93年度訴字第761號（損害賠償等） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 93年度訴字第761號原　　　告　丑○○ 訴訟代理人　林家祺律師被　　　告　北聖國際股份有限公司法定代理人　未○○○ 訴訟代理人　李尚澤律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國94年1 月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、本件原告起訴主張：原告於71年4月份向訴外人殷木桂承租坐落於台北縣金山鄉○○路1號經營金山飯店，並支付租金新台幣（下同）900,000元，原告自承租上開不動產時起，均以承租人之身分占有並使用及收益。殷木桂於77年間為與原告終止系爭不動產之租賃契約，遂由訴外人新僑觀光開發股份有限公司（下稱新僑公司）之代表人徐久順與原告協商，約定徐久順代殷木桂支付5,000,000元，開立自77年4月起分10個月之支票10張，每月支付500,000元與原告，然徐久順開立之支票因存款不足遭退票，原告依約仍為系爭不動產之承租人，繼續使用收益。嗣金山青年活動中心啟用致金山飯店業績下滑，原告未再繼續經營飯店，遂將系爭不動產作為原告休閒度假別墅迄今。系爭不動產自原告71年承租以來，其所有權雖先後移轉與訴外人子○○、丙○○、天發股份有限公司（下稱天發公司），天發公司嗣更名為金華股份有限公司（下稱金華公司），因原告均占有系爭不動產，依民法第425條規定原告就系爭不動產仍有租賃關係存在。惟被告於取得系爭不動產所有權後，明知與原告就系爭不動產仍有租賃契約存在，竟於92年9月6日及同年月9日逕自僱用訴外人彭建元強行侵入系爭不動產為拆除毀損占有系爭不動產，並於92年10月23日委託律師發函向原告表示其可以所有權人身分自由進出系爭不動產。被告強制占用暴力排除原告占有之行為，應依民法第423條規定將系爭不動產返還原告，原告亦得依民法第962條及第184條規定請求被告回復原狀返還占有等情，爰求為確認兩造間就系爭不動產有租賃契約存在；被告應將系爭不動產回復原狀並交付原告之判決。被告則以：系爭不動產於79年間為訴外金華公司所有，被告公司於92年1月28日與金華公司達成協議簽訂系爭不動產買賣契約，並於92年3月11日登記為所有權人。系爭不動產從未屬訴外人殷木桂所有，殷木桂無權出租系爭不動產，則縱原告有與殷木桂就系爭不動產簽立租賃契約，亦難認原告就系爭不動產有租賃使用之權。再原告提出之電費繳費單等單據，均不足以證明原告確有占用系爭不動產。原告既未承租及占用系爭不動產，自無依民法第425條規定主張其與被告間有租賃契約存在。況民法第425條於88年4月21日修正，依修正後之規定租賃契約必須經公證，且租賃期限未逾5年始有該條適用，原告主張之系爭租賃契約未具備該要件，自無民法第425條規定適用，被告更無受讓租賃契約之理。原告就系爭不動產既無租賃權存在，被告為系爭不動產之所有權人，自得依法行使所有權人權利，並無原告主張應依租賃契約回復原狀交付返還系爭不動產，及侵害原告占有之情事等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴駁回。二、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條第1項之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。查本件原告主張其就系爭不動產有租賃關係存在，為被告所否認，則兩造間是否有系爭租賃法律關係存在，即陷於不明確之狀態，致原告私法上就系爭不動產是否有租賃權之法律上地位有受侵害之危險，故原告提起本件確認之訴，有法律上利益。合先敘明。三、原告主張其經營觀光飯店，系爭不動產所有權先後移轉與訴外人子○○、丙○○，於79年8月22日移轉與訴外人天發公司，天發公司嗣更名為金華公司，金華公司於92 年3月11日將系爭不動產所有權移轉與被告公司。被告現占有系爭不動產之事實，業據提出土地登記簿謄本、存證信函各乙份及照片數張在卷可查（見本院卷一第46頁至第56頁、第65頁至第66頁），並為被告所不爭，堪信為真實。至原告主張兩造間就系爭不動產有租賃契約存在，被告應將系爭不動產交付原告，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：（一）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民國88年4月21日修正公布前民法第425條定有明文。故租賃契約對於租賃物所有權之受讓人繼續存在，其要件除需出租人已將租賃物交付承租人外，尚需租賃物交付後，承租人於受讓人受讓所有權時仍繼續占有租賃物。蓋修正前民法425條之所以賦予承租人以對抗力之租賃權，旨在保護承租人之使用收益，始強化其占有功能；且因承租人占有租賃物，對租賃物之所有權受讓人，有公示作用，較無礙於交易安全。如承租人於租賃物交付後，未繼續占有租賃物，即所謂中止占有，不惟承租人之占有利益，無特別保障之必要，對於交易之第三人，亦因公示方法之喪失而應著重交易安全之保護。故修正前民法第425條雖無直接明文，但本於租賃權之規範意旨，應為上開解釋。又所謂占有，係指對於物有事實管理之力（民法第940條規定參照）。所謂有事實管理之力，係指人對物有實際上之接觸或物理上之控制，必須對於物已有確定與繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態。至被告抗辯原告主張之租賃契約未經公證且期限已逾5年，無民法第425條規定之適用云云。按88 年4月21日雖修訂民法第425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」，然民法債編施行法就此項規定並未規定溯及既往，系爭租賃契約依原告主張既於71年4月間即已成立，自無修正後民法第425條第2項規定之適用。至債編施行法第24條第1項規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定」，係針對民法債編施行前後租賃契約適用是否溯及既往之規定，並非民法債編修正前後法律適用之規定，原告主張依債編施行法第24條規定民法第425條第2項修正規定可溯及既往，自不足取。（二）本件縱如原告主張，其於71年4月份有向訴外人殷木桂承租門牌號碼台北縣金山鄉○○路1號之系爭不動產，然原告主張該租賃契約對被告繼續存在，自應證明原告於被告92年3月11日受讓系爭不動產所有權時仍繼續占有該不動產。查系爭不動產分別於79年7月11日及71年11月7日因欠費遭停水及停電迄92年3月被告購買系爭不動產，該期間進入系爭不動產必須攜帶手電筒（見本院卷一第100頁至第109頁之不動產買賣契約及土地及建物登記謄本、第112頁至第114頁之臺灣電力股份有限公司基隆區營業處92年 12月10日D基隆字第9212-0143號函及第一區管理處92年12月8日台水一萬業字第09200019720號函），並經證人即出售系爭不動產與被告之金華公司負責人巳○○、金華公司委託仲介之辛○○、92年3月受被告僱請打掃系爭不動產及清運雜物之申○○及寅○○到場證述明確（見本院卷二第13頁、第111頁、第128頁、第131頁）。可見系爭不動產於79年間即已處於缺水缺電之狀態。（三）次查證人即79年5月10日起接辦金山鄉行政業務之酉○○ 到場證稱：系爭不動產已荒廢許久，80幾年間有人反應系爭不動產上之鐵皮屋要掉下來，伊因此去看現場，發現系爭不動產無人居住，亦未上鎖，可任意進出，伊進入時未遭任何人阻止，1樓左側大廳已遭民眾堆置廢漁網，玻璃窗亦被打破，伊共去系爭不動產達10次（見本院卷二第83頁至第85頁）。再89年3月25日至90年2月18日在金山派出所擔任管區之甲○○到場證稱：警方巡邏線有經過系爭不動產處，故伊天天或隔天會經過系爭不動產，該不動產是荒廢的房子，裡面置放漁網，且鏽蝕相當嚴重，未有人居院卷二第235頁）。又證人即82年1月10日起至89年3月24 日止在金山派出所擔任管區之丁○○到場證稱：因系爭不動產位在海邊，列入治安死角，伊每個月均會進入系爭不動產，查看是否有藏匿逃犯或其他不法情事，系爭不動產為廢棄空屋，推放雜物，且愈來愈髒亂，找不到1塊乾淨的地方，附近鄰居包括在樹下聊天的人均稱系爭不動產未有人居住，連遊民亦未居住，1樓尚放置廢棄漁網，樓上鐵架亦已生鏽（見本院卷二第102頁至第106頁）。另受觀光局北海岸觀音山國家風景區管理處委託，施作獅頭山及野溪景觀遊憩系統先期規劃之佳境環境工程顧問公司（下稱佳境公司）負責規劃之乙○○到場證稱：伊於91年10月接到本件規劃案後，因必須調查獅頭山附近環境，故至92年3月結案止，伊進入系爭不動產約10次，每次停留約10 分鐘，進入時間包括早、中、晚、假日及非假日，伊從未碰到人，且該不動產內部雜亂無章，經萬里鄉長告知系爭不動產已荒廢許久，伊止走到系爭不動產之1樓，2樓以上，已找不到地方可以上去（見本院卷二第85頁至第87頁），而據交通部觀光局北海岸及觀音山國家風景區管理處委託佳境公司製作於91年12月出版之獅頭山及周邊野溪景觀休憩系統先期規劃案乙書內容，文中一再陳述羅莎旅館（系爭不動產），係屬廢棄狀態（見本院卷一第289頁至第 293頁）。又證人申○○證稱：其於92年3月受被告委託清掃系爭不動產，發現跳蚤很多，窗戶已遭拆下，天花板亦塌下，海水將原來裝潢腐蝕，天花板之水泥塊亦脫落（見本院卷二第128頁至第129頁）；再92年3月間受被告公司委託清運系爭不動產內雜物之寅○○到場證稱：證人申○○找伊清運，系爭不動產內之東西皆已爛掉，裡面尚有放置漁網，另桌子及椅子均已腐爛，施工過程中無人阻止（見本院卷二第131頁至第132頁）。證人即仲介系爭不動產被告與金華公司買賣之達新鑑定公司負責人癸○○到場證稱：伊從事不動產仲介業，於90年7月至北海岸玩，看到系爭不動產很破舊，查完謄本後，發現是金華公司所有，遂與金華公司聯絡，金華公司於92 年1月2日將系爭不動產委託伊銷售，至系爭不動產出售與被告公司止，伊共至系爭不動產看5次。系爭不動產1樓室內部分，有鄰居放置的捕魚工作，門窗玻璃碎裂，亦無馬桶，現場完全無人居不動產有承租人，伊進入系爭不動產，至92年9月止從未遭他人阻止（見本院卷二第9頁至第11 頁）；證人即出售系爭不動產與被告公司之金華公司負責人巳○○證稱：伊自86年起擔任金華公司董事長，伊與原告未有租賃關係存在，因系爭不動產為公司財產，故伊每年均有進入系爭不動產1、2次，每次時間約1小時，系爭不動產無水電，亦無人居住，進入從未遭阻止（見本院卷二第12頁至第14頁、第15頁）。又系爭不動產之外觀確已相當殘破骯髒，玻璃窗及牆壁亦已破損，天花板均已塌下（見本院卷二第37頁至第44頁之照片）。故系爭不動產內部裝潢包括天花板、桌椅、窗戶等均已鏽蝕損壞塌下，水泥塊剝落，且環境髒亂無馬桶，無人加以整理，且未設任何障礙，他人可任意進出甚至置放漁網，從未遭到阻止，附近鄰居甚至鄉長均認為系爭不動產已遭廢棄，堪認系爭不動產於80年間起已屬廢棄之狀態。（四）又查系爭不動產頂樓上之鐵皮屋已經鏽蝕並會晃動，嚴重影響往來行人及車輛安全，於87年間經村民辰○○及劉明夫通知村長卯○○，因系爭不動產未有人居住，亦無人進出，村長卯○○只得發文予鄉公所，經鄉公所行政人員酉○○查詢得知所有權人為金華公司，遂由系爭不動產所在地之鄉長許春財發函與訴外人金華公司限期拆除，金華公司負責人巳○○為此事於87年9月28日、29日與村長洽談，金華公司並發包與訴外人訴外人宥騏不鏽鋼有限公司（下稱囿麒公司）施作，宥麒公司於88年11、12月間亦以拆除白鐵架完畢為由向金華公司請款，卯○○亦曾告知酉○○表示金華公司要派人處理上開鐵皮屋，原告公司僱請之人員亦確有到現場執行拆遷業務，業據證人即系爭不動產所在地之豐漁村村長卯○○、及證人酉○○、金華公司經理戊○○、負責人巳○○到場證述明確（見本院卷一第 320 頁至第322頁、本院卷二第12頁至第16頁、第83頁至第84 頁），並有87年9月16日87北縣金建字第9420號函、統一發票、轉帳傳票、出差請准暨旅費報支單、支票存根、付款支票各乙份為證（見本院卷一第238頁、本院卷二第24 頁至第27頁）。故卯○○係因系爭不動產無人居住使用而發文與鄉公所查明所有權人，且天發公司接到鄉公所上開通知後，未通知原告，即僱工進入系爭不動產修繕，益證系爭不動產已是無人管理，他人可任意進出之狀態。（四）從而，系爭不動產分別於79年7月11日及71年11月7日分別因欠費遭停水及停電，且自80餘年起其內部裝潢包括天花板、桌椅、窗戶等均已鏽蝕損壞塌下，水泥塊剝落，且環境髒亂無馬桶，無人加以整理，且未設任何障礙，他人可任意進出甚至置放物品，從未遭到阻止，附近鄰居甚至鄉長均認為系爭不動產已遭廢棄。原告復從未繳納系爭不動產租金與金華公司，業據證人巳○○到場證述明確（見本院卷二第13頁），再參酌：原告於79年7月4日雖在系爭不動產處裝設號碼（02）00000000電話乙支，然於84年7月 24日即移機至金山鄉○○○路46號，85年4月9日移機至金山鄉中正區133號，85年8月1日再移機至金山鄉○○路44 號2樓，92年2月27日欠費拆機，92年9月1日復裝，迄92年9月18日始申請移機回系爭不動產（見本院卷一第45頁之中華電信股份有限公司92年12月2日金服（92）字第00013號函），可見原告認為系爭不動產於84年4月起已無需通訊設備；及證人午○○到場證稱：伊受僱原告住在系爭不動產內至84年10月，之後因母親生病而未繼續居住，當時原告每月給伊報酬20,000元（見本院卷第288頁至第289頁）；證人即住在系爭不動產附近之辰○○及許耀麟證稱：證人午○○住在系爭不動產內至84、85年間（見本院卷一第291頁及第323頁至第325頁）。堪認原告至遲於84年10 月起即拋棄管理使用收益系爭不動產，未繼續對系爭不動產實際為接觸及物理上之控制，原告對系爭不動產未維持繼續性之支配關係，亦未立於得排除他人干涉之狀態。原告於被告92年3月受讓所有權時未占有系爭不動產，自與修正前民法第425所規定租賃契約對於受讓人繼續存在之要件不符，兩造間就系爭不動產無租賃契約存在，則原告請求確認兩造間系爭不動產租賃契約存在，並依民法第 423條租賃物交付請求權、民法第962條占有物返還請求權及民法第184條侵權行為規定，請求被告應將系爭不動產回復原狀並交付返還，並無依據。（五）至證人午○○雖證稱：伊因母親生病而未能繼續居住在系爭不動產內，但已找住在隔壁的辰○○及壬○○繼續照顧系爭不動產迄今，被告進入系爭不動產時，即是由辰○○通知始為知悉（見本院卷一第288頁至第290頁）云云，證人辰○○及壬○○亦均證稱：證人午○○於84年間有託其等看管系爭不動產，留意是否有人進入，午○○每月並給付辰○○3,000元（見本院卷一第291頁至第292頁、第293頁）云云。然證人午○○證稱：伊不認識庚○○（見本院卷一第289頁），核與證人庚○○所證稱：其自92年11月 10 日起協助其友人即證人午○○照顧系爭不動產，係午 ○○叫其去照顧該不動產（見本院卷一第288頁）等語，顯不相符。證人庚○○雖事後改稱：是原告找伊照顧系爭不動產（見本院卷一第294頁）等語，惟此與其上開所稱是由午○○找其照顧之證述並不相符；又據證人庚○○所證稱：其照顧系爭不動產原告給付其報酬每月20,000元（見本院卷一第288頁至第289頁），而證人午○○亦證稱：84年10月之後原告每月仍給付伊照顧系爭不動產之報酬，只是金額降為每月8,000元，伊有拿3,000元與辰○○（見本院卷一第288頁至第290頁），而證人辰○○亦證稱：證人午○○於84年間託伊看管系爭不動產，午○○每月給付伊3,000元（本院卷一第291頁至第292頁）等語。則據證人庚○○、午○○及辰○○之證言，可認原告於92年11月10 日之後同時給付薪資與午○○及庚○○，而工作內容均為照顧系爭不動產，此與84年10月之前原告僅僱請午○○照顧之作法不同，且原告給付庚○○每月20,000元之報酬，與午○○84年10月之前居住在系爭不動產處全心照顧之報酬相同，然庚○○僅是協助午○○照顧系爭不動產（見本院卷一第288頁之庚○○證言），實與情理不符。又證人辰○○證稱：87年間系爭不動產頂樓加蓋之鐵皮屋有安全之虞，居民有向其反應，伊認為是村內公共事務，遂直接向村長反映（見本院卷二第292頁）。惟若證人辰○ ○係受午○○請託看管系爭不動產，當居民反映系爭不動產之鐵皮屋有安全之虞後，伊應向午○○反應，而非如一般民眾之處理方式向村長反映。證人午○○、辰○○及庚○○之證言既有上開矛盾，且證人午○○、辰○○、庚○○及壬○○之證言復與證人酉○○、乙○○、甲○○、丁○○所證稱附近鄰居均稱系爭不動產未有人居住等語不符，自難憑取。至證人壬○○雖復證稱：81年、82年間，有人欲在系爭不動產處營業，當時之所有權人天發公司有委託伊與原告洽談，因原告有經營權（見本院卷一第294頁）云云，然此充其量僅能證明原告於81年、82年間與當時之所有權人天發公司間有租賃契約存在，但不能證明原告於84年10月之後仍繼續占有系爭不動產。原告又云其於87年間有僱工拆除系爭不動產上之鐵皮屋，可見其已占有系爭不動產。然所謂占有不動產，必須對於該不動產有實際接觸或物理上之控制，已如前述，原告係在天發公司已僱工進行拆除1、2天後，始出面表示應由其拆除系爭不動產上之鐵皮屋，業據證人卯○○證述明確（見本院卷一第 320頁），原告僱工進入任何人可任意進出之不動產拆除該不動產頂樓鐵皮屋，自不能認定原告對系爭不動產有實際接觸或物理上之控制。（六）又原告提出之77年間其與訴外人新橋觀光開發股份有限公司（下稱新橋公司）訂定之協議書（見本院卷一第30頁至第32頁），充其量僅能證明原告與訴外人新橋公司於77年間有達成租賃契約協調爭議。再訴外人丙○○於79年4月間以台北郵局第3749號存證信函對原告主張所有權，原告以台北郵局第3749號存證信函說明原告取得系爭不動產之所有權（見本院一第35頁至第42頁之存證信函），此充其量僅能證明原告於79年4月間曾向丙○○表示其對系爭不動產有租賃權存在。另原告提出之電費收據（見本院卷一第16頁至第17頁），其收費時間為71年、72年，充其量僅能證明原告於71年及72年間有繳納系爭不動產處之電費。又原告提出其子女、配偶及友人81年7月26日至系爭不動產處合照照片（見本院卷一第43頁至第44頁），僅能證明原告之子女、配偶及友人曾至系爭不動產處遊玩拍照。另原告提出之臺灣高等法院75年度上易字第112號判決及最高法院75年度台上字第2946號判決（見本院卷一第18頁至第22頁、第25頁至第28頁、第217頁至第226頁），僅能認定原告於73年間有權出租系爭不動產。均不能證明原告對系爭不動產於92年3月間所有權移轉與被告時，仍有確定與繼續之支配關係，或立於得排除他人干涉之狀態。原告又主張如其未占有系爭不動產，則其為何可將電話自由任意移機云云。然查70、80年間申請裝置電話者，應由申請人將客戶名稱及其代表人姓名依法據實填寫在申請書內，並在電話機構留存與客戶名稱相同之印鑑（有關留存客戶印鑑乙事，於80年7月1日）取消，再於81年8月1日廢止印鑑卡），於73年8月1日以後申請者，除上開手續外，需提供自然人國民執照或主管機關核准設立之證照及代表人之國民委託他人代辦者，應提示委託書。自73年6月1日起得以電話或口頭申請裝裝設電話，74年4月間得以戶口名簿或駕駛執照代替國民、商號該法人或代表人出具切結書，則其營業證照及代表人國民裝電話時，其法定代表人留存之印鑑得以職章替代私章（見本院卷第第227頁至第228頁之中華電信股份有限公司93年4月2日北行二字第93c8200235號函），故申請裝設電話者，毋庸附申請人就該裝設地點有何使用權限之證明於88年間就系爭不動產之問題進行修繕。另許耀麟雖證稱：92年過完年，午○○尚有回來看看房子（見本院卷二第324 頁至第325頁），然系爭不動產已處於殘破不堪，他人可任意進出並堆放物品之狀態，則午○○回來看房子，充其量僅能證明午○○於92年間尚曾瞭解系爭不動產之狀況，不能認為原告已實際管領系爭不動產。原告主張其於被告92 年3月間受讓所有權時仍占有系爭不動產，自不足取。三、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭不動產有租賃契約存在，並依民法第423條、第962條及第184條規定，請求被告回復原狀並遷讓交付系爭不動產，洵屬無據，不應准許。四、原告雖聲請訊問己○○，證明原告雖有僱請己○○拆除系爭不動產，但己○○並未拆除即離去云云，然此事實與原告是否占有系爭不動產無涉，本院認無再通知訊問之必要。兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　2 　　月　　　5　日民事第三庭法　官　黃書苑右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　94　　年　　2 　　月　　　5　日書記官　趙郁涵

臺灣臺北地方法院93年度訴字第761號

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