臺灣臺北地方法院95年度訴字第248號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第248號

原告

乙○○

被告

美商花旗銀行股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

賴盛星律師

　　　　　　劉淑琴律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於96年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所六各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：㈠其於民國93年6 月4 日，以新臺幣（下同）194 萬元之價格，向被告購買其經法院拍賣承受之坐落臺北縣汐止市○○路○ 段66巷11弄23號房地（第16-18 頁），經鄰居告知為海砂屋，其遂委託臺灣省土木技師公會進行檢測，發現系爭房屋2 樓房間樑之氯離子含量每立方公尺為0.575 公斤、2 樓樓梯口左前方樑之氯離子含量每立方公尺為0.414 公斤，均超過CNS3090A2043鋼筋混凝土規定所處環境考慮耐久性（本院卷第51頁），經本院委由臺北市建築師公會鑑定結果，亦認系爭房屋氯離子含量過高，且經檢測，鋼筋腐蝕速率鑑定標的物第3 層屋定樓板鋼筋腐蝕速率為中度腐蝕，加上混凝土抗壓強度偏低，如未適當補強防蝕處理，實已影響房屋結構安全。原告業於93年11月29日，將系爭瑕疵通知被告，並於93年12月27日請求減少價金（第52-56 頁）。茲經臺北市建築師公會鑑定結果，系爭房屋因氯離子含量過高所生修復費用為365,80 0元、因漏水所生修復費用為69,100元，而系爭房屋氯離子過高縱經修復，其交易價值亦將減損，原告就減損數額465, 100元為請求，爰依民法第359 條規定，請求減少價金90萬元（含氯離子含量過高修復費用365,800 元、漏水修復費用69,100元、交易價值減損465,100 元）。㈡系爭買賣契約係被告事先擬訂供其與不特定人成立不動產買賣契約時所用，屬定型化契約，依消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款，有違反平等互惠原則、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨現相矛盾者，推定其顯失公平。定型化契約中之條款消費者應負擔非其所能控制之危險者，為違反平等互惠原則。依此，系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款「甲方（按即被告）對標的物之狀況及使用情形不負任何擔保責任」之約定，排除民法第35 4條出賣人應負之物之瑕疵擔保責任，顯與民法第354 條之立法目的相矛盾，且使原告負擔非原告所能控制之危險，誠屬違反誠信原則，對原告顯失公平，其條款應為無效，被告仍應負出賣人物之瑕疵擔保責任。再者，依消費者保護法第11條之1 規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反者，其條款不構成契約之內容，被告就其事先擬訂片面不利於買受人之定型化契約，於訂約前，並未給予原告合理審閱期間，系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款排除物之瑕疵擔保責任之約定條款，並不構成契約內容，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。㈢縱認系爭買賣契約非屬定型化契約而無消費者保護法之適用，惟依民法第24 7條之1 規定，當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，如免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，或於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，系爭買賣契約既係被告預定用於同類契約之條款而訂定之契約，其中第4 條第1 項第2 款免除瑕疵擔保責任之約定，係免除被告物之瑕疵擔保責任，而該約定復對他方當事人即原告有重大不利益，且顯失公平，按之上開規定，系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款之約定應為無效，被告仍應負物之瑕疵擔保責任，原告仍得依民法第359 條規定請求減少價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即95年1 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第36頁背面）。

三、被告則以：㈠兩造於簽訂系爭買賣契約時，即已向原告說明因系爭房屋係被告於法院強制執行程序承受取得，被告轉售系爭房屋不負瑕疵擔保責任，原告簽訂系爭買賣契約時，既已知悉被告不負瑕疵擔保責任，顯見兩造已就系爭買賣契約第4 條為個別合意，且兩造於系爭買賣契約書末頁另以手寫附記「本買賣房屋之屋頂如有漏水，甲方（按即被告）於交屋前負責修護」等語，可見兩造已就系爭買賣關於被告瑕疵擔保責任部分為合意，系爭買賣契約關於瑕疵擔保責任之條款非屬定型化契約條款。㈡系爭房屋係被告於強制執行程序中承受取得，就該房屋法院不負瑕疵擔保責任，被告於不知悉系爭房疵氯離子含量超過國家標準值情形下，自得依民法第366 條規定之反面解釋，與原告合意排除民法第354 條規定，而不負瑕疵擔保責任，系爭買賣契約第4 條約定並無違反誠信原則或對原告有顯失公平之處。㈢系爭房屋縱因氯離子含量超過國家標準值致原告須另行支出修復費用，並受有市場交易價格減損之損害，惟系爭房屋目前之市場交易價格，已遠高於原告購買系爭房屋之價格194 萬元，加計臺北市建築師公會鑑定之修復費用365,800 元、交易價格減損之損害86,000元，是原告並未受有任何價值減損之損害，反受有系爭房地價值上揚之利益，此由被告冀望原告解除系爭買賣契約，惟原告堅持請求被告減少價金可知。㈣系爭買賣契約書末頁之手寫附記「本買賣房屋之屋頂如有漏水，甲方（按即被告）於交屋前負責修護」等語，系爭房屋業於93年7 月間移轉並交付，縱系爭房屋屋頂有漏水情事，被告亦已修護完畢並經原告確認，否則原告何以願意受領系爭房屋？是臺北市建築師公會就漏水部分之鑑定，應係系爭房屋交付後，因原告未入住使用年久失修造成，並非被告交付系爭房屋前即有之瑕疵，原告自不得以此請求減少價金。況依民法第356 條規定，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於通知者，視為承認其所受領之物。是以臺北市建築師公會就漏水部分之鑑定，縱係被告交付系爭房屋前尚未修護完畢之瑕疵，然系爭房屋於93年7 月間即已交付，原告受領後應從速檢查並通知被告，原告迄未通知被告漏水一事，顯有怠於通知情事，依上開規定，視為原告已承認其所受領之系爭房屋，原告自不得以此請求被告減少價金。㈤臺北市建築師公會鑑定修復費用表，其中第5 項「地坪舊地磚敲除」、第6 項「地坪地磚換修」、第10項「油漆」，與系爭房屋氯離子含量超過國家標準值而須支出之修復費用無關，而第12項「其他零星費用」、第13項「運什費」、第14項「稅捐管理費」，未說明一式計價計算基礎，均應刪除，扣除後，被告僅須賠償239,310 元，且原告既已請求修復費用，於修復後，系爭房屋之氯離子含量應即符合國家標準值，自無所謂市場交易價格減損，臺北市建築師公會鑑定系爭房屋縱經修復，市場交易價格減損86,000元，並不足採等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請（本院卷第12頁）。

四、兩造不爭執之事項：

㈠原告於93年6 月4 日，與被告簽訂系爭買賣契約，買受被告經法院拍賣承受，坐落臺北縣汐止市○○路○ 段66巷11弄23號房地。

㈡系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款約定：「甲方（按即被告）對標的物之狀況及使用情形，不負任何擔保責任」等語。

㈢系爭房屋氯離子含量超過國家標準值0.3kg/m3。

㈣原告於93年11月29日，函知被告系爭房屋有氯離子含量超過國家標準值之瑕疵，並於93年12月27日，以系爭房屋有上開瑕疵為由，請求被告減少價金。

五、兩造爭執之事項：

㈠系爭買賣契約是否為定型化契約？系爭買賣契約第4 條第1項第2 款關於減輕被告瑕疵擔保責任之約款是否有效？

㈡系爭房屋是否具有漏水之瑕疵？原告得否就漏水之瑕疵請求被告減少價金？

㈢氯離子含量超過國家標準值、漏水之瑕疵應減少之價金為何？

六、得心證之理由：

㈠按定型化契約條款，係由當事人之一方（企業經營者）為與不特定多數人（消費者）訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，為防止預先擬就之條款，將不利益之風險轉嫁由他方當事人（消費者）承擔，或因他方當事人未及詳慮，或居於經濟上弱勢，而僅得按該預定條款內容簽訂契約，致受重大之不利益，故賦與司法介入契約自由領域之權力，而得對於定型化契約條款之合理性予以審查。故契約如係由當事人雙方就契約預定之條款逐一商議而成立，僅係將預先擬就之契約條款作為商議之張本，即與當事人雙方互相意思表示合致而成立之契約無異，自非定型化契約。查系爭買賣契約條款固係被告預先擬定，供作出售其於強制執行程序承受取得之不動產之用，惟就被告所負物之瑕疵擔保責任一事，除於系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款約定「甲方（按即被告）對標的物之狀況及使用情形，不負任何擔保責任」外，並於契約末頁另以手稿附記「本買賣房屋之屋頂如有漏水，甲方（按即被告）於交屋前負責修護」等語，有系爭買賣契約（本院卷第16-18 頁）在卷可稽，顯見原告就系爭買賣契約約款並非完全無磋商餘地，且經磋商結果，被告亦應原告要求而未完全免除物之瑕疵擔保責任，揆諸前揭說明，應認系爭買賣契約非屬定型化契約，兩造就物之瑕疵擔保責任之約定應屬雙方個別磋商合致之條款，尚無消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條、民法第247 條之1規定之適用，原告主張系爭買賣契約為定型化契約，依上開規定，系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款約定應為無效等語，尚非可採。

㈡次按司法對定型化契約之規制，應僅在企業經營濫用其締約優勢地位，以違反誠信原則，對消費者顯失公平之約款圖謀己利之範圍內，始得加以介入，如無此等依法應認為無效之情形，法院對當事人意思合致之契約內容應予尊重，此觀諸消費者保護法第第12條、消費者保護法施行細則第14條、民法第247 條之1 ，均以約款對消費者顯失公平、消費者負擔顯不相當、顯有不利於消費者、按其情形顯失公平等為約款無效之要件即明。故如契約約款尚未達明顯不公平、不相當之狀況，法律均應承認其效力，縱該契約係以定型化或制式化約款之方式為之，亦與一般私法行為相同，如僅因契約係以定型化或制式化約款之方式為之，即由法院就約款內容之對價關係嚴加審核，一經認定雙方給付義務之客觀價值不能完全相等，即逕予宣告無效，顯然過度干預法律所容許之契約自由，亦與民法之基本精神不符。本件被告係於強制執行程序中承受取得系爭房屋，為兩造所不爭，就系爭房屋之屋況，舉凡：是否漏水、氯離子含量是否超過國家標準值等，被告亦無所悉，於無法確切掌握屋況，亦無法向前手主張瑕疵擔保責任之情形下，被告自有排除瑕疵擔保責任之必要，被告本此要求特約排除其擔保責任，尚屬情理之常，此與當事人之一方（企業經營者）濫用其締約優勢，違反誠信原則，故將一切不利益轉嫁他方當事人（消費者）之情形不同，自難僅以其條款排除瑕疵擔保責任，即遽論有顯失公平情事。實則，原告買受系爭房屋時，被告公司承辦人員即告知系爭房屋係自強制執行程序承受而來，並將以特約排除被告應負之瑕疵擔保責任，被告就此亦知之甚詳，並要求漏水部分須特別加註，業據證人即被告公司承辦人員陳興忠於本院審理時，證稱：「原先我們取得系爭房屋時，因該屋有漏水的跡象，我們有答應要幫原告修復，但是我們房屋是從法院拍賣實行抵押權取得，所以就是有瑕疵的話，我們也不負責，出賣的時候，我們有特別強調這點，原告也很清楚，所以她才說漏水的部分要特別加註，意思就是只針對漏水的部份修復，這個部分我們在交屋前已經完成」等語，顯見兩造就免除瑕疵擔保之約款確已個別磋商，且原告亦明知被告將排除其瑕疵擔保責任，否則出賣人本須負瑕疵擔保責任，原告又何須要求漏水部分特別加註？是縱認系爭買賣契約係屬定型化契約，惟原告既非毫無磋商餘地，被告排除其瑕疵擔保責任復係基於系爭買賣標的物來源之特殊性而為，尚難認系爭買賣契約約款有違反誠信原則，或顯失公平情事，該等約款自屬有效，原告主張系爭買賣契約約款違反誠信原則，且顯失公平，應為無效等語，亦不足採。

㈢另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，同法第359 條前段規定，買受人得請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於物之交付後6 個月間，不行使而消滅，民法第365 條第1 項亦定有明文。查系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定結果，屋頂平臺及2 樓露臺有滲水情形，有臺北市建築師公會房屋損害鑑定報告書在卷可憑。惟原告於93年7 月或9 月間系爭房屋交付後，並未行使其減少價金請求權（原告僅就系爭房屋氯離子含量超過國家標準值之瑕疵請求被告減少價金），迄至96年6 月8 日，始以爭點整理狀，請求被告就系爭房屋漏水瑕疵減少價金（本院卷第138 頁背面），依民法第365 條第1 項規定，其請求權已因於物之交付6 個月間不行使而消滅，原告就此請求減少價金，尚非有據。再者，依民法第356 條第1 項、第2 項規定，買受人按物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於通知者，視為承認其所受領之物。查系爭房屋於93年7 月或9 月間交付原告後，原告受領後理應從速檢查系爭房屋有無漏水情事，以其於93年8 月間自行委請臺灣省土木技師公會檢測氯離子含量，並旋於93年11月間通知被告一節觀之，即足徵原告迄至95年間始主張系爭房屋有漏水情事，確未履行其從速檢查之義務，亦有怠於通知情事，依上開規定，視為原告已承認其所受領之系爭房屋，而不得再就漏水一事主張瑕疵，原告以此請求被告減少價金，自非可採。

㈣綜上，系爭買賣契約第4 條第1 項第2 款約定為有效，被告之瑕疵擔保責任業經兩造特約予以限制，除漏水部分外，被告就系爭房屋不負瑕疵擔保責任，而原告因系爭房屋漏水瑕疵請求減少價金之請求權，業因其於物之交付6 個月間不行使而消滅，則原告以系爭房屋有漏水、氯離子含量超過國家標準值之瑕疵，請求被告減少價金，即非正當，不應准許。

㈤系爭房屋漏水、氯離子含量超過國家標準值等瑕疵所涉瑕疵擔保責任，或因兩造特約而減輕被告之責任，或因原告之請求權未於法定期間內行使而消滅，則就系爭房屋因上開瑕疵所減少價金為何，本院自毋庸再予審究，附此敘明。

七、從而，原告依民法第359 條之規定，請求被告給付90萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95年1 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。