臺灣臺北地方法院 - 93年度訴字第4196號（返還不當得利） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第4196號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　謝易達律師複代理人　　莊士郎律師被　　　告　展望建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　黃啟倫律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於中華民國94年1月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：其於民國91年11月9日與被告簽定房屋買賣契約書，向被告購買其於台北市○○區○○段一小段181地號土地上所興建之新第來亨NO59C棟第5樓預售屋一戶（興建完成後之門牌號碼：台北市○○街67巷6號5樓之3，下稱系爭房屋），價金新台幣（下同）2,250,000元。系爭房屋之基地則另向訴外人席中珍購買，價金5,230,000元。依系爭房屋買賣契約書所載，系爭房屋之主建物面積雖僅11.59平方公尺（約3.5坪）、附屬建物面積10.22平方公尺（約3.1 坪），惟於訂約前，被告向原告稱該層樓房係合法之樓中樓，室內可使用之面積約17.6坪，但因原告並不諳建築相關法令，且被告並提出製作之平面圖集及5樓平面詳細圖，遂信其所言，認該面積適合居住，方與被告簽約。復於92年12月22日系爭房屋興建完成交屋，惟因尚有部分裝修工程未完成，原告並立即未進住。至93年1月2日，被告工地主任王來昇以配合台北市政府工務局檢查為由，將露台之窗戶拆除。惟該露台作為室內使用，究屬非法，且台北市政府工務局建築管理處業於同年3月1日將系爭房屋之露台列為違建查報案件，被告乃於93年3月間與購買戶會商，告知露台係違法使用，台北市政府工務局建築管理處亦果於同年4月5日執行拆除。原告於得知露台作室內使用係違章之訊息後，乃與被告協商，被告之工地經理董天任遂於同年5月間承認樓中樓係非法使用，且原告購買之樓中樓上層，係將作為機房之整棟建物之屋頂突出物第一層之約二分之一面積違法充作使用。原告受告知後，即於同年6月1日函促被告補正解決，惟被告置之不理，原告復於同年8月3日去函請求減少價金1,125,000 元，被告並於同年8月4日收受該函。又依系爭買賣房屋契約書所載，系爭房屋之買賣面積36.36平方公尺，價金2,250,000元，平均每平方公尺約62,000元（每坪約204,000元，不含地價）。而訴外人謝佳蓉向被告購買之同建物A棟4樓，其面積26.8平方公尺，價金1, 340,000元，平均每平方公尺50,000 元（每坪約165,000元），原告購買之價格每平方公尺高於他人12,000元，顯然被告係將樓中樓之上層以變相方法另行計價，並計入契約書所載面積內。另系爭房屋樓中樓上層面積約7坪，露台面積約4坪，共約11坪，佔原約定面積之1/2（契約書所載面積11.5坪，違章部分11坪）。原告係以樓中樓之上層及露台可合法使用，方符預定之效用，現既無法合法使用樓中樓之上層及露台，其餘部分之使用價值顯必降低。故原告請求減少1/ 2價金，應屬合理。被告既故意不告知系爭房屋之瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任，原告自可依民法第359條之規定請求減少價金。而原告已繳清原約定之價金，故就減少價金1,125,000元部分，被告顯有不當得利情事，而應返還原告等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,125,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：本件房屋露台及上層部分之建物，均非屬本件買賣契約約定之標的，且本件房屋不動產買賣契約第24條第2 項更載明，有關二次施工之部分，將來均有被拆除或處罰之危險與可能，故被告及被告銷售人員委無可能表示或保證本件房屋露台部分增建之建物係屬合法，或表示本件房屋為合法樓中樓。且本件房屋買賣契約書第24條第3項明定銷售廣告並非本買賣合約內容之一部分。被告亦無不當限制原告審閱契約之情形，故原告主張其於簽約前未曾攜回審閱本件房屋買賣契約書，進而主張買賣契約書第24條第2項之約定應屬無效，洵無所據。況，本件買賣契約除標的物及價金業經雙方達成合意外，房屋買賣契約書第24條之約定，亦經被告銷售人員特別促請原告注意，並由原告確認無誤後簽名於其下，堪認本件買賣契約已有效成立，且該等條款之內容確均雙方達成合意，故亦不得再於事後恣意否認該等條款之效力。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查，兩造於91年11月9日簽定房屋買賣契約書，由原告向被告購買本件系爭房屋，價金2,250,000元。該房屋之基地則另向訴外人席中珍購買，價金5,230,000元。依系爭房屋買賣契約書所載，系爭房屋之主建物面積僅為11.59平方公尺、附屬建物面積10.22平方公尺。又台北市政府工務局建築管理處於同年3月1日將系爭房屋之露台列為違建查報案件。又原告於同年6月1日委由謝易達律師寄發存證信函予被告及席中珍促渠等解決系爭房屋露台不得搭建及樓上層係非法使用而使原告無法取得所有權，暨原始使用執照記載為機房之問題。復於同年8月3日去函被告請求減少價金1,125,000元，被告並於同年8月4日收受該函等情，業據原告提出房屋及土地買賣契約書、台北市政府工務局建築管理處違建查報案件表、存證信函（以上皆影本）等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。被告既以前揭情詞置辯，故本件之主要爭點厥為：原告主張系爭房屋之露台部分因二次施工被查報違建，另無法取樓上層之所有權而存有瑕疵致使原告得據以向被告主張減少價金是否有據。四、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。被告既辯稱露台及上層部分之施作並非為契約內容之一部，自無庸負擔瑕疵擔保責任。本院首應審酌買賣標的物之房屋是否有以「可合法實施夾層、露台」為契約內容之一部。經查：（一）依本件房屋買賣契約書第1條約定及房屋買賣契約書附件1面積計算說明書之記載，本件房屋買賣契約並未加計露台及上層（即屋頂層）部分之面積。又依原告所稱被告提供之傢俱配置參考圖，本件房屋之露台部分僅為花園，並無作為室內使用，且依上述配置圖左上方由被告銷售人員手寫之「權：11，露：4.06，上層7.17」等文字（見本院卷㈠第44頁），可知被告銷售人員於銷售時即已清楚告知原告本件買賣標的房屋之權狀登記面積約為11坪，至於露台及上層部分均無法辦理所有權登記。再依本件房屋買賣契約書所附之平面圖（見本院卷㈠第32頁），更已清楚顯示本件買賣標的房屋並無夾層之設計。（二）另依原告所書立之意願書所載明「本人希望該層陽台、空調機房屋頂平台部分，於使用執照完成時加作外推或加窗之裝修，外牆部分，開設邊窗，使其更適合本人日常生活起居，及使用上更為方便。前述施工及材料設備等事宜，另由展望建設股份有限公司代為覓妥裝修工程公司洽商代為施作，本工程本人同意委由賣方代為管理，上述裝修工程係於簽妥買賣本約後，由賣方無償贈與與本人無誤。」等語（見本院卷㈠第139頁），堪認原告於簽約即知悉本件房屋露台部分之建物及上層（即屋頂層）部分，均係由被告無償代為二次施工或裝修，而非屬本件買賣契約之標的。（三）本件買賣雙方為求慎重及避免糾紛，對於增建夾層屋問題，特別於房屋買賣契約書第二十四條第二項明定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。另買方了解如有隔層裝修者，其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積。」，原告並於該項下簽名確認（見本院卷㈠第22頁）。況，雙方簽訂買賣契約書所附平面圖並無夾層之設計，至傢俱配置參考圖雖有上層與下層之配置。然所謂「夾層」者，依據建築技術規則建築設計施工編第1條第15款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層之施作應屬建築法第9條所稱之「建造」行為。再依建築法第25條第1項、第30條、第39條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請並經審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更登記。而所謂之「隔層裝修」者，係屬建築法第77條之2所定之建築物室內裝修，依建築法第77條之2第1項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修，並無須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得妨害或破壞防火避難設施、消防設施、防火區劃及主要構造。故建築物室內搭建之上、下二層，是否即為應申請建造執照之所謂夾層，抑或僅為不需申請建造執照之所謂隔層（裝修範圍），應依其施工方式、材料、範圍而為不同認定。本件房屋契約書所載之房屋面積並未加計隔層之面積，房屋契約書第24條第2項亦已明確告知原告有關隔層二次施工有被拆除及處罰之危險。再證諸86、7年間，國內房屋銷售因爆發夾層屋之糾紛，迭經各種媒體多方報導，亦為一般人所週知，更何況，買賣契約書第24條第3項已約定「．．．有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢．．．僅供買賣雙方於銷售時之參考．．．一切均以買賣契約為準．．．」。原告並未能證明被告及其銷售人員曾向其明白表示系爭買賣房屋得合法興建夾層及就露台部分予以施工，及興建夾層屋、露台作為本件房屋「買賣」契約之一部，是原告以系爭房屋具有瑕疵為由，依民法第359條請求減少價金，自屬無據。而前揭由買賣契約條款及被告簽具之意願書已明確表明興建露台、陽台之使用部分，其係被告所無償贈與，依民法第411條之規定，被告自亦不負瑕疵擔保之責任。五、復按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之1定有明文。原告另雖主張：系爭買賣契約書前言雖記載已給予原告5 日之契約審閱期，惟事實上並未給予原告攜回審閱。故系爭買賣契約書第24條各項之約定顯然不利消費者之約定，依消費者保護法第11條之1第2項或民法第71條、第247條之1之規定而無效。然查：（一）按消費者保護法第11條之1之立法目的是在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀，其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。經查，本件系爭房屋買賣契約書第24條第5 項明載：「本契約書簽訂前，買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議）.... 」等語，並經原告於該條項下親自簽名（見本院卷㈠第22頁）；是被告抗辯系爭契約業經原告於合理期間審閱乙節，自足信為真實。況衡諸常情，一般契約條款設計需另由契約當事人簽名處，必涉及對於當事人權益較重要之條款，藉由其在該條款下簽名提醒其特別注意該條款內容，原告既於其上簽署確認，自不得事後翻異，諉稱不知。（二）又依據房屋買賣契約書前言明載：「本契約書於簽訂前，經買方已攜回審閱五天以上（其攜回或少於五天者係自認無異議。契約條款之內容並已經雙方於銷售現場詳細閱讀及解說，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守（買方簽名：甲○○）」等字樣，任何人於簽約前均可輕易看見上述文字。揆諸前揭說明，應認被告已留予原告合理之契約審閱期間。原告事後辯稱被告未予其合理審閱期間，有違經驗法則，為不足採。（三）復查，本件房屋及土地買賣契約前言及房屋買賣契約第24條第5款亦為相同之約定，核上述「審閱期間條款」，洵無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識之情形，更無任何艱澀、專門之法律用語，自不容原告於事後始空言不知上述之約定。且一般民眾對於購置不動產乙事，必慎重為之。衡諸常情，應會於簽約前確認買賣標的及其價金，而上述前言既位於房屋標示、房屋出售面積、及房屋總價等約定之前，原告亦無可能未於簽約前未看到上述前言之約定。況，被告於簽約時全未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，原告亦無必須立即簽約不可之情事。依據上述說明，不論原告實際上是否於簽名前詳加閱讀契約書之內容，原告均不得再援引上開消費者保護法第11條之1之規定，主張本件買賣契約書條款不構成契約之內容。又本件原告係於91年11月9日即與被告簽訂本件房屋買賣契約，且原告於簽約後，均依約繳納買賣價金，而被告亦己依約完成所有權移轉登記，並於92年12月22日將本件房屋點交與原告。詎料，原告確於交屋後逾1年半年後，方於93年6月間委託律師向被告發函請求減少價金。衡諸常情，倘該契約書之內容果與原告之本意不符，原告應會於收受約書後之相當期間內，立即向被告表示異議，然原告於簽約後從未對契約書之內容表示任何異議，迄至逾1年半之期間始略以被告未予其合理期間審閱契約條款，主張其不知該等條款之約定云云，自無足採。（四）原告復提出行政院公平交易委員會公處字第092147號、第093076號處分書，主張被告確實有未予消費者相當期間審閱契約及被告於銷售他案房屋時，就夾層設計有虛偽不實或引人錯誤之表示等情事云云。然查，原告並非為前開公平會所為處分之檢舉人，故是否其向被告購入系爭房屋時，被告是否有如公平會前開處分書所認定之事實，即有疑義，原告自不得援引前開處分書遽認定系爭房屋有瑕疵存在而得據以減少價金，況公平會公處字第092147號處分書之處分檢舉人略依詐欺及瑕疵擔保等規定撤銷或解除契約，請求被告返還價金事件，亦經本院台北簡易庭及本院合議庭駁回其訴及上訴，此有本院93年度消簡上字第2號判決可稽（見本院卷㈡第10至第15頁），自難執該處分逕為不利於被告認定，原告就此之主張尚無可採。六、綜上所述，本件露台及上層部分之施作並非為契約內容之一部，原告主張其所購入之系爭房屋因無法使用露台及上層部分，請求被告負擔瑕疵擔保責任，而得據以主張減少價金並依據不當得利之法律關係請求被告返還1,125,000元及自起訴狀繕本送達翌日之法定遲延利息即屬無據，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　94　　年　　1 　　月　　24　　日民事第四庭法　官　黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　1 　　月　　25　　日書記官　楊湘雯

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