臺灣臺北地方法院94年度訴字第6193號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第6193號

原告

乙○○

訴訟代理人

吳奎新律師

複代理人

鍾賢斌律師

被告

軍華國際股份有限公司

法定代理人

甲○○

被告

丙○○

共同訴訟代理人

邱雅文律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國95年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：坐落台北市大安區○○○路○段237號10樓之3之房屋（下稱系爭房屋），為原告乙○○於民國94年7月20日自本院93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件（委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣）中，經公開拍賣程序拍定買受，原告已領得權利移轉證書並辦理所有權移轉登記完畢。又據上開強制執行事件之債務人林真真查報，被告軍華國際股份有限公司（下稱被告軍華公司）就系爭房屋與林真真之前手李國剛訂有租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自89年10月1日起至99年9月30日止，計10年，每月租金新臺幣（下同）15,000元，被告軍華公司及被告丙○○並占有系爭房屋1/2（如附圖所示斜線部分），因系爭租賃契約成立於上開強制執行事件之債權人華僑銀行股份有限公司（下稱華僑銀行）抵押權設定前，執行法院未點交予原告。惟系爭租賃契約為與被告軍華公司與李國剛之通謀虛偽意思表示，應屬無效。縱系爭租賃關係為真正，然該租賃契約既未經公證，其期限復逾5年，無買賣不破租賃原則之適用，如本院認系爭租賃關係對於原告繼續存在，原告則以起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租賃契約之意思表示。故被告軍華公司、丙○○均屬無權占有系爭房屋，且自94年7月27日原告領得權利移轉證書之日起，被告軍華公司、丙○○每月獲有相當於租金之不當得利15,000元，致原告受有損害。爰依所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係起訴請求，並聲明：㈠被告軍華公司、丙○○應將應將系爭房屋如附圖所示斜線部分騰空遷讓返還予原告，並自94年7月27日起，至騰空遷讓之日止，按月連帶給付原告15,000元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯：被告軍華公司就系爭房屋確與李國剛訂有系爭租賃契約，且系爭租賃契約於抵押權設定前即已訂立，是被告軍華公司占有系爭房屋為有權占有。又被告丙○○與被告軍華公司負責人甲○○間為隱名合夥關係，且未實際占有系爭房屋。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

叁、兩造不爭執之事項：

一、原告自本院93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件（委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣）中，經公開拍賣程序拍定買受系爭房屋，且已領得權利移轉證書並辦理所有權移轉登記完畢。

二、被告軍華公司於華僑銀行就系爭房屋設定抵押權之前，即與系爭房屋之前手李國剛訂立系爭租賃契約。

三、系爭房屋1/2（如附圖所示斜線部分）現為被告軍華公司所占有。

肆、得心證之理由：

一、本件原告起訴主張其自本院93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件（委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣）中，經公開拍賣程序拍定買受系爭房屋，且已領得權利移轉證書並辦理所有權移轉登記完畢，被告軍華公司於前開強制執行事件債權人華僑銀行就系爭房屋設定抵押權之前，即與系爭房屋之前手李國剛訂立系爭租賃契約等事實，已據原告提出本院94年7月27日不動產權利移轉證書、建物所有權狀及建物登記謄本（均影本）等件為證，復為被告軍華公司所不爭執，且有本院依職權調閱93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件卷宗可參，堪信為真實。惟原告主張系爭租賃契約係被告軍華公司與李國剛通謀而為虛偽意思表示，本件亦無買賣不破租賃原則之適用，被告軍華公司、丙○○均為無權占有系爭房屋等語，而被告則以前揭情詞置辯，故本件之爭點即為：系爭租賃契約是否係被告軍華公司與李國剛通謀而為虛偽意思表示？本件拍賣有無買賣不破租賃原則之適用？茲審究如次：

㈠、系爭租賃契約是否係被告軍華公司與李國剛通謀而為虛偽意思表示？按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，亦有最高法院48年台上字第29號判例意旨足參。查原告雖主張李國剛曾出具切結書予華僑銀行，表明系爭房屋於設定抵押權時，其上並無租賃關係存在，且李國剛為被告軍華公司之實際負責人，被告軍華公司與李國剛簽訂系爭租賃契約之目的在於將公司營業處所設於系爭房屋現址，被告軍華公司實際上並未給付租金予李國剛，是被告軍華公司與李國剛間並無承立租賃關係之真意云云。然查，原告所提出之上開切結書（本院卷第11頁參照），僅係李國剛向華僑銀行所為之單方意思表示，旨在對於華僑銀行表明擔保系爭房屋別無租賃權或其他物上負擔存在，至實際上系爭房屋於華僑銀行設定抵押權時，究有無租賃權或其他負擔存在，自無從僅憑該切結書而為認定。另原告就李國剛為被告軍華公司之實際負責人，被告軍華公司並未給付租金之事實，並未舉證證明之，亦不能據原告此一片面指述，即認被告軍華公司與李國剛訂立之系爭租賃契約有何通謀虛偽意思表示之情事存在，是原告主張系爭租賃契約係被告軍華公司與李國剛通謀而為虛偽意思表示，應屬無效云云，並不足採。

㈡、本件拍賣有無買賣不破租賃原則之適用？次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。其中「期限逾五年者，不適用之」之解釋，應指期限超過五年之部分，始無「買賣不破租賃」原則之適用，未逾五年之部分，仍有上開原則之適用，否則，五年以下之租賃契約有「買賣不破租賃」原則之適用，超過者完全無適用之餘地，亦非事理之平。此可參酌本條第2項之立法理由為：在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行等語益見其理。又強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院49年台抗字第83號判例著有明文可參。復按，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第1項、第1項亦分別定有明文。本件原告既是經由本院拍賣程序取得系爭房屋，即為繼受取得系爭房屋而非原始取得，依上開說明，如系爭房屋上已存有租賃關係時，除非經執行法院認定該租賃權係設定於抵押權成立後，且對抵押權有影響而將租賃關係除去外，否則，依首揭買賣在不破租賃原則，原告即應繼受該租賃關係。經查，系爭房屋於華僑銀行設定抵押權之前，即由李國剛出租予被告軍華公司，執行法院並未將此租賃權除去後拍賣，原告又不能證明系爭租賃契約係被告軍華公司與李國剛通謀而為虛偽意思表示，故原告因拍賣取得系爭房屋即應繼受此一租賃權。然系爭租賃契約之租賃期限，係約定為自89年10月1日起，租期為10年，且未經公證，有本院93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件卷宗所附債務人林真真提出之租賃契約書可稽，且據本院調閱上開強制執行事件卷宗核實無誤，則依上揭民法第425條第2項規定，系爭租賃契約之期限既逾5年，復未經公證，則系爭租賃契約逾五年部分即自94年10月1日起，即無同條第1項「買賣不破租賃」原則之適用，始與上開立法意旨相符。因此，被告軍華公司就系爭房屋，自94年10月1日起即無占有使用之正當權源，且被告軍華公司對於伊公司迄今仍占有系爭房屋之事實，並無爭執，從而，原告自得依民法第767條規定，請求被告軍華公司遷讓交還系爭房屋。

㈢、再按，返還所有物之請求應向現占有人為之。查原告雖主張被告丙○○現亦無權占有系爭房屋云云，然此為被告丙○○所否認，原告復未舉證證明此有利於己之事實，自難認被告丙○○為系爭房屋之現占有人，從而，原告請求被告丙○○共同遷讓交還系爭房屋，即屬無據，不能准許。

㈣、末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。被告軍華公司自94年10月1日起即無權占有系爭房屋迄今，已如前述，依社會通常觀念，其獲得相當於租金之不當得利，是原告主張被告軍華公司自94年10月1日起受有相當於租金之利益，致原告受損害，被告軍華公司應返還該利益予原告，自屬有據。經查，被告軍華公司就系爭房屋與李國剛約定之租金為每月15,000元，亦有前述本院93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件卷宗所附債務人林真真提出之租賃契約書足憑，又系爭房屋坐落臺北市○○○路○段，附近高級辦公大樓林立，交通位置良好、市況繁榮、生活機能佳，屋齡僅7年餘，且該地段房價高昂，原告係以1,570,000元之價格得標，有本院93年度執字第23671號拍賣抵押物強制執行事件卷宗所附不動產鑑定報告書、系爭房屋之不動產權利移轉證書等可參，以及被告軍華公司原係利用系爭房屋作為辦公室營業，享有相當之商業利益等情形，本院審酌上情，認原告請求以每月15,000元計算被告軍華公司所受相當於租金之利益，核屬適當。因之，被告軍華公司無權占有系爭房屋受有利益，致原告受有損害，被告軍華公司自應返還其所受之利益予原告，是原告請求被告軍華公司應自94年10月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付15,000元之損害金，洵屬有據，應予准許。

㈤、另原告主張被告丙○○亦應按月與被告軍華公司對其負連帶給付上述損害金云云。惟如前所述，原告既不能證明被告丙○○亦占有系爭房屋，自亦無從認定被告丙○○與被告軍華公司有何共同侵害原告之不法行為或受有何利益，故原告主張被告丙○○應與被告軍華公司對其負連帶賠償責任云云，自無足取。

二、綜上所述，被告軍華公司並無占有使用系爭房屋之正當合法權源，且因此獲有相當於租金之利益，致原告受損害，從而，原告依據所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被告軍華公司應將系爭房屋騰空，遷讓交還原告，並自94年10月1日起，至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付15,000元之損害金，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。

伍、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。

柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。