臺灣臺北地方法院95年度訴字第2081號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 95 年 05 月 22 日
• 法官: 黃雯惠
• 當事人: 臺北夢享家不動產投資顧問股份有限公司、甲○○

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第2081號原　　　告　臺北夢享家不動產投資顧問股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　賴鎮局律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國九十五年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬元及自民國九十五年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾陸萬參仟參佰參拾肆元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬元預供擔保得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國94年10月1日接受被告之委託，以行
居間仲介銷售其不動產房地（門牌號碼：臺北市○○○路○段38號19樓之1），雙方並簽立「專任委託銷售契約書」壹
紙。詎料被告於94年12月1日之契約書委託期間（即94年10
月1日至94年12月31日期間）內將前揭不動產房地自行出售
予訴外人王美惠，違反契約書第4條第5項第（二）款規定，因此被告應給付原告委託總價額之4％即新臺幣（下同）1
,960,000 元。嗣原告以臺北34支郵局第6001號存證信函催
告被告依契約本旨履行前揭給付，惟被告竟不置理。原告爰依契約本旨請求被告給付上開金額。並聲明：（一）被告應支付原告1,960,000元，並自起訴狀送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息。（二）原告願提供擔保請准為假
執行。
二、被告則以下列辯詞置辯：
（一）本件原告之代理人徐至勇於94年10月1日至被告家中時係
攜帶空白契約書，表示有潛在買主，被告在空白合約簽名處簽名即可，其餘事項由其填寫，隨即離去，被告並無機會審閱契約內容，當日被告並無機會了解簽約之詳細內容。原告並未留下任何影本予被告，事後亦未收到該契約原本或影本，該名潛在買主亦無消息，事後以被告有債務不履行請求給付違約金，原告行使權利，不符誠實信用原則，且原告未付出任何代價即可收取4％之違約金，參照雙
方當事人之利益，依客觀標準及以上具體情事，顯失公平，原告行使權利已違反誠實信用原則。且兩造間簽訂之系爭契約，屬於定型化契約，原告未給予被告審閱期間，亦未留下影本給被告閱讀，本件顯未合於內政部公告修正「房地產委託銷售契約書範本」規定之審閱期間，及消費者保護法第11條之1規定，被告之契約審閱權未獲得充分保
障，且被告一直以為係一般委託契約書。再者，依民法第247 條之1第2、4款及民法債編施行法第17條規定，本件
依情形顯失公平，該部分約定無效。
（二）又被告與原告係約定，被告因信賴原告之言，以在空白簽名處就可以，其餘由原告之代理人徐至勇表示將攜回代寫，原告代理人顯係以隱瞞事實為詐術之手段，誘騙被告簽約，以故意背於善良風俗之方法，加損害於被告，縱原告無詐欺行為，被告亦有意思表示錯誤，且無過失，被告茲依民法第88條第1項、第92條第1項規定，以本訴狀送達通知依法撤銷簽訂系爭契約之意思表示。
（三）本件契約縱如原告所指為有效，本件原告係媒介被告與他人訂立被告所有房屋之買賣契約，自屬媒介居間，依民法第568條第1項規定，原告自94年10月1日起至94年12月31
日被告委託他人出售時為止，並未媒介任何人買受該屋，其自無理由白白享受巨額違約金報酬之理？
（四）系爭專任委託銷售契約第4條第5項約定關於被告違約時仍應支付居間服務費之約定，縱屬有效，其性質應屬於債務不履行之違約金，並非報酬特別之約定，且本件原告主張被告應給付相當於原約定銷售總價4％即1,960,000元之違約金，顯屬過高。依照本件之客觀事實，被告並非在原告尋得買主後惡意反悔不與買主簽訂買賣契約，與一般違約之情形不同。被告根本不知所簽名之契約係有違約金之專任委託契約書。況本件原告並無任何損害，亦未為任何一部履行，被告亦無因本件事件因而獲得更多利益（蓋並非違約故意不給付居間報酬而可省下居間報酬）。且近年景氣低迷，被告因不堪經濟壓力，乃欲出售房屋，本件被告委託住商不動產之實際成交價格僅48,880,000元，被告亦已支付住商居間報酬，而住商不動產公司實際認真投入居間行為，花費人力物力尋找買主成功，之後又提供簽約、過戶及貸款手續之義務，所花費之精神勞務及財力甚多，但被告支付住商不動產之服務費亦僅約2％。本件原告並
未支出任何成本費用，無何損害，如此坐享其成白得暴利，顯屬不公平，故縱本約有效，前開違約金亦已嫌太高。被告僅於94年9月30日佯稱攜帶客人看屋，誘騙被告在契
約空白處簽名，此後即無任何消息，未花費亦未耗費用任何人力物力，亦未見原告有為此而提出任何相關廣告企劃活動、市場調查、文案資料等勞費，且因原告與被告間尚無實際客戶而有何簽署買賣契約書行為，原告更無何提供簽約、過戶及貸款手續之義務或花費，白白不勞而獲，實屬極度不公平，以4％報酬充作違約金之標準，實嫌過高
。
（五）並聲明：１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。２、如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其與被告於94年10月1日就被告所有門牌號碼臺
北市○○○路○段38號19樓之1之房地訂立專任委託銷售
契約，委託期間自94年10月1日至94年12月31日。嗣被告
於94年12月1日將前揭不動產房地自行出售予訴外人王美
惠之事實，業據其提出專任委託銷售契約書、地籍謄本影本為證，並為被告所不爭執，應認為真實。
（二）原告復主張被告違反契約書第4條第5項第（二）款規定，因此被告應給付原告委託總價額之4％即1,960,000元等情，業據其提出委託銷售契約內容變更合意書影本為據，惟為被告以上開辯詞資為抗辯，茲分別判斷如下：
１、被告辯稱兩造所簽之專任委託銷售契約書未給予被告三日以上契約審閱期，亦未給予契約影本或原告，違反消費者保護法而無效云云，經查證人即兩造簽訂專任委託銷售契約書時之原告代理人徐至勇於本院雖證稱沒有預先給他（指被告）看（契約書）等語，惟亦證述本件契約係續約的，之前已有一份專任委託契約書，現場交談一個多小時，他不明白的，我會解釋給他聽，如果三日內要解約話，跟我講一聲，我把契約收回來等語（見卷第63頁），並提出94 年6月18日簽訂之專任委託契約書影本為憑，從而兩造簽訂系爭專任委託契約書時，原告雖未給予被告三日以上契約審閱期，惟觀之前後二份專任售銷售委託契約書內容相同，是以被告就屬於續約性質之系爭專任委託銷售契約內容，實早已有充分了解契約條款之機會，故被告在簽約審閱期間雖未達規定期間，仍不得事後主張契約條款不構成契約內容。又查證人即被告之女兒汪仁穎雖於本院證稱，徐至勇叫伊媽媽（即被告）在契約上一些地方上簽字，其他的地方就由他來填，這個時間很短，徐至勇就離開，伊沒有看到契約書正本或影本放在桌上等語（見卷第65頁），然證人徐至勇於本院則稱，簽約後，伊交給被告紅色那一聯，白色的那一聯，伊帶回去伊有留契約書正本，是放在桌上，契約是一式三份，是用複印，伊是當場撕下來給被告，放在夾子裡面，直接交給被告等語（見卷第63、66 頁），二證人分別為原、被告之職員、女兒，其等證
詞內容又互為相左，本難以採信何人所證為真，惟審之系爭專任委託銷售書最後一頁末確有「本契據乙式三份：白色聯繳回台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司總公司，紅色聯由甲方（指被告）留存，藍色聯由乙方收執，於簽約時一併收回」之記載（見卷第5頁），且系爭系爭專
任委託銷售書既為續約性質，則所有契約條件均與第一份專任委託銷售書相同，證人徐至勇大可預先或當場填妥，實沒有必要再行帶回，故應認證人徐至勇已將一式三份系爭專任委託銷售書之紅色聯交予被告無訛，從而被告所辯自不足採。
２、被告復辯稱原告以詐術之手段，誘騙被告簽訂專任委託銷售契約，縱原告無詐欺行為，被告亦意思表示錯誤，且無過失，得為撤銷簽訂系爭專任委託銷售契約書之意思表示，且依民法第247條之1第2、4款及民法債編施行法第17條，本件亦顯失公平云云，經查被告主張原告詐欺無非以原告之聯員徐至勇僅攜帶空白契約書，要求被告在空白合約簽名處簽名，隨即離去，亦未留下任何影本予被告，嗣突遭原告查封房屋，方知有系爭違約金之規定云云為據，然查被告雖無三日審閱期間，惟已有充分機會了解系爭專任委託銷售契約內容，已如前述，是原告應無以詐欺手段，騙取被告簽訂系爭專任委託銷售契約之情，又查被告就系爭房屋固確與數家仲介公司簽訂一般委託銷售契約，此有被告提出之一般委託銷售契約書影本三份附卷可稽（見卷第35頁至第51頁），惟查上開三份契約書簽訂日期均在系爭專任委託銷售契約簽訂日期之前，被告事後改變心意，亦有可能，且查系爭專任委託銷售契約書上之開端即已清楚標明「專任委託銷售契約書」，證人徐至勇於本院亦證稱：「告訴他屬於專任委託不得自行銷售，公司為他作電視媒體的廣告」等語（見卷第64頁），系爭專任委託銷售契約第四條第五項第二款亦明文約定：「在委託銷售期間內，甲方自行出售或由第三者居間仲介成交者，給付乙方委託總價額之４％」，該文字顯然並非艱澀難懂，況系爭專任委託銷售契約係延續前一次之相同契約內容而簽訂，被告早得以充分了解系爭專任委託銷售契約條款之意思，自無錯誤意思表示可能。再查上開約定，係違反專任委託銷售契約時之應負責任，若無此約定，專任委託銷售契約即無約束力，與一般委託銷售契約即無差異，且簽訂專任委託銷售契約，原告即代為製作媒體廣告，已據證人徐至勇於本院證稱屬實，故兩相權衡，上開約定固屬定型化契約，惟尚無有失公平之情事，故被告辯稱原告詐欺或被告錯誤意思表示，得主張撤銷簽約之意思表示，違反民法規定，應無效云云，均不足採。
３、按約定之違約金額過高時，法院得依職權依被害人所受損益、兩造之社會經濟地位、加害人之經濟能力，暨一般客觀之事實酌定適當之違約金額。查依兩造簽訂之系爭專任委託銷售契約第四條第五項第二款約定：「在委託銷售期間內，甲方（即被告）自行出售或由第三者居間仲介成交者，給付乙方（即原告）委託總價額之４％」，係指被告違約時，不管原告是否完成居間仲介，仍應支付委託總價額之百分之四，顯然其性質並非報酬之給付，而係債務不履行之違約金。故本院參酌本件原告尚未媒介任何買主與被告洽談，被告就系爭房屋實際成交價格較被告委託銷售價格減少120,000元，原告受託銷售期間僅三個月，受託
開始至被告自行銷售日期則為二個月，原告銷耗成本不大等情，認上開違約金之約定尚屬過高，爰予以核減為按委託總價額之１％計算，即490,000元（49,000,000ｘ1％＝490,000）為適當。
（三）從而原告依系爭專任委託銷售契約書第四條第五項第二款約定，請求被告給付490,000元及自起訴狀送達翌日即95
年3月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內
，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
（四）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
（五）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
四、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　5 　　月　　22　　日民事第二庭 法　官　黃雯惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　5 　　月　　22　　日書記官　林玗倩