臺灣臺北地方法院95年度訴字第7210號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第7210號

原告

甲○○

訴訟代理人

吳志祥律師

訴訟代理人

乙○○

被告

元邦建設開發股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

陳志誠律師

複代理人

周佳弘律師

複代理人

陳豪杉律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之」，民事訴訟法第24條定有明文。經查，依兩造簽訂之房屋土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約）第13條約定，雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，是依上揭法條規定，本院自應有管轄權，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告起訴時主張其向被告購買其推出定名為「櫻木花道」社區之建案，戶別「H1」棟，門牌號碼為桃園縣楊梅鎮○○路143 巷22弄46號之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，惟原告自遷入系爭房屋後，陸續發現系爭房屋計有16項瑕疵（見桃園地方法院95年訴字第556 號卷，第6 至12頁所示），且已達減少系爭房屋價值及通常效用或契約預定效用之程度，遂本於物之瑕疵擔保責任及債務不履行之法律關係，請求被告給付瑕疵損害賠償新臺幣（下同）1,230,200 元及系爭房屋使用價值減損額199,375 元，所為應受判決事項之聲明為：被告應給付原告1,429,575 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於訴訟送達後，原告先於民國95年12月13日以書狀追加系爭房屋瑕疵部分之「房屋未達3,000 磅標準之損害」及設備欠缺部分之「房屋未裝設網路線」等損害範圍，並擴張訴之聲明為被告應給付原告1,432,375 元及法定利息；復再於98年5 月20日另以書狀為補充其法律上之陳述，主張依消費者保護法第51條及民法第227條之1規定，將前開向被告請求之總金額1,432,375元重新劃分，主張被告應給付伊三倍懲罰性賠償金648,900元及精神賠償金564,375元，且就前揭瑕疵損害賠償及房屋使用價值減損之請求則變更為請求瑕疵損害賠償請求為216,300元，訴之聲明部分則未變更等情。經核，原告前揭所為，均係本於同一基礎事實，即係原告向被告所購買之系爭房屋有諸多瑕疵，並已造成房屋價值減損之事實為據，且不甚不妨礙被告之防禦及訴訟終結，雖被告於98年6月17日具狀表示不同意原告之訴追加、變更，然揆諸前揭法條規定，原告所為訴之追加、變更或補充其法律上之陳述，均在同一基礎事實下所為，仍應予准許，附此敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告於93年12月16日向被告購買系爭房屋，依兩造間系爭買賣合約之約定，買賣價款計為4,350,000 元（土地部分：2,610,000 元、房屋部分：1,740,000 元），嗣原告付清價款，並已完成系爭房地之不動產所有權移轉及交屋各程序。詎料，原告自遷入系爭房屋後，陸續發現系爭房屋隱有多項瑕疵，已達減損其價值及通常效用或契約預定效用之程度，以致原告受有房屋交換價值、使用價值減損及修復所需費用等各項損害，期間原告屢次申請桃園縣政府消保官協調，並數次寄發存證信函請求修繕瑕疵，皆未獲得改善。關於系爭房屋瑕疵及設備欠缺情形，略述如下：

⒈房屋瑕疵部分：

⑴屋頂、外牆正面及側面、頂樓前陽台漏水，未施作防水工程。

⑵排水系統噪音。

⑶前院米石地板毀損。

⒉設備欠缺部分（包含與房屋銷售廣告不符之項目及其他欠缺部分）：

⑴缺少門窗磁簧感應開關。

⑵缺少廚房瓦斯偵漏器線路。

⑶客廳、餐廳、廚房及主臥室地磚尺寸不符。

⑷缺少浴室防水插座。

⑸熱水管材質非不鏽鋼管。

⑹室內開關插座與廣告不符。

⑺房屋未裝設網路線。

⑻房屋水泥未達3,000 磅標準。

⑼污水處理設施未裝設鼓風機。

⑽屋頂水塔落水未完工。

㈡至於，原告請求損害賠償之範圍，分述如下：

⒈依臺北市建築師公會之損害賠償鑑定金額216,300 元：

⑴房屋外牆正面及側面塗刷防水劑：100,000 元。

⑵污水處理設備裝設鼓風機：10,600元。

⑶水塔屋頂施作防水工程：24,000元。

⑷洗石子地坪修復：5,500 元。

⑸排水系統噪音改善：16,000元。

⑹裝設磁簧感應開關2,200 元。

⑺浴室防水插座：10,000元。

⑻室內開關插座：15,000元。

⑼三樓廁所漏水修補工程：33,000元。

⒉三倍之懲罰性賠償金648,900 元：被告所出售之系爭房屋有諸多瑕疵，如房屋外牆正面及側面漏水、排水系統噪音、三樓廁所漏水、水塔屋頂漏水等情，實已致原告長期精神痛苦，又排水溝阻塞及惡臭，其商品已危害原告身體健康，業已構成消費者保護法第7條之事由。又系爭房屋長期漏水實造成原告生活、身體及財產之不安全，且有損房屋結構，並不符安全需求。則系爭房屋之瑕疵既係因被告故意偷工減料所致，依消費者保護法第51條規定，原告自得請求損害賠償額三倍之懲罰性賠償。

⒊精神賠償金564,375 元：被告偷工減料亂蓋，造成系爭房屋許多瑕疵問題頻頻，事後又不為其行為負責，除造成系爭房屋價值嚴重減損，並致原告全家痛苦萬分，且須面對數年官司、出庭，身體及精神備受折磨，故依民法第227 條之1 規定，請求被告給付精神上之慰撫金。

⒋承上，原告請求被告給付系爭房屋損害賠償216,300 元、懲罰性賠償648,900 元、精神賠償564,375 元，共計為1,429,575 元之損害賠償。

㈢為此爰依兩造間買賣契約之法律關係，並依民法第354 條第1 項、第360 條、第227 條、第227 條之1 及消費者保護法第51條之規定，請求被告負損害賠償責任、懲罰性賠償及非財產之損害賠償等語。並聲明：

⒈被告應給付原告1,429,575 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

⒉願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告於94年2 月4 日將房地所有權移轉登記予原告後，即依系爭買賣合約第8 條第1 款通知原告結清未給付之價金、稅費款項，並辦理交屋事宜，惟原告竟以系爭房屋有缺失不滿意為由，拒絕辦理交屋，並要求被告以金錢補償代之，藉以抵銷尚未結清之價金等款項。被告為完成交屋及結清價款，而於95年4 月28日就系爭房屋之瑕疵及修復費用等事，確以折讓減價58,500元（包含利息補貼21,500元、房租補貼30,000元、工程瑕疵7,000 元）予原告達成合意，而達成和解，此經原告親用印簽訂協議書，並自承收受協議書所載和解金額。是有關系爭房屋交屋後所生瑕疵及可能造成損害，雙方既於交屋時已依折讓價金方式，由被告補貼原告，並與原告於95年4 月28日辦交屋，原告就系爭房屋之瑕疵及修復費用負擔，即與被告無涉。

㈡系爭買賣合約係於93年12月16日所簽訂，而系爭房屋則係於93年12月7 日完工，故簽約時約定以成屋買賣方式為之，並經原告勘查系爭房屋現況後買定，原告若就現況如有須被告增加改善者，應以填寫服務維修通知單由原告提出經被告增加補修或以折讓減價方式處理。則雙方訂立系爭買賣合約過程既非由被告提交原告廣告資料而成立，嗣復再以折讓方式而於95年4 月28日辦妥交屋程序，原告自無依廣告資料為依據，而求令被告負不完全給付之債務不履行責任。況兩造於桃園縣政府協調時，縣消保官亦告知告系爭房屋可能缺失，已因被告以折讓價金方式補貼予原告，而無權再向被告請求損害賠償，但在協調下希望被告盡可能就原告所提房屋缺失再為修繕服務，並將完成項目列為紀錄，惟原告刻意掩飾協調會過程與結論，反將須自行負擔處理之責任轉嫁於被告負擔，實為謀不當得利之嫌。

㈢又依臺北市建築師公會所為之鑑定報告，其中關於物之瑕疵擔保責任部分：

⒈原告就下列瑕疵，雖有為瑕疵通知，但遲至95年1 月20日起訴，已逾6 個月除斥期間，原告即不得再以上瑕疵而主張損害賠償：

⑴就第3項「排水溝阻塞及惡臭」（即鑑定報告附件F之3 所列費用估算明細表16,000元），原告自承於94年5 月17日為瑕疵通知。

⑵就第5項「缺少門窗感應開關」（即鑑定報告附件F之7 所列費用估算明細表2,200 元），原告自承於94年6 月7 日為瑕疵通知。

⑶就第11項「水塔未施工防水工程」（即鑑定報告附件F 之4 所列費用估算明細表24,000元），原告自承於94年1 月16日為瑕疵通知。

⑷就第16項「排水噪音」（即鑑定報告附件F 之6 所列費用估算明細表16,000元），原告自承已於94年6 月7 日為瑕疵通知。

⑸就第1 項「頂樓前陽台漏水」、第2 項「外牆正面及側面漏水」（即鑑定報告附件F 之2 所列費用估算明細表100,000 元）、增列鑑定項目「3F廁所漏水」（即鑑定報告附件F 之10所列費用估算明細表33,000元），原告分別於94年3 月28日為「1F樓梯口平頂漏水、廚房平頂漏水」瑕疵通知；94年5 月14日為「1F窗口上方漏水、2F廁所滴水、1F後方牆壁漏水」瑕疵通知；94年6 月7 日為「B 區住戶無一棟沒有漏過水」瑕疵通知。

⒉原告就第8 項「缺少浴室防水插座」（即鑑定報告附件F 之8 所列費用明細表10,000元）、就第15項「室內開關插座」（即鑑定報告附件F之9所列費用明細表15,000元）、就第10項「小陽台未完工」（即鑑定報告第13頁所載3,200 元）、就第12項「車庫後壁未修復」（即鑑定報告第13頁所載2,200 元）、就第13項「前院地板毀損」（即鑑定報告附件F 之5所列費用估算明細表5,500元），均屬目視可及，且依通常之檢查即得發現之瑕疵，原告於交屋後怠及檢查通知，原則上視為承認其所受領之物，是縱有瑕疵存在，原告亦不得再以上開瑕疵主張損害賠償。

㈣至就原告於起訴狀所載16項所謂瑕疵部分，被告答辯如下：

⒈第4 項「未提供海砂屋、幅射屋之檢測報告」與物之瑕瑕無關。

⒉第1 項「頂樓前陽台漏水」、第6 項「缺少廚房瓦斯偵漏器線路」、第7 項「客廳、餐廳、廚房、主臥室之地磚」、第9 項「熱水管材質非約定之不鏽鋼管」、業經鑑定機關鑑定並無原告所稱瑕疵情形存在。

⒊第2 、3 、5 、8 、11、15、16項部分（見桃園地方法院95年訴字第556 號卷，第6 至12頁所示），均屬於買賣契約成立之前即已存在者，乃為物之瑕疵擔保責任問題，被告既以系爭房屋現狀為交付，屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。

⒋至於第10項「小陽台未完工」、第12項「車庫後壁未修復」、第13項「前院地板毀損」部分，被告否認係乃因其修繕所生之瑕疵，遑論，原告並未填載服務維修通知書聲請維修之通知，自不可歸責於被告。

⒌又依系爭房屋之買賣契約，可知兩造並未將「建材及設備」作為契約內容，且原告並非購買「預售屋」，是原告不得援引所用之「建材及設備」向被告主張權利。是以，鑑定機關將「建材及設備」作為鑑定依據並據以估算（即鑑定報告附件F 之7 至9 所列費用明細表），自不可採。

㈤另原告於98年5 月19日具狀追召民法第227 條之1 及消費者保護法第51條規定，請求被告給付非財產上之損害及三倍懲罰性賠償金，均罹於2年之請求權時效，被告得以時效完成為抗辯。

㈥並聲明：原告之訴及假執行駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免宣告假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告於93年12月16日向被告購買系爭房屋，依兩造間系爭買賣合約之約定，買賣價款計為435萬元，原告業已付清價款，被告亦將所有權移轉予原告。

㈡系爭房屋被告於94年4月28日交屋（本院卷60頁正面），㈢原告曾於94年間向桃園縣政府申訴，經消保官於94年8月12日下午3時30分、94年9月9日上午9時、94年10月3日上午9時30分、94年11月1日進行調解，原告主張系爭房屋有滲漏水、臭味、排水噪音、廚具配置不當、牆壁裂痕、壁癌、未施作防水等瑕疵，被告94年9月9日同意施作系爭廚房磁磚之鋪設、設法改善廚房電源插座、94年11月1日同意修補系爭房屋2樓、3樓、4樓浴廁天花板及頂樓小陽台之二丁掛女兒牆（本院卷48頁、49頁）。

㈣原告於95年3月7日發存證信函催告被告修繕瑕疵，如不履行，即依法主張解除契約或不履行之損害賠償（本院卷57頁）。

四、兩造爭執要點：

㈠原告98年5月20日具狀增加其請求權基礎民法第227條之1及消費者保護法第7條、51條，被告則抗辯該等請求權已罹於2年時效不得主張，是否有理？

㈡被告提出94年4月28日折讓協議書，上記載「立書人甲○○購買櫻木花道H1房屋，茲同意依房屋買賣合約總價款折價新臺幣伍萬捌仟伍佰元，做為利息補貼21500、房租補貼30000、工程瑕疵7000元正」（本院卷19頁）主張95年4月28日辦妥交屋前，兩造曾就系爭房屋之瑕疵及修復費用合意折讓減價交予原告5萬8500元，故原告不得再就系爭房屋之瑕疵及修復費用予以爭執；原告雖不否認收受該等款項，但陳稱折讓協議書的7000元係工程補助款，伊沒見過該折讓協議書，亦未在折讓協議書上用印，自不得認為伊拋棄其他瑕疵擔保請求權，則究何人主張可採？

㈢原告主張民法第360條瑕疵擔保不履行損害賠償及民法第227條第1項不完全給付部分：

⒈被告抗辯原告瑕疵擔保請求已逾六個月除斥期間，其不完全給付請求權亦不得行使，是否可採？

⒉原告主張系爭房屋有「外牆正面及側面漏水」、「化糞池、鼓風機未符合法律規定」、「屋頂水塔落水頭未完工，未施作防水工程」等9項瑕疵，是否可採？

⒊如原告主張為可採，則其得主張之數額為何？

㈣原告主張民法第227條之1精神損害賠償部分是否有理由？如是，其得主張之數額為何？

㈤原告主張依消費者保護法第51條之規定，請求懲罰性損害賠償，是否有理由？如是，其得主張之數額為何？

五、得心證之理由：

㈠原告98年5月20日具狀增加其請求權基礎民法第227條之1及消費者保護法第7條、51條，被告則抗辯該等請求權已罹於2年時效不得主張，是否有理？

⒈按「債權人依民法第227條不完全給付之規定請求債務人賠償損害，與依同法第227條之1之規定請求債務人賠償人格權受侵害之損害，係不同之法律關係，其請求權各自獨立，且其消滅時效各有規定，後者之請求權，依民法第227條之1規定，固應準用民法第197條2年或10年時效之規定，前者之請求權，則應適用民法第125條一般請求權15年時效之規定。原審謂上訴人之不完全給付損害賠償請求權，應準用民法第197條2年時效之規定，其請求權已罹於消滅時效，進而為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由」最高法院97年度台上字第280號判決意旨可資參照。由該判例意旨可知，主張民法第227條不完全給付損害賠償及民法第227條之1債務不履行侵害人格權損害賠償之時效並不相同。

⒉第按「消費者保護法第51條規定：『依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金』，本條之適用，係以企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，具有相當因果關係為要件，且其損害係屬財產上之損害，並不包含非財產上之損害。本件上訴人係請求非財產上損害，自無法適用上開條文，併予敘明」，臺灣高等法院95年度消上字第8號判決意旨可資參照。從而，主張消費者保護法第51條之規定，僅得主張財產上之損害，則該財產上之損害兼具債務不履行及侵權行為之性質，該法既未明定其時效期間，應適用民法第125條十五年時效為宜，故原告依據消費者保護法第51條請求，係主張財產上之損害，尚未罹於時效。

⒊原告起訴時，其訴訟標的之法律關係雖係民法第360條、民法227條，但其本於同一事實，補充其法律上之陳述，增列民法第227條之1及消費者保護法第7條、第51條，並非另提起一新的訴訟，本院亦准許其補充法律上之陳述，，已於程序事項予以說明，故關於民法第227條之1請求精神損害賠償部分，應以起訴時審酌原告有無罹於二年之短期時效；且觀原告94年8月間請求消保官調解時，亦主張系爭房屋有臭味、排水噪音等情，該等情形足使人精神痛苦，雖原告未具體陳明會造成伊精神痛苦不堪等情，然該等事實既已存在，原告事後尚非不得補充其法律上之陳述。更足以認定原告雖在起訴時未明言請求權基礎為民法第227條之1，但核其歷來之事實主張，均有精神損害之意含，從而，基於以上之理由，本件原告於98年5月20日始具狀補充其請求權基礎，並未罹於二年時效。

⒋綜上，被告主張原告98年5月20具狀主張民法第227條之1及消費者保護法第51條罹於二年短期時效，尚非可採。

㈡被告提出94年4月28日折讓協議書，上記載「立書人甲○○購買櫻木花道H1房屋，茲同意依房屋買賣合約總價款折價新臺幣伍萬捌仟伍佰元，做為利息補貼21500、房租補貼30000、工程瑕疵7000元正」（本院卷19頁）主張95年4月28日辦妥交屋前，兩造曾就系爭房屋之瑕疵及修復費用合意折讓減價交予原告5萬8500元，故原告不得再就系爭房屋之瑕疵及修復費用予以爭執；原告雖不否認收受該等款項，但陳稱折讓協議書的7000元係工程補助款，伊沒見過該折讓協議書，亦未在折讓協議書上用印，自不得認為伊拋棄其他瑕疵擔保請求權，則究何人主張可採？

⒈按「當事人提出之私文書，他造有爭執時，應由舉證人證其真正，否則即無形式上證據力之可言，不得採為裁判之基礎，此觀民事訴訟法第357條前段規定自明」，最高法院95年度台上字第2886號判決意旨可資參照。

⒉原告雖否認在系爭折讓協議書上用印，但觀被告提出之交屋結帳單（本院卷69頁），其上記載94年4月28日交屋時，經兩造計算之結果，原告應給付被告交屋款7萬8220元，扣除折讓協議書上記載之金額5萬8500元後，原告應補繳1萬9720元，並有原告之配偶乙○○當場刷卡給付該等款項之刷卡單在卷可證（本院卷69頁、70頁），足資證明原告同意該折讓協議書之內容，應可認定。

⒊但觀該交屋協議書上客戶簽章欄內記載，折讓協議書內記載之5萬8500元之金額，係補貼原告94年2月18日至4月30日之利息2萬1500元、94年2月至4月房租三個月共計3萬元，該等補貼並未聲明係針對系爭房屋瑕疵所為之和解，則該等金額之給付，亦可能是因被告遲延交屋所為之賠償，此觀兩造買賣契約簽訂時間為93年12月16日（桃院卷24頁），交屋卻延至94年4月28日即知，被告既未舉證證明該等補貼之給付，係原告願放棄瑕疵擔保等請求權之代價，其抗辯原告願拋棄其餘瑕疵擔保等請求權云云，自難憑採。至於該欄記載「工務補貼木作材料<漏水損壞木作>7000元」，核其金額僅能認為係該部分瑕疵之和解，況衡以常情，交屋時尚有許多瑕疵未經檢查無法發現，更有許多瑕疵非經一段時間之使用亦無法發覺（如漏水、結構之偷工減料），尚難認為原告有拋棄系爭房屋其他瑕疵擔保請求權之意思。被告之抗辯，洵非可採。

㈢原告主張民法第360條瑕疵擔保不履行損害賠償及民法第227條第1項不完全給付部分：

⒈被告抗辯原告瑕疵擔保請求已逾六個月除斥期間，其不完全給付請求權亦不得行使，是否可採？

⑴按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。民法第365條第1項定有明文。可知本此條文之規定，於物之交付後六個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及減少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權。原審竟認為損害賠償請求權，亦包括在內，顯然違背法令」最高法院89年台上字第1534號判決意旨可資參照。

⑵本件原告係主張民法第360條之不履行損害賠償，尚非請求減少價金或解除契約，依據前開最高法院判決意旨所示，自不適用民法第365條第1項六個月之除斥期間，而應適用民法第125條十五年之消滅時效。故被告抗辯原告請求已逾六個月除斥期間，尚非可採。

⑶原告主張不履行之損害賠償既無逾六個月除斥期間之問題，而其主張不完全給付請求權，亦採十五年之消滅時效，亦無罹於時效之問題，併予敘明。

⒉原告主張系爭房屋有「外牆正面及側面漏水」、「化糞池、鼓風機未符合法律規定」、「屋頂水塔落水頭未完工，未施作防水工程」等九項瑕疵，是否可採？如原告主張為可採，其得主張數額為何？

⑴原告主張系爭房屋有「外牆正面及側面漏水」之瑕疵，經台北市建築師公會鑑定結果：據被告代表於會勘時表示外牆施作方式為RC構造加上表面貼磁磚，並沒有特別做防水處理，房屋現況有部分漏水痕跡。經打鑿外牆局部牆壁檢視粉刷層，研判房屋外牆並未特別施作防水工程，修補方式以房屋外牆正面及側面塗刷防水劑加強防水功能，其修補費用經估算為10萬元（鑑定報告第8頁），被告雖否認該鑑定報告，辯稱鑑定報告書之漏水痕跡，可能是未將窗戶緊閉造成雨水滲入或是清洗窗戶之污水，否則何以無大面積之水漬痕跡云云。然鑑定人既以打鑿外牆局部檢視粉刷層後，並參以被告代表自認未施作外牆防水，據以研判房屋現況漏水痕跡係未施作防水工程所致，並無違背其專業智識或經驗法則之處，被告空言指摘，尚非可採。就瑕疵擔保部分，鑑定預估之修復費用在物之瑕疵擔保體系內，相當於買受人因修復瑕疵支出之費用，故可歸為出賣人不予修復之不履行損害賠償範疇；就不完全給付體系言，出賣人既然未依照債務本旨給付，該等修復費用相當於出賣人不為完全給付造成買受人之損害，買受人亦得援之主張之。審酌原告受損之狀況，認鑑定人估算修補費用為10萬元為可採，故原告該部分之請求，應予准許。

⑵原告主張「系爭房屋化糞池、鼓風機未符合法令規定，未提供污水處理手冊，以及屋外排水溝阻塞、溢臭」部分，經台北市建築師公會鑑定結果：預鑄式建築物污水處理設施採曝氣法之生物分解原理，鼓風機的用意是用來供給分解污物之細菌氣體用的，使分解污物之細菌才會存活久一點，分解的速度會快一點，若缺少鼓風機容易造成阻塞、溢臭。被告代表於會勘時表示本工程未裝設鼓風機，而參考原告提供之污水處理設備圖，圖說上確有鼓風機之裝置。裝設鼓風機對化糞池除臭有益。污水處理設備裝設鼓風機經估算為1萬600元（鑑定報告第9頁），被告雖辯稱：鼓風機是選配；沒有鼓風機，污水設備仍可以運作正常；鼓風機非必要設備；被告委營造廠商就本項工程，含材料費、工程費僅須4500元，鑑定估算過高云云。然鑑定報告已說明依據污水處理設備圖，圖說上確有鼓風機之裝置，被告辯稱選配尚乏證據可證，自非可採；且鼓風機之費用尚非昂貴，卻可避免阻塞、惡臭，該等攸關居住環境品質至鉅，觀被告廣告圖說所拍之相片係一富麗堂皇之建築，竟對於得維持環境品質之鼓風機不予施作，亦從未告知原告，實殊難想像。至於被告提出之安裝鼓風機估算明細表，被告亦自承係委由其營造廠商之估價費用，然一般消費者並無配合之營造廠商，所需費用自較被告委請營造廠商施作之費用為高，故被告提出之估算明細表，不足憑採。此部分原告主張該部分瑕疵得向被告請求1萬600元，為有理由，應予准許。

⑶原告主張「屋頂水塔落水頭未完工，未施作防水工程」，經台北市建築師公會鑑定結果：①現場會勘水塔屋頂有2處落水頭供排水，及3處排水孔已被混凝土封住之痕跡。由原告提供之照片可見屋頂這3處落水頭未施作完成，已由原告自行用混凝土將其封住，並造成水塔屋頂排水不易，現場有多處積水未消之情形。②水塔屋頂現況塗上一層防水塗料（由原告自行塗抹），且會勘頂樓平頂有多處滲水痕跡。經檢視水塔屋頂面層底下之粉刷層樣本，在50-80倍顯微鏡下，可看出取樣水泥粉刷層較鬆散，研判水塔屋頂似無施作防水工程。施作防水工程費用經估算為新台幣2萬4000元（鑑定報告第9頁）。被告雖辯稱：原證13照片26至28，為被告興建施工尚未完工時之情形，被告後有完全落水頭並鋪設磁磚，並無落水頭未完工情事；且鑑定報告書附件E編號30處未有大面積之水漬痕跡+壁癌+油漆因滲水造成水暈現象，顯見鑑定報告書上記載會積水與事實不符；兩造並無約定系爭屋頂水塔應另加鑑定報告所謂特別工程；鑑定報告並未指水泥粉刷層較為鬆散之數據云云。然查，鑑定人已說明以50-80倍顯微鏡下，可看出取樣水泥粉刷層較鬆散，足資研判水塔屋頂尚無施作防水工程，被告既不爭執伊未施作防水工程，該鑑定結果即無瑕疵可言；況且，依據鑑定報告所附編號38號照片，以肉眼即可見該角落有積水現象，且編號39、40照片足資證明水塔屋頂僅施作二個落水頭、編號37照片足資證明有三個落水頭未完工，如被告認為現況已完工，自可提出已完工之三個落水頭之現狀照片，用以推翻鑑定報告之認定，然被告僅空言指摘，殊非可採；再者，原告所購買者，係被告即將興建完成之預售屋（93年12月簽約、94年4月才交屋），竟有如此積水或未完工之情事皆置之不理，且積水現象係屋頂水塔未施作防水工程所致，依一般新落成之房屋，應不致有此種情況出現，故可認為不符一般通常具備之品質及效用。原告據以請求被告應賠償伊2萬4000元費用，為有理由，應予准許。

⑷原告主張「前院米石地板毀損」部分，據台北市建築師公會鑑定結果：前院洗石子地坪現場會勘時有一道長114CM之裂痕。地坪修復費用經估算為5500元。被告否認該鑑定結果，辯稱：該裂痕瑕疵並非被告所造成，原告自承乃交屋後受他人車輛輾壓所造成，且原告業已撤回請求云云（本院卷136頁）。原告否認為其所造成，亦否認有撤回該請求情事（本院卷143頁）。經查，原告未曾撤回該部分之請求，被告所指，應非事實，但鑑定報告未指明該瑕疵形成之原因，亦未說明該米石地板毀損是否係被告施作地板品質有瑕疵所導致之裂痕，該部分瑕疵原告既未再提出證據舉證之，即不得向被告請求修補費用，從而，此部分原告請求被告給付5500元修補米石地板之費用，為無理由，應予駁回。

⑸原告主張「欠缺裝設磁簧感應開關」部分，據台北市建築師公會鑑定結果：依（附件二）「建材&設備」所列「安全管理系統：三、玄關門、客廳及廚房門窗設有磁簧感應開關... 」現況只有玄關門一處設有磁簧感應開關，客廳及廚房均未裝設磁簧感應開關，共計五處。裝設磁簧感應開關費用經估算為2200元（鑑定報告11 頁）。被告雖辯稱：本件為成屋買賣，係以特約方式就房屋內現況為交屋標的，買賣契約並無約定被告需提供「裝設磁簧感應開關，國際、東芝等廠牌開關、插座」，被告亦無保證具有該等品質；原告所提建材設備之廣告內容，係預售時之預售屋買賣廣告，自無法適用云云；退萬步言，被告委營造廠商施作該等開關，亦僅須4560元，鑑定結果認2萬7200元不足憑採云云。然查：

①按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」消費者保護法第22條定有明文。

②被告雖辯稱本件係成屋之買賣云云，惟查，兩造簽訂買賣契約時間為93年12月16日，交屋為94年4月28日，顯見簽約時，該屋仍在興建階段，雖幾近完工，仍屬預售屋之買賣。

③一般建商發送廣告，並非僅在預售屋階段發送，在新屋落成發送廣告銷售者，亦所在多有。被告既然承認該廣告為伊在預售時所發送，且僅有此份廣告（見本院卷60頁背面），自應確保系爭「櫻木花道」建案所有之房屋至少有廣告內所保證之品質；且觀被告在廣告之初，又未區分先購買者即得取得廣告之較佳品質，亦未回收其所有發送之廣告，則其對於系爭建案之品質描述，自應以廣告所載內容為其最低義務之要求；再者，被告亦不否認購買預售屋者所簽訂的契約與兩造之契約亦無不同，故應以廣告所載內容為其最低義務之要求。

④至於被告辯稱費用部分，係將裝設磁簧感應開關及浴室防水插座等裝設或更換費用，以其與營造廠商間之估價價額計算之。然原告尚無法命被告之營造廠商施作，自應以台北市建築師公會以客觀施作行情之估算為可採。

⑤被告在廣告內之描述，既記載於玄關門、客廳、廚房門窗裝設磁簧感應開關，惟自認僅於玄關門處裝設，此部分原告請求被告給付未裝設之費用2200元，為有理由，應予准許。

⑹原告主張「排水系統產生大量噪音」部分，據台北市建築師公會鑑定結果：從頂樓洗衣排水時，在四樓確有聽見排水回聲，但目前尚無相關建築物室內噪音之規定或標準值，所以排水時產生大量噪音屬於施工瑕疵，應予改善。排水系統噪音改善費用為1萬6000元（鑑定報告10頁）。被告雖辯稱：現場勘查無原告所謂過量噪音情事，縱有聲響，係洗衣機排水時所造成的自然現象；且鈞院現場勘驗結果尚低於馬桶沖水聲響，自不能認為有瑕疵；就改善排水系統噪音所需費用，被告委託營造廠商僅需4000元，鑑定報告認1萬6000元有誤云云。惟查：

①本院未曾勘驗現場，亦未制作勘驗筆錄認該聲響低於馬桶沖水聲響，被告前訴訟代理人李世豪（已禁止其代理）忽稱原告撤回請求，復偽稱本院曾勘驗現場，甚偽稱本院曾制作勘驗筆錄，用以作為對被告有利之辯解，不知其何所指，殊難索解。

②雖現行法尚無相關建築物室內噪音之規定，但如排水噪音甚大，造成精神不堪其擾誠可想見，以客觀地位觀察，一般民眾亦不認為大量的排水噪音係具備通常之效用，從而台北市建築師公會既已派建築師勘驗現場，並依其專業知識經驗認為該噪音應予改善，自屬系爭房屋之瑕疵，從而，此部分原告據以請求排水系統噪音改善費用1萬6000元，為有理由，應予准許。

③至於被告抗辯費用過高部分，由於被告皆以其與下游營造廠商間之材料或工程費用估算，前已敘明不足採信之理由，茲不贅。

⑺原告主張「缺少浴室防水插座」部分，經台北市建築師公會鑑定結果：依（附件二）「建材&設備」所列「電器設備：六、... 浴室漏電斷路、防水型插座... 」現場查驗浴室插座之現況為一般室內插座，並非防水型插座。浴室防水插座費用經估算為1萬元（本估算為更新防水插座所需之費用，因更新後舊有材料即視同廢棄，其原有材料價值為0，故價差為1萬元整）（鑑定報告12頁）。被告之辯解同⑸，尚非可採，亦不贅述。從而，此部分原告請求被告應給付1萬元，為有理由，應予准許。

⑻原告主張「室內開關插座與廣告不符」部分，經台北市建築師公會鑑定結果：依（附件二）「建材&設備」所列「電器設備：五、室內開關插座採用國內知名品牌國際、東芝之大型面板產品... 」現況之室內開關插座品牌為Neirlel、FUSAKI等多種，均非約定之國內知名品牌的產品。室內開關插座費用經估算為1萬5000元整（本估算為更新室內開關插座所需之費用，因更新後舊有材料即視同廢棄，其原有材料價值為0，故價差為1萬5000元整）（鑑定報告12頁）。被告之辯解同⑸，尚非可採，亦不贅述。從而，此部分原告請求被告應給付1 萬5000元，為有理由，應予准許。

⑼原告主張「三樓廁所地板漏水瑕疵」部分，據台北市建築師公會鑑定結果：現況二樓廁所可見平頂及牆壁多處滲水及水漬痕跡。研判三樓廁所地板防水層不佳所導致，且二樓廁所平頂之排水管破裂，亦為造成漏水之原因。且三樓廁所之漏水情形延伸至樑，造成室內粉刷剝落及水漬痕。三樓廁所漏水修補費用經估算為3萬3000元（鑑定報告14頁），被告雖辯稱，有關系爭房屋所生瑕疵及可能造成之損害，雙方既於交屋時已依折讓價金之方式，由被告補貼原告有關系爭房屋交屋後所生瑕疵及可能造成的損害，原告之請求自予被告無涉云云（本院卷138頁）。然該折讓單僅就「漏水損壞木作」乙事和解，並不及於其他，該折讓單尚難資為原告已拋棄其餘瑕疵擔保請求權，本院已敘之如前；且三樓廁所地板未施作防水層乃消費者所無法及時發現之瑕疵，本件因該防水層未施作，事後發生漏水，並延伸至樑，造成室內粉刷剝落，均係交屋時所難以預見之事，原告自不可能就該事與被告先為和解，被告之抗辯尚非可取。從而，此部分原告請求被告賠償伊損害3萬3000元，為有理由，應予准許。

⑽綜合上述，原告依據民法第360條瑕疵擔保不履行之損害賠償及民法第227條不完全給付之法律關係，請求被告賠償伊前揭⑴⑵⑶⑸⑹⑺⑻⑼共計21萬800元，為有理由，應予准許，超過該部分之請求，為無理由，應予駁回。

㈣原告主張民法第227條之1精神損害賠償部分是否有理由？如是，其得主張之數額為何？

⒈按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，准用第192條至第195條及第197條規定，負損害賠償責任」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」民法第227條之1、第195條第1項分別定有明文。

⒉審酌本院認為原告主張有理由之八項瑕疵，其中關於「外牆正面及側面漏水」、「屋頂水塔漏水頭未完工，未施作防水工程」、「三樓廁所地板漏水」等三項均屬防水工程未施作；其中關於「化糞池、鼓風機未施作」、「欠缺磁簧感應開關」、「缺少浴室防水插座」、「室內開關插座與廣告不符」等四項瑕疵係指與廣告或契約之約定不符；「排水系統產生大量噪音」之瑕疵係被告未考量消費者之居住品質，被告既為建商，當明知未施作防水工程將導致房屋漏水、契約約定之物品種類、品牌為何、如何施作方可減低室內噪音，觀被告廣告上照片拍得美崙美煥，並陳稱「以當代極簡美學建築經典為藍本」、「每一個建築細節極為講究的『典藏級』別墅」（桃院卷第105頁）、「以高規格譜寫高級別墅的永恆價值」、「彰顯品味的講究別墅」（桃院卷第106頁）、「優質、優雅閒適的2200坪美式極簡別墅園區」（桃院卷第107頁）、「採用公認最耐用最紮實防水工法的屋頂防水工程」（桃院卷第108頁），結果其品質竟低落如此，甫興建完成即有多處漏水之情形，且依原告提出之照片觀之，漏水情形頗為嚴重，實與其廣告文宣號稱典藏級、講究品味、優質別墅相距甚遠；又故意裝置與廣告明示品質不符之物品，欺瞞消費者，其惡性非輕；僅數萬元之防水工程竟不願施作，與其強調高品質別墅之調性完全不符；甚至被告花費1萬600元施作鼓風機，即可改善化糞池惡臭，竟亦不願意施作，並以原告未選配卸責，與其宣稱之高品質落差甚大，且因使導致原告居住環境品質受到影響；前開瑕疵足認係被告故意所造成。原告主張因漏水嚴重，化糞池、排水溝惡臭，排水噪音擾其安寧，造成伊精神痛苦不堪可以想見。爰審酌被告瑕疵造成原告精神痛苦之程度；原告為首購房屋即發生此次糾紛；原告係高職畢業，目前為安親班老師；被告94年度營業收入為1億1599萬765元，稅前淨損5030萬5716元，認原告主張精神損害之非財產之損害賠償在50萬元之範圍（含遲延利息）內應予准許，超過該範圍之請求（含遲延利息），應予駁回。

㈤原告主張依消費者保護法第51條之規定，請求懲罰性損害賠償，是否有理由？如是，其得主張之數額為何？

⒈按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者的請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條分別定有明文。

⒉再按，「消費者保護法第51條規定：『依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金』，本條之適用，係以企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，具有相當因果關係為要件，且其損害係屬財產上之損害，並不包含非財產上之損害。本件上訴人係請求非財產上損害，自無法適用上開條文，併予敘明」，臺灣高等法院95年度消上字第8號判決意旨可資參照，故本院原告得主張懲罰性損害賠償，僅得以其主張財產上損害21萬800元為其計算基準。

⑴本件為購買房屋之消費行為，原告為消費者保護法所稱之消費者，該購屋行為係消費行為，尚無可疑。

⑵本件原告主張之瑕疵，審酌被告係以建築房屋為專業，並對照其廣告之介紹及提供之照片，足認其係故意所造成，已如前述。

⑶參酌被告之故意程度、行為（含不作為）情狀、原告所受損害及其經濟狀況、被告事後之態度、審酌懲罰性賠償對被告之嚇阻程度，認以50萬元計算其懲罰性賠償金，當足警惕。

⑷從而，原告請求懲罰性之損害賠償，在在50萬之範圍（含遲延利息）內應予准許，超過該範圍之請求（含遲延利息），應予駁回。

㈥綜合上述，原告請求被告給付在121萬800元之範圍（21萬800元+50萬元+50萬元，含遲延利息）內應予准許，超過該範圍之請求（含遲延利息），應予駁回。

六、假執行宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行。經原告勝訴部分，分別審酌相當之金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、結論：原告之訴為有一部理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。