94年度簡上字第590號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：95 年 01 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 94年度簡上字第590號上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　吳啟孝律師複代理人　　范惇律師被上訴人　　甲○○ 訴訟代理人　林辰彥律師複代理人　　陳家慶律師黃淑怡律師施裕琛律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年7 月28日本院台北簡易庭94年度北簡字第10692號第一審判決提起上訴，本院於中華民國94年12月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人自民國九十四年四月六日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告超過新台幣壹拾肆萬元部分及該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。事實及理由 被上訴人主張：㈠上訴人於民國93年4月5日至94年4月5日止向伊承租坐落台北市○○○路○段117號1樓房屋（下稱系爭房屋），租金每月新台幣（下同）9萬元，租約第6條約定上訴人於租期屆滿時，應即將房屋遷空交還，如不即時交還，伊每月得向上訴人請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。嗣上開租約期間將屆滿前，伊於94年3月21日委請律師發函向上訴人表示不再續租，上訴人於同年3月22日收受，惟上訴人於租期屆滿後，拒不交還房屋，伊自得請求其遷讓交還系爭房屋並給付遲交之違約金。㈡對上訴人抗辯所為陳述：訴外人即伊妻陳阿雲與上訴人訂立營業轉讓契約，係讓與營業權利及生財器具，兩造並未約定被上訴人得無限期租用系爭房屋至不再營業為止。系爭房屋租期早於94年4月5日屆滿，上訴人迄仍占用拒絕返還，竟謂伊違反誠信，顯無足採。又系爭房屋所在位置交通方便、市況繁榮，系爭房屋面積91.21平方公尺約30坪，附近租金行情每坪近2萬元，原審酌定每月18萬元之違約金並無過高。㈢爰依系爭租約求為命上訴人應將系爭房屋返還被上訴人及自94年4月6日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人45萬元之判決。 上訴人則以：伊之所以承租系爭房屋，係因伊以30萬元向陳阿雲購買系爭房屋店面「鄉鄉小吃店」之設備及經營權，並約定每月以3萬元承租，自88年9月起每月另給付5萬元之保證金，自92年4月起每月則另給付6萬元之保證金，原則上倘營業所在地之房屋為轉讓人所有，即應容認伊使用至不再營業為止，被上訴人為陳阿雲之夫又一直居住在系爭房屋之3樓，對上開營業轉讓乙事應屬知情。伊自88年9月初受讓該店營業起即開始承租系爭房屋，歷經數年慘澹經營，自93年起營業稍有轉機，詎被上訴人竟欲調漲租金，伊仍欲繼續營業，被上訴人主張租約到期欲收回系爭房屋，有違誠信原則，不應准許。且被上訴人請求之違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。 原審判決上訴人應遷讓返還系爭房屋，並應自94年4月6日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人18萬元，上訴人就不利部分不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。 兩造不爭執之事實：㈠兩造於93年間簽訂租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自93年4月5日起至94年4月5日止，租約第6條約定上訴人於租期屆滿時，應即日將房屋遷空交還，如不即時交還，被上訴人得向上訴人請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。㈡被上訴人於94年3月21日委請律師發函向上訴人表示租約期滿不再續租，上訴人於同年3月22日收受，上訴人於租期屆滿後，迄未交還系爭房屋。㈢上訴人於88年9月3日與被上訴人之妻陳阿雲簽訂商店讓渡同意書，由陳阿雲將在系爭房屋營業之「鄉鄉小吃店」之設備以30萬元讓渡予上訴人，自讓渡金支票兌現後該店之經營權即轉讓予上訴人。㈣上開事實為兩造所不爭執，並經被上訴人提出房屋租賃契約書（見原審卷第4-6頁）、律師函及回執（見原審卷第7頁）及上訴人提出商店讓渡同意書（見原審卷第16頁）為證，堪信為真實。 本件經本院於94年12月7日與兩造整理之爭點為：㈠被上訴人主張租約到期上訴人應遷讓返還系爭房屋，有無理由？上訴人是否因於88年9月3日與陳阿雲簽訂商店讓渡同意書，即不須於系爭租約到期時返還系爭房屋予被上訴人？㈡兩造約定租金金額為何？㈢被上訴人依系爭租約第6條請求被上訴人給付違約金有無理由？金額是否適當？（見本院卷第56頁之筆錄），茲就兩造爭點分述如下：㈠被上訴人主張租約到期上訴人應遷讓返還系爭房屋，有無理由？上訴人是否因於88年9月3日與陳阿雲簽訂商店讓渡同意書，即不須於系爭租約到期時返還系爭房屋予被上訴人？ ⒈依兩造所簽立租期自93年4月5日起至94年4月5日止之房屋租賃契約書第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，...... 」（見原審卷第5頁），系爭房屋之租賃期間已於94年4月5日屆滿，既為上訴人所不爭執，依約上訴人自應將系爭房屋遷空返還予被上訴人。 ⒉上訴人雖辯稱伊係因於88年9月間向陳阿雲購買系爭房屋店面「鄉鄉小吃店」之設備及經營權始承租系爭房屋，被上訴人應容認伊使用至不再營業為止，被上訴人主張租約到期欲收回系爭房屋有違誠信云云，並提出商店讓渡同意書為據。惟查，姑不論該讓渡書係陳阿雲與上訴人所訂立，基於債之相對性原則，本不得拘束非契約當事人之被上訴人，又觀諸該商店讓渡同意書之內容，陳阿雲以30萬元讓渡予上訴人者，係位於系爭房屋之「鄉鄉小吃店」設備及經營權（見原審卷第16、21頁），並不及於系爭房屋之租賃權，且上開讓渡書並未約定上訴人得承租系爭房屋至不經營商店為止，此外，上訴人亦未提出其他證據證明兩造曾約定被上訴人應將系爭房屋出租與上訴人至上訴人不再營業為止，則兩造就系爭房屋之租賃期間已有明定既如前述，上訴人自應受其規範，上訴人抗辯伊於租約到期時不須返還系爭房屋予被上訴人，被上訴人請求遷讓房屋違反誠信原則，委無足採。㈡兩造約定租金金額為何？被上訴人主張兩造所簽立租期自93年4月5日起至94年4月5日止之房屋租賃契約書，約定每月租金為9萬元，業據提出租賃契約書為證（見原審卷第4頁背面），上訴人於原審亦不爭執，又於本院第二審94年11月2日提出準備書狀載稱自88 年9月起以每月8萬元向被上訴人承租系爭房屋，被上訴人於92年4月調漲租金為每月9萬元（見本院卷第30頁），上訴人復自承每月8萬元繳了3年半（見本院卷第55頁），且就93年4月5日至94年4月5日每月已給付9萬元予被上訴人亦無意見，並有被上訴人提出之土地銀行客戶歷史交易明細查詢（見本院卷第73-78頁）、綜合存款存摺（見本院卷第79-84頁）可稽，足見兩造就系爭房屋所訂租賃契約自93年4月5日起約定每月租金為9萬元無誤。上訴人雖另提出租期自89年9月5 日至90年9月4日之房屋租賃契約書，抗辯每月租金為3萬元云云，被上訴人固不否認歷來就系爭房屋均另外與上訴人簽訂每月租金3萬元之租賃契約，惟陳稱係供報稅之用，伊已補繳稅款等語，並有租期自88年9月2日起至92年4月4日每月租金8萬元之各份租約（見原審卷第22-27頁、第35-38頁、第39- 43頁）及綜合所得稅自動補報稅額繳款書（見本院卷第91-94頁）為證，應為可信。再者，系爭租約第5條明定上訴人應於訂約時，交付被上訴人16萬元作為押租保證金（見原審卷第4頁背面），則兩造就系爭租約之保證金已有約定，上訴人於本院第二審再抗辯每月租金應為3萬元，自88年9月起每月另給付5萬元為保證金，自92年4月起每月則另給付6 萬元為保證金，尚難採信。㈢被上訴人依系爭租約第6條請求被上訴人給付違約金有無理由？金額是否適當？ ⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。惟是否相當仍須依當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院著有19年上字第1554號、49年台上字第807號、51年台上字第19號判例可參。 ⒉依系爭房屋租賃契約書第6條約定，上訴人於租期屆滿不即時遷讓房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按租金5 倍計算之違約金。本件上訴人於租期屆滿後迄未遷讓返還系爭房屋予被上訴人為其所不爭執，依上開約定，被上訴人自得請求上訴人給付違約金。本院審酌系爭房屋坐落台北市○○○路○段，為1樓店面，鄰近捷運忠孝復興站、微風廣場及太平洋崇光百貨公司，交通十分便利，市況相當繁榮，上訴人用以經營幸福日式涮涮鍋店等情狀，有系爭房屋所在位置圖（見本院卷第43頁）、系爭房屋及週邊環境照片（見本院卷第59、60、64-66頁）可參，另考量上訴人違約致被上訴人所受之損害，及上訴人如依約履行，被上訴人所能獲取之利益等情狀，認本件違約金每月應酌減至14萬元為允當，被上訴人逾此範圍之請求，洵非有據，不應准許。 綜上所述，被上訴人本於系爭租約請求上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人，並應自94年4月6日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人14萬元，為有理由，應予准許，逾此之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　 1　　月　　10　　日民事第四庭審判長法官林麗玲法官黃柄縉法官劉又菁以上為正本係照原本作成本判決不得上訴中　　華　　民　　國　　94　　年　　1　　月　　11　　日書記官楊勝欽

臺灣臺北地方法院94年度簡上字第590號

關鍵資訊