94年度訴字第2202號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：94 年 11 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第2202號原　　　告　　丙○○ 訴訟代理人　　簡維能律師陳美華律師楊政雄律師甲○○ 被　　　告　　喬治國際創新股份有限公司兼法定代理人　乙○○ 前列二人共同訴訟代理　人　林辰彥律師前列四人共同複代理　　人　黃淑怡律師施裕琛律師陳家慶律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於94年11月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段二０六六建號即門牌號碼臺北市○○○路○段三三六號十三樓之一之建物遷讓返還予原告。被告應自民國九十四年四月八日起至遷讓返還上開建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍萬貳仟貳佰叁拾貳元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰叁拾陸萬伍仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於每屆滿一個月，原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，就該月得請求之金額得假執行；但被告如以新臺幣伍萬貳仟貳佰叁拾貳元為原告預供擔保後，得就該月份之金額免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第7款定有明文。本件原告於94年5月10日起訴僅請求被告喬治國際創新股份有限公司（下稱被告喬治公司）應自坐落臺北市○○區○○段3小段2066建號建物，即門牌號碼臺北市○○○路○段336號13樓之1房屋（下稱系爭房屋）遷讓並返還原告，並自民國94年4月8日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）150,000元，嗣於94年5月26日追加乙○○為被告，並聲明被告喬治公司、乙○○應自系爭房屋遷讓並返還原告，並自94年4月8日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告150,000元。核原告於本件尚未進行本案言詞辯論前即追加乙○○為被告，不甚礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸首開說明，於法並無不合，應予准許。貳、原告聲明：被告應自系爭房屋遷讓並返還原告；被告應自94年4月8日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告150,000 元；原告願供擔保，請准宣告假執行。並陳述：（一）原告與訴外人林澤文於94年3月23日共同向本院標得系爭房屋，二人持分分別為10000分之9999、100 00 分之1，並於同年4月8日完成移轉登記。嗣同年月19 日，林澤文再將其應有部分移轉登記予原告。是原告就系爭房屋有全部之所有權。（二）本院拍賣公告載有「本件建物十三樓、十四樓為樓中樓設計，屋內樓梯相通，現由第三人喬治國際創新股份有限公司承租後再轉租予專賣股份有限公司；喬治國際創新股份有限公司租期自九十二年十月一日至九十四年九月三十日止，專賣廣告股份有限公司租期自九十二年九月一日至九十三年八月三十一日止，拍定後不點交」，得標後經原告自本院調閱執行卷後查知，92年11月13日之查封筆錄記載「六、債務人乙○○在場稱13、14樓現均由本人出租給喬治國際創新股份有限公司使用，而喬治公司又將13F轉租給『專賣廣告股份有限公司』使用。七、現場核對租約正本無訛後發還，影本附卷」，而查封筆錄所附被告乙○○與被告喬治公司之租約租賃期間係自89年10月1日起至 92年9月30日止，顯見本院前往系爭房屋進行現場查封時，被告喬治公司與被告乙○○之租約已到期。（三）惟被告喬治公司迄至93年5月間，因本院命其提出承租系爭房屋之租約時，始提出一份租賃期間自92年10月1日起至94年9月30日止之租賃契約予本院，是該租賃契約顯係嗣後被告乙○○與被告喬治公司於強制執行程序中所編造。依民法第87條之規定，該租賃關係應係被告乙○○與被告喬治公司間通謀虛偽意思表示，自屬無效。縱非通謀虛偽意思表示，惟該租賃關係之出租人乙○○同時亦為承租人被告喬治公司之負責人，是該租賃行為顯然違反民法第106條本文之禁止規定，其法律行為亦屬無效。則被告喬治公司占有系爭房屋顯屬無權占有，是原告亦依民法第767條前段規定，請求被告喬治公司將系爭房屋遷讓並返還予原告。（四）被告喬治公司無權占用系爭房屋，顯受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利請求權，請求告喬治公司返還自原告取得不動產權利移證書之日起至被告返還房屋時止，所受相當於租金之利益。系爭房屋供被告喬治公司設立公司作商業之用，且鄰近敦南商圈，附加之商業價值相當可觀，參以原告係以新臺幣（下同）26,700,000元標得，是關於被告喬治公司每月所受相當於租金之利益，自不受土地法第97條第1項規定之限制，被告喬治公司受有相當於租金之利益高達222,500元（26,700,000×10%÷12 ＝222,500），現原告僅請求被告喬治公司自94年4 月8日起至渠等遷讓返還房屋之日止，按月給付原告150,000元洵屬合法。（五）被告喬治公司之負責人即被告乙○○為系爭房屋之原所有權人，而拍賣係屬私法上之買賣，是其為本件不動產之出賣人，依民法第348條有交付系爭房屋之義務，惟其現仍占用系爭房屋，則原告自得請求其將系爭房屋遷讓並返還予原告。又被告乙○○占用系爭房屋，自受有相當於租金之不當利益，故原告依不當得利之規定，請求其自94年4月8日起至遷讓返還房屋時止，按月給付原告150,000元。另依公司法第23條第2項規定，公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶損害賠償責任。被告喬治公司負責執行業務之董事即被告乙○○依前揭規定應與被告喬治公司負連帶賠償責任，是原告請求被告乙○○與被告喬治公司連帶返還不當得利，亦屬合法有據。被告乙○○不論係其自行占用系爭房屋或因其為被告喬治公司之負責人，均有給付相當於不當得利租金之義務。（六）對被告抗辯之陳述：１、本院執行處雖於92年11月13日前往系爭房屋進行現場查封，惟地政機關於同年10月3日完成查封登記，是系爭房屋於92年10月3日已發生查封之效力。２、又92年11月13日本院執行處前往系爭房屋查封時，被告乙○○提出與被告喬治公司間租賃契約之租期僅至92年9月30日，顯見被告乙○○與被告喬治公司之租賃契約已經到期，且未再簽訂租賃契約，否則法院至現場查封已超過其提出之租賃契約期限逾2個月，何以被告乙○○未能提出當時在有效期限之租賃契約執行人員，被告喬治公司嗣後於93年5月間再向本院民事執行處提出之租賃契約實屬嗣後編造。３、公司設定之住所地，與公司是否承租該房地並無必然之因果關係。４、被告主張契約終止日94年9月30日係誤載，惟其主張經核與租賃契約所載不符，況系爭房屋經二次拍賣，拍賣公告上「使用情形」欄均載有「喬治國際創新股份有限公司租期自九十二年十月一日至九十四年九月三十日止」，被告乙○○、喬治公司為何未曾提出異議或聲請更正，被告主張顯與事實不符。５、被告另提出之證物八90年10月1日至96年9月30日租賃契約實與系爭房屋無關，縱屬有關，亦係臨訟編造： ⑴上開租賃契約租賃標的係「敦化南路『二段』336號13樓之1」，而系爭房屋所在地係「敦化南路『一段』336號13樓之1」，二者顯不相同。 ⑵原證六之租賃期間係89年10月1日至92年9月30日，而證物八之租賃期間係90年10月1日至96 年9月30日，核與一般租賃契約之訂立在時點上係接續者不符。 ⑶租賃期間在前之原證六所約定之租金每月為30,000 元，而租賃期間在後之證物八租賃契約第三條約定「一、租金每月新台幣陸萬元，．．．二、房屋裝潢金總計壹佰捌拾萬元整，由乙方（即喬治公司）墊付，並自每月支付甲方（即乙○○）租金中抵扣參萬元，因此每月實付租金為參萬元整」，故租金突增為每月60,000元顯與常情不符。被告主張乙○○出租予被告喬治公司之期間為90年10月1日至96年9月30日自無可採。６、如認被告所提證物八租賃契約為真，該租賃契約約定租賃期間已逾五年，而該租賃契約又未經公證，被告喬治公司自不得對原告主張買賣不破租賃。７、另被告提出證物三至證物七為被告喬治公司確均曾繳納租金予被告乙○○之證據，惟前揭證物僅係被告喬治公司作帳及向稅捐機關申報所得及稅捐機關據此核定稅額之文書，並未能證明被告喬治公司確有支付之證據。８、被告喬治公司主張自94年8月10日開始占有14樓，並沒有占用13樓，然訴外人專賣廣告股份有限公司（下稱專賣公司）於94年8月9日自系爭房屋13 樓遷出時，雖將系爭房屋之鑰匙交付予原告，惟原告並未占有該層，而為被告喬治公司占有，有系爭房屋14層之冷氣空調及電源之開關均在13 層，被告喬治公司每日須出13層始得開啟可證。另被告喬治公司日前更進入13層並毀損該層裝潢、竊取設備，足證系爭房屋13層仍為被告喬治公司占有。叁、被告聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受敗訴判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。並陳述：（一）按原告於本訴中追加被告喬治公司之法定代理人黃太平一併自系爭房屋遷讓並返還原告，惟系爭房屋現承租人為被告喬治公司，並非被告乙○○本人，此有本院92年11月13日查封系爭房地筆錄可稽。況原告稱被告乙○○雖為系爭房屋之原所有權人，但該屋嗣經拍賣，由原告與訴外人林澤文於94年3月23共同向本院標得，並於94年4月8日完成移轉登記，則見原告既已取得該屋所有權，即不得空言系爭房屋因於查封前已出租於被告喬治公司，須受買賣不破租賃之拘束，而謂被告乙○○未履行交付系爭房屋之義務。故原告起訴主張遷讓房屋應僅限於被告喬治公司，追加被告黃太平部分非屬同一事實，且有意圖延滯訴訟之疑，故此部分追加乙○○為被告難謂合法，被告亦不表同意。又被告乙○○既已轉租共同被告喬治公司，而非系爭房屋之現占有人，則原告追加乙○○為被告，主張其占用該屋，受有相當於租金之不當得利部分，即非屬基礎事實同一或有關聯。又原告稱係被告喬治公司無權占有系爭房屋，而認被告喬治公司負責執行業務之董事即乙○○應依公司法第23條第2項，與被告喬治公司負連帶賠償責乙節，查被告喬治公司既已合法承租系爭房屋，被告乙○○為被告喬治公司負責人，其代被告喬治公司訂立租賃契約，係屬執行業務之當然行為，委難謂有何侵害原告權益，凡此種種，均需命原告陳明其主張之基礎，並應予調查，方得審認，其追加起訴顯然不利訴訟終結，則見其追加難謂為合法。（二）本件查封日期為92年11月13日，當時被告乙○○即在場表示系爭房屋出租予被告喬治公司，13樓部分再由被告喬治公司轉租予專賣公司，並提出租賃契約經核閱正本無訛，此有查封筆錄可稽，而被告喬治公司於89年9月29日即設立登記於該所在地，專賣公司亦於88年11月8日以該所在地為登記，顯見系爭房屋於查封之前，被告喬治公司之承租並轉租予專賣公司乃屬真正，原告空言否認其事要無可採。（三）被告喬治公司承租系爭房屋，自89年起迄今確均曾繳納租金予被告乙○○，此有被告喬治公司89年度至93年度之營利事業所得稅結算申報書、扣繳憑單為證，足見被告乙○○之出租予被告喬治公司之事實，極為明確。加以依被告乙○○提出出租予被告喬治公司之二份租賃契約，一自89年10月1日起至92年9月30日止，一自92年10月1日起至95年9月30日止（每三年一簽，第二份契約終止日94年9月30日應屬誤載），接續無間，在在堪斷所辯為實在，則被告喬治公司至少在95年9月30日前當有合法承租使用之權利。況實際上被告乙○○出租予被告喬治公司之期間為90年10月1 日至95年9月30日（96年係誤載），從而原告於95年8月30日前應容忍被告喬治公司之使用，其請求遷讓並連帶給付每月相當於租金之不當得利，誠難准許。（四）又依本院94年3月1日拍賣公告載明「拍定後不點交」，喬治公司確實於89年即承租系爭房屋營業，屋主即被告乙○○雖亦係被告喬治公司之法定代理人，但一為自然人，一為法人，均有獨立之人格，法律上並未禁止不得互為法律行為，彼此有長期租賃之合意，亦在所恆有，況原告亦不否認被告乙○○與喬治公司間確有自89年10月1日至92年9月30日之租賃契約存在，則若是三年一定之租賃契約可以預見，因此自92年10月1日至95年9月30日繼續租賃契約當非虛偽，蓋若被告等刻意為之，衡情應會作出起點時間在查封前更久，落點更可長達十年或二十年，以便規避，茲被告未如此為之，可見所提出之租賃契約，並未經矯飾，實可採信。（五）原告起訴主張被告喬治公司與乙○○就系爭房屋之租賃契約為通謀虛偽意思表示，其自應就此事項負舉證責任，否則即難謂為可採。（六）依公司法第208條之規定第3項之規定，董事長對外代表公司，被告乙○○既代表被告喬治公司就系爭房屋與其簽訂租賃契約，乃就其董事長權限內所為之法律行為，不得謂為無效，是以本件並無民法第106條禁止自己代理或雙方代理規定之適用。退步言之，縱認本件有民法第106條代理規定之適用，惟依最高法院87年台上字第1524號及86年台上字第3834號裁判意旨所示，故如有違反第106條規定之代理行為，因該條性質上屬於欠缺代理權限制之規定，僅為無權代理，此與民法第71條之規定之無效大異其趣，則被告黃太平代表被告喬治公司與其本人訂定之租賃契約，縱認係自己代理亦非無效，從而被告喬治公司繼續占有使用房屋乃為有權占有，原告請求遷讓，自難准許。（七）系爭房屋由原告與訴外人林澤文標得，並於94年4月8日完成移轉登記，則原告既已取得該屋所有權，即不得空言系爭房屋因於查封前已出租於被告喬治公司，須受買賣不破租賃之拘束，而謂被告乙○○未履行交付系爭房屋之義務。故原告起訴主張被告乙○○遷讓房屋，委無理由。（八）被告喬治公司既得對原告主張買賣不破租賃，則該租賃契約對於原告仍應繼續存在，故原告至多僅能向被告請求依租賃契約約定每月30,000元之租金。又原告為逼被告喬治公司早日遷讓房屋，故與專賣公司於94年8月9日和解，而取得專賣公司所交給之鑰匙，竟置上開法院不點交之公告於不顧，於94年8月10日夥同不詳姓名之工人多人，無故強行侵入上開處所，張貼土地及建物謄本，大聲喧叫房屋已為其所有，更換所有房間門鎖，一方面破壞辦公室門扇，一方面控制所有冷氣系統，不讓被告使用，繼則擅自以木板隔間予以佔用，徒留出入14 樓層之樓梯，妨害被告居住及營業，上開事實亦已經被告於94年9月2日向臺灣臺北地方法院檢察署提起刑事告訴，故原告請求給付相當於租金之不當得利部分如認為可行，亦應扣除自94年8月10日後占用13樓數額。（九）若認原告之請求為有理由，其請求相當於租金之不當得利，數額亦屬過高。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準。」，土地法第97條第一項規定暨最高法院49年度台上字第1230號著有判例可稽。原告請求被告等給付相當於租金之不當得利，參照上揭說明，應有土地法第97條第1項規定之適用，並未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃而有不同，此參諸最高法院94年度第3次民事庭會議決議意旨，亦採同一見解。準此，系爭土地每平方公尺之申報地價為：137,271元（約為公告地價之八折），土地面積為28.425平方公尺（1,137平方公尺×萬分之250），土地總價共計3,901,928.175元，故原告得請求答辯人給付相當於租金之利益每月計為32,516元（計算式：3,901,928×10﹪÷12，元以下四捨五入），其超過部分應認無理由。肆、兩造不爭執之事項：（一）原告與訴外人林澤文於94年3月23日共同向本院標得被告乙○○所有之系爭房屋，二人持分分別為10000 分之9999、10000分之1，並於同年4月8日完成移轉登記。嗣同年月19日，林澤文再將其應有部分移轉登記予原告。（二）本院92年度執字第33838號執行事件於92年11月13日之查封筆錄記載「六、債務人乙○○在場稱13、14樓現均由本人出租給喬治國際創新股份有限公司使用，而喬治公司又將13F轉租給『專賣廣告股份有限公司』使用。七、現場核對租約正本無訛後發還，影本附卷」；拍賣公告則載有「本件建物十三樓、十四樓為樓中樓設計，屋內樓梯相通，現由第三人喬治國際創新股份有限公司承租後再轉租予專賣股份有限公司；喬治國際創新股份有限公司租期自九十二年十月一日至九十四年九月三十日止，專賣廣告股份有限公司租期自九十二年九月一日至九十三年八月三十一日止，拍定後不點交」。（三）被告喬治公司現占用系爭房屋。伍、得心證之理由：一、本件爭點為①被告乙○○與被告喬治公司就系爭房屋是否通謀虛偽訂定租賃契約；②系爭房屋租賃契約，是否因被告乙○○代理被告喬治公司與其自己訂定而違反雙方代理規定無效。經查：（一）被告等辯稱被告乙○○與被告喬治公司非通謀虛偽就系爭房屋簽訂租賃契約，故該租賃契約有效云云，固提出被告喬治公司執照及89年至93年被告喬治公司申報租金支出之營利事業所得稅結算申報書及核定通知書、被告喬治公司資產負債表、總分類帳明細表、扣繳憑單等為證，惟：１、被告等雖以被告喬治公司之公司址自89年起即設立於系爭房屋，且89年至93年被告喬治公司於營利事業所得稅均有申報租金支出而主張就系爭房屋被告間確有租賃契約存在云云，惟上開公司址之設立或營利事業所得稅之申報或核定，僅為行政管理或核課稅捐之依據，尚不足以此即認被告乙○○與被告喬治公司間就系爭房屋確有租賃關係存在。２、本院92年度執字第33838號強制執行事件於92年 11月13日至系爭房屋現場查封時，被告乙○○在場稱13、14樓現均由其出租給被告喬治公司使用，被告喬治公司又將13樓轉租給專賣公司使用等語，並提出被告乙○○與被告喬治公司所簽訂89年10月1日起至92年9月30日止之房屋租賃契約書，及被告喬治公司與專賣公司所簽訂92年9月1日起至93年8月31日止之房屋租賃契約書。嗣於93 年5月18日被告乙○○始提出其與被告喬治公司所簽訂92年10月1日起至94年9月30日止之房屋租賃契約書，有原告提出之本院92年度執字第33838號執行查封筆錄、房屋租賃契約書三份可參。則被告乙○○於92年11月13日本院至系爭房屋現場查封時並未能提出與被告喬治公司自92年10月1日起之房屋租賃契約書，遲至93年5月間即距查封日長達7個月後始提出該份房屋租賃契約書，該份房屋租賃契約書是否真實，已啟人疑竇。３、又被告乙○○提出與被告喬治公司簽訂系爭房屋92 年10月1日起之租賃契約書封面記載「自中國民國92年10月1日起至中華民國94年9月30日止」等語，租賃契約條件第2條則記載「租賃期限經甲乙雙方洽訂為叁年零個月即自民國92年10月1 日起至民國94年9月30日止」等詞，若以92年10 月1日起至94年9月30日止計算租賃期間應僅為2 年，惟該份租賃契約書卻記載租賃期間為「叁年」，前後記載不一，益徵該份租賃契約書之真實性為可疑。況被告等於本院審理中又提出另份90年8月31日被告乙○○與被告喬治公司所簽訂租賃期間自90年10月1日起至96年9月30日止之房屋租賃契約書，若以90年10月1日起至96年9月30日止計算期間應為6年，然該紙房屋租賃契約書又記載租賃期限計「5年0個月」，且該紙房屋租賃契約書所記載房屋所在地「台北市○○○路○段336號13樓之1」亦與本件系爭房屋為臺北市○○○路『一』段不符，則該紙房屋租賃契約書不僅前後記載矛盾、錯誤，復與前開89年10月1日起至92年9月30日止及92年10月1日起至94年9月30 日止之二份房屋租賃契約書，租賃期間起、迄日均不相同，且衡諸社會常情，就同一租賃標的，相同出租人與承租人間殊無訂立多份重覆房屋租賃契約書必要，更足見上開租賃契約書應為被告乙○○與被告喬治公司間通謀虛偽簽訂。４、被告等就其主張於系爭房屋有租賃契約存在，迄今均未提出有實際租金支出之相關證明文件以證明之，且被告等簽訂之多份房屋租賃契約書，前後記載不一，內容互不相符，亦與常情有違，再參酌被告乙○○同時為被告喬治公司之法定代理人，被告乙○○及被告喬治公司於系爭房屋本院現場查封時，並未提出自92年10月1日起之房屋租賃契約書，堪認就系爭房屋，被告乙○○與被告喬治公司係通謀虛偽簽訂房屋租賃契約。（二）被告乙○○與被告喬治公司間之房屋租賃契約係通謀虛偽簽立已如前述，則就被告間房屋租賃契約有無違反雙方代理約定本院即不再予以審酌，併予敘明。二、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效，對抗善意第三人，民法第87條定有明文。次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第767條前段、第348條亦有明定。被告喬治公司占有系爭房屋為兩造所不爭執，而被告乙○○原為系爭房屋所有權人，於本院強制執行拍賣系爭房屋時，即為出賣人，本院拍賣系爭房屋時被告乙○○具狀記載之送達地址均為系爭房屋，足見被告乙○○亦占有系爭房屋。又如前述，被告乙○○與被告喬治公司通謀虛偽簽訂系爭房屋之房屋租賃契約，應屬無效，原告於94年4月8日取得系爭房屋所有權，此復為兩造所不爭執，故被告喬治公司自94年4月8日起即屬無權占有系爭房屋，被告乙○○依法亦應負交付占有之系爭房屋之義務，從而，原告依前揭法律規定請求被告等遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。三、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦可資參照。被告喬治公司無權占有原告所有系爭房屋，參諸前開規定及判例意旨，自應將所受相當於租金之利益返還予原告。又按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，為公司法第23條所明定。被告喬法公司無權占有系爭房屋，被告乙○○為該公司之法定代理人，於執行被告喬治公司之業務時，通謀虛偽簽立租賃契約，違反法令致原告受有損害，被告乙○○應依公司法第23條規定，與被告喬治公司同負連帶賠償責任。茲就原告得請求金額審酌計算如下：（一）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又上開係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院亦著有43年度台上字第392號判例可參，是原告請求被告等連帶返還之不當得利或損害金，自應受上開規定之限制。原告雖引最高法院54年度台上字第1528號判例意旨主張本件不受土地法第97條第1項規定限制云云，惟按本院54年台上字第1528號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，此與本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形，尚屬有間，即不得援例主張；本院54年台上字第1528號判例係認市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，故不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束。而系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖能作商店之使用，仍屬普通房屋之性質，則被上訴人出租房屋與上訴人所約定之租金，仍應有土地法第97條規定之適用，最高法院72年度台上字第4278號、76台上字第712號判決足參。本件原告所有系爭房屋並非市場之攤位，縱可設立公司使用，仍屬普通房屋之性質，是原告請求被告等連帶返還之不當得利或損害金，仍應受土地法第97條之限制，先予敘明。（二）再按土地第97條第1項規定所稱土地價額係指法定地價而言；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段3小段 312地號土地，面積為1137平方公尺，原告應有部分為10,000分之250，每平方公尺之申報地價為137,2 71元（即公告地價171,589元之80下），有被告提出之公告地價查詢系統在卷足稽。又系爭房屋之課稅現值為2,365,900元，亦有原告提出之臺北市稅捐稽徵處大安分處房屋稅繳書附可憑。本院審酌系爭房屋屋齡為20餘年，臨60米道路，交通及生活機能優，且經原告以26,700,000元標得，有本院92年度執字第33838號執行卷所附之鑑定報告足參，本院認本件應按前揭房屋及土地總價年息百分之十計算相當於租金之損害金，方為適當，則原告得請求被告連帶給付相當於租金之利益每月應為52,232元（即1,137平方公尺×2 50/10,000×137271元＝3,901,928元；3,901,928元＋2,365,900元＝6,267,828元；6,267,8 28元×10% ÷12＝52232元，元以下四捨五入）。（三）原告係於94年4月8日取得系爭房屋所有權，故原告得請求被告連帶返還之不當利得及損害金應自94年4月8日起算至明。被告等雖辯稱應扣除原告於94年8月間占用系爭房屋13樓部分云云，惟系爭房屋為樓中樓設計，14樓僅能由13樓進出，且系爭房屋之空調、電話、電源、電燈均在13樓，於原告以木板區隔期間仍然可以進出13樓開啟電源等情節為被告所自承，則系爭房屋13樓部分原告縱曾於94年8月間以木板區隔，惟依系爭房屋使用方式及被告等主張租賃契約有效有權占用，並對原告提出刑事告訴，亦為被告所不爭執，足見被告等就13樓部分乃有事實上之管領力，被告等上開辯稱即非可採。四、從而，原告依民法第767條、第348條、第179條及公司法第 23條等法律規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自94年4月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告52,232元即屬正當，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，亦與判決結果不生影響，自無需一一論述。明又原告附帶請求損害金部分，雖經本院判決一部駁回，然依民事訴訟法第77條之2第2項之規定，該附帶請求本院未算入訴訟標的價額，故仍應由被告等負擔全部訴訟費用。陸、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　24　　日民事第三庭法　官　鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　24　　日書記官　方美雲附錄民事訴訟法第392條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

臺灣臺北地方法院94年度訴字第2202號

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