臺灣臺北地方法院94年度訴字第2215號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第2215號原　　　告　天月大廈管理委員會法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　丁○○ 被　　　告　聯眾國際資產管理股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　張慶帆律師複代理人　　王聖舜律師訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間給付管理費等事件，本院於中華民國九十五年一月十三日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾貳萬參仟柒佰玖拾伍元及自民國九十四年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾肆萬壹仟貳佰陸拾伍元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾貳萬參仟柒佰玖拾伍元預供擔保得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項定有明文。查原告起訴聲明為：「被告應給付原告新台幣2,424,060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於起訴狀繕本送達被告後，擴張訴之聲明為：「被告應給付原告新台幣2,640,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，揆諸首開規定第三款，應予准許。貳、原告主張：一、被告為天月大廈社區地下一、二樓停車場及乙棟二、三樓，甲棟一至五樓之區分所有權人，各持分面積，如附表一所示。依本社區住戶規約第10條之規定，以每坪每個月新台幣（下同）120元計數，停車場部分之管理費，92年10月至94年 10 月，421坪x120元x25個月，計1,263,000元。交屋管理費部分：甲棟一至五樓共516坪，每坪500元，516x500=258, 000 元；乙棟二至三樓440坪ｘ500元＝220,000元；停車場地下一至二樓421坪ｘ500元＝210, 500元。交屋管理基金部分：甲棟一至五樓：516坪ｘ500元＝258,000元；乙棟二至三樓：440坪ｘ500元＝220,000元；停車場地下一至二樓： 421坪ｘ500元＝210,500元。以上共2,640,000元。二、被告於92年5月6日自本社區原區分所有權人國揚實業股份有限公司（下簡稱國揚公司）移轉辦理本社區地下一、二樓停車場及乙棟二、三樓、甲棟一至五樓之產權登記，自登記日起被告即成為本社區之區分所有權人，被告既為區分所有權之繼受人，應依公寓大廈管理條例第24條之規定，應於繼受後遵守原區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項，依天月大廈房屋土地契約第12條約定，自92年5月交屋時應預繳每坪500元之管理費及管理基本費。三、被告與其他區分所有權人之建物同屬同一基地，本社區之公共設備如電梯、中控室機房、發電機、電信機房等，皆屬所有區分所有權人所共有，被告地下停車場出租本社區住戶，均由其家門進出地下停車場必使用本社區電梯，另本社區電梯之保養維修，亦由原告委請中國菱電公司負責。國揚公司與被告有密切關係，故國揚公司在當初辦理本社區共用電分攤時，未將被告列入分攤名單之內而由其餘住戶共同分攤，被告所提出之電費收據，僅能證明未分攤公共用電，且被告專用停車場用電，已於起造時由原告建商國揚公司設立分錶使用，而被告專用地下停車場用於出租營利行為，本大廈區分所有權人其專有部分之電費自行負擔亦屬正當。另原告曾實施蓄水池清潔及環境消毒等維護工作，會館游泳池過濾桶爆裂事件，因保全人員巡邏發現告知並協處等事證，足證明本會善盡管理責任之事實。四、本社區甲、棟乙棟實施二十四小時保全監控外，地下一、二樓停車場於其非營業時間，每天下午十二時至隔日六時，亦由原告進行門禁管理及協助販售停車券。至於管理委員之產生，本社區自成立以來，即有委由亞爵會館即被告甲棟一至五樓及乙棟二、三樓承租戶擔任管理委員之當然委員，共同參與本社區管理工作。五、本社區住戶規約第十條第二款約定，管理費每坪每月120元計算，係本社區所有區分所有權人繳交管理費之標準，不論區分所有權人將其建物做為何種用途使用，皆以此標準繳交管理費。此外，原告除24小時保全監控服務外，也配合於停車場非營業時間每天下午十二時至隔日六時，進行門禁管理。六、聲明：（一）被告應給付原告2,640,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准予宣告假執行。參、被告則以下列辯詞置辯：一、原告依所謂「天月大廈房屋土地契約書」第12條之約定請求被告給付每坪500元之管理基金，惟被告並非該契約之當事人，自無依該契約之約定給付管理基金之義務。二、本件被告所有之建物，包含地下停車場、甲棟、乙棟二、三樓，均有獨立之出入口、電梯、樓梯，並由被告委專人負責門禁與管理維護及修繕，並未與其他住戶共用出入口、電梯、樓梯，亦從未由原告派員管理維護與條繕，地下停車場之部分亦有獨立之電表，並未使用公電，被告自無給付告管理費之義務。三、依規約第五條管理委員之產生，被告所有之甲棟、乙棟二、三樓及地下停車場，均無管理委員之名額，無法獲選為管理委員，可知規約係針對被告所有之建物以外之部分所訂定，對於被告而言，自不生拘束力。縱認有拘束力，然查該規約第二十條明定該規約訂定於92年10月18日，則在該日以前，被告亦無依該規約之規定給付管理費之義務，且不包括地下停車場。四、依規約第十條一之（二）每坪120元管理費，應非指停車場之部分，蓋停車場從未由原告負責門禁管理維護，且一般住戶規約亦非以停車場之坪數計算管理費。五、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回（二）如受不利之判決時，願供擔保免為假執行。肆、兩造不爭執之事項：一、被告為為天月大廈社區地下一、二樓停車場及乙棟二、三樓，甲棟一至五樓之區分所有權人，各應有部分面積，如附表一所示。二、被告未給付原告主張之地下停車場一、二樓之92年10月至94年10月之管理費，計1,263,000元。交屋管理費部分：甲棟一至五樓258,000元；乙棟二至三樓220,000元；停車場地下一至二樓210,500元。交屋管理基金部分：甲棟一至五樓258,000 元；乙棟二至三樓220,000元；停車場地下一至二樓 210,500元。以上共2,640,000元。三、被告向國揚公司買受系爭建物，自92年5月6日起，為所有權人。伍、得心證之理由：一、原告主張之事實，業據其提出建物謄本、天月大廈社區住戶規約、天月大廈房屋土地契約書、存證信函、電費收據、勤務規則、中國菱電公司函影本、照片為證。被告則以上開辯詞資為抗辯．故本件爭執點在於被告對於交屋管理費、管理基金、管理費有無給付義務？茲分述如下：（一）交屋管理費、管理基金部分：查天月大廈房屋土地契約書（見本院台北簡易庭94年度北調字第176號卷第24頁）第十二條四、五、六款規定：「於交屋時，依本件房屋面積計算，繳交每坪新台幣伍佰元之管理基本費，由乙方（按：國揚公司）代收保管，於本大廈管委會成立後，由乙方移交給甲方（即買方）」；「於交屋時，依本件房屋總面積計算，繳交每坪新台幣伍佰元之管理費，由乙方代收保管」；「乙方代為管理本大廈期間之一切管理費用及水電費，由甲方同意乙方由前款之代收管理費內逕行支付，代管期滿，如有結餘，乙方應移交給本大廈管委會」。可知買方與建商國揚公司辦理交屋手續時，須交付每坪500元計算之管理基本費、管理費予國揚公司代管，其中管理費得支付國揚公司代管期間之各項費用，剩餘則於原告成立時移交原告，另管理基本費則交還買方，是以被告雖否認為上開契約當事人，然查被告係向建商即國揚公司購買系爭建物，衡情應與天月廈之一般住戶相同，簽訂上開相同內容之定型化契約，被告依約應於原告成立前，有繳交上開管理基本費及管理費之義務，被告辯稱非契約當事人云云，應不足採，又其中管理費部分，上開契約約定於原告成立時，應由國揚公司移交予原告，可知國揚公司應已於原告成立時將收受上開管理費之債權讓與原告，從而原告對被告應有交付交屋管理費之請求權；至於交屋管理基本費部分，因上開約定，於原告成立時，由國揚公司移交予買方，並未約定由國揚公司將此項金額逕交由原告，可知原告對被告並未取得交屋管理基本費交付請求權，被告自無給付交屋管理基本費之義務。（二）管理費部分：１、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。可知就共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔或依區分所有權人會議或規約負擔。查被告自92年5月6日起，取得系爭建物所有權，為天月大廈之區分所有權人，已為兩造所不爭執，且查天月大廈之規約第10條第一項第二款規定，管理費每坪每月120元計算，從而依公寓大廈管理條例及規約規定，被告自有給付按月給付以每坪120元計算之管埋費。２、查被告雖辯稱其所有之建物，有個別獨立出入口，門禁管理維護亦個別為之，原告未提供相關服務，被告無給付管理費義務云云，惟查系爭建物甲、乙二棟，（一）甲棟現為「亞爵會館」健身溫泉會館。（二）甲棟三樓有一出口通往乙棟三樓，其間為中庭所連接（三）甲棟地下三樓出口可連接到乙棟出口，出口可連接乙棟電梯（四）甲棟有獨立的大門及樓梯、電梯（六）甲棟地下三樓停車場車道入口處設有收費亭，收費時間從六點至二十四點，車道上並貼有一告示「如要取車請撥00000000或至天月大廳櫃台」（七）甲棟地下四樓設有甲棟的獨立機房，但可從停車場連接到乙棟。（八）甲乙棟之間地下三樓設有中控室，內有監視器，可監控到甲、乙棟三樓中庭及甲棟門前車道入口及停車場，另有火災受信總機可含蓋甲乙兩棟（九）甲棟溫泉鍋爐設備設於乙棟一樓大廳旁等情，有本院製作之現場勘驗筆錄及照片在卷可稽（見卷第95頁至104頁），可見被告所有之建物雖有獨立門戶及電梯，然仍有管道得使甲、乙兩棟相通，且原告負責之中控室及火災受信總機均為甲、乙棟所有住戶所共同利用，停車場之門禁在凌晨零時至六時亦由原告負責，是以被告就其所有之建物縱然有自為維護之機制，然仍無法排除原告對大廈共用部分有管理、維護之事實，再查甲、乙棟溫泉水費由原告支付，被告所有建物之消防系統、亦由原告實施保養維護等情，亦有原告提出之溫泉使用費收據、消防安全設備檢修申報書影本附卷可憑（見卷第120頁至123頁），可知被告未維護或管理到之部分，實由原告全權負責，是以被告所辯自不足採。３、再查被告復辯稱依約第五條規定管理委員，其所有之系爭建物均無管理委員之名額，無法獲選為管理委員，故規約對被告不生拘束力云云。經查本件天月大廈規約第5條固規定：「．．．委員產生名額之分配，第四樓至七樓兩名、第八樓至十一樓兩名、第十二樓至十六樓兩名、第十七樓至二十樓兩名、第二十一樓至二十五樓三名．．」，分配名額遺漏被告所有系爭建物部分，然此為規約規定有所疏失或欠周詳，本得經由修改規約之程序改善，然在修改前，因規約為全體區分所有權人所共同決議而生，仍對全體住戶發生拘束力，不因規定有所不當，即當然失效，況查原告於93年10月13日所公告之第二屆管理委員當選名單，即已列被告為當然名單中，此有公告影本在卷可查（見卷第48頁），且原告對共有部分及被告所有系爭建物均有為管理及維護之行為，已如前述，從而被告仍應依規約交付管理費，被告此部分辯詞亦不可採。４、末查被告辯稱依規約第20條明定係92年10月18日訂定，故其所有之系爭建物在92年10月18日以前，其無給付管理費之義務，且每月每坪120元管理費應不包括停車場部分等語。經查上開規約第20條規定，「本規約訂立於民國92年10月18日」，而92年10月18日之前，原告並未舉證係依何規定應給付每坪每月120元之管理費，故被告所有之系爭建物之管理費計算時間應以92年10月18日起算。又查上開規約第10條並未規定管理費以每坪每月120元計算，其對象係侷限於何樓層或何建物，故被告所辯地下停車場之管理費應不包括在規約第10條規定中云云，即失所依據，應不可採，被告所有之系爭建物應一體適用規約第10條規定，以每坪每月120元計算管理費。二、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條及天月大廈房屋土地契約第12條第2項規定，請求被告給付甲棟一至五樓交屋管理費258,000元（516坪x500=258,000 ）、乙棟二、三樓交屋管理費220,000元（440坪x500=220, 000）、地下一、二樓交屋管理費210,500元（421坪x500=210,500）及每月管理費自92年10月18日至94年10月止共1,235, 295元（421坪x120x【 (31-18+1)/31天+24個月】=1,235,295），共計1,923,795元及自起訴狀繕本送達翌日即94年4 月14日起計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　26　　日民事第二庭法　官　黃雯惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　26　　日書記官　林玗倩

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