臺灣臺北地方法院95年度簡上字第697號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度簡上字第697號

上訴人

謙品國際有限公司

法定代理人

甲 ○

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

陳玉玲律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年9月29日本院臺北簡易庭95年度北簡字第39339號第一審簡易判決，提起上訴，本院於96年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人起訴主張：上訴人於民國93年6月23日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被上訴人承租坐落台北市○○○路222巷25號1樓房屋（下稱系爭房屋），租期2年，自93年8月5日起至95年8月5日止，每月租金新台幣（下同）10萬元，並約定租期屆滿，除經被上訴人同意繼續出租外，上訴人應即將系爭房屋誠心按照原狀遷空交還被上訴人，如不及時遷讓交還，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完畢之日止。系爭租約已於95年8月5日屆滿，被上訴人於95年5月19日委請律師寄發存證信函通知上訴人租期屆滿不再續約，並請上訴人於95年8月5日租期屆滿後，迅速遷離。詎上訴人於租期屆滿後，仍未依約將系爭房屋騰空返還被上訴人，致被上訴人無法使用、收益系爭房屋，受有相當於租金每月10萬元之不當得利，且依系爭租約第6條之約定，被上訴人得請求上訴人按月賠償租金5倍即50萬元之違約金，為此，被上訴人爰依民法第455條、第179條及系爭租約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及自95年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人60萬元等語。

三、上訴人則以：其於93年6月向訴外人張哲菖承租系爭房屋，嗣張哲菖將系爭房屋售與被上訴人，被上訴人乃於93年10月間與上訴人簽訂系爭租約，並表示先簽約2年，期滿後，上訴人得再續約，上訴人始簽訂系爭租約，惟被上訴人於95年5月間將系爭房屋售與訴外人廖英棋並辦畢過戶手續，上訴人於95年5月收到被上訴人表示欲收回系爭房屋之存證信函之前，即向被上訴人表示續租或購買系爭房屋之意思，且上訴人為裝潢系爭房屋計花費250萬元，屬於有益費用之支出，應列入違約金酌減之範圍。又廖英棋亦另案對上訴人向鈞院提起遷讓房屋及請求給付違約金之訴，並經鈞院臺北簡易庭判決上訴人敗訴在卷，其不知應向被上訴人或廖英棋為給付等語置辯。

四、本件經原法院判決：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自95年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人15萬元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，上訴聲明為：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；（三）如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人則聲明為：上訴駁回。（本件經原法院判決駁回被上訴人其餘之訴部分，未經被上訴人提起上訴，已告確定。）

五、兩造不爭執之事項：

(一) 兩造曾簽訂系爭租約，被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，約定租期為2年，自93年8月5日起至95年8月5日止，租金每個月10萬元，依系爭租約第6條約定：「乙方 (即上訴人)於租期屆滿時，除經甲方 (即被上訴人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得借詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（原審卷第7頁）

(二) 被上訴人於95年5月19日以存證信函通知上訴人不再續租，並經上訴人收受無訛，有存證信函暨收件回執可按。（原審卷第9至10頁）

(三) 系爭房屋被上訴人已於95年7月24日以買賣為原因移轉登記為廖英棋所有，其原因發生日期為95年5月11日，有建物登記第2類謄本可憑（原審卷第27至29頁）。

(四) 上訴人現仍占有系爭房屋。（本院卷第45頁背面）

六、本件爭點：

（一）被上訴人得否依民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第6條之約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金？

（二）如認被上訴人有請求上訴人給付違約金之權，則被上訴人請求之違約金，究以若干始為合理？爰述之如下：

（一）被上訴人得否依民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第6條之約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金？

１、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第425條、第455條前段分別定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依上開規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。且該租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物。（最高法院23年上字第3092號、26年上字第365號判例意旨參照）。

２、被上訴人主張：系爭租約至95年8月5日屆滿，其已於95年5月19日以存證信函通知上訴人收回系爭房屋不再續租，被上訴人自得依民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第6條之約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金等語。上訴人則以：被上訴人已於95年5月將系爭房屋售與廖英棋，並辦畢過戶手續，廖英棋亦另案對上訴人提起遷讓房屋及請求給付違約金之訴，並經鈞院臺北簡易庭判決上訴人敗訴在卷，其不知應向被上訴人或廖英棋為給付等語置辯。

３、經查：系爭租約租期2年，自93年8月5日起至95年8月5日止，又系爭房屋被上訴人已於95年7月24日以買賣為原因移轉登記與廖英棋所有，其原因發生日期為95年5月11日等情，均已如前述。可知，系爭租約非屬前開民法第425條第2項之逾5年（未經公證）或不定期限之租賃契約，且系爭房屋被上訴人移轉所有權與廖英棋之日期（即95年7月24日），亦係在系爭租約之租賃期間內，則依前揭民法第425條規定及判例意旨之說明，自該日（即95年7月24日）起，系爭租約，對於廖英棋（即受讓人）繼續存在，在上訴人與廖英棋間，無須另立租賃契約，即當然發生租賃關係，由廖英棋繼承被上訴人行使或負擔系爭租約出租人之權利或義務，是被上訴人於系爭房屋所有權移轉登記與廖英棋時，已脫離系爭租約出租人之地位，兩造間已無租賃關係存在，故被上訴人仍以系爭租約出租人之地位，依民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第6條之約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金，自屬無據。

（二）如認被上訴人有請求上訴人給付違約金之權，則被上訴人請求之違約金，究以若干始為合理？如上所述，被上訴人並無請求上訴人給付違約金之權，是就本項爭點，本院即無再加以論述之必要，附此敍明。

七、綜上所述，被上訴人本於民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第6條之約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付15萬元之違約金，為無理由，不應淮許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還與被上訴人，及自95年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人15萬元之違約金，並就此部分依職權宣告假執行，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。