臺灣臺北地方法院94年度重訴字第408號

• 裁判案由: 給付價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 95 年 01 月 26 日
• 法官: 陳心弘
• 當事人: 甲○、乙○○

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第408號原　　　告　甲　○
原　　　告　乙○○
前列二人共同
訴訟代理人　林玫卿律師
被　　　告　中國人壽保險股份有限公司
法定代理人　王章清
訴訟代理人　楊金順律師
複代理人　　游朝義律師
被　　　告　丙○○○
上列當事人間給付價金等事件，本院於九十五年一月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告甲○、乙○○新台幣肆仟玖佰玖拾貳萬柒仟捌佰元，並其中①新台幣貳仟貳佰肆拾伍萬柒仟伍佰元新台幣元自89年12月11日起，②新台幣玖佰貳拾萬肆仟元自90年07月03日起，③新台幣玖佰玖拾肆萬伍仟元自91年07月31日起，④新台幣捌佰參拾貳萬壹仟參佰元自94年02月05日起，均至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟貳佰伍拾萬元（或等值之彰化商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單）供擔保後，得假執行。如被告於假執行實施前，為原告供擔保新台幣肆仟玖佰玖拾貳萬柒仟捌佰元，得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項：
１、本件原告聲請對被告二人核發支付命令（請求金額為9081萬元），僅被告中國人壽保險股份有限公司（以下簡稱中國人壽）聲明異議，此乃連帶債務人之一聲明異議，且其異議理由非基於個人關係之抗辯（參見卷p-46），而最高法院52年台上字第1930號判例：「民事訴訟法第五十六條第一項第一款（修正後為第五十六條第一款），所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為。」，因而被告中國人壽非基於個人關係聲明異議時，於行為當時就形式上觀之，是有利於共同訴訟人被告丙○○○之行為，其聲明異議之效力應及於共同被告丙○○○。
２、原告隨後減縮聲明僅請求00000000元（及相關遲延利息），既不變更訴訟標的法律關係，當予准許。
被告丙○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。核無民事訴訟法第386條各款所列情形
，爰依原告之聲請，被告丙○○○部分由其一造辯論而為判決。
二、原告陳述：
１、原告等於89年11月21日向第三人和恕建設股份有限公司購買該公司興建之「致和園」大樓第六層及地下室編號54、55、56停車位等建物。同日並向被告中國人壽保險股份有限公司、被告丙○○○及第三人和恕建設股份有限公司等購買上開建物坐落基地台北市○○區○○段四小段9、9-2、10、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2、17、17-1、17-2、18、18-1、18-2地號17筆土地按地政機關核定之建物勘測成果圖（含地下室車位、公共設施等）計算應有之土地持分產權。計建物（含房屋及停車位）價金為新台幣（以下同）四千六百九十萬元，土地價金八千七百一十萬元，房地總價款一億三千四百萬元，有房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書（証一、二）為憑。而原告等已依約繳清上開房地自備款六千四百零一萬元（建物部分二千二百四十萬三千五百元、土地四千一百六十萬六千五百元）。
２、查上開致和園建築物已於92年8月1日經台北市政府工務局核發92使字第0222號使用執照（證九）。而原告等因交付房地買賣價金已達六千四百多萬元竟長期未獲交屋或產權過戶等通知。
嗣經查詢始知：致和園六樓建物及停車位（中正區○○段○○段1838建號），因建商和恕建設公司與建物冷氣空調暨結構體工程發生財務糾紛（前者為工程款糾紛，後者因工程款未結算給付，於建物全棟登記有高達壹億伍仟萬元以上法定抵押權參見證十、十一），經本院民事執行處92年8月5日北院錦92執全庚字第1990號查封登記在案，並由93年執庚字第3637號調卷強制執行拍賣中。加上建物基地之台北市○○區○○段四小段10、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2地號等九筆土地亦經財政部台北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分、93年06月15日法務部行政執行署囑託查封登記在卷。有建物登記簿謄本（證三）、本院民事執行處通知（證四）、土地登記簿謄本（證五）為證。
３、查系爭土地買賣契約書第六條第一項約定「土地產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權登記完畢」。第十一條第二款「本契約土地乙方（被告）保證產權清楚，絕無一地數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該土地產權有上述糾紛致影響甲方權益時，甲方（原告）得定相當期限催告乙方解決，倘逾期乙方仍不解決時，甲方得解除本契約，雙方並同意依第十二條第二款違約之處罰約定處理」。第十二條第二款「乙方違反第十一條第二款約定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之土地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金予甲方，但該應賠償之金額超過已繳價款者，則以甲方已繳價款為限」（土地買賣契約書第十二條第二款）。
又本件原告與被告等訂立之土地買賣契約書第十一條第四款約定「本約土地上之房屋於本約簽訂同時由甲方（原告）另行與大樓投資興建之和恕建設股份有限公司簽訂『房屋預定買賣契約書』。本契約與該『房屋預定買賣契約書』具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該『房屋預定買賣契約書』構成違約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」。系爭買賣土地上建物經原告與第三人和恕建設股份有限公司簽署有『房屋預定買賣契約書』，該契約第廿條第一款『本契約房屋若乙方與工程承攬人發生財務糾紛，乙方應於產權移轉登記前解決；乙方倘逾前述期限並經甲方定相當期限催告仍不解決，甲方得解除本契約，雙方並同意依第廿一條第二款違約之處罰約定處理』、同條第四款亦記載有『本契約與該「土地買賣契約書」具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該「土地買賣契約書」構成違約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部』之約定。第廿一條第二款約定『乙方違反第十一條第二款及第廿條第一、二款約定者，甲方得解除本契約。
解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金予甲方，但該應賠償之金額超過已繳價款者，則以甲方已繳價款為限』。本件原告等與第三人和恕建設股份有限公司簽訂之「房屋預定買賣契約書」已因和恕建設股份有限公司與工程承攬人有財務糾紛並有建物給付不能等違約情形，而被告等亦有土地產權不清並遭查封之違約情事，本件被告等明顯違約無疑。
４、按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務」民法第272條第1項規定。「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定」民法第292條明文規定。
查本件被告等為土地買賣契約當事人，與系爭房屋預售契約間除具有民法第292條規定不可分之關係外，此二契約
亦記載有互負連帶給付責任之約定，故被告等與第三人和恕建設公司間除對土地買賣契約之履行有各負全部給付之法律關係外（被告中國人壽公司或被告丙○○○均各負有將建物基地依法定計算應有部分之土地產權依買賣契約約定移轉所有權予原告之全部給付義務。又被告等係將建物基地出售予原告，並無被告中國人壽公司只出售其名下之所有土地、被告丙○○○出售其名下之所有土地之情形），更對第三人和恕建設公司與原告間之房屋預售合約中和恕建設股份有限公司應負之契約責任，亦有連帶暨不可分之法律關係。
５、查本件原告等對系爭預定房屋買賣暨土地買賣有第二段記載之財務糾紛、建物基地及建物均遭法院查封等給付不能情事，原告分別於93年11月22日、12月01日定期催告被告等及和恕建設股份有限公司解決，惟屆期仍未獲處理；乃於93年12月14日對渠等為解除契約之意思表示，此有台北東門郵局第2832號、2859號、2891號存證信函暨被告等及和恕建設股份有限公司收受存證信函之回執郵件（證六、七、八）為證。準此；被告等依系爭土地買賣契約書第十一條第四款之約定、第十二條第三、四款約定暨民法第259條第1、2款、民法第272條第1項、民法第273條規定等規定，即有將原告等已繳建物、土地價款及自給付日起之法定利息全部退還，並同時賠償土地、建物總價款百分之二十之違約金予原告之連帶給付義務。
６、對被告中國人壽公司抗辯之陳述：
①本件被告中國人壽公司與被告丙○○○、訴外人和恕建設公司三人乃共同出售系爭坐落台北市○○區○○段4小段9、9-2、10、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2
、17、17-1、17-2、18、18-1、18-2地號等17筆土地之應有部分予原告，加上前開土地上經主管機關核發之使用執照係有3棟鋼骨RC建物之坐落（原證九），且該3棟建物其中入口之「騎樓及警衛室（僅有地面層之建築）」係與其他2棟建物分開、未緊接者，乃獨立坐落於臨沂段4小段13地號土地上者（原證十三）。故建商和恕建設股份有限公司（即代表被告等二人之共同建築公司）與其他基地地主成立之「致和園」大樓之分配協議書（原證十三）即載明原告所購買之第6層建物應獲分配之基地為中正區○○段○
○段⑴9、10、13、14、15、16、17、17-2、18地號等9筆土地應有部分各651/10000。⑵9-2、10-1、15-1、16-1、16-2、17-1、18-1、18-2地號等8筆土地各706/10000，有分配協議書（原證十二，影印自鈞院94年度重訴字第135
號第三人異議之訴民事卷宗，為該案原告第一產物保險公司提出）為證。足見本件被告等為出賣人應盡之系爭土地買賣契約書所載之移轉土地應有部分之義務，非僅只有臨沂段4小段17、17-1、17-2地號土地之應有部分而已。
又原證十二之「分配協議書」已經被告自認真正（94年12月1日言詞辯論筆錄第2頁第2、3行記載）。加上兩造訂立之系爭土地買賣契約書第11條第1項「本約買賣價金之收
取、產權移轉及貸款手續等行政作業，乙方（即被告中國人壽公司及丙○○○）全權委託大樓投資興建之『和恕建設股份有限公司』辦理」之約定。準此；被告等之受託人和恕建設股份有限公司就應辦理土地產權移轉登記予原告之作業包括有系爭中正區○○段○○段⑴9、10、13、14、
15、16、17、17-2、18地號等9筆土地，應有部分各
651/10000。⑵9-2、10-1、15-1、16-1、16-2、17-1、18-1、18-2地號等8筆土地各706/10000，即生拘束被告中國人壽公司、丙○○○之法律效力。從而被告中國人壽公司主張系爭17筆土地買賣契約賣方僅有移轉其中3筆土地應
有部分之義務，明顯與兩造訂立系爭土地買賣契約約定債之本旨不符。被告等對於渠等應負之系爭17筆土地應有部分之所有權移轉登記義務已陷於「給付不能」之狀態，自屬違反該合約第11條第2款之約定。
②再者，本件預售房地買賣契約為典型之定型化之契約，其中買方（即原告等）任何一人違反與和恕建設公司所訂「房屋預定買賣契約書」第6條第2款規定（即逾期繳納屋款或部分屋款等）時，被告中國人壽公司等得沒收與房屋價款無關之土地總價款20%作為違約金，則本諸消費者保護
法第11條第1項規定「定型化契約之條款應有之平等互惠
原則」及第2項「定型化契約條款如有疑義時，應為有利
於消費者之解釋」之規定，本件房屋建商及土地賣方應移轉予買方之給付，均遭查封，陷於給付不能狀態，被告中國人壽公司所為其不負違約責任，無給付土地價款20%違
約金，不負連帶責任等等抗辯，即明顯違反平等互惠原則並抵觸應作有利於消費者解釋之規定，顯不足採。
③本件原告已付清房地之全部自備款，並無違約情形。而被告中國人壽公司所謂付清尾款之催告及解約乙節，即無法律依據可言。況且，系爭土地買賣契約書載明出賣人為「和恕建設公司、丙○○○、中國人壽公司等三人」，而被告主張之催告原告給付尾款及為解約意思表示之人，則均只「被告中國人壽公司」一人，依催告、解除權行使不可分原則（民法第258條第2項規定、最高法院44年度台上字第119號、48年度台上字第1382號判例意旨），被告中國
人壽公司所為催告、解約之意思表示均不發生效力，其此項抗辯顯不足取！
７、綜上所述；本件被告中國人壽公司、丙○○○應連帶給付原告等新台幣九千零八十一萬元暨按法定利率計算之利息（房地已繳價款六四０一萬元、違約賠償二六八０萬元）。惟顧及巨額裁判費負擔因素，原告等先就其中新台幣四千九百九十二萬七千八百元部分予以起訴求償。
而聲明：被告等應連帶給付原告甲○、乙○○00000000元並其中00000000元自89年12月11日起、0000000元自90年7月3日起、0000000元自91年7月31日起、0000000元自94年2月5日起，均至清償日止按年利率百分之五計算之利息。原告等願提供現金或等值之彰化商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。訴訟費用由被告等連帶負擔。
三、被告中國人壽之答辯：
１、被告中國人壽保險股份有限公司並無違約：
原告無非以系爭建物基地之台北市○○區○○段四小段10、10-1、13、14、15、15 -1、16、16-1、16-2地號等九
筆土地亦經財政部台北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分、九十三年六月十五日法務部行政執行署囑託查封登記在卷。而認被告已違反系爭証二土地買賣契約第十一條第二款之約定，應依同契約書第十二條第二款之約定退還原告已繳之土地價款及延遲利息，並應賠償原告土地總價款百分之二十之違約金云云。惟：
①查系爭建物所在基地之中正區○○段○○段17、17-1、17-2地號土地 (詳原告準備書狀証九)，為被告提供與第三
人和恕建設股份有限公司合建之土地（答証一），土地面積合計194平方公尺（答証二）。而原告依起訴狀証二及
土地買賣契約書第一條之約定亦僅得要求被告將原告向第三人和恕建設股份有限公司購買之致和園六樓房屋及地下室編號54、55、56停車位參位之應有之土地持分產數，移轉登記予原告。
然如上所述，被告所有之系爭建物基地面積高達一九四平方公尺，且未經國稅局囑託禁止處分或法院查封，故自得依約將原告應分得及土地持分為移轉登記，並無違約給付不能之情。
②按依建築法第十一條第一項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」查本件如上所述，被告所有之中正區○○段○○段十七、十七之一、十七之二地號三筆土地既為系爭建物所在之基地，依上開法文所示，自為系爭建物之建築基地，此觀原告準備書一狀證九之使用執照存根附表亦同此意旨。
縱如原告原證十二所載其所購買之第六層建物應分配之基地持分為中正區○○段○○段⑴9、10、13、14、15、16
、17、17-2、18地號等9筆土地（合計面積為1030.75平方公尺－詳答證六）應有部分各651/10000。⑵9-2、10-1、15-1、16-1、16-2、17-1、18-1、18-2地號等8筆土地（
合計面積為615.25平方公尺－詳答證六）各706/10000 ，則原告依約應分配之基地面積即僅為110.53平方公尺（計算式：1030.75*651/10000+615.25*706/10000=110.53）
；然如上所述被告所有之基地面積既為194平方公尺，自
足給付原告而無給付不能之情。
③況依對方土地買賣契約書第六條第三項第二款約定，原告亦應於土地產數移轉車之登記前提出辦理產數登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，預繳各項稅費，預立各項取款或委託撰付文件，並開立未到期期款及與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予被告，以為付款之保証；遽原告迄今既未履行上開契約義務，依民法第二百六十四條規定，被告自亦得拒絕移轉系爭土地持分產數予原告。
２、次查原告另主張依系爭土地買賣契約書第十一條第四款約定，被告除對土地買賣契約之履行有各負全部給付之法律關係外，更對第三人和恕建設與原告間之房屋預售合約中和數建設股份有限公司應負之契約責任，亦有連帶暨不可分之法律關係，而認被告亦應連帶退還原告已繳之房屋價款及遲延利息，並賠償原告房屋總價款百分之二十之違約金云云。惟：
①第三人和數建設與原告間所簽訂之房屋預定買賣契約書其內容如何或為如何之約定，均不拘束被告，且與被告無涉，蓋被告並非系爭房屋預定買賣契約之當事人，自不受該契約條款之拘束，合先敘明。
②至於系爭土地買賣契約書中第十一條第四款雖約定：「本約土地上之房屋於本約簽約同時由甲方（及原告）另行與大樓投資興建之和數建設股份有限公司簽訂『房屋預定買賣契約書』。本契約與該『房屋預定買賣契約書』具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該『房屋預定買賣契約書』構成違約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力及於兩契約全部。」；係揖兩契約之效力連帶不可分，亦即不論本契約或「房屋預定買賣契約書」發生無效或嗣後失其效力之情形時，他契約之效力亦同為無效或嗣後失其效力，此觀上開土地買賣契約書第十一條第四款明文約定；「對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」即明。故上開土地買賣契約書第十一條第四款所謂「具有連帶不可分關係」，實與民法第二百七十二條之連帶債務與同法第二百九十二條之不可分債務有關；況民法第二百七十二條之連帶債務與同法第二百九十二條之不可分債務，各有其成立要件，且兩者之類型亦迥不相同，從而上開契約書條款既謂「連帶不可分關係」亦顯非係指民法第二百七十二條或同法第二百九十二條規定。
③綜上，系爭土地買賣契約第十一條第四款之約定僅係為避免系爭不動產之房屋及土地異其所有權人之情事發生所為之規定，並非要求土地買賣契約之當事人對房屋預定買賣契約之約款負連帶責任，蓋其既非房屋預定買賣契約之當事人，對該房屋預定買賣契約之約款內容如何，亦不知悉，焉有令其連帶負責之理。是上開土地買賣契約書第十一條第四款之約定，實僅在使兩契約之效力同存同之，不及其他。則原告據此主張被告對第三人和恕建設股份有限公司所應負之契約責任，應連帶負責云云，顯有誤會。
４、本件兩造間之土地買賣契約業經被告解除：
查本件原告主張系爭預定房屋買賣暨土地買賣之建物基地及建物均遭法院查封等給付不能情事，原告分別於九十三年十一月二十二日、十二月一日定期催告被告等及和恕建設股份有限公司解決，惟屆期仍未獲處理；乃於九十三年十二月十四日對渠等等為解除契約之意思表示，此台北東門郵局第2832號、2859號、2891號存證信函之回執郵件（證六、七、八）為證云云；惟：
⑴原告解除契約不合法，不生解除之效力。被告中國人壽保險股份有限公司業已解除本件土地買賣契約。
⑵依雙方土地買賣契約書第六條第三頁第二款約定，原告應於土地產權移轉之登記前提出辦理產權登記貸款有關文件，辦理各項貸款手續，預繳各項稅費，預立各項取款或委託撰付文件，並開立未到期期款及與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予被告，以為付款之保證。
⑶查被告前業以台北體育場郵局5237號及5238號存證信函（答證三）催告，原告履行契約定之協力義務，即依土地買賣契約第六條第三項、房屋買賣契約第十三條第三項之約定提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，預繳各項稅費，預立各項取款或委託撥付等相關文件，並應開立未到期期款及與原預定代款同額之禁止背書轉讓本票予出賣人，以為付款之保證。談被告告不僅未履行上開契約約定之協力義務，更委請林玫卿律師以台北東門郵局第一支局2891號存證信函來函解約（答證四），顯已有違約不買之意思表示，甚明。
⑷原告依答證四之解約函，雖不生解約之效力（蓋其主張被告中國人壽保險股份有限公司所有之系爭建物基地有遭法院查封等給付不能情事云云，顯不實在已如前述），但顯已有違約不買之意思表示。
則依系爭土地買賣契約第十二條第一項約定，被告自得沒收原告已繳價金作為違約金，並解除雙方土地買賣契約，甚明。被告業已以台北體育場郵局6175號存證信函（答證五）向原告為解除契約及沒收已繳價金作為違約金之表示，被告爰再以本書狀之送達向原告重申解除契約及沒收已繳價金作為違約金之意旨。
５、原告起訴對被告中國人壽保險股份有限公司請求之金額顯有違誤：
原告主張對被告中國人壽保險股份有限公司依系爭土地買賣契約書第十一條第四款之約定、第十二條第三、四款約定暨民法第二五九條第一、二款、民法第二七二條第一項、民法二七三條規定等規定，即有將原告等已繳建物、土地價款（計算式如附表）及自給付日起之法定利息全部退還，並同時賠償土地、建物總價款百分之二十之違約金予原告之連帶給付義務。本件被告中國人壽保險股份有限公司依上所述應連帶給付原告等新台幣九千零八十一萬元暨按法定利率計算之利息（房地已繳價款六四○一萬、違約賠償二六八○萬元），原告等先就其中新台幣四千九百九十二萬七千八百元部分予以求償，如本件起訴訴之聲明所載云云為；惟：
①原告主張依系爭土地買賣契約書第十一條第四款約定，被告除對土地買賣契約之履行有各負全部給付之法律關系外，更對第三人和恕建設與原告間之房屋預售合約中和恕建設股份有限公司應負之契約責任，亦有連帶暨不之法關係，而認被告亦應連顧退還原告已繳之房屋價款及遲延利息，並賠償原告房屋總價款百分之二十之違約金云云，惟：⑴第三人和恕建設股份有限公司與原告間所簽訂之房屋預定買賣契約書其內容如何或為如何之約定，均不拘束被告，且與被告無涉，蓋被告並非系爭房屋預定買賣契約之當事人，自不受該契約條款之拘束，合先敘明。
⑵至於系爭土地買賣契約書中第十一條第四款雖約定：「本約土地上之房屋於本約簽約同時由甲方（及原告）另行與大樓投資興建之和恕建設股份有限公司簽訂之『房屋預定買賣契約書』。本契約與該『房屋預定買賣契約書』具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該『房屋預定買賣契約書』構成約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力及於兩契約全部。係指兩契約之效力連帶不可分，亦即不論本契約或「房屋預定買賣契約書」發生無效或嗣後失其效力，此上開土地買賣契約書第十一條第四款明文約定：「對兩約之一為解除、終止時，其效力及於兩契約全部」即明。故上開土地買賣契約書第十一條第四款所謂「具有連帶不可分關係」，實與民法第二百七十二條之連帶債務與同法第二百九十二條之不可分債務均有間；況民法第二百七十二條之連帶債務與同法第二百九十二條之不可分債務，各有其成立要件，且兩者之類型亦迥不相同，從而上開契約書條款既謂「連帶不可分關係」亦顯非係指民法第二百七十二條或同法第二百九十二條規定。即其僅指兩契約之效連帶不可分（即一者遭解約或無效，他者亦同生解約或無效之效果），非指一者契約之履約行，他者契約當事人亦須負連帶責任，甚明。綜上，系爭土地買賣契約書第十一條第四款之約定僅係為避免系爭不動產之房屋及土地異其有權人之情事發生所為之規定，並非要求土地買賣契約之當事人對房屋預定買賣契約之約款負連帶責任，蓋其既非房屋預定買賣契約之當事人，對該房屋預定買賣契約款之約款內容如何，亦不知悉，焉有令其負連帶之理。是上開土地買賣契約第十一條第四款之約定，實僅在使兩契約之效力同存同之，不及其他。則原告據此主張被告對第三人和恕建設股份有限公司所應負之契約責任，應連帶負責云云，顯有誤會。
②又查系爭土地買賣契約既經被解除而自始無效已如前述，則本件原告再以準備書狀主張，依業經被告解除之土地買賣契約書第十二條第二款，請求返還已繳之土地價款、遲延利息及賠償土地總價百分之二十之違約金云云，亦屬無據。
③退步言，被告對第三人和恕建設股份有限公司與原告間之契約責任，並不連帶負責，探縱被告被告中國人壽保險股份有限公司有違約之情（假設語氣），亦僅限於土地買賣契約之約定，合先敘明。
原告於準備書一狀依土地買賣契約第十一條第四款及第十二條第二款請求被告除退還原告已繳之土地價款及遲延利息，並應賠償原告土地總價百之二十之違約金云云，顯屬無據。蓋如前所述，系爭被告依約應移轉之土地持分產權清楚，並無權利瑕疵；況被告尚有依民法第二百六十四條規定拒淑移轉之情事，則原告自無依土地買賣契約書第十二條第二款約定請求退款及賠償違約金之權。
縱原告依房屋預定買賣契約得向第三人和恕建設股份有限公司解除契約（假設語氣），則依被告與原告間之土地買賣契約書第十一條第四款之約定，兩造間之土地買賣契約亦同為解除。按契約解除時受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款固訂有明文；惟按「數人負同一債務而其給付可分者，除法律另規定或契約另有訂定外，應平均分擔之。」為民法第二百七十一條所明定。從而本件被告縱需依民法第二百五十九條第二款之規定返還原告所繳之土地價款及利息（假設語氣），惟依民法第二百七十一條規定，原告亦僅得向被告請求其所繳價款及利息之三分之一，非如其於準備書一狀所述請求之金額。
６、況退萬步言，縱認被告須負違約責任（假設語氣），然原告請求被告賠償土地、建物總價款百分之二十違約金予原告，也顯過高，被告爰依民法第二百五十二條請求　鈞院酌減違約金數額。
因而聲明：原告之訴駁回。訴訟費由原告負擔。如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、雙方之訟爭：
１、原告請求中國人壽、丙○○○連帶給付00000000元：
①原告承買本件房屋及土地，已經付款00000000元，其中土地款為00000000元，而建物款00000000元，目前訴訟範圍內為解除契約後請求返還土地款00000000元，及其違約金所付款項之百分之20。
②細項為：
⑴00000000元土地款，及89年12月11日起法定遲延利息。⑵0000000元土地款，及90年07月03日起法定遲延利息。
⑶0000000元土地款，及91年07月31日起法定遲延利息。
⑷0000000元（違約金），及94年02月05日（支付命令繕
本送達翌日）起計法定遲延利息。
註、違約金：土地款00000000元*20%=0000000元。
２、雙方無爭執：
①土地、建物契約之相關記載。而且這是整體的一棟建物。②原告承買之六樓及車位（和恕建設），正查封執行中。
③原告承買之部分基地九筆（丙○○○），欠稅正限制中。３、中國人壽爭執重心：
①無給付不能。
被告提供給和恕建設之基地為17、17-1、17-2土地，土地面積0194平方公尺仍能依比例持份移轉給原告。
②被告非房屋買賣契約之當事人，不受該契約約定之拘束。且契約第11條第4項約定之連帶不可分關係，與民第272、292條不同。
③縱設兩造契約因房屋買賣契約連帶解除，被告亦僅需依民259第2款，返還土地價款及利息。因土地契約之賣方有三人原告僅得請求所繳價款及利息之1/3（參照民271條）。④原告迄今未依約提出辦理登記及貸款文件、預繳稅費及相關付款保證，依據同時履行抗辯，被告得拒絕移轉土地持份（參照民264條）。
⑤違約金以所付款項之百分之20計算，為0000000元實屬過
高，請求依法酌減（參照民252條）
四、本件原告承買之預售屋，分兩項契約書簽定之。一為房屋預定買賣契約書（賣方為和恕建設，見原證一，於支付命令卷），一為土地買賣契約書（賣方為和恕建設、及被告二人，共三人，見原證二，於支付命令卷）。本件訴訟原告主張解除契約，僅就土地款請求返還，並請求違約金。
原告所承買之致和園六樓建物及停車位（中正區○○段○○段1838建號），因建商和恕建設公司與建物冷氣空調暨結構體工程發生財務糾紛（前者為工程款糾紛，後者因工程款未結算給付，於建物全棟登記有高達壹億伍仟萬元以上法定抵押權參見證十、十一），經本院民事執行處92年8月5日北院錦92執全庚字第1990號查封登記在案，並由93年執庚字第3637號調卷強制執行拍賣中。加上建物基地之台北市○○區○○段四小段10、10-1、13、14、15、15 -1、16、16-1、16-2地號等九筆土地（被告丙○○○所有）亦經財政部台北市
國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分、93年06月15日法務部行政執行署囑託查封登記在卷。此有有建物登記簿謄本（證三）、本院民事執行處通知（證四）、土地登記簿謄本（證五）為證（均參見支付命令卷），且為被告中國人壽所無爭執。然而上開情事（正查封執行中、欠稅正限制中）均非直接因被告中國人壽而導致，此部分原告亦無爭議。
１、問題發生在：
①原告主張「土地買賣契約書」第十一條第四款約定「本約土地上之房屋於本約簽訂同時由甲方（原告）另行與大樓投資興建之和恕建設股份有限公司簽訂『房屋預定買賣契約書』。本契約與該『房屋預定買賣契約書』具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該『房屋預定買賣契約書』構成違約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」。系爭買賣土地上建物經原告與第三人和恕建設股份有限公司簽署有『房屋預定買賣契約書』，該契約第廿條第一款『本契約房屋若乙方與工程承攬人發生財務糾紛，乙方應於產權移轉登記前解決；乙方倘逾前述期限並經甲方定相當期限催告仍不解決，甲方得解除本契約，雙方並同意依第廿一條第二款違約之處罰約定處理』、同條第四款亦記載有『本契約與該「土地買賣契約書」具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該「土地買賣契約書」構成違約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部』之約定。第廿一條第二款約定『乙方違反第十一條第二款及第廿條第一、二款約定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金予甲方，但該應賠償之金額超過已繳價款者，則以甲方已繳價款為限』。
原告等與第三人和恕建設股份有限公司簽訂之「房屋預定買賣契約書」已因和恕建設股份有限公司與工程承攬人有財務糾紛並有建物給付不能等違約情形，而被告丙○○○亦有土地產權不清並遭查封之違約情事，本件被告等明顯違約無疑，故原告依法解除契約，請求返還價金，並請求違約金。
②被告中國人壽則認為：兩契約之效力連帶不可分，亦即不論本契約或「房屋預定買賣契約書」發生無效或嗣後失其效力之情形時，他契約之效力亦同為無效或嗣後失其效力，此觀上開土地買賣契約書第十一條第四款明文約定；「對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」即明。故上開土地買賣契約書第十一條第四款所謂「具有連帶不可分關係」，實與民法第二百七十二條之連帶債務與同法第二百九十二條之不可分債務有關；況民法第二百七十二條之連帶債務與同法第二百九十二條之不可分債務，各有其成立要件，且兩者之類型亦迥不相同，從而上開契約書條款既謂「連帶不可分關係」亦顯非係指民法第二百七十二條或同法第二百九十二條規定。這只是契約效力隨同的問題，而不是違約責任的併同。所以，被告中國人壽並無違約情事，是因「房屋預定買賣契約」如經解除，會影響到「土地買賣契約」之效力（因之解除），但並非指被告中國人壽就需要承擔違約賠償之責任。
２、爭執之釐清：
①本件「房屋預定買賣契約」之標的，因和恕建設之故遭執行查封，而為原告依法解除契約，應無疑義。依據「土地買賣契約書」第十一條第四款約定「本約土地上之房屋於本約簽訂同時由甲方（原告）另行與大樓投資興建之和恕建設股份有限公司簽訂『房屋預定買賣契約書』。本契約與該『房屋預定買賣契約書』具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該『房屋預定買賣契約書』構成違約時，視為兩契約全部違約。對兩約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」。所以，「土地買賣契約」之效力（因之解除）自毋庸廢言。
②但進一步要探討的是，被告中國人壽究竟有無違約？
系爭買賣土地本件土地買賣契約書（賣方為和恕建設、中國人壽、丙○○○共三人，見原證二，於支付命令卷），必出賣人均協同交付土地，始得稱為按債之本旨履行。此有最高法院72年度台上字第2915號判決「經上訴人與被上訴人等訂立大廈合建契約，既約定由被上訴人等分別提供坐落台北市○○區○○段一小段一至十三號土地，由上訴人出資興建大廈，其契約之標的，就被上訴人等而言，既以提供完整之大廈建築基地為其債務本旨，即係以不可分之給付為契約之標的，惟各債務人僅就自己負擔之部分，負履行之義務，並非得由債務人中一人，單獨為全部之給付。與不可分債務，固有不同。核其性質係屬協同債務。其多數債務人應分別就其分擔之給付協同履行，全部給付始克完成。」可參。
此部分是由賣方之一人所負之履行義務來觀察，但僅有一人履行義務，並不足以完成全部之給付，還是未按債之本旨為給付，由買方而言當然是給付不完全。而且本院於審理中闡明（參見卷p100）新建大樓只有一棟，全部17筆土地都是建築基地或對外通行之土地，兩造並無爭議（被告亦陳明全部都是建築基地），此種場合是給付不可分，而且在簽定「土地買賣契約」時，雙方已經就「一個債權關係」已經合致，因可歸責於一債務人之事由而為給付不能時，使就全部債權關係發生因可歸責於債務人事由而為給付不能之效力（參見史尚寬先生著債法總論p666），足見被告丙○○○之土地因欠稅遭限制處分，已經屬於給付不能之狀況，但這個給付不能之情狀，雖因可歸責於一債務人之事由而為給付不能，已經「全部債權關係發生因可歸責於債務人事由而為給付不能之效力」，被告中國人壽當然無免於給付不能之法律效果。則被告中國人壽稱其名下之土地面積合計194平方公尺，足以給付原告110.53平方
公尺者，是以偏蓋全之方式至應為之完整給付於不顧，應無可採。
五、所以，原告主張解除契約後，返還土地價金及違約金應有理由。至於，被告另抗辯「內部分擔僅應負擔三分之一責任」、「同時履行抗辯」、「違約金過高者」。經查，協同債務勢必全體債務人為履行始克全功，被告中國人壽自不得主張內部分擔為抗辯；而辦理原告未登記及貸款文件、預繳稅費及相關付款保證者，其前提是房屋及土地之給付為可能，才會發生待移轉登記情事，才有提供資料、預繳稅費之可能及其必要，也必可以移轉登記才有可能設定抵押而為融資，才會有提供貸款文件、並就貸款額度為相關付款保證之可能及必要，被告中國人壽所稱之同時履行抗辯者，即無可採。本件違約金為百分之二十，其比例並未過高，是因所繳付之款項偏高，所以違約金之總額較高，本院認為無酌減之必要。就此，被告二人為協同債務之債務人，就全部債權關係發生因可歸責於債務人事由而為給付不能之效力下，應負違約責任，此乃不可分之債務，依民法第292條準用第272條，被告二人應負連帶責任，故原告之訴為有理由。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免與假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額，均准許之。
兩造其餘陳述，與本件爭執無直接關係，不另逐一審酌，亦此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，第390條第2項、第392條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　26　　日民事第五庭 法　官　陳心弘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　26　　日書記官　許博為