臺灣臺北地方法院93年度重訴字第1343號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　93年度重訴字第1343號

原告

辛○○

原告

己○○

原告

戊○○

原告

乙○○

上四人共同訴訟代理人

田振慶律師

上四人共同訴訟代理人

邱瑞元律師

上四人共同訴訟代理人

楊偉奇律師

被告

寶盛開發股份有限公司

法定代理人

甲○○

被告

寶閎建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

上二人共同訴訟代理人

林德銘律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於95年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告連帶給付原告辛○○新臺幣（下同）2,318,322元、原告己○○2,312,565元、原告戊○○2,553,385元、原告乙○○2,412,589元，嗣於經台北市建築師公會鑑定後，將應受判決事項予以減縮，就原告己○○請求數額部分減縮為新臺幣1,418,947元；原告乙○○部分減縮為1,439,345元；原告辛○○部分減縮為1,433,754元；原告戊○○部分減縮為1, 458,264元，依首揭規定，應屬適法。

㈡至被告於本院審理時陳稱不同意原告追加不完全給付之損害賠償請求權及侵權行為損害賠償請求權云云（見本院卷㈡第42頁），惟查，原告於起訴時即已敘明依民法第227條不完全給付之規定請求被告賠償因債務不履行所造成之損害及依民法第184條第2項請求侵權行為之損害賠償（見本院卷㈠第8頁正反面），是原告此部分請求，並無訴之追加之情事，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告方面：

㈠原告起訴主張：緣被告寶盛開發股份有限公司（下稱寶盛公司）及寶閎建設股份有限公司（下稱寶閎公司）共同興建銷售坐落於台北縣新店市○○段498、501、506、650-1、650-2、651-1、773、774、777、779等地號土地及其上建照號碼為88店建字第262號，案名為「敦南水都湯泉」之預售屋（下稱系爭建案），原告等因受被告等所為精美彩色夾層屋之廣告文宣吸引至銷售現場參觀，現場除已搭設施作夾層之華麗樣品屋外，被告公司亦提供內載華麗之夾層裝潢參考圖之夾層屋廣告，並與設計公司合作，於銷售現場對於有意願買屋之顧客免費提供設計師，代為設計裝潢草圖，內容包含合法建物及違法夾層部分之設計，另現場銷售人員於介紹樓房時，亦故意提及一般會遭拆除之違法夾層主要係四米三或四米六，而本件銷售房屋則係六米之挑高空間，而為合法使用的夾層屋等不實訊息，致使原告等信以為真，誤以為所購買之房屋可合法施作與樓地板面積相同之夾層（下稱全部夾層），原告辛○○乃於90年12月16日購買K1棟1樓房地（銷售編號D10）、原告己○○於90年11月26日購買J1棟1樓（銷售編號D9）、原告戊○○於90年11月15日購買K2棟1樓（銷售編號D11）、原告乙○○於90年11月16日購買J3棟1樓及2樓（銷售編號D8）（下稱系爭房屋），詎系爭房屋交付後，原告等依計畫施作夾層時，卻接獲台北縣政府工務局通知違法，並將予拆除，原告等因被告等所交付之房屋所能施作之合法夾層僅約樓地板面積之1/3，而無法合法施作全部夾層，顯然系爭房屋欠契約預定之效用，致原告辛○○受有新臺幣（下同）1,433,754元之損害、原告己○○受有1,418,947元之損害、原告戊○○受有1,458,264元之損害、原告乙○○受有1,439,345元之損害，為此爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第227條第1項準用第226條第1項請求債務不履行之損害賠償及依同法第179條之不當得利返還請求權、第184條第2項侵權行為損害賠償之規定，請求被告等分別給付原告如訴之聲明所示之金額；並於本院聲明：㈠被告等應連帶給付原告辛○○1,433,754元、原告己○○1,4 18,947元、原告戊○○1,458,264元、原告乙○○1,439,345元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述：

⒈被告於銷售本案預售屋時，其所發行之廣告文宣上，明確登載原告等所購買之房屋為「樓中樓」，並如附上原證9所示之房屋平面設計圖提供一樓及施作「全部」夾層後之家俱配置圖，供承購戶參考，且現場並有設有夾層屋之樣品屋供參觀，被告之銷售人員於解說時，亦告知承購戶可於交屋後二次施工自行裝潢成樣品屋或廣告文宣中之格局，此亦經證人庚○○○到庭證實；又被告甚於系爭房屋興建時，故意預留樑柱、埋設管線及加蓋夾層後上層之窗戶等，便於消費者加蓋夾層，顯見被告出售系爭預售屋確以全部施作夾層為訴求重點；被告雖否認原證二之設計草圖與其有關，但原證九之傢俱配直圖左上方有被告湯泉商標圖樣，其下並有D1、D8等大樓銷售編號與大樓平面圖，其資料若非被告提供，何人能得知該資料，並會為如此詳盡之設計文宣散發予消費者？又該設計圖若僅為設計公司所散發，何以其上未見設計公司之名稱及聯絡資料，用以宣傳行銷，拉攏業務？此均與常情不符，顯見該平面圖確為被告所提供。

⒉被告於報上廣告中刊載「總價480萬元買30幾坪大3房、總價880萬買近60坪超大4房等文句，惟若原告等所購買之系爭房屋無法施作全部夾層，則依屋況，僅有2房，如何有被告公司廣告所載之「超大四房」，如非預期於受領系爭房屋後，可因合法施作夾層增大使用空間，原告等怎可能購買橫樑林立、壓迫十足、挑高六米連換燈泡都備感困難之房屋；又原告等所購買系爭房屋係預售屋，訂約時僅能依被告在銷售現場搭建之樣品屋及廣告內容為購屋之參考，而被告所提供之廣告文宣、房屋平面圖、傢具備置參考圖及現場樣品屋均顯示其係以「夾層屋」之特性吸引承購戶與其訂約，依消費者保護法第22條、消費者保護法施行細則第23條之規定，系爭房屋得施作全部夾層於本件買賣交易上應屬重要，亦為被告所明知，而為契約之一部分，故系爭房屋需可合法施作全部夾層乃兩造買賣契約所預定之效用，並屬交易上之重要特性，然系爭房屋不能施作全部夾層，依民法第373條之規定，顯屬缺少契約預定之效用，依民法第354條、第359條之規定，原告自得主張減少價金，而被告所受領相當於應減少之價金金額即為不當得利，且被告係明知而故意不告知瑕疵，故無六個月除斥期間之適用。

⒊原告因被告惡意以廣告及樣品屋、銷售人員提供不實資訊之方式，陷於錯誤，不知系爭房無法施作全部夾層而與被告簽約購屋，原告等自簽約至交屋始終不知系爭房屋無法施作全部夾層，直至92年7月間接獲台北縣政府工務局之拆除通知後，方知受騙，被告經通知仍拒不出面解決，原告乃向台北縣消保官提出申訴，經於92年8月14日及同年9月19日開會調查及調解二次，但均未能達成共試，原告並於92年9月19日向公平交易委員會提出檢舉，經公平會調查後，對被告作出處分。

⒋被告抗辯本件系爭房屋買賣契約書附件六之住戶管理規約第14條以文字詳載不得於露台（上下樓板間）擅自增建云云，惟前開規約第14條第2項所載之露台系指大樓樓因退縮而形成者，依法不得登記產權而由全體區分所有權人同意由相接之各戶永久無償管理使用者，其內容從未出現被告所指「上下樓板間」之字句，且露台與上下樓板亦全無關連，被告卻稱其有載明，顯係混淆事實，又被告亦擅將系爭建案二樓以上之住屋之部分露台違法打通改建，變成其廣告中所言「大三房」中之一房。

⒌本件不當得利及損害賠償之金額，其計算方式係以原告等支付價金所購得者為被告所述全部夾層施作後總空間為前提，計算原告等認定可為購買之每坪合理單價，再以該單價計算原告等因為無施作全部夾層所喪失空間之價額，而以價額作為不當得利及損害賠償之數額。被告雖抗辯原告之前開數額計算不合理，惟預售屋交易上雖同時簽立房屋及土地共二份買賣契約書，但二者性質上相互依存不可分，且實際上亦以房地為一整體單位購買，並以房地總價多少、每坪單價多少、每期應繳分期款總額多少為交易內容，故原告所受之損，亦應將房地所受損害視為一整體合併計算較為合理，是原告等以房地價額作為計算方式，應為合理；又被告主張房價包含車位價額在內部分，原告於計算損害額時，已扣除車位價額方作計算，故被告之抗辯不足採。

二、被告則以下詞抗辯；

㈠本件系爭房屋並無原告所稱性質上具有可施做全部夾層之特性，原告提出之廣告文宣　所載「挑高補平」等字樣為原告自行撰寫，被告否認之。此外，原告提出之裝潢草圖係由原告戊○○、乙○○、己○○委請室內設計公司所設計，而與系爭合約被告公司所附經兩造蓋印之房屋平面圖顯不相同，足見並非被告公司所提供，被告否認其真正，其中亦無原告辛○○之裝潢設計草圖。

㈡系爭合約第2條就房屋面積（即主建物、夾層、附屬建物、共同使用部分）均已詳載明確，並無載及70坪，是原告主張張銷售人員告知50坪可使用到70坪的空間云云，並不實在。又系爭敦南水都湯泉預售屋，均由原告攜回契約審閱，審閱期間顯逾五天以上，亦經契約書載明，足見系爭契約均係原告等經過深思熟慮所做之決定。此外，買賣契約已就房屋面積（主建物、夾層、附屬建物、共同使用部分）均已詳載明確，例如：原告乙○○之買賣契約即載明夾層面積約10.45坪，原告己○○之買賣契約即載明夾層面積約10.19坪，足見銷售案中一樓樓中樓計入容積者均有產權，並已詳載於契約內容。就兩造間經雙方蓋印之被證1房屋平面圖亦顯示並無原告所主張之一層夾層平面以外挑空部分可以蓋滿之情事，而與原證9之傢俱配置圖顯有不同，足見原證9並非契約之一部。

㈢建築技術規則建築設計施工篇第1條第15款已對夾層為定義，同規則第164條之1第1項第5款則對其面積設有限制，又依公寓大廈管理條例第5條、第15條之規定，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用之行為，亦不得擅自變更，政府對上開法令不時加以宣導，亦對夾層屋之施做限制加以說明。近年來消費者資訊來源甚廣、消費者權利意識高漲，均不容許業者擅自吹虛、推銷與上開資訊相背之商品，且本件房屋預定買賣契約附件㈥住戶管理規約第14條並以文字詳載不得於露台（上下樓板間）擅自增建、改建。

㈣原告主張有第三人室內設計公司以裝潢圖代其設計（指挑空處），惟該設計公司與被告公司無關，蓋以室內裝潢與否，由預購戶決定，非關房屋銷售事宜。倘被告公司之銷售人員倘表示可以在樓中樓挑空處加蓋，而與買賣契約文字相反，原告豈有不要求加註該項內容於合約之特約事項；又本件銷售廣告中並無載及一樓樓中樓預購戶可另委由他人加蓋之字樣；另由原告所指被告公司交付之房屋一樓樓中樓之挑空處並無加蓋乙情，可知被告公司從未告知可以加蓋，否則原告豈願辦理點交房屋而未異議。是被告公司「並未」對原告等四人表示可合法施做全部夾層，且由兩造間之契約就「夾層面積」已詳載明確，乃原告等指稱被告公司廣告不實云云，即非事實，被告否認之。

㈤系爭房屋已分別於92年3月30日、92年1月25日、92年3月6日及92年5月21日分別交付予原告辛○○、己○○、戊○○、乙○○，並辦妥交屋手續，並無原告所稱有物之瑕疵，況原告等請求減少價金已罹6個月之除斥期間，是以原告請求減少價金顯無理由。又購買房屋者之動機或為自用、或為投資等，均非被告公司所得悉明，本件房屋為合法夾層，被告已依約交屋，自已履行債務，而受領價金係其對價，於法有據，並無不當得利或債務不履行造成損害問題，抑且，原告乙○○已出售其所購買房屋，並獲利達237萬元，足證原告等購買系爭房屋並未受有損害。又原告主張被告刊登廣告不實而違反公平交易法，並主張侵權行為損害賠償，被告亦否認之。

㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭之事實：

㈠原告辛○○於90年12月16日向被告等購買K1棟1樓房地（銷售編號D10，建物門牌為台北市○○路435號）、原告己○○於90年11月26日購買J1棟1樓房地（銷售編號D9，建物門牌為台北市○○路431號）、原告戊○○於90年11月15日購買K2棟1樓房地（銷售編號D11，建物門牌為台北市○○路437號）、原告乙○○於90年11月16日購買J2棟1樓房地（銷售編號D8，建物門牌為台北市○○路433號），原告四人與被告公司所簽訂之房屋預定買賣契約第2條均約定房屋面積，包括主建物面積、夾層面積、附屬建物面積、共同使用部分面積，原告辛○○編號D10之房屋面積約為51.11坪，其中夾層面積約為10.45坪（33.87平方公尺），原告己○○編號D9之房屋面積約為50.33坪，其中夾層面積約為10.19坪（33.71平方公尺），原告戊○○編號D11之房屋面積約為50.30坪，其中之夾層面積約為10.19坪（33.78平方公尺），原告乙○○編號D8之之房屋面積約為51.13坪，其中夾層面積約為10. 45坪，上開建物均已依法辦理建物所有權移轉予原告四人登記在案，此有房屋預定買賣契約書影本及建物登記謄本附卷可按（附本院卷㈠第15至32頁，本院卷㈡第31至35頁），上開房屋業已分別於92年3月30日、92年1月25日、92年3月6日及92年5月21日交付予原告辛○○、己○○、戊○○及乙○○。

㈡原告己○○於92年7月1日收受台北縣工務局違章建築拆除通知，嗣原告辛○○、己○○、戊○○及乙○○曾於92年9月10 日透過台北縣政府消費者保護官與被告等就夾層之糾紛請求減少價金進行協調，此有台北縣工務局違章建築拆除通知單、消費者申訴案件紀錄書各一份附卷可參（附本院卷㈠第33頁、本院卷㈡第72頁）。

㈢原告乙○○已於92年10月7日將J3棟1樓房地以13,60萬元出售予第三人謝文英，並已於92年11月5日辦理所有權移轉登記，此有台北縣建物登記謄本及不動產買賣契約書各一份附卷足憑（附本院卷㈠第65頁、第96至100頁）。

㈣原告辛○○、己○○、戊○○及乙○○與被告簽訂之房屋預定買賣契約書係記載房屋主建物夾層面積分別約為10.45坪（約34.55平方公尺）、10.19坪（約33.69平方公尺）、10.19坪（約33.69平方公尺）、10.45坪（約34.55平方公尺），被告已依法辦理建物所有權移轉登記予原告四人之夾層面積分別為33.71平方公尺、33.87平方公尺、32.78平方公尺、33.02平方公尺，而目前系爭房屋實際已增建夾層面積分別為57.23平方公尺、57.69平方公尺、57.72平方公尺、56.79平方公尺，業經本院履勘現場，並有房屋預定買賣契約書影本四份附卷可參（見本院卷㈠第15頁反面、第24頁反面、第27頁反面、第30頁反面）、台北縣建物登記謄本、勘驗筆錄、台北縣新店地政事務所95年1月9日函附之複丈成果圖附卷可佐（見本院卷㈠第65頁、本院卷㈡第31至36頁、第138頁、第159至160頁、第207至209頁）。

四、兩造之爭點：

㈠被告是否曾提供系爭房屋可合法施作全部夾層之廣告？被告之現場銷售人員是否曾告知原告可合法施作全部夾層？在銷售現場之室內設計公司是否為被告所提供？

㈡上開廣告內容是否為兩造契約內容之一部？

㈢原告等得否依物之瑕疵請求被告減少價金？以及得否以被告未依債之本旨為給付，且其給付屬不能補正，而向被告請求損害賠償？

五、本院之判斷：

㈠按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法（下稱消保法）認定契約責任及於廣告的內容，於第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。消保法施行細則第23條亦規定廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品可供購屋人為實際之勘察，以決定是否承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間、格局、高度及房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時，除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部。易言之，預售屋廣告雖為「要約之引誘」，但若預售屋之消費者與企業經營者以該廣告之內容及樣品屋之示範為論議房屋之空間規畫及品質並決定訂立契約以後，則廣告之內容即成為契約內容之一部分，消保法上開規定即採斯旨。本件原告主張依原證9之傢俱配置圖及原證11之廣告均係被告所為銷售系爭建物所印製，被告雖否認上開文書之真正云云，惟查，原證9之「D1、D8、D10樓中樓平面圖之1層平面圖及1層夾層平面圖（傢俱配置圖）」及「D2、D9、D11樓中樓平面圖之1層平面圖及1層夾層平面圖（傢俱配置圖）」之左上角均載明「敦南水都湯泉」，且其上分別載明編號D8、D10、D9、D11之面積為51.13坪、51.11坪、50.33坪、50.3坪，而與兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書所載面積均相同（見本院卷㈠第101頁、102頁），而原證11之廣告亦載明所銷售之不動產為「湯泉」，並係由被告寶盛公司、寶閎公司所投資興建，均足徵上述傢俱配置圖及廣告係確係由被告公司所提供用以招徠原告購買系爭房屋之廣告。而依上開「D1、D8、D10樓中樓平面圖之1層平面圖及1層夾層平面圖（傢俱配置圖）」及「D2 、D9、D11樓中樓平面圖之1層平面圖及1層夾層平面圖（傢俱配置圖）」所示，「1層夾層平面圖（傢俱配置圖）」部分均載明有3間房間及1間浴室之圖示（見本院卷㈠頁101、102頁），惟依系爭建物建造執照工程圖及使用執照竣工圖記載，系爭建物合法申請並獲許可興建之「1層夾層」範圍，僅限於其中1間房間及浴室，此有公平交易委員會公處字第094059號處分書附卷可參（本院卷第63頁），此外，原證11之廣告則記載「總價490萬買30幾坪大3房／總價880買近60幾坪大4房」，而原告辛○○、己○○、戊○○、乙○○所購買之房屋（含車位）總價分別為500萬元、479萬2千元、496萬元、460萬4千元，加上土地之價金後，原告等所購買之房屋均應至少有4間房間，然依原告四人所簽訂之房屋預定買賣契約所附之房屋平面圖所示，其中壹層平面圖部分均僅有1間房間、1間客廳、1 間浴室及1間廚房，壹層夾層平面圖部分則均僅有1間房間及1間浴室（見本院卷㈠第109頁、本院卷㈡第182至184頁），而僅有2間房間，並無被告所製作廣告上所載之4間房間可言，而經本院現場履勘系爭房屋後，系爭房屋均已施作全部夾層完畢，且1樓均僅有1間房間，2樓則有3間房間（見本院院㈡第141頁至150頁、第217頁、第218頁），益足徵倘未能合法施作全部夾層，則原告四人所購買之系爭房屋根本不可能有廣告上所載之4間房間可言。再者，證人庚○○○於本院審理時證稱：「約九十年十月左右，我女婿戊○○，要買房子，去看屋四、五次都找我去，看屋時，都是小姐或先生幫我們介紹，並帶我們看樣品屋，且有自稱經理者，他們稱樓下可作一間房間，樓上可以做三間房，我看了覺得不錯，如何裝潢、設計、繪圖也是前面的小姐或先生介紹我們瞭解。當時樣品屋也是裝潢成樓上三間房，樓下一間房及客廳及廚房。（看預售房屋時，售屋人員有無交付你們任何房屋裝潢圖樣或廣告文宣？）沒有什麼紙給我看，但是帶我去看樣品屋，就指者樣品屋告訴我們，將來我們的房子就是這樣，二樓的地板全部都搭建起來。有看過（原證二、九號）有一張是售屋小姐拿給我看的，有一張是設計公司拿給我看的，至於哪一張我不記得了。」等語（見本院卷㈡第267頁反面），證人丁○○（即原告己○○之妻）則於本院證稱：「約九十年十月再次看屋時，現場銷售人員一男一女有帶我們去看樣品屋即實品屋、模型、廣告及家具平面圖，當時看到樓中樓的樣品屋，坪數比較大，是八十九坪的，我說可能比較大一點，銷售人員說有比較小一點，可以提供我們參考，是五十幾坪，四房兩廳，可以裝潢圖示，我們隔二天後就付定金，當時我們看到的裝潢平面圖是二層樓，樓上三間房，樓下一間房，付了定金至簽約期間的二、三個禮拜，中間我們又去了二次，其中有一次我們看到高巢室內設計公司，就是幫湯泉作樣品屋室內設計得，他們現場有提供免費畫裝潢圖的服務，第二次會再去，是因為他們把圖畫好了給我參考，也是畫成樓上三間房，樓下一間房，且比售屋公司人員介紹更符合我的需求，十一月我就正式簽約。」、「原證九號是現場的銷售人員給我看的，介紹我買這間房子。」等語（見本院卷㈡第270頁），證人丙○○（即原告辛○○之夫）則於本院證稱：「何時看屋我忘記了，是裡面的女性人員招待，介紹我去看樣品屋，是實品屋，看完後，因為坪數的關係，我們有喜歡，是五十幾坪的房屋，就談價錢，是樓中樓的房屋，只帶我們看一樓，他們有拿海報及設計圖來講解，有分一樓及二樓的設計圖，一樓有兩房一廳一衛，二樓記不得清楚了，二樓是蓋滿的。是第一次看屋就當場簽約。設計圖出來時，現場服務人員有告知可以夾層，夾層有規劃給我們看，有畫在設計圖上，設計圖我們有留著，交屋時沒有夾層，我沒有詳細問何時可蓋夾層及可以蓋的程度。」「該份圖（原證九號）我有看過，是現場服務人員給我看的，是解說將來夾層可以搭蓋的程度，交屋後有去看過現場。建商有預留管線，如電線、插座等。」等語（見本院卷㈡第272頁），顯見被告係以系爭建物具有得興建全部夾層之特性為其促銷之重點，並足使消費者認為購買系爭房屋即得合法取得全部夾層之使用空間，是消費者信賴該廣告內容及及現場樣品屋之示範，並進而與被告訂定本件房屋預定買賣契約書，揆諸前揭條文及說明，該廣告內容及蓋有全部夾層之現場樣品屋示範即應成為契約之一部分。

㈡被告雖辯稱雙方已於房屋預定買賣契約書約明夾層之面積，原告四人應知悉不可能合法施作全部夾層云云，惟預售屋之買賣，交易金額相當大，然消費者在購屋時，因無房屋尚未興建完成，故僅能依憑建商所提供之廣告、樣品屋之示範，瞭解所購買房屋可能之規劃設計，作為其判斷是否購買之依據，是以雖兩造於房屋預定買賣契約確有約定夾層面積，然此係約定被告所應興建交付之夾層面積，被告既以上述廣告內容、現場樣品屋示範、銷售人員之說明，而告知原告得就其他未約定之夾層部分，由原告等人於交屋後另行施工，且實際建築之房屋預留有空間做夾層之用，並預留窗戶、插座、管線、橫樑，此亦有原告所呈照片（見本院卷㈡第153頁至157頁），而依使用執照留下之竣工照片觀之, 在挑空部位梁柱預留出線口及電線，亦顯示被告在施工時即有預留未來增建夾層之跡象，此亦有台北市建築師公會鑑定報告可參（附本院卷外，頁4），凡此均足令消費者誤認為全部夾層係可合法申請之使用空間，是以系爭房屋性質上須具有得規劃全部夾層之特性，方符合兩造所訂系爭買賣契約標的物所預定之效用至明。被告抗辯本件契約並未約定應得施作全部夾層云云，尚難採信。

㈢被告公司另辯稱本件房屋預定買賣契約書附件6之住戶管理規約第14條約定不得於露台（上下樓板間）擅自增建、改建云云。惟查，依住戶管理規約第14條第2項僅約定「㈡露台：本大樓部份樓層因退縮而形成之露台，依法不可登記產權，就管理使用辦法，全體住戶（區分所有權人）同意歸屬於相連接之區分所有建物之各戶享有永久無償管理使用之權，惟其使用需符合法令規定，不得擅自增建、改建。」（見本院卷㈠第64頁），並未記載「上、下樓板間」不得增建、改建等內容，是被告執此抗辯，應不足採。

㈣次按，所謂夾層，根據建築技術規則建築設計施工編第1條第15項之規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。因此，夾層係指介於樓地板與天花板間之樓層，夾層面積之和，不得超過層樓地板面積三分之一，否則視為另一樓層。若於建築物內欲興建夾層（夾層面積不得超過地板面積三分之一）時，依建築法第25條第1項、第30條及第39條規定，必須於申請建造執照時，即向主管機關提出申請，並經審查許可後始得為之，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。而交屋後已取得使用執照之房屋性質上屬已竣工之建物，買受人欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積之增建行為，依法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受人在未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築法第25條、第86條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，此外，且夾層部分之地板面積依法應列入建物總樓地板面積計算，若出賣人或建商已將該建物之容積率完全使用完畢，買受人即使請領建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照。經查，本件系爭房地申請建造執照時，被告並未檢具興建全部夾層之工程圖說向建築主管機關取得施作全部夾層之許可，根本不可能施做夾層，雖其曾於93年間向建築主管機關申請變更使用執照將夾層部分計入容積樓地板面積，此有公平交易委員會公處字第094059號處分書附卷可參（本院卷第61、62頁），惟迄今均未能辦理變更設計，足見系爭房屋已因容積率用罄，而無法再行申請變更設計加蓋全部夾層，亦無法取得變更建築執照，則原告等人所施作之全部夾層將成為違建遭拆除。系爭房屋既無從施作合法夾層供原告居住使用，被告所給付之系爭房屋已無法達到契約預定之效用且構成瑕疵，該瑕疵復屬於無法補正之嚴重瑕疵，則原告主張依民法第359條請求減少價金，自屬有據。

㈤被告雖辯稱：原告等請求減少價金已罹6個月之除斥期間云云，按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。本件原告己○○係於92年7月1日收受台北縣工務局違章建築拆除通知，旋即原告四人即於92年9月10日透過台北縣政府消費者保護官與被告等就夾層之糾紛請求減少價金進行協調，為兩造所不爭，則原告顯已於發現瑕疵後即通知被告，雖原告四人遲至93年10月28日始提起本件訴訟，距上開通知期間已經過6個月，惟被告均係建設公司，而應明知前揭建築法令之限制，且就系爭建物申請之建造執照及平面圖並無全部夾層之合法設計，而仍以前述廣告內容、現場樣品屋示範及銷售人員之說明吸引原告等購買系爭房屋，並明知原告等於取得使用執照或交屋後，倘進行二次施工將夾層擴大蓋滿全部樓地板積，即可能受到拆除之不利益處分，竟仍隱瞞此嚴重影響消費者權益之重要事項，致令原告等誤認可施作全部夾層，進而誤認可以較低之價格做較大坪數之空間規劃，有違公平交易法第21條第1項之規定，而遭公平會處分應停止於「敦南水都湯泉」建物廣告上對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，並各處新臺幣80萬元罰鍰，亦有公平會公處字第53號處分書附卷可稽（見本院卷㈡第53頁至第68頁），足見被告係故意不告知上述瑕疵，依上開規定，即不適用6個月之除斥期間，從而被告辯稱原告已逾6個月之除斥期間而不得請求減少價金云云，尚非可採。

㈥再則，經本院委請台北市建築師公會鑑定結果，系爭房屋如全部均施作夾層則原告辛○○、己○○、戊○○及乙○○所有建物之總價分別為3,833,918元、3,789,515元、3,862,440元、3,818,982元，倘僅依其登記謄本所載面積施作夾層，則原告辛○○、己○○、戊○○及乙○○所有建物之總價分別為3,372,398元、3,331,675元、3,400,680元、3,374,662元，是以使用樓地板面積減少後建物之總價差分別為1,433,754元、1,418,947元、1,458,264元、1,439,345元，此亦有台北市建築師公會95年8月29日 (95)(十四)鑑字第753號鑑定報告可資佐參，是以原告等主張減少價金，洵屬有據。

六、從而原告辛○○、己○○、戊○○、乙○○主張系爭房屋因欠缺契約預定之效用，而依民法第359條之規定分別請求減少房屋價金1,433,754元、1,418, 947元、1,458,264元、1439,345元及自起訴狀繕本送達翌日（即93年11月20日）起依法定利率百分五計算之遲延利息，為有理由。此外，依兩造所簽訂之房屋預訂買賣契約書均約定房屋總價款由被告寶盛公司、寶閎公司各按二分之一比例分配（見本院卷㈠第23頁反面、第26頁、第29頁、第32頁），則原告四人請求減少價金，自亦應由被告寶盛公司、寶閎公司各按二分之一比例返還，原告等請求被告等連帶給付，於法尚非有據。

七、假執行宣告：兩造均陳明願供擔保，為准、免假執行之聲請，爰分別酌定相當擔保金分別准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。

九、訴訟費用負擔之依據：第78條、第85條第1項前段，判決如主文。