臺灣臺北地方法院94年度訴字第6165號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第6165號

原告

金協建設有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

侯俊安律師

被告

乙○○

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國九十五年六月二十七日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告業於起訴後之民國95年1月10日辦理解散登記，並由甲○○擔任清算人，業據其提出股份有限公司變更登記表1件為證，並由清算人甲○○於95年6月27日具狀聲明承受訴訟（本院卷第92頁），核與民事訴訟法第176條規定尚無不合；依兩造所簽訂之合建契約第25條中段之約定，如涉訴訟，即以台灣台北地方法院即本院為第一審管轄法院，本院就本件自有管轄權；又原告起訴聲明第一項原請求被告給付新台幣（下同）120萬9,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，嗣於訴訟繫屬中之95年5 月9日具狀變更聲明為請求被告給付99萬7,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬減縮其應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第3款規定亦無不合。均合先敘明。

二、原告主張：被告乙○○於民國86年9月14日（按應為86年9月13 日）與訴外人廖文吉簽訂提供土地合作興建房屋契約書（下稱系爭合建契約），由被告提供伊所有坐落台北縣新店市○○段343地號土地供廖文吉興建RC造10層（包括地上8層、地下2層）房屋，關於房屋及土地產權分配比例，兩造於系爭合建契約第3條約定：⑴房屋部分：被告分得總法定建坪為：（B3）一樓37.98坪、（B4）一樓15坪及兩個車位，餘由廖文吉分得；⑵土地部分：雙方按分取房屋坪數比例分取之。嗣於房屋建造完工並完成產權登記後，被告實際分得（B3 ）一樓38.95坪（建號：4066，即台北縣新店市○○街50巷2弄18號）、（B4）一樓20.077坪（建號：4074，即台北縣新店市○○街28號）及兩個車位。除兩個停車位外，被告就房屋部分實際分得59.027坪 (以下合稱系爭房屋），共溢分得6.047坪。依兩造於91年10月2日於系爭合建契約中之補充約定：「依核准之執照圖，B3、B4一樓登記坪數如與合約誤差範圍在2%內，雙方互不找補。」，故關於前揭被告所溢分得之坪數，於扣除2%（即1.0596坪）後，被告應給付4.98 7 坪之差額予廖文吉，依市價每坪20萬元計算，即為99萬7,4 00元。廖文吉與其於92年1月2日簽立協議書由其概括承受廖文吉關於前揭合建契約之權利義務，故其自得請求被告給付前揭款項，爰依系爭合建契約或不當得利法律關係請求被告給付前揭溢得房屋坪數款項等語。並聲明：㈠被告應給付原告99萬7,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（按即94年11月18日）起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭合建契約之附圖與原告申請建築執照之附圖相同，如原告係依圖施工，即不會造成伊分得房屋面積超出6.047坪，故本件係可歸責於原告；且伊是否有溢得房屋坪數，應就（B3）、（B4）房屋分別計算，而伊所分得之（B3）一樓房屋登記坪數為38.95坪，與約定坪數37.98坪相較，溢出2.5%，屬互不找補範圍，原告就該部分自不得請求溢得坪數款項。縱認伊應給付溢得房屋坪數款項予原告，亦應以台北縣政府工務局建築執照內工程造價之每坪單價計算（即10萬5,918元/坪）補償原告。又本件須扣除原告未交付房屋予伊所致之75萬6,158元損失（包括（B3）房屋部分：自93年3月份起之管理費3萬6,750元、基本電費672元、基本水費2,016元、房屋稅7,711元、地價稅5,894元、房租45萬元；（B4）房屋部分：自93年3月份起之管理費2萬2,500元、基本電費945元、基本水費1,088元、房屋稅5,598元、房租22萬5,000元）等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

（一）被告於86年9月13日與訴外人廖文吉簽訂系爭合建契約，約定由被告提供伊所有坐落台北縣新店市○○段343地號土地供廖文吉興建RC造10層（包括地上8層、地下2層）房屋。廖文吉嗣於92年1月2日與原告簽立協議書，由原告概括承受廖文吉就系爭合建契約之權利義務。

（二）關於房屋產權分配比例，兩造約定為：被告分得總法定建坪為：（B3）一樓37.98坪、（B4）一樓15坪（共計52.98坪）、兩個車位，餘由原告分得。嗣房屋建造完成後，除兩個車位外，被告實際分得（B3）一樓38.95坪、（B4）一樓20.077坪，共計59.027坪。被告共溢分得6.047坪，超出11.4%。

（三）兩造另於91年10月12日於系爭合建契約中補充約定：依核准之執照圖，B3、B4一樓登記坪數如與合約誤差範圍在2%內，雙方互不找補。

（四）被告對所伊分得房屋之市價為每坪20萬元沒有意見（本院卷第38頁）。

（五）兩造均對臺北縣新店地政事務所土地複丈成果圖無意見（本院卷第65頁）。

五、得心證之理由：

（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。經查，原告主張被告於86年9月13日與訴外人廖文吉簽訂系爭合建契約，約定由被告提供伊所有坐落台北縣新店市○○段343地號土地供廖文吉興建RC造10層（包括地上8層、地下2層）房屋，廖文吉嗣於92年1月2日與其簽立協議書，由其概括承受廖文吉就系爭合建契約之權利義務。關於房屋產權分配比例，約定被告分得總法定建坪為：（B3）一樓37.98坪、（B4）一樓15坪（共計52.98坪）、兩個車位，餘由原告分得。惟於房屋建造完成後，除兩個車位外，被告實際分得系爭房屋面積為（B3）一樓38.95坪、（B4）一樓20.077坪，共計59.027坪，被告共溢分得6.047坪，超出11.4%，於扣除2%（即1.0596坪）後，被告應給付4.987坪之差額予廖文吉等情，業據其提出提供土地合作興建房屋契約書1件（本院卷第4至14頁）、土地登記謄本1件、建物登記謄本2件（本院卷第16至18頁）及協議書1件（本院卷第19至21頁）為證，並有本院於95年4月10日勘驗測量筆錄（本院第55、56頁）及臺北縣新店地政事務所土地複丈成果圖（本院第57至59頁）可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。是被告與訴外人廖文吉間就系爭房屋及上開土地所訂合建契約，性質上屬於互易（民法第398、399條規定參照），應準用買賣之規定，從而，就系爭房屋及上開土地相互間移轉所有權之約定，自屬有給付之原因。而被告就超過其依系爭合建契約約定得分配之52.98坪部分即6.047坪部分（計算式：59.027坪-52.98坪=6.047坪），則屬給付欠缺目的，應成立給付不當得利。而依兩造於91年10月2日於系爭合建契約中之補充約定：依核准之執照圖，B3、B4一樓登記坪數如與合約誤差範圍在2%內，雙方互不找補（本院卷第12頁）。從而，原告主張依系爭合建契約或不當得利之規定，請求被告就上開溢分得之系爭房屋，於扣除2%（即1.0596坪）後，應給付其差額即4.987坪之不當得利予訴外人廖文吉，並由其以受讓人之地位受領，自屬有據。

（二）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定；又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號判決可參），故本件應斟酌訂約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準。查，原告主張應依市價每坪20萬元計算，被告則認至多僅得依台北縣政府工務局建築執照內工程造價之每坪單價即10萬5,918元計算補償，並須扣除原告未交付房屋予伊所致之75萬6,158元損失等語。兩造各執一詞。是應審究者為本件應依何項標準計算被告上開溢分配取得系爭房屋之不當得利。而查，本件兩造並未於系爭合建契約及91年10月12日之特別約款中訂定計算找補部分價格之標準，為兩造所不爭。惟兩造所簽訂者為系爭合建契約，而按，地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的（最高法院93年度台上字第577號判決參照），本件兩造簽訂系爭合建契約，被告依約取得（B3）一樓37.98坪、（B4）一樓15坪（共計52.98坪）、兩個車位之建物，並按兩造分取房屋坪數比例取得土地產權，此即被告提供土地與建商合建房屋所欲取得之對價或利益，如被告所得超過前揭部分，即非係被告締約當時所欲取得之對價或利益，屬不當利益，自應以客觀交易價額即市價計算其價格返還原告；又建商與地主簽訂合建契約，必係在精算其成本及銷售獲利下始與地主約定分配建物及土地產權比例，以為其開發土地之代價，如地主實際取得分配之建物及土地產權比例多過契約約定時，建商之利益即屬受損，建商既係以銷售房屋謀取利益為目的開發土地，其所受損失亦自應以房屋賣價計算；參以系爭合建契約第3條第2項亦約定：「上開房屋應於申請建築執照前按層別之價格及位置好壞之區分定訂定價格，依公平、合理為原則照分取比例分配之，以上分配比例取得是經雙方同意，任何一方均不得異議，如有共有戶則按市價合理互相補貼承購或委託乙方（按即原告）銷售後分取之..。」（本院卷第5頁），雖係就共有戶間以「市價」計算互相找補或委託原告以「市價」銷售後分取其應得部分之約定，惟於本件情形，自非不得以之為計算本件找補標準之依據。被告辯稱至多僅得依台北縣政府工務局建築執照內工程造價之每坪單價即10萬5,918元計算補償云云，依上開說明，即非可取。原告主張應以市價計算找補之標準等語，則為可取。

（三）被告雖辯稱系爭合建契約之附圖與原告申請建築執照之附圖相同，如原告依圖施工，即不會造成伊分得房屋面積超出6.047坪，本件係可歸責於原告云云。惟查，依兩造所不爭執為真正之臺北縣新店地政事務所土地複丈成果圖所載：「本成果與原登記之福園段4074建號（按即（B4）一樓）尺寸及建物面積相同」、「本成果與原登記之福園段4066建號（按即（B3）一樓）尺寸及建物面積相同」（本院卷第58、59頁），顯見原告並無未按圖施工之情形，被告此之所辯顯與事實不符，尚無可取。

（四）又系爭合建契約於91年10月12日另載明：「依核准之執照圖，B3、B4一樓登記坪數如與合約誤差範圍在2%內，雙方互不找補。」之特別約定，並有被告乙○○簽名蓋章於下（本院卷第12頁）。亦為被告所不否認。足見依前揭特別約定條款所載，顯係就被告所分得（B3）一樓、（B4）一樓房屋之核准建築執照圖坪數（與地政機關之複丈產權登記相同），如與系爭合建契約之約定誤差範圍在2%內，約定互不找補，反之，如與系爭合建契約之約定誤差範圍在2% 以上者，即應找補。是被告辯稱伊分得之（B3）一樓與（B4）一樓房屋應分開計算，而（B3）一樓房屋部分，登記坪數為38.95坪，與約定坪數37.98坪相較，僅溢出2.5% ，屬互不找補範圍云云，與前揭「誤差達2%即應找補」之特別約定不符，亦無可取。

（五）被告另辯稱原告應賠償伊因原告未交付房屋所致之損害75萬6,158元云云，並提出催告存證信函1件為證（本院卷第93頁），然為原告所否認。而查，被告上開催告存證信函係本院95年6月26日言詞辯論當日始寄發者，有日期戳可稽（本院卷第93頁），顯尚未對原告發生催告之效力。且房屋之管理費、基本電費、基本水費、房屋稅、地價稅，依法原即應由房屋或土地之所有權人負擔，兩造亦未約定未交屋前應由原告負擔，是被告辯稱應由原告賠償云云，已嫌無據；況本件原告係因請求被告給付溢分得系爭房屋價額，為被告所拒，原告自非不得依民法第264條主張同時履行抗辯而拒絕交付系爭房屋予被告，自屬原告依法得行使之權利，尚難認有何侵權行為可言，從而，被告縱因而未能使用系爭房屋，受有不能使用或出租收取租金之損害及上開支出管理費等，尚無從請求原告賠償，被告此之所辯，亦無可取。

（六）綜上，本件應以客觀交易價額即市價計算不當得利找補之標準，既經論述如上，即被告關於所溢分得之4.987坪房屋，應以市價計算其價格後給付予原告。而查，被告對系爭房屋之市價為每坪20萬元一節，業已表示並無意見（本院卷第38頁），從而，原告主張就被告溢分得4.987坪房屋之價格，以每坪市價20萬元計算，為99萬7,400元（20萬元/坪x4.987坪=99萬7,400元），而請求被告應給付溢分得房屋之不當得利價額99萬7,400元，即為可取。

六、綜上所述，原告主張依系爭合建契約之約定或不當得利之規定，請求被告給付溢分得系爭房屋價額99萬7,400元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即94年11月18日（已加計寄存送達10日起生效之期間）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、假執行及免假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予一一論斷。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

法院書記官　周其祥