94年度重訴字第1380號（返還房屋等） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　94年度重訴字第1380號原　　　告　安泰商業銀行股份有限公司法定代理人　己○○ 訴訟代理人　黃照峰律師蔡朝安律師吳上晃律師張逸婷律師被　　　告　海渡電力事業股份有限公司兼法定代理人　丙○○即林皆得）被　　　告　海渡建築事業股份有限公司法定代理人　丙○○即林皆得）被　　　告　海渡實業股份有限公司法定代理人　戊○○ 被　　　告　海渡投資事業股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　麗達利科技股份有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　日發金屬科技股份有限公司法定代理人　辛○○ 共　　　同訴訟代理人　林文淵律師複代理人　林禎祺被　　　告　昌實金屬有限公司法定代理人　丁○○即林祥彪）被　　　告　科苗生物科技股份有限公司法定代理人　庚○○ 上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國95年7月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司、昌實金屬有限公司及科苗生物科技股份有限公司應自門牌號碼台北市○○街三之四號一樓、二樓、三樓、四樓、五樓、六樓、七樓、八樓、九樓、地下一樓、地下二樓及附圖A、B、C、D、E、F、G增建部分房屋遷出，返還原告，並應自民國九十一年八月二十日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣參拾捌萬玖仟陸佰玖拾貳元。被告海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司及昌實金屬有限公司，應向主管機關分別申請各自附表所示地址辦理公司登記地址移出。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決於原告以新台幣柒佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司如以新台幣貳仟壹佰拾肆萬捌仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、程序方面：（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。本件原告原於民國94年11月9日起訴主張（1）被告林皆得（即林伯壽）應將門牌號碼台北市○○街3之4號地下2樓至地上9樓房屋及頂樓增建物部分房屋返還原告；（2 ）被告海渡實業股份有限公司應將門牌號碼台北市○○街3 之4號1、2樓房屋返還原告，並清除屋內所佔之物品及將公司註冊地址遷移；（3）被告麗達利科技股份有限公司與日發金屬科技股份有限公司應共同將門牌號碼台北市○○街3之4號3樓房屋返還原告，並清除屋內所佔之物品及將公司註冊地址遷移；（4）被告海渡電力事業股份有限公司應將門牌號碼台北市○○街3之4號5樓房屋返還原告，並清除屋內所佔之物品及將公司註冊地址遷移；（5 ）被告昌實金屬有限公司及海渡投資事業股份有限公司及海渡建築事業股份有限公司應共同將門牌號碼台北市○○街3之4號6樓房屋返還原告，並清除屋內所佔之物品及將公司註冊地址遷移（6）被告林皆得及日發金屬科技股份有限公司應自94年9月14日起至返還前第1項房屋日止，按月給付新台幣（下同）178,255元（7）願供擔保請准宣告假執行。嗣於94年12月15日、95年6月2日先後追加另一被告科苗生物科技股份有限公司，並變更訴之聲明為：（1 ）被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司、昌實金屬有限公司及科苗生物科技股份有限公司應自門牌號碼台北市○○街3之4號1樓、2樓、3樓、4 樓、5樓、6樓、7樓、8樓、9樓、地下1樓、地下2樓及附圖A、B、C、D、E、F、G增建部分房屋（下稱系爭建物）遷出，返還原告，並應自91年8月20日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告389,692元（2）被告海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司及昌實金屬有限公司應向主管機關分別申請各自附表所示地址辦理公司登記地址移出（3）願供擔保，請准為假執行之宣告。原告為上開訴之追加及變更，雖屬對被告之追加及訴之聲明之變更，惟均係本於對上開建物占有之同一基礎事實，所為之訴之追加及變更，且該訴之追加、變更亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上開規定相符，應予准許。（二）被告昌實金屬有限公司及科苗生物科技股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，就被告昌實金屬有限公司及科苗生物科技股份有限公司部分，由原告一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：（一）系爭建物原為訴外人上圓建設股份有限公司（下稱上圓公司）所有，上圓公司於86年間持系爭建物向原告辦理抵押借款，因上圓公司未依約返還借款，原告遂於89年11月間聲請拍賣系爭建物，由本院以89年度執字第24783號執行在案，嗣於91年8月19日由原告依法承受抵押拍賣物而取得系爭建物之所有權。原告於承受系爭建物後，擬將之作為辦公室使用。而系爭建物當時係遭訴外人王阿山及王永欽（即王阿山之子）2人派人占有，被告丙○○當時尚非系爭建物之使用人。嗣被告丙○○於89年間向上圓公司購買系爭建物，因未付清尾款而未辦理過戶取得所有權，然其仍向上圓公司借用系爭建物經營海渡關係企業，並將部分樓層出租與其他被告，復因與王永欽有債務糾紛，為躲避債務而離開系爭建物，系爭建物乃由王阿山及王永欽占有。原告為取回系爭建物，幾經與王永欽協商，終於94年7月間達成和解取回系爭建物之占有，原告並立即於94年8月5日派遣華辰保全公司進入系爭建物確保占有狀態。詎被告丙○○知悉其債權人即王永欽等人已離開系爭建物後，立即派遣一批人於94年9月13日趕走華辰保全人員而重行占有系爭建物，致原告無法遂行原搬遷辦公大樓之計畫。（二）本件被告等人，除被告科苗生物科技股份有限公司外，目前均仍將公司地址登記於系爭建物之各層（詳如附表），被告等應於返還系爭建物時，一併將辦理公司地址變更登記，將地址遷出系爭建物。（三）被告丙○○雖辯以其向上圓公司購買系爭建物，然其支付頭期款後即未繼續支付尾款，故上圓公司始終未將系爭建物過戶予被告丙○○，被告丙○○既未曾取得系爭建物之所有權或其他用益物權，上圓公司又未出租系爭建物予被告丙○○，自係無權占用系爭建物，是被告丙○○所經營之海渡關係企業或其他自被告丙○○承租系爭建物之被告，均屬無權占有。被告丙○○雖於原告承受系爭建物前確曾於系爭建物設立辦公室並出租予被告日發金屬科技股份有限公司等，然被告丙○○並無享有任何具排他性之物權，已如前所述，自亦不得以之對抗原告。（四）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第l項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。又系爭建物現值2l,148,200元，其所座落之台北市○○段○○段82地號土地申報地價為25, 61 4,927元（72,799元*351平方公尺），又系爭房屋座落於撫順街與中山北路交叉口，而中山北路係台北市繁華商圈，交通便利，屬高地價、高房價地段，故以房屋土地合計價值之年息10%計算租金，應屬合理。系爭建物現值及土地申報地價合計為46,763,127元，年息10%計算系爭房屋租金，每月應為389,692元（46,763,127元*10%/12=389, 692元），被告無權佔有系爭建物，應連帶按月給付相當於租金之不當得利389,692元。（五）並聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。三、被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司辯以：（一）系爭建物原為被告丙○○於88年7月23日以285,620,000元向上圓公司購入之不動產，上圓公司並於買賣成立日（即88年7月23日）將之交付被告丙○○占有使用，嗣因上圓公司週轉困難無力清償積欠原告之債務，乃以系爭建物為抵押物，致系爭建物遭查封拍賣。惟查封前被告丙○○業已將系爭建物1樓、5樓、6樓，及被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司所有置放於該等屋內之辦公桌椅、沙發、電腦、電腦監視系統、及中央系統大型電腦主機等辦公器具，分別出租交付予被告丙○○所經營之海渡實業股份有限公司、海渡電力事業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司為辦公處所及辦公器具使用外，另將系爭建物3樓出租交付麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司占有使用，將4 樓出租科苗生物科技股份有限公司占有使用，因此本院執行處雖拍賣系爭建物，然對系爭建物係「不點交」。系爭建物上開占有使用情形，及該等占有使用系爭建物公司與被告丙○○間所成立之租約，均為超過1年以上租期之租約，惟該等租約均無租賃契約等文書之簽訂，依民法第422 條「不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」之規定，該等租賃契約應屬不定期限之租約，故原告係於本院民事執行處承買系爭建物而為系爭建物之所有權人，然依同法第425條買賣不破租賃之規定，及上開不定期租約均成立於89年5月20日前，則對於原告自仍繼續存在，原告主張被告等人無權占用系爭建物，自無理由。又系爭建物之現值雖為21,148,200元，然原告以系爭建物交通便利，為居住條件良好之區域，請求依系爭建物現值總價10%計算按月為176,235元，誠屬過高。另被告日發金屬科技股份有限公司僅占用系爭建物3樓部份，原告對之請求與被告丙 ○○共同分擔系爭建物全部之使用代價，按月為176,235 元，亦無理由。（二）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本件爭點：（一）被告占用系爭建物是否有合法權源？（二）如認被告占用系爭建物並無合法權源，則原告請求被告返還如其聲明所示之不當得利金額，是否有理由？爰分述之如下：（一）被告占用系爭建物是否有合法權源？１、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」民法第767條、第425條分別定有明文。是民法第425條所規範之出租人，應係租賃物之所有權人，即能將所有權讓與第三人之人，始有該條之適用。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）。２、經查： ⑴系爭建物係原告所有，而被告等確占有系爭建物等情，有系爭建物所有權狀在卷可憑，並經本院會同台北市中山地政事務所派員親至履勘現場屬實，有本院勘驗測量筆錄暨台北市中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑，堪信被告確係占有系爭建物如附圖所示之面積無疑。 ⑵被告固辯以其於88年7月23日以285,620,000元向上圓公司購入系爭建物，上圓公司並將系爭建物交付被告丙○○占有使用，查封前被告業已將系爭建物出租予被告等語，惟查被告丙○○與上圓公司間就系爭建物，僅係存在買賣關係，其並非係系爭建物之所有權人，是縱認被告丙○○確有將系爭建物出租與其他被告，惟被告丙○○並非所有權人，且其餘被告亦非向系爭建物之所有權人承租，核與上開民法第125條規範之要件不符，是被告自不得依該規定主張其等有占有系爭建物之權。此外，被告就其占用系爭建物，亦無任何證據證明其有法律上之權源，故被告占用原告所有之系爭建物，自屬無權占有，原告自得依民法第767條之規定，請求被告被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司、昌實金屬有限公司及科苗生物科技股份有限公司自系爭建物遷出，返還原告，且被告海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司及昌實金屬有限公司應向主管機關分別申請各自附表所示地址辦理公司登記地址移出。（二）如認被告占用系爭建物並無合法權源，則原告請求被告返還如其聲明所示之不當得利金額，是否有理由？１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條、第185條第1項及第179條分別定有明文。又無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第16 95號判例參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而該規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又土地法第97條第1項規定之土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條著有明文，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於公告期間內申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦定有明文。２、如上所述，被告無權占有系爭建物，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，應堪認定，原告據此請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有理。又系爭建物現值為2l,148,200元，其所座落之台北市○○段○○段82地號土地申報地價為25,614,927元（72,799元*351平方公尺），此有房屋稅繳款書及土地登記第2類謄本在卷可憑，再系爭建物位於台北市中山區，交通便利，生活機能良好，本院爰審酌系爭建物之地點、使用之用途，認其租金之計算，按年以土地、房屋合計之年息10 %計算堪稱適當，依此標準計算，原告自得請求被告自91年8月20日起至返還系爭建物止，按月連帶給付389,692元（計算式： 46,763,127元*10%/12=389,692元，元以下四捨五入）。五、綜上所述，原告基於民法第767條、第179條、第184條及185條第1項之法律關係，請求如主文第1、2項所示，均有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院逐一審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一論述，附此敘明。七、原告與被告丙○○、海渡電力事業股份有限公司、海渡建築事業股份有限公司、海渡實業股份有限公司、海渡投資事業股份有限公司、麗達利科技股份有限公司、日發金屬科技股份有限公司均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9　　月　　4　　日民事第四庭法　官　陳邦豪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9　　月　　4　　日書記官薛德芬

臺灣臺北地方法院94年度重訴字第1380號

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