臺灣臺北地方法院94年度訴字第642號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第642號

原告

丁○○

原告

戊○○

共同訴訟代理人

劉玉津律師

被告

周朱枕即周朱枕律師事務所

被告

上鼎建設股份有限公司

兼上一人

法定代理人

丙○○○

被告

威威股份有限公司

兼法定代理人

丙○○○

被告

東周建設有限公司

兼法定代理人

甲○○

被告

石友實業有限公司

兼法定代理人

乙○○

上七人共同訴訟代理人

周朱枕律師

　　　　　　　己○○

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國94年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告起訴主張：伊等於民國93年12月3日經法院拍賣取得門牌號碼台北市○○○路○段46號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地所有權，就系爭房屋應有部分各1/2，詎被告無法律上正當權源占用系爭房屋，爰依民法第767條、第348條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致伊等受有損害，且係共同不法侵害伊等之權利，爰依民法第179條、第184條第1項、第185第1項規定請求被告連帶給付自93年12月3日起算之損害金等情。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告各新台幣（下同）15,378元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自94年1月26日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告各8,708元。㈢願供擔保請准宣告假執行。

被告則以：原告係經由本院84年度民執字第7028號拍賣抵押物執行事件拍賣取得系爭房屋所有權，法院係以拍賣後不點交為買賣條件，伊等非無權占有，原告於拍定後再請求伊等遷讓交付，並無理由。又被告周朱枕即周朱枕律師事務所（下稱周朱枕）、上鼎建設股份有限公司（下稱上鼎公司）、威威股份有限公司（下稱威威公司）、東周建設有限公司（下稱東周公司）、甲○○、石友實業有限公司（下稱石友公司）、乙○○與被告丙○○○間就系爭房屋有租賃關係或使用借貸關係存在，伊等並非無權占有等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

查坐落台北市○○區○○段1小段443、444號、面積各93平方公尺、應有部分各1/8之土地及其上系爭房屋，為本院84年度執字第7028號強制執行事件（執行債務人為被告丙○○○）之執行標的，拍賣公告條件為不點交，原告丁○○、戊○○於93年11月15日拍定買受並繳足價金9,131,000元，本院於同年12月3日發予不動產權利移轉證書（土地及建物應有部分各1/2），原告並分別於同年12月16日及12月20日辦理所有權移轉登記，系爭房屋現由被告占有使用中等事實，為兩造所不爭執，並經原告提出建物登記謄本、不動產權利移轉證書為證（見本院卷第5、6頁），堪信為真實。

原告主張被告無權占有使用系爭房屋，依民法第767條規定應遷讓返還予原告，被告則以前揭情詞置辯。則本件兩造爭執之點首在被告占有系爭房屋是否有合法權源？茲析述如下：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其占有之物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之有利事實證明之。經查，本件原告為系爭房屋所有人，系爭房屋目前為被告占有使用中為被告所不爭執已如前述，依上開說明，自應由被告就其係有權占有之事實負舉證責任。

㈡被告辯稱原告係經由本院84年度執字第7028號拍賣抵押物強制執行事件拍定取得系爭房屋所有權，該拍賣公告條件為不點交，原告自不得請求被告遷讓返還之，並提出本院93年10月18日北院錦民84執洪字第7028號公告為證（見本院卷第33頁）。惟按不動產之拍賣方法係由應買人自由競爭出價，以出價最高者取得所有權，故拍賣不動產，應由執行法院將拍賣之事實及內容公告，俾應買之人事先知悉參與應買，以提高拍賣實效，並確保應買者之機會均等，是強制執行法第81條第1項規定，拍賣不動產應由執行法院先期公告，並於同條第2項規定公告應記載之事項，其中第2項第7款定規定拍賣後不點交者及其原因亦應載明，蓋點交與否，攸關拍定人是否須另行起訴始能取得占有，影響一般人參加應買之意願及不動產之拍賣價格至鉅。是拍賣公告在使不動產應買人能充分了解不動產之情形，於能衡量利弊風險後決定是否應買，倘拍賣公告記載拍賣後不點交，雖拍定人於拍定後不得聲請執行法院為點交，然並非表示不動產占有人即有合法占有之權源，拍定人仍得本於其所有權提起訴訟請求占有人遷讓返還不動產，是被告前開所辯洵屬無據。

㈢被告另辯稱被告周朱枕、上鼎公司、威威公司、東周公司、甲○○、石友公司、乙○○與系爭房屋原所有人即被告丙○○○間就系爭房屋原有租賃關係存在，伊等占用系爭房屋係有合法權源云云。惟查，被告抗辯就系爭房屋有租賃權利存在乙節，已為原告所否認，被告復未舉證以實其說，所辯已難採信。矧且，被告丙○○○陳稱自64年6月起將系爭房屋出租予被告石友公司，每10年換約1次，嗣被告丙○○○於78年5月8日以系爭房屋為台灣小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企銀）設定1,100萬元之抵押權後，又與石友公司換約，租期自84年6月至94年6月，被告丙○○○並於80年12月10日以不定期租賃方式將系爭房屋出租予被告東周公司，其後台灣中小企銀以拍賣扺押物裁定為執行名義，聲請本院民事執行處以84年度執字第7028號執行事件拍賣系爭房屋及基地，惟經多次減價拍賣均無人應買，終以底價880萬元進入6個月之特別拍賣程序，仍無人應買，本院執行處乃以被告東周公司、石友公司對系爭房屋之租賃關係，成立於相對人抵押權之後，且已影響相對人之抵押權，於91年4月8日以裁定准台灣中小企銀之聲請，除去東周公司與石友公司之租賃權，被告石友公司及東周公司提起抗告，亦經台灣高等法院（下稱台高院）91年度抗字第3560號民事裁定駁回確定，此有原告提出之前揭台高院裁定可稽（見本院卷第55、56頁）。再者，於上開執行程序中，被告丙○○○又主張與被告上鼎公司、威威公司、周朱枕間就系爭房屋有租賃關係存在，台灣中小企銀乃訴請確認被告丙○○○與被告上鼎公司、威威公司、周朱枕間就系爭房屋之租賃關係不存在，亦經台高院於87年1月23日以86年度重上字第431號民事判決台灣中小企銀勝訴，並據最高法院以89年3月17日89年度台上字第628號民事判決駁回被告上鼎公司、威威公司、周朱枕之上訴確定在案，復有原告提出之前揭最高法院裁定足佐（見本院卷第57-59頁）。準此，被告抗辯被告丙○○○與其餘被告間就系爭房屋有租賃關係存在，委無足採。

㈣被告又辯稱被告周朱枕、上鼎公司、威威公司、東周公司、甲○○、石友公司、乙○○與被告丙○○○就系爭房屋有使用借貸契約，伊等並非無權占有云云。然按使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束。使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（參見最高法院59年台上字第2490號判例）。本件縱認被告丙○○○與其餘被告間有使用借貸關係存在，但其所有權既已經由拍賣移轉登記予原告所有，除原告同意被告繼續使用系爭房屋外，被告不得以其與原告之前手即被告丙○○○所訂使用借貸契約，對抗現在之系爭房屋人即原告。從而，被告上開辯詞亦難採信。

㈤承前所述，被告占用原告所有系爭房屋，又未能舉證證明其等為有權占有，則原告依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。

復按被告無權占有原告之房屋，可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念；第按無權占有他人之房屋，係侵害該房屋所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段亦有明定。經查，被告無權占用系爭房屋業如前述，則原告依民法第179條、第184條、第185條規定，訴請被告賠償原告相當於租金之損害，自屬有據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。查系爭房屋坐落之基地即台北市○○區○○段1小段443號、444號土地面積各為93平方公尺，93年1月1日之公告地價均為每方公尺138,145元，原告所有權應有部分為1/8，則系爭房屋坐落土地價額為3,211,871元｛138,145×（93＋93）×1/8=3,211,871.25，元以下四捨五入｝，此有拍賣公告及公告地價查詢資料附卷可稽（見本院卷第6、174、175頁），則僅系爭房屋坐落土地價額即已高於原告主張之系爭房屋拍定價額209萬元。本院斟酌系爭房屋前臨忠孝東路2段，附近高樓林立，商業繁榮，鄰近光華商圈及華崗藝文特區，且位於台北市捷運善導寺站及忠孝新生站間，交通十分便利，惟系爭房屋屋齡約25年，相當老舊，被告占有系爭房屋係作為居家、開設律師事務及公司使用，經本院至現場勘驗查明，有勘驗筆錄及原告提出之現場照片、系爭房屋附近地圖在卷足憑（見本院卷第108、109、123-136頁），認系爭房屋租金以該地申報總價額8%計算為適當，則原告各得請求自91年12月3日取得系爭房屋所有權起至94年1月26日提起本件訴訟之前一日止相當於租金之損害賠償16,323元｛138,145×（93＋93）×1/8×7%×53/365×1/2=16,323.35，元以下四捨五入｝，原告各僅請求15,378元，洵屬有據；另自94年1月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告各得按月請求損害賠償9,368元｛138,145×（93＋93）×1/8×7%÷12×1/2=9,367.96，元以下四捨五入｝，原告僅請求每月各8,708元，亦未逾上開金額，應予准許。

綜上所述，原告本於所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，應為可取，另本於民法第184條、第185條、第179條規定請求被告連帶給付原告各15,378元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年2月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自94年1月26日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告各8,708元，均屬正當，應予准許。

又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第四庭法 官 劉又菁