臺灣臺北地方法院94年度簡上字第11號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 94 年 06 月 17 日
• 法官: 賴劍毅、吳素勤、張松鈞
• 法定代理人: 甲○○
• 上訴人: 明德春天百貨股份有限公司法人
• 被上訴人: 乙○○

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度簡上字第11號上　訴　人　明德春天百貨股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丙○○
被上訴人　　乙○○
上列上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國93
年10月20日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭93年度北簡字第73
74號第一審判決提起上訴，本院於94年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、訟爭事實：被上訴人起訴主張上訴人於民國86年8月11日與
被上訴人簽訂系爭租約，承租被上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段114之37、114之38地號土地「巴黎站前」1樓編號第18號面積約7.39坪之房屋（下稱系爭房屋），約
定租期自該房屋取得使用執照之日起第60日起共6年，即自
87年2月1日起至93年1月31日止，系爭第18號櫃位前3年租金為每月49,775元，第4年起每年依前1年之租金增加3％調整
。嗣上訴人於90年3月1日寄發存證信函予被上訴人，片面終止系爭租約，且自90年3月1日起拒付租金，惟上訴人終止系爭租約並不合法，仍應給付90年3月1日至93年1月31日共計
35個月期間租金1,742,125元及自93年3月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。上訴人則以上訴人系爭
房屋之共同使用部分即一樓騎樓及公共走道遭他人佔據營業及抗爭，致上訴人無法使用收益，被上訴人未以適當方法排除及防止他人之佔用行為，應認未盡保持房屋合於約定使用之狀態，上訴人自得依民法第436條規定準用民法第435 條
第2項規定終止租約等語置辯。
貳、本件原審對被上訴人之請求，判決：上訴人應給付被上訴人615,216元及自93年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回其餘之訴（被上訴人敗訴部分未提起上訴）。並就被上訴人勝訴部分，為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就原判決不利於上訴人部分全部聲明不服，求為廢棄之判決。被上訴人則聲明請求判決駁回上訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於91年3月1日合意終止系爭租約。
二、系爭房屋被占用之部分為公共走道。
三、系爭租約第3條第1項明定該房屋前3年租金為每月49,775 元，第4年起每年依前1年之租金增加3％調整（原審卷頁5）。肆、被上訴請求上訴人給付自90年3月1日起至91年2月28日止之
租金，為上訴人拒絕，並以租約已經於90年3月1日終止等語抗辯，則本件應審究者為上訴人於90年3月1日以存證信函終止租約是否合法？如終止租約不合法，則上訴人應給付之租金若干？茲分述如下：
一、上訴人終止系爭房屋租賃契約之效力：
１、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。民法第
432 條定有明文。本件兩造簽訂租約時，系爭房屋尚在興建，上訴人除承租系爭房屋外，另承租同棟建物其他部分整體規劃作為百貨商場使用，故兩造於系爭房屋租約約定自系爭房屋核發使用執照起60日起租，交屋手續則由上訴人代為辦理（租約第2條、第4條第2項），交屋後上訴人
並得為商場整體性經營規劃，將系爭房屋全部或一部拆除改裝，或逕行分戶，或與他戶合併設立櫃，租賃期間商場營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利義務，概由上訴人負擔（租約4條第1項、第4項）。準此，上訴人既
於系爭房屋興建得使用之初即依租約占有管理系爭房屋，被上訴人已盡民法第423條租賃物之交付義務，上訴人占
有後自應以善良管理人之注意，就系爭房屋包括櫃位、公共走道、一樓騎樓等為管理使用，依前述約定之使用方法，系爭房屋公共使用部分如有遭他人占用情形，除屬於民法第436條之權利瑕疵外，均應由上訴人依商場之營運管
理相關規定予以排除。
２、經查，系爭房屋公共走道及一樓騎樓遭占用情形，有上訴人提供之巴黎站前大樓外賣櫃位占用公共區域存證照片為憑（原審卷第30頁至第43頁被證1），而其原因為上訴人
公司在整合商場及招商時，無法獲得其他共有人之共識
，部分共有人因而為干擾及抗爭之行為，並非由於被上訴人就系爭房屋有權利瑕疵所致，有上訴人所發之存證信函及亞聞科技股份有限公司函可證（原審卷第8頁原證244
項被證2）。系爭房屋公共走道及騎樓被占用，既非被上
訴人與他人就系爭房屋之權利爭執，而為上訴人承租商場營運管理問題，依前開說明自應由上訴人負責處理，非屬被上訴人租賃物保持義務（民法第423條）範圍。上訴人
執此抗辯，洵屬無據，上訴人於90年3月1日所發存證信函，並不生終止租約之效力。
二、被上訴人得請求上訴人給付之租金數額：
上訴人於90年3月1日片面終止租約不生效力，已如前述，而兩造嗣於91年3月1日合意終止系爭租約，故上訴得請求租金之日數為90年3月1日至91年2月28日，共計12個月。又兩造
於系爭房屋租約第三條約定，前3年租金為每月新臺幣（下
同）49,775元，自第4年起依前1年之租金增加3％，即自90
年3 月1日起應調整為每月51,268元（49,775元×103%＝
51268元，小數點以下四捨五入）。是被上訴人得請求租金
總計為615,216元（51,268元×12月＝615,216元）。
三、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人於90年3月1日終止租約不生效力為可採，上訴人所辯均為無可取。依系爭房屋租約約定，被上訴人自得請求上訴人給付自90年3月1日起至91年2月28日止之租金。從而，被上訴人本於租賃法律關係，請
求上訴人給付615,216元及自93年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又，本件為依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為判決，應依職權宣告假執行。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　17　　日民事第五庭 審判長法　官　賴劍毅
法　官　吳素勤
法　官　張松鈞
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　17　　日書記官　黃媚鵑