臺灣臺北地方法院95年度簡上字第385號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度簡上字第385號

上訴人

丙○○

被上訴人

粲基不動產仲介有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國95年5月18日本院臺北簡易庭95年度北簡字第5285號第一審判決提起上訴，本院於中華民國95年9月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：被上訴人之法定代理人原為劉美芬，嗣於民國95年6月23 日變更為甲○○，此有被上訴人提出有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第44頁），並由甲○○依民事訴訟法第176條規定聲明承受訴訟，自應准許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：上訴人前於民國94年11月5日將門牌號碼台北市○○區○○街600巷114號6樓房屋及坐落基地與地下1樓車位（下稱系爭不動產）委託被上訴人居間仲介出售，並授權訴外人即上訴人之配偶夏樾與被上訴人簽定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約書），委託銷售期間為自94年11月18日起至95年1月18日為止，銷售價格原為新台幣（下同）1,380萬元，後變更為賣方即上訴人實拿1,200萬元，被上訴人於同年12月28日仲介成交，訴外人周金進願出價1,250萬元買受系爭不動產，被上訴人遂通知上訴人於7日以內至被上訴人營業處所與買方簽訂不動產買賣契約書，詎料，上訴人竟諉稱系爭不動產已自行出售，被上訴人爰依據系爭專任契約書第6條第4項之規定，另行寄發存證信函催告，上訴人仍然置之不理，被上訴人後查知上訴人確實於系爭專任契約書有效期間內即94年12月22日自行出售系爭不動產，並已於95年1月10日辦理所有權移轉登記完畢。依據系爭專任契約書第10條第1項、第2項之規定，被上訴人違約委託第三人仲介將系爭不動產出售，並於上訴人仲介成交後反悔不為簽約，被上訴人自得依據契約關係，訴請上訴人應給付被上訴人報酬。又如夏樾並無權代理上訴人簽立系爭專任契約書，然上訴人有以自己行為之表示將代理權授與夏樾及知夏樾為其代理人而不為反對之表示，亦應負擔表見代理責任。被上訴人自得訴請上訴人給付48萬元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息6％計算之利息。

二、上訴人則以：兩造並未簽定系爭專任契約書，而夏樾雖為其配偶但未獲伊同意擅自以伊之名義與被上訴人簽定系爭專任契約書，為無權代理，伊無庸負擔契約責任，且伊於此事亦不知情，自無負擔表見代理責任之餘地等語置辯。

三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，命上訴人應給付被上訴人48萬元及自95年1月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人對其敗訴部分聲明不服，於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明為：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

（一）上訴人之配偶以上訴人代理人身分與被上訴人於94年11月5日簽立系爭專任契約書，委由被上訴人銷售系爭不動產，委託銷售期間為94年11月18日起至95年1月18日止，銷售金額為1,380萬元。又上訴人之配偶復與被上訴人於94年12月2日簽具「契約內容變更合意書」，協調銷售總價變更為1,200萬元。

（二）周金進於94年12月28日簽具不動產買賣斡旋承諾契約書，表明願意以1,250萬元買受系爭不動產。經被上訴人前以吳興郵局第3501號存證信函通知上訴人出面締約，卻經上訴人表示業已將系爭不動產出售予他人，且非其所締結契約而拒絕履約。

（三）系爭不動產於95年1月10日以買賣為由登記至訴外人林鉅軒名下，其中原因發生日期記載為94年12月22日。

（四）上訴人迄今仍以兩造間無契約關係為由，並未支付被上訴人報酬。

五、兩造之爭點及論述：被上訴人主張上訴人之配偶夏樾以上訴人代理人身分簽立系爭專任契約書，如夏樾有代理權時上訴人自應負擔契約責任，即便夏樾無代理權，上訴人仍應負擔表見代理責任，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點厥為：

㈠上訴人是否有授權夏樾簽立系爭專任契約書；㈡如夏樾無代理權時，本件有無表見代理之適用，而應由上訴人負擔責任。現析述如后：

（一）關於上訴人是否有授權夏樾簽立系爭專任契約書部分：按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。本件被上訴人主張夏樾有權代理上訴人簽立系爭專任委託書，既為被上訴人所否認，上訴人即應就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：

⒈系爭專任契約書雖由夏樾以上訴人代理人名義簽名，此有專任契約書在卷可稽（見原審卷第10、11頁），然不能僅由夏樾逕自表明為上訴人之代理人遽認定夏樾確實為上訴人之代理人。又即便上訴人與夏樾間係為配偶關係，然出售系爭不動產事宜，非屬民法第1003條第1項所規範之夫妻得互為代理人之日常家務範圍，因此亦無法僅因夏樾與上訴人間具有配偶身分，遽認定夏樾有權代理上訴人簽立系爭專任契約書。

⒉又本件被上訴人自承夏樾簽約時並未提出授權書，僅確認夏樾為上訴人之配偶後，即與夏樾簽約（見原審95年2月21日言詞辯論筆錄，原審卷第29頁）。核與證人即分別為上訴人訴訟代理人乙○○、被上訴人配偶夏樾均證稱簽約時被上訴人並未在場，夏樾亦未出具委託書等證詞相符（見原審95年3月21日言詞辯論筆錄，原審卷第33頁、34 頁）。又代理權之授與雖不以書面為限，但仍應將所授權之範圍予以特定，本件被上訴人知悉上訴人欲出售系爭不動產，因故未與上訴人取得聯繫時，僅因夏樾為上訴人之配偶，未確定上訴人是否授權夏樾簽立系爭專任契約書前，逕自要求夏樾以上訴人代理人身分簽約，自無法要求上訴人負擔契約責任。

⒊綜上，本件夏樾既無權代理上訴人簽立系爭專任契約書，自難認夏樾以上訴人代理人名義所簽立之專任契約書，效力及於上訴人。

（二）關於上訴人是否應負擔表見代理之授權責任部分：復按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條定有明文。次按，民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責。最高法院68年台上字第1081號判例著有明文可參。本件夏樾無權代理上訴人簽立系爭專任契約書已如前述，被上訴人復主張本件因表見代理，上訴人亦應負擔授權人責任，亦為上訴人所否認，故本件次應審究上訴人是否應負擔表見代理之授權人責任。查：

⒈系爭專任契約書簽立前，雖夏樾亦曾以上訴人代理人身分簽立一般委託銷售契約書，然於一般委託銷售契約書簽立時，夏樾亦未提出經上訴人授權之相關文件資料，自難因於系爭專任契約書前，夏樾亦擅自以上訴人代理人身分簽立一般委託銷售契約書，讓被上訴人產生上訴人曾以自己行為表示以代理權授與之表徵。

⒉又本件兩造均不爭執，於夏樾簽立一般委託銷售契約書前，上訴人曾邀被上訴人訴訟代理人先行看屋之事實（見原審卷第34頁、本院卷第86頁背面），然上訴人前開行為，僅係為個人委請任職於被上訴人公司之員工勘查屋況之行為，上訴人事後是否同意售屋及是否願意委由被上訴人負擔銷售工作甚或委託銷售方式、條件為何均不得而知，且亦未於被上訴人訴訟代理人看屋期間，向被上訴人表示夏樾得代為洽談委託銷售契約或逕為代理簽約之事宜，自難認上訴人委請被上訴人看屋之行為，有何構成授權夏樾簽約之表徵。

⒊被上訴人另主張由上訴人前曾於94年12月中旬親至被上訴人公司處表明急欲售屋之情事，作為上訴人知夏樾為其代理人而不為反對表示應負授權人責任之證明方法。惟查：

⑴被上訴人前雖主張上訴人及夏樾均有至被上訴人公司處表示急欲售屋，然經上訴人堅詞否認有在場為前開請求後，被上訴人訴訟代理人即原審證人乙○○亦改稱不太確定上訴人當時有無講話等語（見本院95年9月5日言詞辯論筆錄，本院卷第87頁），被上訴人關於上訴人是否有以要求被上訴人儘速售屋之表示，而有不反對夏樾前表示為其代理人乙事前後陳述不一，足見被上訴人亦無法確認上訴人是否確實有不反對夏樾為其代理人之行為。況被上訴人亦未能證明夏樾前開要求被上訴人儘速售屋表示時，有提及夏樾以上訴人代理人名義簽立系爭專任契約書。故上訴人即便有聽聞夏樾請求被上訴人儘速售屋之要求，雖未立即為反對之表示，亦可能仍認為依據原先之一般委託銷售契約書所為之請求，自難認上訴人應就系爭專任契約書負擔授權人責任。

⑵另證人乙○○於原審雖證稱「因為有別家帶客人來看房子，我就向陳小姐表示說已經和我們簽了專任約就不能讓其他家帶人來看，陳小姐就說那就不要給別家帶人來看。」等語（見原審卷第33頁），然乙○○除為被上訴人之受僱人外，且為負責系爭不動產銷售之經辦人員，故系爭不動產是否經由其成交或上訴人是否應負擔違約責任，涉及乙○○是否得領取之報酬、獎金，故本件訴訟結果與乙○○間有直接利害關係，另由其於原審與本院審理時，曾有因上訴人堅詞否認其所陳述之事實，而翻異前詞之情事已如前述，自難認其於原審之證詞無偏頗之虞。況上訴人於94年12月19日與訴外人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋仲介公司）簽立一般委託契約書，委由太平洋仲介公司銷售系爭不動產，委託期間自94年12月19日至95年1月19日，此有一般委託契約書在卷可稽（見本院卷第11、12頁）。倘夏樾以上訴人代理人名義簽立系爭專任契約書後，有告知上訴人此事或經被上訴人轉知後知悉有前開專任委託書存在，上訴人斷無甘冒違約之風險，另與太平洋仲介簽約之情事。自應認上訴人辯稱其始終不知夏樾以其代理人名義與被上訴人簽立系爭專任契約書為可採。

六、綜上所述，上訴人抗辯夏樾係無權代理其簽立系爭專任契約書及無以自己行為表示授予代理權予夏樾或知夏樾表示為其代理人自屬可信，被上訴人主張上訴人就其代理人夏樾所簽訂之專任契約書負擔違約之責或負擔表見代理之授權人責任，為不足採。從而，被上訴人本於契約關係，請求上訴人給付違約之賠償金48萬元及利息，為無理由，不應淮許。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。

七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450條、第78條、判決如主文。