臺灣臺北地方法院94年度簡上字第64號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度簡上字第64號

上訴人

佛朗明哥社區管理委員會管理負責人甲○○

訴訟代理人

葉繼升律師

被上訴人

佛朗明哥開發事業股份有限公司

被上訴人

之3

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

秦玉坤律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十三年十二月八日本院臺北簡易庭92年度北簡字第8995號第一審判決，提起上訴，本院於九十四年十一月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人為佛朗明哥海灣休閒俱樂部住家社區（下稱佛朗明哥社區）之區分所有權人，總坪數為7179.55坪，依規定每坪應繳管理費新台幣（下同）60元，故每月應繳管理費430,773元，詎被告自民國89年4月16日起至同年12月15日止（共8個月）拒繳管理費共計3,446,184元，經原告催討後被告於89年6月5日及同年12月5日分別給付原告40,000元及397,429元，尚餘3,008,755元管理費未為給付，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付管理費3,008,755元及自支付命令送達之翌日起（即92年3月13日起）至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被上訴人則以：上訴人提出之管理公約載明：「管理費暫以每坪伍拾元計算」，而原告於90年3月25日召開之佛朗明哥社區九十年度區分所有人大會會議記錄記載：「由於上次（3月11日）之大會因出席人數未達法定人數935人（3/2）而宣告流會，因事關本社區全體住戶的權益，本委員會依據公寓大廈管理條例第二十五條第一項規定有及時處理必要事項及符合第三十條規定，召集人需重新召開會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及區分所有權比例合計四分之一以上出席，而擇定於三月二十五日召開第二次區分所有權人會議，因此今日之會議經清點出席人數已達上項規定，90年度區分所有權人會議正式開議：‥‥6、俱樂部管理費調整案：‥‥決議：經全體出席會議區分所有權人及住戶以提案一：每坪100元無異議通過」云云（見原審卷原証5），其決議明顯違反上開規定，不生效力。茲該決議（亦即命被上訴人以每坪100元計算管理費）既於法不生效力，則被上訴人縱然因此同意改以每坪60元計算繳付管理費，亦不能使無效之規約變更視為有效，或生兩造得合意變更規約之效力，是上訴人主張每坪管理費以60元計，不能採信，管理費仍應以50元計算；又被上訴人自87年12月起，累計為上訴人社區之管理維護墊款1,746萬3, 944元，爰主張抵銷積欠上訴人之上開管理費；另上訴人已向前來被上訴人所經營俱樂部遊憩之消費者收取總計125萬2,170元之清潔費，以抵償被上訴人應繳之管理費之一部等語，資為抗辯。

三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，求為（一）廢棄原判決。（二）被上訴人應給付上訴人新台幣三百萬八千七百五十五元及自九十二年三月十三日（支付命令送達日為92年3月12日，是利息應自92年3月13日起算，原判決及上訴狀誤載為自3月12日起算利息）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、經查，被上訴人所有之俱樂部房屋屬於佛朗明哥社區管理委員會所管理之房屋，總坪數為7179.55坪，依管理公約規定，管理費暫以每坪50元計算，確實收費標準於管理委員會大會決議之，雖管理委員會曾於90年3月25日召開之佛朗明哥社區九十年度區分所有人大會，決議將被上訴人之管理費由每坪60元調高為每坪100元，然關於管理費由每坪50元調高為每坪60元一事，並未經合法決議；又前開管理公約與正式規約有同一效力，被上訴人應依該管理公約繳交管理費，惟被上訴人自89年4月16日起至同年12月15日止未按月繳交管理費，另上訴人已向前來被上訴人俱樂部之消費者收取清潔費共125萬2,170元等情，為兩造所不爭執，並有管理公約、欠費明細表、台北縣政府函、佛朗明哥社區推舉社區管理負責人連署書、存證信函、請款明細表等附卷可參，應堪信為真實，上訴人既自認管理費由每坪50元調為每坪60元並未經合法決議（見本院94年11月9日言詞辯論筆錄），本件即應以每坪50元計算管理費，是依上訴人主張，被上訴人尚積欠管理費共2,434,391元（計算方式：50×7179.55×8－40,000－397, 429＝2,434, 391），惟被上訴人則以，其已為上訴人社區代墊管理維護墊款1,746萬3,944元，爰抵銷前開管理費，又上訴人已向前來俱樂部遊憩之消費者收取總計125萬2,170元之清潔費抵償前開管理費等語，資為抗辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意僅就下列爭點為論斷：（一）被上訴人是否為社區代墊管理維護款1,746萬3,944元？該款項得否主張抵銷？（二）被上訴人得否以上訴人對於前來被上訴人經營之俱樂部消費者所收取之清潔費125萬2,170元抵銷管理費？玆分述如下：

（一）被上訴人不得主張為社區代墊管理維護款1,746萬3,944元以抵銷上開管理費：被上訴人雖主張替社區代墊水電費等管理維護款共1,746萬3,944元，然上開時間點內被上訴人亦同時銷售其坐落於佛朗明哥社區內之產業，被上訴人並未舉證證明所列之各項支出均非為自己利益支出，則其辯稱為社區代墊管理維護費云云是否屬實，顯非無疑。況按公寓大廈管理條例第十八條第一、三項規定，公寓大廈應該置公共基金；公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；其運用應依區分所有權人會議之決議為之。查系爭公約第肆‧3、4、5點亦基此規定：「系爭『住戶管理基金』（即每戶應繳納一萬元部分）應以定期存款方式，累積孳息，作為本社區大樓重大修繕及重大事故緊急救助之用途」；「『住戶管理基金』不得作為委員會例行開支之用」；「如發生特殊情形，必須動用『住戶管理基金』之本金時，主任委員需召開委員會及監事會之聯席會議，經四分之三出席，出席之四分之三同意，始得動支。」，另公寓大廈管理條例第十九條亦明定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」，是縱使被上訴人前揭抗辯其代社區墊款，然其絕大多數之款項支出日期在89年4月16日管理委員會成立之前，足見該款項並非為管理委員會所支出，且依公寓大廈管理條例及上開管理公約規定，上訴人亦不得因代墊其他住戶水電費等取得債權之個人事由主張與基於住戶地位應繳交被上訴人管理之公共基金債務抵銷。是被上訴人主張以為社區代墊之管理維護款抵銷上開積欠之管理費，尚乏依據。

（二）被上訴人不得以上訴人所收取之清潔費125萬2,170元主張抵銷：上訴人已向前來被上訴人俱樂部消費之民眾收取清潔費共125萬2,170元等情，為兩造所不爭執，雖被上訴人辯稱上訴人係收取上開清潔費來抵償被上訴人應繳之管理費一部，然若兩造確實有此約定，何以並無任何區分所有權人會議記錄可證？被上訴人就其抗辯並未舉證以實其說，而上訴人陳稱消費者至被上訴人俱樂部遊玩造成社區額外支出清潔、管理成本，因此基於管理之必要及消費者使用社區設施之對價而收取清潔費等語，實非無據，被上訴人主張抵銷亦無理由。

五、綜上所述，上訴人依系爭管理公約及公寓大廈管理第18條、第21條規定，請求被告給付管理費2,434,391元，並自支付命令送達翌日（92年3月13日，參見本院92年度促自第12775號卷送達證書所示）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，未審酌兩造管理公約規定管理費以每坪50元計算之約定有拘束兩造之效力，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人其餘請求不應准許部分（即每坪管理費超過50元計算部分），原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件係依民事訴訟法第四百二十七條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，且其上訴利益逾第四百六十六條所定之額數，爰依同法第三百八十九條第一項第三款規定，就被上訴人敗訴部分，依職權宣告假執行。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第2項、第463條、第389條第1項第3款、第79條，判決如主文。