臺灣臺北地方法院 - 93年度重訴字第1113號（返還價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　93年度重訴字第1113號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　簡旭成律師訴訟代理人　黃啟逢律師被　　　告　展望建設股份有限公司法定代理人　丙○○ 被　　　告　乙○○ 前列二人共同訴訟代理人　黃啟倫律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國94年5月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告展望建設股份有限公司應給付原告新台幣貳佰貳拾陸萬元，及自民國九十三年九月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告乙○○應給付原告新台幣肆佰伍拾參萬元及自民國九十三年九月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告展望建設股份有限公司負擔百分之十八，被告乙○○負擔百分之三十六，餘由原告負擔。本判決於原告依序以新台幣柒拾伍萬參仟元、壹佰伍拾壹萬元為被告展望建設股份有限公司、被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告展望建設股份有限公司、被告乙○○如分別依序以新台幣貳佰貳拾陸萬及新台幣肆佰伍拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由一、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠、原告與被告展望建設股份有限公司（下稱被告展望建設公司）於民國93年2月29日簽訂買賣契約書，約定購買坐落於台北市○○街48號之「新第來亨建築NO.58新第師大居」六樓房屋A戶（下稱系爭房屋）房屋總價款共新台幣（下同）1,130,000元，另購買該大樓車位，價款200,000元，兩造於訂約時，系爭房屋之露台及室內隔層已裝潢完畢，被告展望建設公司明知系爭房屋之露台外推施作及室內隔層裝潢（下稱違建部分）為曾遭拆除之違章建築，不得再次施工，否則即屬違反建築法之犯罪行為，卻隱匿前揭事實，而與原告簽訂補註條款特別保證：系爭房屋之二次施工如遭主管機關查報違規使用，有被拆除、處罰之事，必負責銷案回復簽約之原狀，並負責所需一切費用。然原告卻於93年7月22日接獲台北市工務局函知系爭房屋之露台為拆除後重建之違建，將逕予拆除之行政處分，原告始知遭被告展望建設公司詐欺簽訂系爭房屋買賣契約，為此依民法第92條之規定撤銷意思表示，並依民法第179條之規定請求返還價金。㈡、又依系爭買賣契約第7條約定：買賣標的以簽約時之現況為準，是系爭房屋之露台外推施作及屋內隔層裝潢部分均屬買賣標的範圍，雖被告於簽約時另要求原告簽具聲明書表明前揭違建部分為其無償贈與，為簽妥買賣契約後，由賣方無償贈與云云，惟此聲明書違反審閱期間，應屬無效，況依買賣契約第14條第2項：任何未載明於契約書之敘述，均視為無效之約定以觀，前揭聲明書亦屬無效。則買賣標的房屋之露台外推及室內隔層裝潢部分既屬違建，被告展望建設公司所提供之給付顯有瑕疵且為不完全給付，而其承諾要銷案而遲未銷案，亦屬給付遲延，且事實上亦無法銷案而屬給付不能，原告已定期催告被告展望建設公司履行前揭銷案保證，被告展望建設公司迄未履行，原告併依民法第359條、第254、第256條之規定行使契約解除權，則依民法第259條之規定，被告展望建設公司亦應返還買賣價金予原告。㈢、另系爭買賣契約為定型化契約，被告展望建設公司於原告簽約前未曾提供契約書供原告審閱，系爭契約第14條第5項固有原告自願拋棄審閱期間之約定，然原告係於參觀房屋當日即簽約，銷售人員事前未主動提供契約書、簽約後更將契約書收回至原告給付簽約金後始給予契約書，原告並無事前閱覽契約書之機會；前揭拋棄審閱期之條款亦屬定型化契約條款，依民法第247條之1第1、3款及消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2、3款及第1項之規定，應屬無效；況被告展望建設公司已因銷售本件「新第來亨NO.58」房屋時，未提供客戶充分之契約審閱期間為足以影響交易秩序之顯失公平行為而遭公平會處罰；益證被告展望建設公司既未事前給予原告契約之合理審閱期間，則依消保法第11條之1及民法第71條之規定，契約即為無效；縱非無效，則依同條第2 項之規定，契約全部均不得拘束契約相對人，是契約應不成立，依民法第113條之規定，被告展望建設公司亦應返還價金。㈣、系爭房屋買賣契約無論係撤銷、解除或前揭原因無效、不成立，其車位買賣契約部分依公寓大廈管理條例第3條第3款、第4條第2項均不得單獨成立，依民法第363條第2項之規定，原告得併同解除車位部分之買賣契約。再依係爭買賣契約書第10條之約定，被告如有違約時，應賠償所收款項同額之違約金，被告已違反補註條款，原告另依前揭約定併請求被告給付1,330,000元之違約金。又買賣契約如經撤銷、解除或認定無效、不成立，被告亦應依民法第113條負同額之損害賠償。再被告展望建設公司故意違反消保法第11條之1之規定，依同法第51條規定，消費者得請求三倍以下之徵罰性賠償，原告亦得依本條規定，請求被告賠償一倍之違約金即 1,130,000元之損害賠償。㈤、原告另同時與被告乙○○簽訂系爭房屋及車位之基地買賣契約，並給付5,330,000元之價金，依土地買賣契約第14條約定土地契約不得單獨成立，是二者屬契約之聯立，而應同其命運，則原告基於前揭理由請求基地出賣人即被告乙○○返還原告價金5,330,000元並賠償1,330,000元之違約金。為此聲明：㈠被告展望建設公司應給付原告2,660,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告乙○○應給付原告新台幣6,660,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告展望公司及乙○○一致辯以：㈠、原告並無任何詐欺、不完全給付及瑕疵給付之行為，按依系爭買賣契約第7條、聲明書之已約定室內裝修及使用執照外之加作工程均為賣方即被被告展望建設公司無償贈與原告，是原告明知本件買賣標的房屋露台部分增建之建物，非屬本件買賣契約之標的。再依本件房屋不動產買賣契約書第1條所訂之主建物及附屬建物面積共30.17平方公尺（9.13坪），亦不含露台部分之面積。且被告未曾於本件買賣契約書說明或保證系爭房屋露台增建之建物為合法。更於買賣契約第14條第2項與系爭補註條款均有載明有關露台及室內隔層裝修等二次施工之部分，將來均有被拆除或處罰之危險與可能，並未保證該部分建物為合法，被告展望建設公司已據實告知系爭契約房屋面積及隔層裝修為違法違建，並無詐欺。況系爭房屋得否施作夾層或隔層，純屬法令規章之範疇，要非被告所得施詐或隱飾，且本件屬成屋買賣，原告不但可於訂約前檢視系爭買賣標的房屋現狀，亦得查閱相關之公示登記資料，兩造於訂約時既已有前揭補註條款之增訂，可見原告於簽約時即已知悉系爭房屋之露台部分增建之建物係屬二次施工，且有遭主管機關拆除或處罰之可能，即無所謂陷於錯誤，誤認該部分建物為合法建物而遭被告詐欺之情事，其自不得主張撤銷買賣契約或被告應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任而解除契約；退步言之，縱原告於簽約時就買賣標的之內容有所誤認，惟雙方業已另行達成協議並簽訂補註條款，則原告至遲於簽訂上述補註條款時，當已知悉上情，原告自不得再於事後再以露台及隔層裝修之部分係屬二次施工，有遭主管機關拆除或處罰之可能，而為其他主張或請求。況系爭房屋之露台及隔層裝修至今仍尚未遭拆除，被告於知悉市政府公文後，即表示請原告提供授權書代原告辦理相關之銷案事宜之意願，乃原告拒不配合，故縱認有原告所稱之不完全給付情事，顯亦不可歸責於被告。是原告亦不得主張被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責任並據以解除系爭契約。㈡、又原告已於系爭買賣契約第14條第5款及聲明書簽名蓋印表明契約條款之內容己經原告詳細閱讀以及如審閱未達法定期間，聲明放棄法定審閱權利，是不論原告是否果已閱讀契約條款之內容，均不得再援引消費者保護法第11條之1之規定，而為任何主張或請求。況依消保法第11條之1第2項之規定，縱設被告就契約書未賦予原告合理之審閱期間，僅該定型化契約條款不構成契約之內容，而非原已成立之買賣契約無效，被告銷售人員於本件契約簽訂後，將契約書收回交由被告公司相關人員係為審核是否已依公司規定完成締約程序，非為限制原告審閱契約。本件買賣已有效成立，系爭房屋之露台並未遭拆除，原告亦無任何損害可言，被告並無違約或違反消保法之規定，原告不得請求被告給付違約金及損害賠償。再被告乙○○並非企業經營者，故原告與被告乙○○間之土地不動產買賣契約，顯無消費者保護法之適用。而本件原告所提之訴，並無以消費者保護法之規定為其請求權基礎，自亦無消費者保護法第51條之適用。再退步言之，倘認原告依法得請求被告返還買賣價金，被告於原告將系爭房屋、停車位及土地移轉登記並交付與被告前，被告依法亦得為同時履行之抗辯。爰聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准予免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠、原告於93年2月9日分別向被告展望建設公司及被告乙○○訂定不動產買賣契約書各一件購買系爭房屋一戶及其基地應有部分，購買時房屋已興建及裝潢完畢，房屋買賣價金為1,130,000元，土地買賣價金為4,530,000元，總價為5,660,000 元。約定土地之標示為坐落台北市○○段○○段671-1、717、718地號土地一筆權利持分一十萬分之三千五百七十一，建物門牌為台北市○○街48號6樓建物一戶，共30.17平方公尺（9.13坪）（含主建物6.41平方公尺，附屬建物11.94平方公尺，共用部分11.82平方公尺）。原告於次日再分別與被告展望建設公司及被告乙○○購買車位及其基地應有部分，建物買賣價金為200,000元，土地部分為800,0 00元。原告就房屋及車位與其基地之價金已全部給付完畢；被告亦已將所有權移轉登記予原告所有。㈡、系爭房屋之露台於訂約時已外推施作加裝金屬玻璃窗及屋頂做為廚房使用，室內亦已裝潢完畢並附有家具，並有施作隔層即所謂樓中樓。兩造於房屋買賣契約書第7條約定：「買賣不動產標的，以簽約時現狀為準，如已有室內裝備或使用執照範圍外之加作工程，均屬於甲方無償贈與乙方。」，第14條第1款約定：「任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效。本契約不得單獨成立，應與買方與本? 房屋座落之基地所有權人就其應有持分另行簽署之土地買賣契約書共同履行始生法律效力」。第二款約定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議，書面資料，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，.... 另買方了解如有隔層裝修者，其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積」等語。㈢、原告於簽約時簽有聲明書一份，上載：「本人希望所承購房地之陽台、出入口雨遮、天井、屋頂平台、機房、機車停車位、法定空地、露台及外牆等加作、外推或開窗之裝修，使其更適合本人日常生活起居及使用上更為方便。本二次施作項目其施工材料、設備等事宜，由展望建設股份有限公司代為覓妥裝修工程公司代為施作，本人同意本項裝修工程由賣方代為管理。本人亦認知上述裝修工程係於簽妥買賣本約後，由賣方無償贈與本人之加作工程。本人就本件房地之買賣已於民國93年2月29日正式簽立房地買賣契約書，簽立前本人已就合約充分審閱或已由賣方銷售人員詳細解說並充分了解，或雖審閱未達法定審閱期間，惟本人誠意購買本戶房地，特聲明放棄法定審閱權利。」，上開聲明書未附於原告所持之買賣契約書內，僅被告持有。㈣、兩造另於房屋買賣契約書尾訂有補註條款約定：「本件房屋買賣露台及室內裝潢等二次施工部分，均為賣方所為。將來如遭主管機關查報違規使用，有被拆除、處罰之事，賣方必負責銷案並恢復買賣雙方簽約之原狀，上述事項所需一切費用，均由賣方全額負責。有關本件房屋買賣裝潢加作部分（含冰箱位置、浴室插座及部分修改原裝潢... 等）均屬賣方無償贈與之工程。」。㈤、嗣原告於93年7月22日接獲台北市政府工務局行政處分函指系爭房屋之露台為拆除後重建之違章建築，該局業於92年12月31日函查報並於93年2月23日拆除結案，因違反規定重建，故命原告自行拆除，否則將逕予拆除。原告於93年8月6日以被告違反系爭契約補註條款為由，函催被告二人於五日內出面解決，逾期即以該函為解除契約之意思表示。該催告及解約函均於同日送達被告。四、本件爭點及本院之判斷：兩造爭執要點厥為：㈠原告依詐欺主張撤銷買賣契約、依買賣瑕疵擔保責任及不完全給付主張解除契約，請求回復原狀有無理由？㈡原告依消費者保護法第51條請求被告給付懲罰性賠償，依契約第10條請求被告賠償違約金有無理由？茲分別論述之。五、按民法第354條規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，原告主張系爭房屋之露台外推部分經被告以前揭補註條款保證如經主管機關查報違規使用，有被拆除、處罰之事，必負責銷案並恢復買賣雙方簽約時之原狀，並負擔全部費用，惟系爭露台外推部分係屬已遭拆除重建之違建，自有違民法第354條之規定，惟為被告否認，辯稱該部分為被告贈送，非屬買賣契約之一部云云，經查：㈠、系爭房屋之露台及室內裝潢均為買賣標的之一部分：經查：原告主張系爭房屋於簽訂時均已整修及裝潢完畢並附有家具，故包含露台外推施作、隔層裝潢即所謂樓中樓部分及家具等均為買賣標的之一部分，業據提出現場照片六幀為證，且經陪同原告參觀房屋及簽約之配偶林昀正到庭證稱：「（問：銷售人員有無告知露台非買賣標的？）我們以為看到的是我們要買的。他們還告訴我房子很大有三個房間。」等語，核與證人即被告展望建設公司在場銷售人員湯欽芸所證：「我是做被告公司的業務員，原告來看成屋，我帶他們去看六樓，當天他們就決定這個房子，房子的隔間都好了，所有的家具也都有，買賣契約包含所有的一切。」等語相符，而堪信為真實。㈡、被告雖辯稱前揭系爭買賣契約第7條、第14條第2項與系爭補註條款均已約定有關露台不計入使用面積及露台外推與室內隔層裝潢為其無償贈與，且經原告簽名用印，是系爭露台外推及隔層裝潢均非買賣標的之範圍，依民法第411條之規定，被告不負瑕疵擔保責任，且原告簽約時已簽立聲明書，表明已充分審閱系爭契約或經由被告公司人員解說充分瞭解契約內容，系爭房屋買賣契約第14條第5項及聲明書均已註明原告已充分審閱或由銷售人員詳細解說並充分了解，雖未達法定期間自願聲明放棄審閱權利之意，且提出經原告簽名及用印於上之契約及聲明書影本為證（見本院卷㈠第87頁）。惟查：１、被告為以建屋出售之企業經營者，系爭買賣契約為被告所製作，與不特定多數消費者訂立同類契約之用而提出預先擬定之契約，依消費者保護法第2條第7款之規定，屬定型化契約應受消費者保護法之拘束。參以原告與其夫即證人林昀正於93 年2月29日簽約當日早上十點多始到場參觀房屋，而於下午三點三十分左右決定購買，係先至銀行領錢給付訂金後，始回到系爭房屋與被告簽約，而簽約前未曾閱覽系爭契約書，於簽約後被告即收回契約，其簽約過程僅有幾分鐘之時間等情，已經證人林昀正證述明確，雖然證人湯欽芸證稱：從拿到契約到簽約，大概有一、二個鐘頭，房子看完之後，原告決定要買的時候我才拿契約給原告看，原告都有逐條看，他簽名的時候都有看一下條文才簽的等語（見本院卷㈠第169頁背面）。與證人林昀正所證簽約之時間有所出入，但可知原告係決定要購買系爭房屋後證人始將契約提出，而非主動提出契約供原告審閱。２、再證人湯欽芸雖又證稱：原告有逐條看過條文確認後始簽名，以及「原告決定要買之後，我們就請公司把契約送過來，原告在付錢之前就拿到契約，原告拿到契約到簽契約大概有一個多鐘頭以上，簽完契約之後我們就把契約拿回去，我們有給他訂單的收據。」云云，惟當日原告所簽契約為被告大量製作用以供同類型契約使用之定型化契約，其中應由出賣人簽名於下之條文共有六處，其用語多屬一般人不熟悉之艱澀、專門法律術語，或互有矛盾之處，例如第7條前段約定「買賣不動產標的，以簽約時現狀為準」使簽約之消費者以為包括房屋現場一切定著物及家具，然其後段又稱「如已有室內裝修或使用執照範圍外之加作工作，均屬於甲方（即被告）無償贈與乙方（即原告）」，然使用執照範圍內事項為何，則未予以說明；而一般消費者，非如被告為從事建築房屋之專業，如未詳為斟酌條文內容，自難於短短一、二個鐘頭即得了解何謂「使用執照範圍外之加作工程」？更無從了解所謂「二次施工」即係違章建築之意？且所謂無償贈與於法律上表示原告不得對於室內裝潢、隔層、及露台外推等部分主張任何買受人之瑕疵擔保請求權；且若被告於簽約時即明確告知原告露台外推為違章建築且非屬兩造買賣標的，又何需於補註條款中承諾如將來遭主管機關查報違規使用，有被拆除、處罰時，必負責銷案回復原狀並負責一切費用？足證兩造有將該部分之預定效用即作為廚房使用作為契約標的之意思；是依兩造簽約情形以觀，被告之銷售人員湯欽芸證稱已充分解說上開顯不利於與買受人條文之意義，而於原告瞭解後仍願親自簽名確認、放棄審閱期間云云，顯與常情不符，而難信取。況就本院詢以「客戶可否帶契約回去看？未付款前，是否有主動提供契約的義務？系爭契約簽約完後是否交給原告帶回？」其答稱：「可以。有。因為當天一直在講裝潢部分，沒有提到要帶契約回去的部分，因為原告沒有要求，所以我沒有給他。原告因為當時簽約金沒有給，所以契約沒有給他。」等語，亦可見被告於銷售時係以簽約金之給付為提供契約帶回閱覽為前提，而非主動提供契約供消費者閱覽。３、再就實際簽約之情形，證人湯欽芸證稱係原告先簽名後，其再蓋章於上，惟觀以原告所提系爭房屋買賣契約書原本第4 頁、第6頁簽名蓋章部位，原告之簽名筆跡乃覆蓋於印章之上，已與證人湯欽芸所證不符；而就何以原告簽名後不自行蓋章，而由其代為蓋章，證人湯欽芸先則證稱係為與公司大小章一起用印，嗣又證稱「錢沒付清之前公司有規定要把契約收回，因為要用印」，（見本院卷㈠第170-1頁）二者顯有矛盾，足證證人林昀正所證係現場銷售人員湯欽芸先蓋好章後，再拿契約及聲明書一一翻請原告在蓋章處簽名，簽後即將契約收回，原告並無暇詳細審閱契約條款，應係實情。原告主張：伊因信賴被告銷售人員表示該契約為制式範本，應無不利於消費者之情形，無庸閱覽，遂依銷售人員指示，並未詳閱契約條文即於各該契約條文處簽名等情，可堪採信。４、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。消費者保護法第11條之1定有明文。而消費者固得主動放棄前揭事前閱覽契約之權利，然如企業經營者將審閱權之放棄預先擬為定型化條款附於定型化契約內，再以繳交訂金為前提限制消費者攜回審閱並簽名於該定型化契約上，即難以消費者之簽認證明消費者確有放棄審閱權之意思。本件被告以簽約完畢及簽約金之給付為交付契約帶回閱覽之條件，已如前述，自不得認原告有放棄事前審閱契約之意思，被告以原告簽有放棄審閱權之聲明辯稱系爭契約並無消費者保護法第11條之1之適用，即無可取。據上說明，原告主張系爭契約因違反審閱期間，依消費者保護法第11條之1第1、2項之規定，前揭契約第7條、第14條及聲明書關於露台外推二次施工為被告贈與非屬買賣標的等約定，均不構成契約之內容，應為可取。準此，系爭房屋作為廚房使用之外推露台部分，應屬買賣標的物之內容，即堪予認定。被告辯稱依契約第7條第14條及聲明書之內容，露台外推部分非屬買賣標的物云云，委無可取。㈢、次查：１、按建築物非經申請直轄市、縣（市)( 局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。又違反第二十五條規定擅自建造者，得強制拆除其建築物。又依本法規定強制拆除之建築物，違反規定重建者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣三十萬元以下罰金。建築法第25條、第86條、第95條定有明文。查系爭房屋之露台部分，於92年12月31日即經台北市政府工務局查報為違章建築，並於93年2月23日拆除結案，已如前述，則依前揭規定，該露台部分如再重建如經查報僅有拆除一途，依我國目前法令並無合法回復原狀之可能。然查系爭房屋之露台外推於93年2 月29日原告買受時，已經被告復以鋁門窗及天花板搭建做為廚房，安裝抽油煙機、流理台、冰箱、烘乾機等使用，有原告所提系爭房屋現場照片在卷可稽，（見本院卷二第9-10頁），足見被告於露台遭拆除後隨即再違法重建；惟被告於訂約前未曾告知露台外推部分係曾遭拆除之違建，此業經被告現場銷售人員即證人湯欽芸到庭結證稱：「（問）是否告知原告這個房屋在原告來看之前有被拆除過一次？」「（答）這個我不清楚，我只是銷售人員，我不清楚前面的情形」（見本院卷㈠第170頁）等語足稽，按系爭房屋之露台違建係於93年2月23日即兩造訂約前六天甫遭拆除，如證人係系爭大樓之銷售人員豈有不知之可能；又以其推稱不知益證其於銷售時隱瞞事實，有不告知原告此一事實之故意存在。而系爭露台外推如再重建經查報即需拆除，被告事後竟再與原告簽訂補註條款保證銷案回復原狀，足見其事前必有保證原告該部分可合法使用之情。２、被告持證人湯欽芸之證詞辯稱系爭補註條款為購屋當日與系爭買賣契約一起簽訂、原告自始即知該部分係屬違建，其並無誤會該部分為合法云云，為原告否認，且核與證人即陪同原告訂約之林昀正所稱原告係於簽約一星期後，經鄰居告知該屋係違建，再去找湯欽芸，經湯欽芸保證不會有問題，因擔心空口無憑，始央其簽訂補註條款保證之情不符。經審酌湯欽芸為被告之房屋銷售人員，其證詞自有偏頗，已難盡信。且補註條款為另訂於系爭房屋不動產買賣契約書封底之紙片，有原告所提契約書足憑；又依湯欽芸所證：一般客戶並無補註條款，只有原告特別訂立補註條款等情，再參以原告自看屋到簽約之時間僅有約一小時，且湯欽芸復證稱其就補註條款之內容不甚了解，因該條款所稱「銷案」為工務部門之事，銷售人員不清楚云云（見本院卷㈠第170頁背面），可見該條款非由湯欽芸本人所自擬，是豈可能在自看屋、提款交訂金到簽約一小時之內即另行擬定簽就？故應以林昀正所證屬實。即補註條款為兩造簽約後，原告發覺系爭房屋之露台為違建而要求被告保證加註為可取。３、次按，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第 355條亦經明定。被告雖又辯稱系爭房屋為成屋，何者屬法規所禁止之違建，應係原告得事前查證了解，自非被告所得隱暪，而被告於補註條款保證銷案亦未保證得合法使用云云，然查，被告為專業建商，熟稔各項建築法規，對於何者為違建及違建經拆除後予以重建應負刑事責任理應知之甚明；故其不僅有遵守法規，依規建築之義務，更應教育並令銷售人清楚告知消費者其所出售者係違建，並於充分說明後始與消費者訂約，始符誠信原則；然被告不僅違法將露台外推增加出售面積，更於該違建遭拆除後隨即重建出售，復未告知原告此一事實，依前揭民法第355條第2項之規定，其既故意不告知原告此一瑕疵，自不得以原告應自行查證系爭房屋露台外推部分是否為違建而免其買賣瑕疵擔保責任。４、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 定有明文。查被告明知系爭房屋之露台外推供作廚房部分為經拆除後重建之違建，竟仍隱暪故意不告知此事實，且保證如遭主管機關查報違規使用，有被拆除之事，必負責銷案。而系爭房屋之露台屋推已經台北市政府工務局查報為拆除後重建之違建，即日起均有遭拆除之可能，有如前述，然至本件言詞辯論終結前，被告均未依約完成「銷案」。原告已於93年8月6日以律師函催告被告於五日內出面解決，否則即以該函為解約之意思表示，有催告函及回執在卷足憑，（見本院卷㈠第47頁），且為被告所不爭。被告雖抗辯銷案需原告出具授權書以配合，乃原告不配合云云，惟補註條款並未約定銷案應有原告之配合，況被告未曾說明要如何合法銷案回復原狀，足見被告不能依約完成其銷案之保證。而系爭露台之廚房部分占16.8平方公尺，有台北市政府工務局函附之違建認定範圍圖可參（見本院卷㈠第45頁），如其無法使用，將使原告之使用面積減少5.082坪，而相當減損系爭房屋之預定效用，是原告主張依民法第359條第2項之規定解除契約，並無顯失公平之處，而有所據。查原告已於93年9月15日之起訴狀向被告為解約之意思表示，則依民法第259條第二款規定，被告自有回復原狀之義務。又按依系爭房屋之土地買賣契約書第14條第1項約定本契約不得單獨成立，應與買方與本約房屋座落之基地所有權人就其應有持分另行簽署之房屋買賣契約共同履行始生法律效力。則房屋土地買賣契約之效力自應有聯立不可分之關係，原告主張其得併予解除，自為可取。㈣、查兩造均不爭原告已給付展望建設公司房屋價款113萬元，被告乙○○土地價款453萬元，而原告已合法解除系爭房屋、土地契約，從而，原告依民法第259條規定，請求被告展望公司返還133萬元、被告乙○○返還533萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即93年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由。㈤、原告雖又主張其停車位及土地契約亦受有被告詐欺、及被告應負不完全給付及瑕疵擔保責任而應與系爭房屋及土地買賣契約一同解除云云，惟查，系爭停車位及土地買賣契約乃原告於房屋買賣契約簽訂之翌日即93年3月1日始另行與被告簽訂，有契約書二件在卷足憑，而系爭停車位得獨立購買，即與系爭房屋土地買賣契約無何必然共同發生或消滅之契約聯立關係，且原告購買該停車位標的本身亦無何受詐欺或有如房屋買賣契約另訂補註條款等債務不履行及應負瑕疵擔保責任之事實，是原告復以前揭相同理由，主張解除系爭停車位及土地契約並請求被告展望公司及乙○○分別返還價款20萬元及80萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。㈥、原告依物之瑕疵擔保解除系爭房屋土地買賣契約並依民法第259條，請求被告展望公司、乙○○依序返還113萬元及453 萬元，暨均自93年9月23日起算之法定利息，已如上述，則原告依選擇訴之合併型態，另行主張依詐欺請求撤銷契約，依民法第179條規定請求回復原狀之訴訟標的法律關係，即毋庸再予審酌及論述。六、被告展望公司有無違反消費者保護法或公平交易法之情事？原告訴請給付懲罰性違約金，有無理由？㈠、按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠金，消費者保護法第51條定有明文。上開條文中所謂「依本法所提之訴訟」，係何所指？多數學者認為：應就提起訴訟之屬性觀察，即所提起訴訟之法律關係，乃消費者保護法所定消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之訴訟均屬之，凡此種消費訴訟，無論係由消費者團體提起抑或由消費者個人提起，均有上開第51條懲罰性賠償金之適用（消費者保護法研討會之法律問題意見可供參考）；另參諸最高法院91年度台上字第1495號判決載述：「（上訴人）復主張依消費者保護法第五十一條規定，向被上訴人請求三倍之懲罰性賠償金云云，然查該條之適用，係以企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，具有相當因果關係為要件，且其損害係屬財產上之損害.... 」等語，堪認：凡消費者保護法所定消費者與企業經營者就商品或服務所生爭議之消費關係，而向法院提起之訴訟均屬之，而不限於須依消費者保護法之規定為訴訟標的提起之訴訟。㈡、查被告展望公司係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，原告係以消費為目的而為交易房屋商品之消費者，本件被告展望公司於銷售系爭屋屋之際，應明確告知系爭露台外推部分係屬違建，且其明知該部分甫遭拆除，不得再予重建出售，竟仍故意重建並隱瞞此一事實且保證如經查報將予以銷案，使原告誤認該部分為合法，且於其知為違建後尚保證將銷案回復原狀，不致違反法令，因而購買系爭房屋土地，現因該屋隨時有遭拆除之虞無法居住而生本件糾紛，核係基於雙方間消費關係所生爭議，而向法院提起本件訴訟，依上開說明，原告依消費者保護法第51條規定，請求被告展望公司給付懲罰性賠償金，應屬正當。本院審酌：原告因被告展望公司之前揭故意不告知瑕疵之行為，而與之簽約交付價金，惟其實際所受損害金額為買賣價金及兩造於契約第10條所訂違約金為一倍等情，因認原告請求被告展望公司給付113萬元之懲罰性賠償金，尚稱適當。另按兩造土地買賣契約第10條雖亦均約定「若乙方違反本契約各條款不履行義務時，乙方應將所收款項全數退還」，原告又依前揭消費者保護法規定請求被告乙○○給付一倍之懲罰性賠償金或違約金，惟查，被告乙○○並非企業經營者，自無消費者保證法之適用，而其就土地部分之給付，亦無何違反契約條款及不完全給付之情，是原告依前揭規定請求其再給付違約金及懲罰性賠償533萬元，亦無理由。七、綜上所述，原告本於民法第259條及消費者保護法第51條之規定，得請求：被告展望公司給付226萬元，被告乙○○給付453萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即93年9月23日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告逾上開准許範圍之請求，為無理由，應予駁回，其敗訴部分之假執行聲請亦失依附，應併予駁回。八、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。九、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。十、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項但書，第390條第2 項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　17　　日民事第一庭法　官　王貞秀以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　17　　日書記官　劉寶鈴

臺灣臺北地方法院93年度重訴字第1113號

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