臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第一０二一號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第一０二一號

原告

己○○○

訴訟代理人

顏文正律師

被告

賽薇雅國際事業股份有限公司

兼右一人

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

乙○○

被告

賽薇雅伯爵國際有限公司

法定代理人

丙○○

被告

丁○○

被告

被告四人共同

訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國九十三年八月十七日言詞辯論終結，判

決如左：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、被告均未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告原起訴請求被告薇雅伯爵國際有限公司（下稱賽薇雅伯爵公司）應將門牌號碼台北市○○○路○段二五號三樓房屋（下稱系爭三樓房屋）返還原告，及與被告丁○○連帶給付欠租新台幣（下同）七萬五千元，並按月連帶給付原告二萬五千元（見本院卷第四至五頁）。訴訟進行中，嗣因被告賽薇雅伯爵公司已將系爭三樓房屋返還原告，故原告減縮該部分之聲明為請求被告賽薇雅伯爵公司與丁○○連帶給付七萬五千元（見本院卷第一一一頁），先予敘明。

乙、實體方面：

一、原告主張：被告賽薇雅國際事業股份有限公司（下稱賽薇雅公司）邀同被告戊○○為連帶保證人，向原告承租門牌號碼台北市○○○路○段二五號一樓房屋（下稱系爭一樓房屋），約定租金每月七萬六千五百元，詎被告賽薇雅公司自九十二年十一月十日起即未再支付租金，原告屢次催告被告賽薇雅公司給付租金未獲置理，原告乃於九十三年二月十九日通知被告賽薇雅公司終止租賃契約。另被告賽薇雅伯爵公司邀同被告丁○○為連帶保證人，向原告承租系爭三樓房屋，約定租金每月二萬五千元，詎被告賽薇雅伯爵公司自九十二年十一月十日起即未再支付租金，原告屢次催告被告賽薇雅伯爵公司給付租金均未獲置理，原告乃於九十三年二月十九日通知被告賽薇雅伯爵公司終止租賃契約。兩造間租賃關係已合法終止，被告賽薇雅公司已無占有系爭一樓房屋之權源，卻占有至今，爰依租賃物返還請求權請求被告賽薇雅公司將系爭一樓房屋交還原告，並請求被告賽薇雅公司、戊○○連帶給付積欠之系爭一樓房屋租金二十二萬九千五百元，暨依不當得利之法律關係請求被告賽薇雅公司、戊○○連帶給付按每月租金額計算之利益，另請求被告賽薇雅伯爵公司、丁○○連帶給付積欠之系爭三樓房屋租金七萬五千元。並聲明：㈠被告賽薇雅公司應將系爭房屋一樓返還原告。㈡被告賽薇雅公司、戊○○應連帶給付原告二十二萬九千五百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自九十三年二月十日起至遷讓返還系爭一樓房屋之日止，按月連帶給付原告七萬六千五百元。㈢被告賽薇雅伯爵公司及丁○○應連帶給付原告七萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告曾繳交押租金予原告，依法應可折抵租金。兩造於九十三年二月十一日達成協議，詎原告於翌日即片面將系爭一樓房屋斷水，原告毀約未盡出租人之義務，依法不得片面終止租約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查原告主張被告賽薇雅公司邀同被告戊○○為連帶保證人，於九十一年九月二十四日與原告簽訂房屋租賃契約書，向原告承租系爭一樓房屋，約定租金為每月七萬六千五百元，應於每月十日繳納一個月份租金，租賃期間自九十一年十月十日起至九十七年十月九日止，但被告賽薇雅公司自九十二年十一月十日起即未再支付租金；又被告賽薇雅伯爵公司邀同被告丁○○為連帶保證人，於九十二年五月二十九日與原告簽訂房屋租賃契約書，向原告承租系爭三樓房屋，約定租金為每月二萬五千元，應於每月十日繳納一個月份租金，租賃期間自九十二年六月十日起至九十五年六月九日止，但被告賽薇雅伯爵公司自九十二年十一月十日起即未再支付租金之事實，業據原告提出房屋租賃契約書二份為證（見本院卷第十一頁、第二十至二一頁），並為被告所不爭執，是原告主張被告賽薇雅公司積欠系爭一樓房屋自九十二年十一月十日起至九十三年二月九日止之租金二十二萬九千五百元，被告賽薇雅伯爵公司亦積欠系爭三樓房屋自九十二年十一月十日起至九十三年二月九日止之租金七萬五千元之事實，堪信為真實。

四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項定有明文。查被告遲付租金之總額已達三個月之租額之事實，已如前述。被告賽薇雅公司雖辯稱：押金十五萬三千元可折抵租金云云，惟查，系爭一樓房屋租賃契約第三條第三款約定：「押金．．．，乙方（被告賽薇雅公司）依約交還房屋時同時由甲方（原告）無息返還予乙方，押金不得抵付租金。」，被告賽薇雅公司上開所辯，顯與上開契約之約定不符，自不足取，堪認其遲付租金之總額已達三個月之租額，原告自得依上開規定終止租約。另被告賽薇雅公司辯稱：原告於九十三年二月十二日片面將系爭一樓房屋斷水，原告毀約未盡出租人之義務，依法不得片面終止租約云云，但為原告所否認，被告賽薇雅公司又未舉證證明以實其說，且依系爭租賃契約第四條第六款之約定，水電費應由被告賽薇雅公司負責，是其此部分所辯，亦不足取。而查原告主張其於九十三年二月十日催告被告賽薇雅公司於七日內支付租金，被告賽薇雅公司於該期限內不為支付，原告乃於同年月十九日通知被告賽薇雅公司終止系爭一樓房屋租賃契約之事實，業據其提出台北榮星郵局第九三號存證信函、第一三五號存證信函，及掛號郵件收件回執二件（見本院卷第十八頁、第十九頁、第五十頁、第五一頁）為證，足認系爭一樓房屋之租賃契約已於九十三年二月間終止。

五、原告主張系爭租約終止後，被告賽薇雅公司迄今尚未交還系爭一樓房屋之事實，為被告賽薇雅公司所不爭執。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，而有不當得利之情形，為社會之通常觀念，被告賽薇雅公司既在契約終止後復使用租賃物迄今，則其使用當屬受有利益，並使原告每個月受有相當於一個月租金之損害，原告自得本於不當得利之法律關請求被告賽薇雅公司及其連帶保證人即被告戊○○連帶返還按月相當於租金七萬六千五百元之利益。

六、按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務。經查：

㈠本件原告與被告賽薇雅公司之租賃契約已終止，但被告賽薇雅公司迄未返還系爭一樓房屋，尚未履行返還租賃物之義務，且系爭一樓房屋之租賃契約第三條第三款亦約定：「押金．．．，乙方依約交還房屋時同時由甲方無息返還予乙方，押金不得抵付租金。」，故在被告賽薇雅公司交還系爭一樓房屋之前，原告依約本即無須返還押租金。被告賽薇雅公司自不得就尚未發生返還請求權之押租金，主張扣抵其積欠原告之租金。是原告請求被告被告賽薇雅公司、戊○○連帶給付系爭一樓房屋之欠租二十二萬九千五百元，即屬有據。

㈡被告賽薇雅伯爵公司積欠系爭三樓房屋租金七萬五千元之事實，已如前述。然查，原告與被告賽薇雅伯爵公司簽訂之房屋租賃契約書第五條記載押金為二萬五千元（見本院卷第二十頁），原告對被告賽薇雅伯爵公司所辯其有繳交押租金之事實又未加以爭執，堪信被告賽薇雅伯爵公司有繳納押租金二萬五千元。而按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故租賃關係消滅且承租人已交還租賃物時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生當然抵充之效力。查本件原告與被告賽薇雅伯爵公司間之租賃契約已終止，且被告賽薇雅伯爵公司已將系爭三樓房屋返還原告一節，為兩造所不爭執，則被告賽薇雅伯爵公司積欠之租金七萬五千元，扣除押租金二萬五千元後，被告賽薇雅伯爵公司尚積欠租金五萬元。是原告請求被告被告賽薇雅伯爵公司、丁○○連帶給付系爭三樓房屋欠租五萬元之範圍內，依法有據，逾此範圍之請求，即屬無據。

七、從而，原告請求被告賽薇雅公司將系爭一樓房屋返還原告，並請求被告賽薇雅公司、戊○○連帶給付二十二萬九千五百元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自九十三年二月十日起至遷讓返還系爭一樓房屋之日止，按月連帶給付原告七萬六千五百元，為有理由。且原告請求被告賽薇雅伯爵公司、丁○○連帶給付五萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無理由，不應准許。

八、本件原告勝訴部分，屬因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，職權宣告假執行；被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項但書、第八十五條第二項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。

民事第五庭法 官　羅富美