臺灣臺北地方法院94年度訴字第2684號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第2684號

原告

凱瑞房屋仲介有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

洪維煌律師

被告

丁○○○

訴訟代理人

黃永琛律師

　　　　　　梁堯清律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國95年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國93年10月1日委由其親人即訴外人丙○○○出面與原告簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約），委託原告代為出售其所有之台北市○○區○○路2段50巷2弄1號房屋及其坐落土地應有部分（下稱系爭房屋），委託出售價格為新台幣（下同）3,300萬元，委託期間自93年10月1日起至同年10月22日止，原告依約並得代理收受定金，原告為求慎重並曾聯絡被告本人取得同意，並要求其出具親自簽名之傳真授權書俾為確認。原告於接受委任後即投入大量時間與人力處理代為銷售事宜，終有促成買主即訴外人甲○○願以3,200萬元之價格購買，惟經向被告聯絡，被告以與委託價格與希望價格有異加以拒絕，經原告在從中協調，甲○○終願以3,300萬元之授權價格購買，並交付100萬元之訂金支票予原告俾予轉交被告，原告隨即準備簽約事務並通知被告，詎被告卻藉詞推拖，遲遲不願出面，經原告正式行文通知，仍置若罔聞。其後，原告私下查訪，方知被告在委託原告銷售期間，同時委託訴外人信義房屋公司進行仲介事務，故毀約不願出售系爭房屋，嗣後買方甲○○亦不願久候，已發存證信函表明取回定金，本件買賣即確定無法成交。按系爭契約第10條第4款之約定，被告委託原告出售系爭房屋或不願簽立買賣契約，原告皆有權向被告請求委託價格3,300萬元其中4％比例作為服務報酬，即原告得向被告請求之酬金為132萬元。爰依系爭契約第10條第4款約定請求被告如數給付等語。並聲明：（一）被告應給付原告132萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊並未接獲原告93年10月22日通知函（原證4），且原告所提該通知函收件回執時間為93年10月25日（原證6），已逾委託期限，可見原告於委託期間並未合法通知被告有買主甲○○願以3,300萬元購買系爭房屋。又原告所提其與甲○○簽立訂金收據，並不實在，原告係因兩造委託期間93年10月22日屆滿後，被告不再委託原告，而委託信義房屋公司賣出系爭房屋後，方才編造曾有買主之事實為本件請求。再者，系爭契約是原告單方預先擬定之定型化契約，兩造簽訂前，原告並未交由被告攜回審閱，係於簽訂當日即簽訂完成，事實上審閱期間不足一小時，原告未給予被告3日合理審閱期間（按中央政府機關內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082744號修正公告「不動產委託銷售契約範本」，其中有關不動產委託銷售契約之審閱期間規定至少為3日），顯違反消費者保護法第11條之1第2項規定，被告自可主張系爭契約第10條第4款及第8條不構成契約內容，則原告基於該條款請求被告給付服務報酬，自屬無據。另按定金為要物契約，以金錢或其他代替物之交付為其成立要件，縱原告於93年10月21日收受面額100萬元之支票作為定金，然該支票發票日為93年11月5日，於發票日屆至前，被告尚無從提示受領系爭支票票面所載金額，原告與甲○○間於93年10月21日簽訂定金契約時，因其要物性尚未具備而未合法成立，原告並未合法收受定金，亦未於委託期限內收受定金，被告在委託期限前（93年10月22日）根本無法提示兌現該支票，其不得依系爭契約請求被告給付酬金等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執之事實：原告主張被告於93年10月1日委由其親人丙○○○出面與原告簽訂系爭契約，委託原告代為出售系爭房屋，委託出售價格為3,300萬元，委託期間自93年10月1日起至同年10月22日止，原告依約得代理收受買方交付之定金等事實，業據其提出系爭契約書、授權書為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、兩造之爭點及論述：原告主張其於委託期間覓得買主甲○○願意購買系爭房屋，並已代收100萬元之定金支票，詎被告毀約不願出售系爭房屋，依系爭契約第10條第4款之約定，被告仍應支付委託價格4％的服務報酬予原告等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造所爭執之處，應在於：（一）原告主張委託期間有買主甲○○願以3,300萬元購買系爭房屋一節是否屬實？若係屬實，委託期間原告是否有通知被告有買主甲○○願以3,300萬元購買系爭房屋？（二）原告依系爭契約第10條第4款約定，請求被告給付系爭酬金是否有理？以下分述之：

（一）原告主張委託期間有買主甲○○願以3,300萬元購買系爭房屋一節是否屬實？若係屬實，委託期間原告是否有通知被告有買主甲○○願以3,300萬元購買系爭房屋？

1、原告主張委託期間覓得買主甲○○願以3,300萬元購買系爭房屋，原告並於93年10月21日與甲○○簽立訂金收據，甲○○同時給付預約訂金100萬元之支票一節，業據其提出93年10月21日原告與甲○○簽立之訂金收據、原告93年10月22日發函通知被告出面簽約之通知函、甲○○93年12月3日催告被告加倍返還訂金之存證信函為證，並經證人己○○（即原告公司承辦與甲○○簽立訂金收據之人）、甲○○到庭證稱屬實（見本院94年11月30日言詞辯論筆錄），堪信為真。被告空言否認該訂金收據之真正，辯稱系爭買賣係原告所編造云云，並不可採。

2、次按按代理人於代理人權限內，以本人名義所為意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。即代理人不僅得代理本人為意思表示，亦得代受意思表示。原告主張其於93年10月21日與甲○○簽立訂金收據後，隨即準備簽約事務並通知被告一節，已據其提出93年10月22日通知函及收件回執為證，並證人己○○證稱：93年10月21日原告與甲○○簽立訂金收據後，在場原告之經理有打電話給被告代理人，請她過來簽約轉為定金等語；證人甲○○亦證稱：簽立訂定金收據當天我和涂先生在場，涂先生有說有通知屋主等語。又衡以房屋仲介業者為求契約順利成立，在買受人應允買受並交付定金後，其為求早日確定買賣契約，以利取得仲介報酬，理應會儘速將買方出價及收取定金等事通知出賣人，何況本件買主交付定金時，系爭契約委託期間即將屆至，堪認原告主張其於簽立訂金收據當日即通知被告代理人有關甲○○願以委託價額買受系爭房屋乙事，應屬可信。則揆諸首揭說明，原告於93年10月21日對被告代理人之通知，應直接對被告本人發生效力，縱原告復於翌日另寄予被告之通知函，時至93年10月25日始送達被告，亦不影響其有合法通知之效力。況系爭契約第5條約定：「委託期間：（1）自93年10月1日至93年10月22日止，如乙方（即原告）在此期間內接受定金，本契約有效期間延至不動買賣契約書簽定日止。（2）於委託期間，非經甲、乙（指兩造）雙方同意，不得任意終止本契約。」，原告既於委託有效期間內接受訂金，系爭契約有效期間延至不動買賣契約書簽定日止，被告亦不得以伊收受該通知函之日期已逾原本委託期日93年10月22日，即謂原告未合法通知。

（二）原告依系爭契約第10條第4款約定，請求被告給付系爭酬金是否有理？

1、系爭契約第8條約定：「（1）如買方出價達到委託價額時，乙方（指原告）得代理收受定金，在簽訂不動產買賣契約書時，該定金即轉為買賣價款之部分。...。」、第10條第4款約定：「有下列情形之一者，甲方（即被告）仍應支付委託價額百分之四的服務報酬予乙方：...b. 乙方收受定金後，甲方不願依本契約所載條件與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。...。」，如前所述，原告於委託期間覓得買主甲○○願以被告委託價格3,300萬元購買系爭房屋，原告並已代理被告收受甲○○交付之定金，詎因被告違約不願出售系爭房屋及與甲○○簽訂不動產買賣契約書，則原告依上開第10條第4款約定，請求被告給付按委託價格3,300萬元之4％的服務報酬即132萬元，即屬有據。

2、被告雖辯稱：系爭契約是原告單方預先擬定之定型化契約，兩造簽訂前，原告並未交由被告攜回審閱，係於簽訂當日即簽訂完成，事實上審閱期間不足一小時，原告未給予被告3日合理審閱期間（按中央政府機關內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082744號修正公告「不動產委託銷售契約範本」，其中有關不動產委託銷售契約之審閱期間規定至少為3日），違反消費者保護法第11條之1第2項規定，其可主張系爭契約第10條第4款及第8條不構成契約內容云云。惟查，按消費者保護法第11條之1立法理由係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只需消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，或企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，消費者事後即不得以其審閱契約條款內容之期間未達主管機關公告期間，而謂契約條款不構成契約之內容，否則其行使權利即有違反民法第148條第2項所定誠實及信用原則，應認消費者不得再為此主張。查，證人戊○○（即代理原告公司與被告代理人丙○○○簽訂系爭契約者）證稱：我是從管理員口中得知被告要賣系爭房屋，當時我打電話給被告，被告要我打電話給她媳婦丙○○○，後來為我就與丙○○○約在她家附近的咖啡廳洽談委託銷售系爭房屋事宜，第一次我就有帶契約要去簽，但因丙○○○說她與另一家仲介公司委託銷售期間結束後再與我們簽約，所以第一次並未簽成，那時她就看過契約內容，第一次雙方談了約2個小時左右，後來事隔4、5天，她打電話給我說可以簽約，我們約在系爭房屋地點，我們又討論合約的內容及價位，說了差不多1個小時左右，雙方才簽約，合約有一式二份，其中一份由她帶回去，從簽約到本件發生糾紛前，她從沒有爭議契約內容有問題等語（見本院95年6月5日言詞辯論筆錄）。又參以系爭契約內第3、4、5、6、18、20條，有關希望價格、委託價額、委託期間、成交付款方式、特約條款、代理人同意約定事項等用手寫填空或簽名部分，均係經雙方洽談後所簽立等情，按理被告代理人丙○○○應看過整份契約充分瞭解契約內容。再者丙○○○在此之前曾委由他房屋仲介公司銷售，而各家房屋仲介公司所擬定之專任委託銷售契約書條款大同小異，對於委託銷售期間若有毀約不賣或私下另進行交易均訂有處罰條款，此亦為一般委託者所知悉。綜上諸情，應認原告已留予丙○○○合理之審閱期間，丙○○○已充分了解全部契約條款內容後代理被告簽訂，其代理被告所為意思表示及受意思表示，效力均及於被告，被告不得諉稱不了解條款內容，則被告事後因違約不賣，意圖規避其本於系爭契約應負之義務，始以審閱契約條款內容之期間未達主管機關公告期間主張該契約無效，依上說明，被告行使權利顯然違反民法第148條第2項所定誠實及信用原則，應認其此部分抗辯為無理由。

3、被告另辯稱：按定金為要物契約，以金錢或其他代替物之交付為其成立要件，原告於93年10月21日收受面額100萬元之支票作為定金，該支票發票日為93年11月5日，於發票日屆至前，其尚無從提示受領系爭支票票面所載金額，原告與甲○○間於簽立定金契約時，因其要物性尚未具備而未合法成立，原告並未合法收受定金，亦未於委託期限內收受定金云云。惟查，依系爭契約第8條第1款約定：「如買方出價達到委託價額時，乙方（即原告）得代理收受定金，在簽訂不動產買賣契約書時，該定金即轉為買賣價款之部分」，顯見兩造並未約定定金之金額多寡，亦未約定給付方式，若買方出價達到被告委託價額，原告即得代理被告收受不定額之定金。而甲○○於93年10月21日簽簽立訂金收據，出價3,300萬元要約購買系爭房屋，預定於93年10月22日與被告簽訂正式買賣契約，並給付發票日93年11月5日、面額100萬元支票一張（下稱系爭支票）作為定金，其出價已達被告委託價額。又甲○○給付之系爭支票依照訂金收據約定「買方甲○○向本房屋所有權人丁○○○所委託之經典房屋仲介聯盟內湖區內湖加盟店承購本房地，總價款新台幣參仟參佰萬元正，立本訂金收據，同時給付預約定金新台幣壹佰萬元正（不另立收據）」，足見原告93年10月21日收受甲○○交付之系爭支票，應已生給付定金予賣方即被告之效力。又兩造亦未約定定金給付之方式限於現金或即期支票，原告收受甲○○之定金，實屬買賣雙方正式簽訂買賣契約前之定金（預約定金），即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立，與簽約時給付之簽約款，性質殊不相同，買方非不得以遠期支票給付定金。被告上開所辯原告並未合法收受定金，未於委託期限內收受定金云云，要無可取。

五、綜上所述，本件原告主張系爭不動產買賣契約未簽訂是因可歸責於被告之事由為可採，被告所辯均無可取。從而，原告依系爭契約第10條第4款之約定，請求被告給付服務報酬132萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即94年7月8日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。