臺灣臺北地方法院九十三年度簡上字第三一０號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度簡上字第三一０號

上訴人

蓓萊得股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

莊乾城律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

李鳳翱律師

右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十三年三月九日臺灣臺北地

方法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第二八五五八號第一審判決提起上訴，本院於九

十三年九月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決廢棄。

二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，另補稱：

一、上訴人租賃門牌號碼台北市○○區○○路一段八十五號、同段八十三巷二號（下稱系爭房屋，該房屋坐落台北市○○區○○段二小段四十六地號）係為經營服飾店，按開店做生意者，因客源及商譽之考量，不會僅為短期租賃，此為社會一般人通常之觀念。上訴人租賃使用系爭房屋已逾八年，擁有固定的客源，業務向來不錯，更需要繼續租賃系爭房屋，因此與原屋主承租時，租賃期限至民國九十五年四月九日共三年六個月，且上訴人於八十五年間即購置系爭建物之二樓及二樓之一房屋，並將公司登記住址設於系爭房屋，顯然為公司永續經營之打算，不可能有提前終止租約之意圖，足證兩造租約第十條之增註，係為了保障出租人之利益而簽訂。蓋依一般常理，將房屋出租與他人者，在房東之立場，總希望遇到好房客，而且繼續租賃，如果只是短期租賃或突然提前終止契約，對房東而言，是一種損失與壓力，當然會為自身權益之保障而作約定，而上訴人從無提前終止租約之打算，原來與原屋主之租賃契約亦未就如何可提前終止契約而為約定。被上訴人取得系爭房屋所有權時，要求與上訴人重新訂約，雖上訴人依法律規定，本來可依原租賃條件繼續租賃使用至原租期屆滿時為止，但為維護與新屋主良好情誼，期待租期屆滿後能再續租，才同意與被上訴人重新訂約，租金較原租約約定為高，且由原來一個月一付改為一年一付，租期自九十二年八月一日起至九十四年七月三十一日止共二年，較原租期短，並於簽約時，付清第一年份租金至九十三年七月三十一日止。

二、兩造重訂之租賃契約固有賠償一個月租金終止租賃契約之增註，但係簽約時，被上訴人一再表示因擔心上訴人提前終止租約而為約定，使上訴人相信被上訴人不會提前終止租約，亦自忖不會提前終止租約，遂為簽定。另依證人甲○○到庭作證亦指稱「……當時房東說第十條第二款的約定是如果我們要退租，要提前一個月通知並賠償一個月租金。這是手寫的部分為了保障房東。」「……，我們在當地已經營業十幾年了，我們不可能提早退租。」益證當初之所以於租約上為第十條之註記，係為保障房東即被上訴人之利益，並非讓房東提前終止租約。詎被上訴人竟於重新訂約後不到二個月，即以存證信函表示以賠償一個月租金終止租賃契約云云，實為權利之濫用。按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第一百四十八條第二項定有明文，被上訴人之行為顯然違反誠信原則，乃原審就此點未加審酌即為判決，誠有未當。

三、縱然認為被上訴人終止契約有理由，亦因未賠償一個月租金之違約金，終止契約不生效力，按系爭租賃契約增註提前終止租賃契約之條件為賠償對方一個月租金，惟被上訴人以存證信函表示終止租賃契約時，並未給付一個月租金之賠償金，其終止契約顯不生效力。雖被上訴人於原審審理中，當庭提出九十三年二月一日期票據一紙，主張已給付違約金而遭上訴人退回云云，而為原審所採信。惟依原審原證三存證信函所示，並無被上訴人給付違約金之證明，該存證信函於九十二年十月七日發出，被上訴人於起訴後再提出票據主張給付違約金，顯無法使未生效之解除契約行為溯及生效，故原審以該支票認定被上訴人確有依約賠償上訴人一個月租金之意願，忽略賠償一個月租金乃解除契約之生效要件，而判決被上訴人勝訴，顯然有誤。

四、按兩造於簽定系爭租賃契約時，上訴人即依約定按月簽發支票十二紙給付被上訴人，為給付一年份之租金至九十三年七月三十一日止，該支票仍在被上訴人持有中，且被上訴人業兌現該支票到九十三年五月份，有上訴人支票帳戶明細影本可稽；因依兩造約定，租金為每月新臺幣二十一萬一千元，先由上訴人代被上訴人扣繳租賃所得稅新台幣（下同）二萬一千元，故每月支票金額為十九萬元整，是原判決第二項所為命上訴人應自九十二年十一月十三日起至遷讓房屋日止按月給付被上訴人二十一萬一千元顯有違誤，應予廢棄。

五、倘仍認被上訴人提前終止租約為有理由且生效，上訴人應返還房屋，請考慮上訴人經營店面，庫存量大，一時搬遷不易，依法定相當之履行期間，實感德便。

參、證據：除援引原審立證方法外，另補充提出被上訴人簽收支票影本、上訴人支票帳戶支出明細、扣繳憑單等證物為證；並聲請訊問證人甲○○。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：

一、上訴駁回。

貳、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外另補稱：

一、本件係上訴人與被上訴人於九十二年八月十三日就系爭房屋訂立房屋租賃契約，約定租賃期間自九十二年八月十三日起至九十四年七月卅一日止，並於前揭租賃契約第十條第二款約定「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人作成九十二年度北院民公龍字第一００二０二號公證書在案。按民法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」，即明文規定租賃契約雖係定有期限，但如有特別約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，當事人之一方自得於租賃期限屆滿前終止契約。被上訴人依前揭租賃契約第十條第二款之特別約定及民法第四百五十條第三項先期通知之規定，於九十二年十月七日以台北長安郵局第四二六二號存證信函先期通知上訴人將於九十二年十一月十二日終止前揭租賃契約，並願依約給付相當一個月租金之違約金，上開存證信函並業經上訴人於九十二年十月八日收訖，依前揭租賃契約之約定，上訴人應於九十二年十一月十二日遷出並將房屋返還被上訴人，惟上訴人迄今仍拒絕遷出。

二、上訴人固辯稱兩造租賃契約第十條第二款「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」之但書規定，係指上訴人才有之權利，實不足採信：

（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。

（二）系爭契約第十條第二款既已明白約定：「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，依其文字已可明顯證明當初雙方約定非只有承租方始有終止權，反而是指任何一方均有提前終止契約之權利，依前開判例意旨，已無須別事探求，上訴人自不得反捨契約文字而強為曲解，違背最高法院十七年上字第一一一八號判例，自不待言。

（三）系爭契約係經公證人公證而成，臺灣臺北地方法院九十二年度北簡字第二八五五七號民事案件審理中，曾傳訊本件公證人詹孟龍、見證人黃玉萍及經紀人黃英城到庭證實兩造均有提前終止租約之權利，而該案業已確定。

（四）對於系爭契約第十條第二款之約定內容，證人甲○○於九十三年六月一日到庭亦證稱出租人與承租人「雙方要提前解約都可以用這款」。

三、上訴人早於八十五年六月二十一日設立登記時即使用系爭房地，更於同年七月十九日購買系爭房地之上層樓（即大安路一段八五號二樓及二樓之一）為供其經營業務之用。由上可知，上訴人使用系爭房地已逾八年之久。

四、再者，上訴人辯稱租賃契約第十條第二款之終止權，係以終止之一方交付相當一個月租金的賠償金為終止租約之生效要件。惟前揭條款所謂終止之一方應賠償相對方相當一個月租金的賠償金，乃是提前終止的違約金賠償義務，並非終止契約之生效要件；換言之，行使前揭條款但書之終止契約之一方，於終止後，負有給付相對方相當一個月租金的賠償義務而已。而證人甲○○於作證時明白證實「當時雙方僅就一個月的租金認為是提前解約的賠償」，核與原審判決認定者同。

五、另，上訴人主張已給付九十二年十一月至九十三年五月之相當租金之損害賠償予被上訴人，係被上訴人於原審判決後，去函主張損害賠償之結果，且九十三年五月份被上訴人並未收取該賠償金額。而自九十二年十一月十三日至九十三年四月十二日止的六個月，上訴人原應給付之賠償金應為一百四十七萬七千元，而實際上上訴人僅給付一百一十四萬元，若上訴人補足其差額，被上訴人就此部分，願減縮聲明如下：上訴人應給付被上訴人自九十三年五月十三日起，至遷出返還被上訴人前項房屋之日止，按月以新台幣二十一萬一千元計算之損害金。

六、上訴人負責人丙○○個人於九十三年六月十八日以存證信函，宣稱其基於與前手林培元間之租約關係，主張買賣不破租賃而於同年六月十日起管理系爭房屋。惟系爭房屋仍由上訴人占有使用中，且上訴人於原審中亦自承「原出租人（即林培元）將系爭房屋出售與原告（即被上訴人），依民法規定，被告（即上訴人）仍可依同樣條件繼續租賃使用系爭房屋至租期屆滿時為止，惟因原告一再請求被告重新訂立租約，且租期願一次訂為兩年……被告同意原告自九十二年八月一日起重訂租約。」，即見上訴人負責人丙○○與訴外人林培元間之租約，因本件兩造之新租約而被廢止，此為上訴人所明知且同意之結果。

參、證據：除援引原審之立證方法外，另提出臺灣臺地方法院九十三年度北簡字第二八五五七號民事判決書、上訴人「公司基本資料查詢」表、上訴人所有建物謄本、被上訴人九十三年四月五予上訴人之存證信函、上訴人九十三年五月之支票乙紙、上訴人九十三年六月十八日之存證信函、被上訴人之匯款單等證物為證。

理由

壹、本件被上訴人起訴主張：兩造前於九十二年八月十三日訂立系爭房屋租賃契約，約定租賃期間自九十二年八月十三日起至九十四年七月卅一日止，並於前揭租賃契約第十條第二款約定「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，被上訴人乃依前揭特別約定及民法第四百五十條第三項先期通知之規定，於九十二年十月七日以台北長安郵局第四二六二號存證信函先期通知上訴人將於九十二年十一月十二日終止租約，且於函中表示願賠償相當於一個月之租金，該存證信函亦經上訴人於九十二年十月八日收訖，則該租約業於九十二年十一月十二日合法終止，上訴人既於系爭租約合法終止後，仍無權占用被上訴人所有之系爭房屋迄今，其可獲得相當於租金之利益，使被上訴人受有相當於租金之損害，且兩者間有相當因果關係，爰本於民法第四百五十五條之規定及不當得利之法律關係，求為命上訴人應返還系爭房屋予被上訴人，並自九十三年五月十三日起，至遷出返還本件系爭房屋之日止，按月給付被上訴人二十一萬一千元之判決（原審被上訴人就不當得利部分起訴聲明上訴人應自九十二年十一月十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人二十一萬一千元，於上訴人上訴後減縮聲明為上訴人應自九十三年五月十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人二十一萬一千元）。上訴人則以：系爭房屋上訴人已承租使用逾八年供作服飾店之經營，擁有固定的客源，業務向來不錯，甚至於八十五年間即購置系爭建物之二樓及二樓之一房屋，上訴人為公司永續經營之打算，不可能有提前終止租約之意圖，此亦可自上訴人與原屋主之租約並未為提前終止之約定自明，至被上訴人於取得系爭房屋所有權時，雖上訴人可主張依原租賃條件繼續承租系爭房屋至原租期屆滿，惟被上訴人要求與上訴人重新訂約，上訴人為維護與新屋主良好情誼，期待租期屆滿後能再續租，才同意與被上訴人重新簽訂租金較高，租期較短，且支付條件較不利之新租約，並在被上訴人惟恐上訴人提前終止租約造成其損害之情況下，加註系爭租約第十條第二款之約定，然被上訴人竟於簽約後二個月即發函表示終止租約，其行為顯然違反誠信原則，縱然認為被上訴人終止契約有理由，亦因未依約賠償一個月租金之違約金，終止契約不生效力，倘仍認被上訴人提前終止租約為有理由且生效，上訴人應返還房屋，請考慮上訴人經營店面，庫存量大，一時搬遷不易，依法定相當之履行期間等語，資為抗辯。

貳、兩造不爭執事項：

一、兩造於九十二年八月十三日訂立系爭房屋租賃契約，約定租賃期間自九十二年八月十三日起至九十四年七月卅一日止，每月租金二十一萬一千元，由上訴人簽發第一年租金之支票計十二紙，被上訴人並已兌付至九十三年四月份租金支票。

二、被上訴人於九十二年十月七日以台北長安郵局第四二六二號存證信函先期通知上訴人將於九十二年十一月十二日終止租約，且於函中表示願賠償相當於一個月之租金，該存證信函亦經上訴人於九十二年十月八日收訖。

三、於簽訂系爭租賃契約前，乃由上訴人與系爭房屋之原屋主林培元，就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自九十一年十月十日至九十五年四月九日，每月租金第一年十七萬八千元、第二年十九萬元、第三年十九萬六千元，該租約並未就提前終止租約之情況為約定。

參、本件所兩造爭執事項為被上訴人是否得於系爭租賃期間屆滿前提前終止租約？被上訴人尚未將未到期之租金支票退還，亦未賠償相當一個月之租金予上訴人前，被上訴人向上訴人所為終止租約之意思表示其效力為何？被上訴人請求上訴人遷讓房屋及給付不當得利，有無理由？又上訴人就返還系爭房屋部分請求酌定履行期間有無理由？爰析述如下：

一、關於被上訴人是否得於租賃期間屆滿前提前終止租約？

（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。

（二）系爭契約第十條第二款既已明白約定：「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償對方一個月租金，則不在此限。」，依其文字所載，應指締約之任何一方當事人均有提前終止系爭租約之權利，縱如上訴人所言當初係應被上訴人之要求為避免上訴人提前終止租約造成被上訴人損害所為之加註，惟此亦係兩造加註該約款之原因，並非當然禁止被上訴人行使其提前終止租約之權利，況且證人即與上訴人同時與被上訴人簽訂加註相同約款之門牌號碼台北市○○區○○路一段八十五號地下一樓建物之承租人甲○○到庭證稱：「（受命法官問：該款之約定有無限制房東不可提前解約？）我不清楚。但是如果雙方要提前解約都可以用這款，…」等語（見本院九十三年六月一日準備程序筆錄），再參酌與本件系爭租約僅承租標的不同，惟租賃條件、公證人、見證人、經紀人均相同之甲○○與被上訴人所簽訂之租約，據該租約（即甲○○與被上訴人所簽訂之租約）之公證人詹孟龍、見證人黃玉萍、經紀人黃英城等三人於被上訴人訴請甲○○返還房屋等訴訟中，亦均證稱被上訴人有權依同一約款提前終止租約等情，有本院九十二年度北簡字第二八五五七號判決影本一份在卷足憑，則與本件系爭租約有相同提前終止約款之另紙租約，不論該紙租約（指甲○○與被上訴人所簽訂之租約）之約締約當事人、及與本件租約相同之公證人、見證人、經紀人等對該約款係包含出租人之被上訴人亦有提前終止租約之權利，均有所認識，況且上訴人一再陳述該第十條第二款乃應被上訴人之要求而特別加註，亦即該約款乃實際經締約者磋商協議後所加註，則身為本件租約承租人之上訴人對該加註約款之文義當更無不知之理，上訴人於簽訂系爭租約若有意排除被上訴人之提前終止權利，自應加以修正後再簽訂契約才是，惟上訴人未如此為之，其真意應未排除被上訴人之提前終止權，故依該約款之字面文義，且該約款文義為上訴人所知悉之情況下，既經兩造合意簽訂契約，被上訴人自得依該約款之文義行使其提前終止契約之權利。至上訴人是否擬以系爭房屋永續經營事業而絕無提前終止租約之可能，且上訴人與被上訴人之前手屋主所簽訂之租約並無提前終止之約款，暨上訴人於系爭建物所有權人變更為被上訴人時，未主張民法有關買賣不破租賃之規定，而另與被上訴人簽訂條件較原租約不利系爭租約等，均不足以影響被上訴人依系爭租約第十條第二款之文義所得行使提前終止租約之權利，是上訴人抗辯被上訴人無提前終止系爭租約之權利，要不足採。

二、關於被上訴人尚未將未到期之租金支票退還，亦未賠償相當一個月之租金予上訴人前，被上訴人向上訴人所為終止租約之意思表示其效力為何？

（一）揆之前揭租賃契約第十條第二款之約定，係指租賃期限未屆滿前，『任何一方』擬終止契約時，應於一個月以前以書面通知，並須獲對方之同意，在『未獲』『對方』同意之情形下，『提出之一方』若負擔賠償一個月租金之義務，亦可終止契約，故依該款約定之文義並未將提出賠償做為終止契約之條件，實係作為主動終止契約之一方於終止後之『違約金賠償義務』，如此解釋核與證人甲○○到庭所證稱：「（受命法官問：如果提前解約，是否必須交付一個月租金後才算合法解約？）我不知道。當時雙方僅就一個月的租金認為是提前解約的賠償。」等語相符，再參酌上訴人所言，其與被上訴人簽訂系爭租約時加註第十條第二款之約定，其目的在於避免提前終止契約時所造成之損害，如前所述，故該約款要非課以終止契約之一方為終止契約之意思表示時應同時提出相當一個月租金之損害予對造始令該意思表示生效至明；況且被上訴人稱早經向上訴人表示欲給付該賠償金及退還未到期租金之支票，但為上訴人所拒絕，上訴人對此雖予否認，然被上訴人於通知上訴人終止租賃契約之存證信函中已表示「本人（指被上訴人）亦將同時依約給付台端（指上訴人）違約金」等語，而被上訴人於九十三年二月二十四日原審言詞辯論時，當庭提出發票日期為九十三年二月一日、相當於一個月租金之支票，表示係欲給付予上訴人作為賠償金之用，另提出九十二年十一月一日到九十三年七月一日、未經提示、未到期之租金支票九紙原本，以證明其並未領取上訴人自九十二年十一月一日起之租金，並當庭表明若上訴人願接受，亦願當庭給付，惟上訴人當庭表示不願收受等情，有當日之言詞辯論筆錄可憑（見原審卷第五十一至五十二頁），堪認被上訴人確有返還已收取、未到期之租金支票並依約賠償上訴人一個月之租金之意願，被上訴人以上訴人拒絕受領相當一個月之賠償金，自屬可信！

（二）如前所述，依系爭租約第十條第二款之約定，該賠償相當一個月租金僅係終止契約後所生損害賠償之約定，要非終止契約意思表示生效所附加之條件，當事人為終止租約意思表示時即生終止租約之效力，不因是否同意交付一個月租金之賠償而有不同。查被上訴人已依約於九十二年十月七日以台北長安郵局第四二六二號存證信函先期通知上訴人將於九十二年十一月十二日終止租約，且於函中表示願賠償相當於一個月之租金，該存證信函亦經上訴人於九十二年十月八日收訖，則該租約業於九十二年十一月十二日合法終止。上訴人以被上訴人於前開寄發存證信函之同時未交付一個月租金之損害賠償，抗辯該終止租約之意思表示不生效力，要不足採。

（三）又被上訴人雖於兩造重新訂立契約後未及二月即提出終止契約之要求，然上訴人於簽訂系爭租約既已了解被上訴人有提前終止租約之權利，被上訴人於租賃期間內行使之，應在上訴人預期風險之內，自無上訴人所稱被上訴人行使約定終止權有何濫用權利之情形。

三、關於被上訴人請求上訴人遷讓房屋及給付不當得利，有否理由？

（一）綜上所述，本件租約既於九十二年十一月十二日合法終止，上訴人自應將系爭房至屋返還被上訴人，從而，被上訴人依民法第四百五十五條之規定向上訴人請求返還系爭房屋，自屬有理，應予准許。

（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，且將致所有人受有不能使用土地之損失，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例參照），此於無權占有他人房屋之情形，自應為相同之解釋。被上訴人於九十二年十一月十二日終止契約後，上訴人既仍無權占用被上訴人所有之系爭房屋迄今，其可獲得相當於租金之利益，使被上訴人受有相當於租金之損害，且兩者間有相當因果關係，乃為當然。查，上訴人原依系爭租約交付之租金支票，經原審判決後，被上訴人業已兌領至九十三年四月份之租金等情，為兩造所不爭，且被上訴人亦於本院當庭減縮不當得利之租金請求（見本院九十三年七月五日之準備程序筆錄），從而，被上訴人依民法不當得利之法則，請求上訴人自九十三年五月十三日起，至遷出返還本件房屋之日止，按月給付原告二十一萬一千元，亦有理由，亦應予准許。

四、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。本件上訴人主張其經營店面，庫存量大，一時搬遷不易，請依法酌定相當期間以便其返還系爭房屋等情，惟上訴人經營服飾店縱使庫存量大，依其性質尚無非長期間不能履行，且未經被上訴人之同意，況且系爭租約之終止意思表示自九十二年十月八日既已合法到達上訴人，上訴人自有充裕之時間準備系爭房屋之遷讓事宜，故上訴人請求酌定履行期間，尚屬無據。

肆、綜上所述，本件被上訴人主張其依系爭租約之約定業已合法終止租約為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於民法第四百五十五條及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及自九十三年五月十三日起遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人二十一萬一千元，為有理由，應予准許。又因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟適用簡易訴訟程序而為被告敗訴判決者，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款定有明文。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭審判長法官 林惠瑜