臺灣臺北地方法院94年度訴字第144號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第144號

原告

廷地開發股份有限公司

原告

兼法定代理人甲○○

訴訟代理人

葉大殷律師

訴訟代理人

黃世芳律師

被告

新李維有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳和貴律師

　　　　　　　高烊輝律師

　　　　　　　吳婷婷律師

上述當事人間清償債務等事件，本院於民國九十四年二月十八日

辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：（一、二見一一、一二頁，三至五見第二一、二二頁，六見第一一頁）

一、原告與被告於九十年八月二十九日簽訂協議書（下稱：本件協議），依約被告委託原告向房東就台北市○○○路○段一六九號一樓店面（下稱：本件房屋）談判租約，租期自九十年九月十五日至九十三年九月十四日。每次租約到期時，被告同意委託原告與房東談判租約，每期租約三年。依協議書第五條約定，被告承認本件房屋承租權利歸屬於原告，須經原告同意，被告方可自行與房東洽談租約，若被告有任何違約事項，則須賠償原告第一年之租金。

二、被告租期於九十三年九月十四日屆滿，依協議第四條應委託原告與房東談判新租約三年，詎被告與房東私自簽訂新租約，顯已違反協議第五條，原告自得依約請求被告賠償一年租金額，即第一年租金每月四十六萬二千元計算之年租金額五百五十四萬四千元。

三、雙方協議經過如下：

⑴本件房屋原係由原告向所有權人承租，並營業達十餘年。八十七年九月間，被告代理之「Levi’s」服飾為取得營業據點，商請原告讓出本件房屋由其承租，並委請原告與房東洽商租約事宜，雙方遂於八十七年九月八日簽定協議書。原告旋與房東洽談租約，被告因而與房東順利簽訂租約，租期自八十七年九月十五日至九十年九月十四日（下稱：第一次租約）。

⑵該次租約將屆滿，因被告仍有承租需要，乃再於九十年八月二十九日與原告簽訂本件協議，再委由原告與房東簽訂九十年九月十五日至九十三年九月十四日之租約（下稱：第二次租約）。

⑶本件係原告讓出租賃權，故兩造合作關係為被告委請原告與本件房東洽談租賃事宜。被告並承認本件房屋承租權利歸屬於原告。

四、於第二次租約將屆期時，被告於九十三年四月十四日再委請原告與房東洽談新租約事宜，然因租金未能為房東所接受，經原告多次向被告建議提高，未獲被告同意，原告因而無法繼續與房東協商新租約。故於九十三年六月三十日致函被告，表明不願再受託擔任被告之租賃代理人，並要求被告履行本件協議第五條承認本件租賃標的之承租權利歸屬於原告。被告辯稱本件協議業經雙方合意自九十三年九月十五日起終止各項法律關係云云，自不足採。

五、兩造既無合意終止本件協議書之事實，被告即應受協議內容之拘束。第二次租約租期於九十三年九月十四日屆滿時，被告未經原告同意即與房東私自簽訂新租約，侵害原告對於本件房屋之承租權利，原告自得依約請求被告賠償。

六、基於本件協議之損害賠償請求權而聲明：

⑴被告應給付原告伍佰伍拾肆萬肆仟元，及自支付命令送達翌日起（即九十三年十二月七日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑵訴訟費用由被告負擔。

⑶原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告答辯：（一、二見一八、一九頁，三至六見第二六至第二八頁）

一、按被告與原告固於九十年八月二十九日簽訂本件協議，惟因本件協議期限於九十三年九月十四日屆滿，被告早於九十三年四月十四日向原告提出續任租約代理人之書面要約，承諾期限至九十三年六月三十日止。然原告於九十三年六月三十日以「合約期限即將到期」為由，發函通知被告「合作協議告一段落」，拒絕被告要約。被告復於九十三年八月三十日發函原告，本件協議期限將於九十三年九月十四日屆滿、原告前已表明「合作協議告一段落」，自九十三年九月十五日起終止本件協議所生之各項法律關係。原告遂於九十三年八月三十一日回函確認上情，足見本件協議自九十三年九月十五日起失效。

二、查本件協議已於九十三年九月十四日屆滿，被告於約定期限內並無任何違約行為；自九十三年九月十五日起，雙方間已無任何法律關係存在，被告自九十三年九月十五日起所為已與原告無涉，亦無違約問題存在。原告主張被告違約，請求賠償一年租金五五四萬四千元，顯無理由。

三、至於本件房屋是否「原係由原告向所有權人承租，並營業達十餘年」、「被告商得原告之同意讓出本件店面，始改由被告承租」，未經原告舉證以實其說。何況承租人與出租人間方存在租賃權，本件房屋自被告承租、續租後，均非自原告所轉租，原告與屋主亦未約定僅出租予原告所指定之人，原告如何「擁有租賃權」？被告如何「承認房屋承租權利歸屬於原告」？原告又如何得以「收回店面承租權利」？

四、依原告準備書狀內容可知，原被告二次協議均定有期間，雙方於租期屆滿需另簽訂新協議書，以繼續雙方之合作關係。準此，本件協議約定期限既已於九十三年九月一四日屆滿，且因原告拒絕被告續約之書面要約，致雙方未再簽訂新協議書，本件協議於期限屆滿即消滅。

五、更何況，雙方先後在九十三年四月十四日、同年六月三十日、同年八月三十日、同年八月三十日四次書信往返，已確認：雙方合作告一段落，若被告於九十三年九月十五日前未經原告同意而繼續與房東私下簽訂租約，或將本租約轉讓予其他第三者，原告將索賠五百零四萬元。足見雙方合意協議自九十三年九月十五日起終止。縱使原告享有得以轉讓予被告之「租賃權」，被告負有「承認本件房屋之房屋承租權利歸屬於原告」之義務，亦因雙方合意終止協議而消滅。

六、綜上所述，被告於本件協議期限屆滿後，且各項法律關係業經雙方合意終止後，被告始與房東續簽租約，並未侵害原告對於本件租賃標的之承租權利，亦無任何違約情事。

七、並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，請准供擔保免假執行。

叁、本院得心證理由：

一、雙方同意、不爭執事項：

⑴雙方前於八十七年九月八日簽定協議書（見原證二），就台北市○○○路○段一六九號一樓店面（即本件房屋）租賃事宜，由被告委由原告與房東洽談而簽訂租約，租期自八十七年九月十五日至九十年九月十四日（即第一次租約）。

⑵第一次租約屆滿後，被告在九十年八月二十九日與原告簽訂本件協議（見原證一）。委由原告與房東簽訂九十年九月十五日至九十三年九月十四日為期三年租約（即第二次租約）。第四條約定，每次租約到期時，被告同意委託原告與房東談判租約，每期三年。依第五條約定，若被告有任何違約事項，則須賠償原告合約第一年之租金。

⑶第二次租約將屆期時，被於九十三年四月十四日再委請原告與房東洽談新租約事宜，然因租金未能一致，原告於九十三年六月三十日致函被告不再接受委任。雙方又於同年八月三十日與三十一日書信往返，就雙方合作告一段落加以確認（見被證一至四文件）。

⑷被告於九十三年九月十五日與房東簽訂租約。（被告九十四年二月十八日所提證物）

二、本件協議是否經雙方合意終止？原告主張在本件協議終止前，被告所提議租金不獲房東同意而無法簽訂租約；故在九十三年六月三十日致函被告不再擔任被告之租賃代理人，但雙方未終止協議云云。被告辯稱經過多次書信往返確認合作已告一段落，故本件協議早經雙方合意於期限屆滿時終止等語。經調查：

⑴按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院並有下列判例：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參見最高法院十九年上字第五八號判例）。

⑵本件協議第五條僅約定方被告不續租時，應於期滿前六個月通知原告（見原證一）。至於原告不欲續約時，協議並未限定應於何時通知他方，解釋上，原告在第二次租約屆滿前通知被告即可發生終止效力。

⑶被告前於九十四年四月十四日發函委請原告與房東洽談新租約後（被證一）；原告於同年六月三十日回函表示「．．．今合約期限即將到期，合作協議告一段落，本人特函通知貴公司合作協議告一段落，本人將收回店面承租權利並規劃自已經營。」（被證二、原證四），依上述文義可知原告已表明本件協議期滿即不再與被告續約，否則原告如何「收回店面承租權利」？

⑷被告復於於九十三年八月三十日發函原告，詢問本件協議期限將於九十三年九月十四日屆滿，原告前已表明「合作協議告一段落」，故自九十三年九月十五日起終止本件協議所生之各項法律關係等語（見被證三）。原告則於次日回函表示：「

一、．．．但還是無法達成協議，才會於九十三年六月三十日函覆雙方合作告一段落，並且業經貴公司同意．．．。

二、．．．雙方於九十年八月二十九日所簽之租約協議書其法律基礎為保障本人擁有本租賃之房屋承租權利；除非經本人同意，貴公司不得與房東洽談租約；若貴公司於九十三年九月十五前未經本人同意而繼續與房東私下簽訂租約繼續營業，或將本租約轉讓予其他第三者，本人將要求貴公司依約賠償新台幣五百零四萬元正。」（見被證四、原證三）可知原告確認前於同年六月三十日所為終止協議之意思表示，則於九十三年九月十四日期滿時，本件協議應失其效力。被告於次日與房東就本件房屋簽訂租約，並未違反本件協議，毋須負擔賠償責任。

三、原告依據本件協議所定損害賠償請求權提起本訴，請求被告給付原告伍佰伍拾肆萬肆仟元，及自支付命令送達翌日起（即九十三年十二月七日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；於法不合，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

四、綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）

民事第二庭法官 吳燁山