管理條例第二十三條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、第二十四條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」查原告主張被告丙○○未以不動產說明書向與原告解說、且原告與被告丁○○簽訂系爭買賣契約書時，被告丙○○亦未將不動產說明書交付與原告，並由原告在不動產說明書上簽章，違反前開不動產經紀業管理條規定云云，經被告被告珍品公司、丙○○否認在卷，並據提出不動產買賣契約書、不動產說明書在卷可參。惟原告否認被告丙○○曾提出不動產說明書供其審閱，亦否認在該說明書上簽章，且本院觀之該不動產說明書亦未有原告簽章字樣，原告前開主張固非無據；然查系爭不動產買賣意願書特約條款第八條，經被告珍品公司特以粗體字載明「買方已確實審閱要約書與本不動產意願書及本宗不動產產權說明書無誤。買方簽章」，並由原告簽名於旁，是被告珍品公司及丙○○辯稱其已將系爭不動產說明書交由原告審閱，並無不動產經紀業管理條例第二十三條規定乙節，即難謂無可採。況被告丙○○於九十二年十一月間，偕同原告及其父母勘查系爭房屋現況，被告丙○○亦將原被告丁○○告知之屋內主臥室漏水瑕疵情形轉告原告，原告以此折讓售價，兩造並達成「現況交屋」及「本約標的屋內漏水部分買方同意自行修繕與賣方無涉」約定，既為兩造所不爭，則被告丙○○辯稱其已以不動產說明書向與原告解說等語，即應為可採。至原告雖未於不動產說明書上簽章，惟不動產經紀業管理條例第二十四條規範目的，乃為確認相對人已審閱該不動產說明書之內容，並法定該不動產明書為買賣契約之一部分的效力，故規定應由交易之相對人（即原告）在不動產說明書上簽章，但尚非得僅以未簽章於不動產說明書簽章，而遽謂經紀人員（即被告丙○○）已違反不動產經紀業管理條例第二十四條規定，令其負民法第一百八十四條第二項之侵權行為責任。

五、綜上所述，原告其於九十二年十一月八日經被告珍品公司職員被告丙○○介紹購買被告丁○○之系爭房屋有多處漏水，並導致壁櫃、牆壁及地板腐蝕變黑、發霉，滋生白蟻，為物之瑕疵，原告除系爭房屋主臥室外，並未免除被告丁○○之瑕疵擔保責任，已如前述，則原告請求依民法第三百五十九條規定，主張系爭房屋價值減損，即為有據。又原告所得請求減少之價金，於六十一萬七千三百元之範圍內應為有據。從而，原告依民法第一百七十九條規定，請求被告丁○○給付六十一萬七千三百元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則難認可採，應予駁回。另被告丙○○並未違反不動產經紀業管理條例第二十三條、第二十四條規定，亦如前述，是原告謂被告丙○○違反不動產經紀業管理條例第二十三條、第二十四條規定，依民法第一百八十四條第二項規定請求被告丙○○負侵權行為損害賠償責任；併依民法第一百八十八條第一項前段規定，訴請被告珍品公司與被告丙○○自應負連帶損害賠償之責，均為無理由，不應准許。

五、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本件原告勝訴部分應無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，即不應准許。

六、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸再予論述，附此敘明。

乙、反訴部分：

一、反訴原告主張：其與反訴被告於九十二年十一月間訂定買賣意願書，兩造約定反訴被告應於上開房地之買賣契約簽訂同時一次付清買賣標的總價百分之一之金額予反訴原告，作為服務報酬。本件反訴被告與丁○○於九十二年十一月八日簽立系爭不動產買賣契約書，是故反訴被告依約即應於九十二年十一月八日給付反訴原告十二萬八千元服務費，惟反訴被告並未於上開清償日給付，但反訴原告於九十二年十二月十二日交屋後寄發票予反訴被告，惟反訴被告迄未給付，顯已構成給付遲延，為此請求反訴被告給付前開服務費，並自同年月十三日起負擔法定利率計算之遲延利息等語。求為判決：

㈠反訴被告應給付反訴原告珍品房屋仲介有限公司十二萬八千元，及自九十二年十二月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

㈡反訴原告願供擔保准予宣告假執行。

二、反訴被告則以：反訴原告並未履行仲介之義務，且就房屋內部瑕疵情形未盡調查之義務，顯未依債之本旨給付，其自毋庸給付仲介費用。又如認反訴被告應給付仲介費用，惟因反訴原告未履行不動產經紀業管理條例第二十三條及第二十四條條例，反訴被告並因此受有損害，則其就此部分主張抵銷等語資為抗辯。求為判決：

㈠駁回原告之訴。

㈡如受不利益之判決，反訴被告願供擔保，請准予免假執行。

三、經查反訴原告主張兩造於九十二年十一月間訂定不動產買賣意願書，約定反訴被告應於上開房地買賣契約簽訂同時，一次付清買賣標的總價百分之一即十二萬八千元之服務費予反訴原告，本件反訴被告與丁○○於九十二年十一月八日簽立系爭不動產買賣契約書，惟反訴被告迄未給付等情，有其提出之不動產買賣意願書、系爭仲介費發票在卷可憑，且為反訴被告所不爭，自堪信為真，惟反訴被告以前詞置辯，是本件反訴原告是否已依債之本旨提出給付？反訴原告應否負損害賠償責任？玆述如下：

㈠本件兩造約定被告珍品公司為反訴被告與丁○○買賣雙仲介系爭不動產之買賣，核兩造間之法律關係應為居間，按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第五六五條、第五六七條第一項定有明文。是反訴被告抗辯反訴原告負有告知義務乙節，應非無據。惟反訴原告職員丙○○就其所知悉之系爭房屋主臥室漏水瑕庛，已告知反訴被告，並經反訴被告於訂立系爭買賣契約議價時提出，並載於系爭不動產買賣契約條款；且反訴被告及其家屬亦在購屋前，經反訴原告職員丙○○數次帶看房屋現況，反訴被告亦難以查覺有本訴所載瑕疵，反訴被告亦自承渠係於系爭房屋交屋後，其自行雇工修復主臥室地板時，始發現屋內有多處漏水現象（見反訴被告本訴起訴狀第二頁所載），是反訴原告已履行仲介、告知義務等語，亦難謂無據。且查系爭房屋固有如反訴被告所稱之瑕庛情形屬實，已如前述，且丁○○亦自承其僅告知反訴原告系爭房屋僅主臥室有漏水現象（見本院九十三年六月一日言詞辯論筆錄），並斟酌反訴被告指摘之其餘漏水現象並非顯而易見，其亦迄至雇工修繕後始發現上開瑕疵，是其反訴原告主張其並不知情，係肇因丁○○未詳實告知所致，其實無從確實調查得知悉乙節，即尚堪採信，自難苛責反訴原告未依債之本旨為詳盡調查房屋內部瑕疵之義務。反訴被告抗辯反訴原告給付不合於居間之本質，有不完全給付之情形云云，即難認可採。

㈡次查，反訴原告職員丙○○並未違反不動產經紀業管理條例第二十三條及第二十四條條例規定，詳如本訴理由第四點第㈤小點所載，是反訴被告抗辯其以反訴原告未履行不動產經紀業管理條例第二十三條及第二十四條條例，所造成反訴被告受有損害云云，即難謂可採，則其就此部分損害賠償主張抵銷抗辯云云，自無可採。

四、綜上所述，反訴原告依系爭不動買賣意願書第六條約定，訴請反訴被告給付系爭房地買賣標的總價百分之一即十二萬八千元之服務費及法定遲延利息，即為有理由，應予准許。又反訴部分為所命給付之金額未逾五十萬元之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定，本院爰依職權宣告假執行。至本件反訴被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核應無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

五、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸再予論述，附此敘明。

丙、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第二項、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第五庭法 官 賴劍毅

法院書記官 吳芳玉附註：民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。

法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。

依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。