臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第五０一號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第五０一號

原告

甲○○

原告

乙○○○

原告

戊○○

原告

庚○○○

共同訴訟代理人

張秀夏律師

共同訴訟代理人

張菀萱律師

被告

漢和商事股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

楊山池律師

被告

有信興業股份有限公司

法定代理人

丙○○○

訴訟代理人

己○○

當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國九十三年七月一日言詞辯論終結，判決如

下：

主文

事實及理由

一、原告起訴原請求判決命：㈠第一被告應將坐落於台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號中山區○○段○○段四二一八號，門牌號碼為台北市○○○路四一三號八樓之二十二之房屋遷讓返還予原告等四人。㈡第二被告應將坐落於台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號中山區○○段○○段三六九七號，門牌號碼為台北市○○○路四一三號八樓之房屋遷讓返還予原告等四人。㈢第一被告應給付原告等四人共新台幣（下同）一百九十二萬五千元，及自民國九十二年十一月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第一項之房屋之日止按月以二萬五千元計算之金額。㈣第二被告應給付原告等四人共二百三十一萬元，及自九十二年十一月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第二項之房屋之日止，按月以三萬元計算之金額。㈤原告等願供擔保，請准宣告假執行。嗣於九十三年三月三十日具狀將前開聲明第㈢、㈣項改為請求判決命：㈢第一被告應給付原告等四人共二百五十三萬三千三百元，及自九十二年十一月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。第一被告並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第一項之房屋之日止按月以三萬二千九百元計算之金額。㈣第二被告應給付原告等四人共三百零八萬元，及自九十二年十一月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。第二被告並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第二項之房屋之日止，按月以四萬元計算之金額（見本院卷第一一四頁）。核係擴張應受判決事項之聲明，被告並均表示無意見，而為本案之言詞辯論（見本院卷第一一一頁），依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款及第二項規定，尚無不合，合先敘明。

二、原告主張：其等四人於民國八十六年八月十四日因調解移轉，自訴外人春煇建設股份有限公司（下稱春煇公司）共同受讓坐落台北市○○區○○段三小段四二一八建號，門牌為台北市○○○路四一三號八樓之二十二之建物（下稱甲建物），及坐落同段同小段三六九七建號，門牌為台北市○○○路四一三號八樓之建物（下稱乙建物），並已向地政事務所辦理所有權移轉登記完畢，為甲、乙建物之合法所有權人，對系爭建物有使用收益及排除侵害之權。惟甲、乙建物現分別遭第一被告漢和商事股份有限公司（下稱漢和公司）及第二被告有信興業股份有限公司（下稱有信公司）占有使用中，而被告就甲、乙建物之使用既未經其等四人同意，與其四人間復無任何正當使用之權源，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告分別遷讓返還甲、乙建物。縱被告等與春煇公司有租約，惟被告自原告於八十六年間取得甲、乙建物後，均未繳所謂之租金予原告，其亦得以起訴狀定五日之期限催告被告給付積欠之租金，如被告逾期未付，原告即以起訴狀為終止租約之意思表示，並依民法第四百五十五條之規定，請求被告等返還甲、乙建物。又被告等無權占有系爭甲、乙建物，係無法律上之原因而受利益，致其等之所有權受有損害，爰先位主張依民法第一百七十九條及第一百八十一條，請求被告分別返還其等不當得利所受之利益；如本院認被告等與春煇公司間，就系爭甲、乙建物各有租賃契約存在，且其租賃契約對原告等仍繼續存在，則被告等即應自原告受讓系爭建物之時起，將依前述計算之租金及終止租約後繼續佔用系爭建物之不當得利給付予原告等，爰備位主張基於租約請求被告給付所受相當於租金之利益等語。而被告所受之利益，應以其所減省相當之租金計算，並依系爭甲、乙建物實際之租金作為被告無權使用系爭建物所獲得相當於租金利益之計算標準，即：

（一）對於被告漢和公司請求按月以其租金數額新台幣（下同）三萬二千九百元計算，給付自八十六年八月十四日起，至起訴之日止，總計二百五十三萬三千三百元相當於租金之利益，及自九十二年十一月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付自九十三年一月十六日起至遷讓返還甲建物之日止，按月以三萬二千九百元計算之金額。（二）對於被告有信公司請求按月以其租金數額四萬元計算，給付自八十六年八月十四日起，至起訴之日止，總計三百零八萬元相當於租金之利益，及自九十二年十一月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付自九十三年一月十六日起至遷讓返還乙建物之日止，按月以四萬元計算之金額。並聲明：（一）被告漢和公司應將坐落台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號中山區○○段○○段四二一八號，門牌號碼為台北市○○○路四一三號八樓之二十二之房屋遷讓返還予原告等四人。（二）被告有信公司應將坐落台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號中山區○○段三小段三六九七號，門牌號碼為台北市○○○路四一三號八樓之房屋遷讓返還予原告等四人。（三）被告漢和公司應給付原告等四人共二百五十三萬三千三百元，及自九十二年十一月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第一項之房屋之日止按月以三萬二千九百元計算之金額。（四）被告有信公司應給付原告等四人共三百零八萬元，及自九十二年十一月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第二項之房屋之日止，按月以四萬元計算之金額。（五）原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告漢和公司則以：伊於八十二年三月五日向春煇公司承租甲建物，租期自八十二年三月十一日起，其後迭經續約（即自八十四年續至八十六年，並自八十七年起一年續約一次），租期至九十三年三月十日止，伊占有使用甲建物係依租賃關係，在契約有效期間內，為合法有權占有使用。其後春煇公司與原告間之爭訟，乃至原告於八十六年八月十四日取得甲建物所有權，期間雙方均未告知被告，致伊仍續與春煇公司續約，並無過失。而租期亦經再續約一年，即自九十二年三月十一日至九十三年三月十日止，故縱然原告於九十二年十一月三日通知其取得系爭甲建物之所有權，依民法第四百二十五條規定，租賃契約對原告仍繼續存在，原告負有使伊繼續使用系爭甲建物之義務，原告自不得於上開租賃期間請求伊遷讓返還甲建物。伊既依租賃關係占有使用甲建物，並非無權占有，且均按期依約繳交租金予春煇公司，作為租用系爭甲建物之對價，雖受有使用系爭甲建物之利益，但亦有支付租金之損失，二者存有對價關係，故伊並無利得，更遑論不當得利。況原告始終未告知所有權移轉即春煇公司已移轉占有甲建物之事實，因此，伊信賴甲建物仍為春煇公司所有，並處於春煇公司占有之狀態，應無過失。並依租賃契約交付房租予春煇公司亦屬合法。伊於八十二年起向春煇公司承租甲建物，租期至九十三年三月十日止，原告雖於八十六年八月十四日取得甲建物之所有權，但遲至九十二年十一月三日始通知伊，在此之前伊並不知有所有權移轉登記之情事，期間春煇公司就系爭甲建物均以房屋占有人及所有權人名義行使權利，伊亦依租賃契約本旨向春煇公司給付全部租金，應已發生清償租金之效力，原告亦不得再請求伊給付其餘租金（即九十二年十二月及九十三年一、二月租金）。又原告雖於八十六年八月十四日取得甲建物之所有權，卻怠於通知，遲至九十二年十一月三日始通知所有權業已移轉至其名下，令春煇公司繼續處分出租甲建物予伊，依民法第一百四十八條第二項規定，原告之主張顯有違誠信原則。原告備位主張基於租約請求給付自八十六年八月十四日起之租金，亦非有據（最高法院三十三年上字第六０四號判例及八十四年度台上字第三００一號判決參照）。至原告因其與春煇公司間之調解取得甲建物所有權，惟春煇公司內部訟爭不斷，且春煇公司針對前開原告取得甲建物所有權之調解案件，復提起宣告調解無效之訴，仍在審理中，是以伊信賴出租人春煇公司仍有出租甲建物之權能，依民法第九百四十三條規定，春煇公司合法占有甲建物，緣於占有人之權能，出租予被告使用，應屬合法，伊基此占有為有權占有。而原告曾於八十七年間要求伊給付租金，但經調解不成立後（八十七年度北調字第八七九七號），原告並未起訴，致伊益加信賴依租賃關係占有甲建物應屬合法。原告如受有未能使用、收益甲建物之損害，乃肇因於春煇公司未交付甲建物予原告，與伊占有甲建物並無因果關係等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、被告有信公司則以：伊於八十四年十一月七日向春煇公司承租乙建物，租期自八十四年十二月一日起，其後迭經續約，租期至九十三年十一月三十日止，是以伊占有使用乙建物係依租賃之法律關係，在契約之有效期間內，應屬合法有權占有使用。其後春煇公司與原告間之爭訟，乃至原告於八十六年八月十四日取得乙建物之所有權，期間雙方均未告知被告，從而伊繼續與春煇公司續約，並無過失。嗣租期經再續約，即自九十年十二月一日至九十三年十一月三十日止，故縱然原告於九十二年十一月三日通知其取得乙建物之所有權，依民法第四百二十五條規定，租賃契約對原告仍繼續存在，原告負有使被告繼續使用乙建物之義務，原告於上開租賃期間請求被告遷讓返還該建物，即無理由。又伊係依租賃關係占有使用乙建物，而非無權占有，並均按期依約繳交租金予春煇公司，作為租用乙建物之對價，被告雖受有使用系爭房屋之利益，但亦有支付租金之損失，二者存有對價關係，伊並無利得，更遑論不當得利。況原告始終未告知所有權移轉即春煇公司已移轉占有乙建物之事實，因此，伊信賴乙建物仍為春煇公司所有，並處於春煇公司占有之狀態，應無過失。並依租賃契約交付房租予春煇公司亦屬合法。伊於八十四年起向春煇公司承租乙建物，租期至九十三年十一月三十日止，原告雖於八十六年八月十四日取得乙建物之所有權，但遲至九十二年十一月三日始通知伊，在此之前伊並不知有所有權移轉登記之情事，期間春煇公司就系爭乙建物均以房屋占有人及所有權人名義行使權利，伊依租賃契約本旨向春煇公司給付租金，應已發生清償租金之效力，原告不得再向伊為給付租金之請求。又原告雖於八十六年八月十四日取得乙建物之所有權，卻怠於通知，遲至九十二年十一月三日始通知所有權業已移轉至其名下，令春煇公司繼續處分出租乙建物予伊，依民法第一百四十八條第二項規定，原告之主張顯有違誠信原則。是原告備位主張基於租約請求給付自八十六年八月十四日起之租金，亦非有據。（最高法院三十三年上字第六０四號判例及最高法院八十四年度台上字第三００一號判決參照）。至原告因其與春煇公司間之調解取得乙建物所有權，惟春煇公司內部訟爭不斷，且春煇公司針對前開原告取得乙建物所有權之調解案件，復提起宣告調解無效之訴，仍在審理中，是以伊信賴出租人春煇公司仍有出租乙建物之權能，依民法第九百四十三條規定，春煇公司合法占有乙建物，緣於占有人之權能，出租予被告使用，應屬合法，伊基此占有為有權占有。伊於九十二年十一月三日前未曾見原告等提出任何相關文件證明渠等為乙建物之所有權人，僅片面要求伊提供租約等情事，民法第四百四十條第一項固規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，惟原告等並非乙建物之出租人，復未見春煇公司對於乙建物返還讓與原告等之通知，是原告等是否確為所有權人，已非無疑。而原告等既主張租賃契約繼續存在，則是否有踐行上開法定程序予以定相當期限及催告，其舉證細譯其內容，即有可議。從而原告等該項主張，於法未合，容有誤會。另依春煇公司以台北雙連郵局第一七０號存證信函寄發予被告，其上說明略以：「原告等取得房屋所有權及通謀虛偽意思表示無效。所謂無效，係指法律上當然的、絕對的不發生效力。任何人均得主張其無效。：：：原告等人並未因登記而取得房屋所有權，且本公司（春煇公司）以未曾將房屋交付予原告等人，依法本公司仍係有權出租，」等情，似謂原告與春煇公司間為假裝買賣，依民法第八十七條第一項之規定，當然無效，並非得撤銷之行為，不得謂未撤銷前，尚屬有效（最高法院二七年上字第三一九五號判例參照）。故自原告等於九十二年十一月三日檢具相關證明文件通知伊已取得所有權，自到達伊前就租賃期限內之租金，應給付之對象，亦屬疑義。況原告等人於春煇公司交付系爭房屋前，仍無收益權（最高法院八十四年台上字第一二六四號判決參照），而伊係基於房屋所有權人春煇公司（原出賣人）之出租而占用乙建物，亦不能謂係無權占有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

五、兩造不爭執之事實：

（一）原告等四人於八十六年八月十四日因調解移轉，自訴外人春煇公司共同受讓甲建物及乙建物，並已向地政事務所辦理所有權移轉登記完畢，為系爭建物之合法所有權人。

（二）甲、乙建物原由訴外人春煇公司分別出租予被告二人，被告漢和公司就甲建物之每月租金為三萬二千九百元，被告有信公司就乙建物每月租金為四萬元。

（三）原告曾於八十六年十二月一日以台北郵局一二一支局四一三號存證信函再通知被告等，被告漢和公司亦曾以台北雙連郵局二三六○號存證信函回復原告等人，拒絕給付租金。嗣後原告就本件系爭建物並曾就被告使用系爭建物之對價向本院聲請調解未能成立，有本院八十七年度北調字第八七九七號調解不成立證明書可稽（見本院卷第一二一頁至一二三頁）。

（四）被告漢和公司、有信公司分別於九十三年三月十一日、九十三年四月二十九日終止租約後返還系爭甲、乙建物予訴外人春煇公司。

（五）原告等迄今並未受交付系爭甲、乙建物之實際占有。

六、得心證之理由：本件兩造間之主要爭點應在於：（一）原告得否基於所有權人或出租人地位請求被告分別遷讓、返還甲、乙建物？（二）原告得否請求被告分別返還使用甲、乙建物之相當於租金損害之不當得利？經查：

（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條固定有明文。惟所有物返還請求權之行使須具備下列要件：①請求權主體須為所有人或依法得行使所有權之人，②相對人須為現在占有該物之人，③相對人之占有須為無權或出於侵奪。如有任一要件不具備，即不得請求返還。又不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有（最高法院八十四年度台上字第三００一號判決參照）。且占有該物之相對人，須迄至言詞辯論終結時仍占有該物者為限，否則即非該侵奪之人所能給付（返還）而無實益。查，被告漢和公司係於八十二年三月五日向春煇公司承租甲建物，租期自八十二年三月十一日起，其後迭經續約（即自八十四年續至八十六年，並自八十七年起一年續約一次），租期至九十三年三月十日止，業據漢和公司提出房屋租賃合約書一件為證（本院卷第五七頁至六五頁），而被告有信公司係於八十四年十一月七日向春煇公司承租乙建物，租期自八十四年十二月一日起，其後迭經續約，租期至九十三年十一月三十日止，亦據有信公司提出房屋租賃契約書及押租金本票各一件為證（本院卷第七二頁至八六頁），原告雖否認春煇公司之代表人，均堪認為真正。而查，原所有權人春煇公司早於八十二年間及八十四年間即已將系爭甲、乙建物分別出租並交付予被告分別占有，其後並分別與被告續約以迄九十三年三月十日及九十三年十一月三十日，足見原告雖於八十六年八月十四日因調解移轉取得系爭甲、乙建物所有權，迄並未受交付占有系爭甲、乙建物，春煇公司仍為系爭甲、乙建物之占有人，依上開說明，春煇公司即非無權占有，則春煇公司將系爭甲、乙建物出租並交付予被告分別占有使用，自亦非無權占有或出於侵奪。況被告陳明伊等已分別於九十三年三月十一日及同年四月二十九日，因租期屆滿或終止，而將系爭甲、乙建物返還原出租人春煇公司等語，為原告所不爭執，堪信為真實。被告二人既於本院言詞辯論終結時（九十三七月一日）已非現在占有系爭甲、乙建物之人。依首開說明，原告主張依民法第七百六十七條前段規定，請求被告分別遷讓返還系爭甲、乙建物，與上開要件不符，自無可取。

（二）次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第四百二十五條第一項定有明文。查，原告雖於八十六年八月十四日因調解移轉取得系爭甲、乙建物所有權，惟當時

甲、乙建物之原所有權人春煇公司早已將系爭甲、乙建物分別出租並交付予被告占有使用中，此為兩造所不爭。而調解移轉仍屬買賣之一種，故春煇公司與被告間之前開租賃契約對於原告自仍均繼續存在。原告雖於八十六年八月十四日因調解自訴外人春煇公司共同受讓系爭建物後，曾以台北郵局一二一支局三四四號存證信函通知被告關於原告等人取得系爭甲、乙建物所有權之事實，並請求被告等提供使用系爭建物之租約或其他合法使用系爭建物權源之證明文件，及於八十六年十二月一日以台北郵局一二一支局四一三號存證信函再通知被告等，被告漢和公司並曾以台北雙連郵局二三六○號存證信函回復原告等人，拒絕給付租金，嗣原告並曾就被告使用系爭建物之對價向本院聲請調解未能成立等情，固據原告提出存證信函二件及本院八十七年度北調字第八七九七號調解不成立證明書一件為證（見本院卷第一二一頁至一二三頁）。惟查，被告於向春煇公司分別承租甲、乙建物後，其後迭經續約，租期分別至九十三年三月十日及九十三年十一月三十日止等情，業據論述如上，而出租人本不以所有權人為限，則春煇公司與被告間就系爭甲、乙建物之租賃契約於八十六年間分別屆滿，而迭再續約時起，原告應已無民法第四百二十五條第一項規定之適用，因斯時原告並非系爭甲、乙建物租賃契約續約之出租人，自亦無從主張立於租賃契約（續約）出租人地位而受領租金，原告稱春煇公司既非所有權人亦非出租人，不得為有效之續約意思表示云云，並無可取。而查，被告已支付租金予原出租人春煇公司，並無任何遲延給付租金之情形，是原告主張依民法第四百四十條，以其於八十六年十二月一日原告等以台北郵局一二一支局四一三號存證信函通知終止租賃契約時，該等租賃契約即已終止，基於債之相對性，被告與春煇公司所為就系爭建物成立之租賃契約，對原告等人即不生效力，嗣後被告等人即無繼續占有使用系爭建物之合法權源，而應遷讓返還系爭建物予原告等人，及再以本件起訴狀繕本定五日之相當期限催告被告支付租金，如被告於其期限內不為支付，其即亦得終止系爭建物之租賃契約，請求被告遷讓返還系爭甲、乙建物云云，亦非可取。

（三）復按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第三百七十三條定有明文。不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權（最高法院三十三年上字第六０四號判例參照）。查，原告等迄今為止並未受交付系爭甲、乙建物之實際占有，此為原告所不否認。另依春煇公司曾以台北雙連郵局第一七０號存證信函寄發予被告有信公司，其說明略以：「原告等取得房屋所有權及通謀虛偽意思表示無效。所謂無效，係指法律上當然的、絕對的不發生效力。任何人均得主張其無效。：：：原告等人並未因登記而取得房屋所有權，且本公司（春煇公司）以未曾將房屋交付予原告等人，依法本公司仍係有權出租，」等語（見本院卷第八七、八八頁），依上開規定及判例意旨所示，系爭甲、乙建物之收益權仍屬於春煇公司，原告對系爭甲、乙建物尚無收益權，則其雖因而未能取得對甲、乙建物之租金收益，亦無受有損害可言；且縱受有損害，亦係因春煇公司未交付系爭甲、乙建物所致，而非因被告之占有使用系爭甲、乙建物之行為及未將租金交付予原告所致，即受利益與受損害之間並無相當因果關係，與不當得利之要件不符，原告主張依不當得利之規定，請求被告等返還使用系爭甲、乙建物所獲得相當於租金利益之不當得利云云，亦無可取。從而，原告先位主張依民法第一百七十九條及第一百八十一條，請求被告分別返還其等不當得利所受之利益；及備位主張基於租約請求被告給付所受相當於租金之利益云云，亦均無可取。

七、綜上所述，原告先位主張基於所有權人之地位及後位主張基於出租人地位請求被告分別遷讓、返還甲、乙建物，及依不當得利之法律關係，請求被告分別返還使用甲、乙建物之相當於租金損害之不當得利，均無可取。被告抗辯無遷讓、返還

甲、乙建物及無返還使用甲、乙建物之相當於租金損害之不當之義務得利等語，則均為可取。從而，原告起訴請求判決（一）被告漢和公司應將坐落台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號中山區○○段○○段四二一八號，門牌號碼為台北市○○○路四一三號八樓之二十二之房屋遷讓返還予原告等四人，（二）被告有信公司應將坐落台北市○○區○○段三小段九二一地號上，建號中山區○○段○○段三六九七號，門牌號碼為台北市○○○路四一三號八樓之房屋遷讓返還予原告等四人，（三）被告漢和公司應給付原告等四人共二百五十三萬三千三百元，及自九十二年十一月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第一項之房屋之日止按月以三萬二千九百元計算之金額，（四）被告有信公司應給付原告等四人共三百零八萬元，及自九十二年十一月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應給付原告等四人自九十三年一月十六日起迄遷讓返還第二項之房屋之日止，按月以四萬元計算之金額云云，為無理由，均不應准許。

八、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

九、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即亦均失所依據，均應併予駁回。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

法院書記官 周其祥