臺灣臺北地方法院95年度訴字第4839號

• 裁判案由: 返還保證金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 95 年 07 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第4839號原　　　告　前衛生物科技開發股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　余鐘柳律師
樓
被　　　告　中華民國經濟部
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　林鴻文律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於九十五年六月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣伍拾壹萬伍仟壹佰柒拾陸元及自民國93年02月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
⑴基本事實：
原告於民國（下同）92年11月向被告承租南港軟體工業園區第二期建築物F14W01單元（門牌號碼：台北市區3號14樓A室；汽車位5個及機車位8個）。雙方於93年
04月19日簽定租賃契約。並繳交相當於兩個月租金之保證金515176元。
因該租賃物確實存在有氣體排放與廢污水排放之瑕疵，而不能符合原告公司實驗室必備之基本要件，將雙方專家評估、協商決定解除契約，但被告卻僅同意返還第一期租金463659元，拒不返還保證金515176元。
既然雙方將協商而合意解除契約，被告當有民法259條回
復原狀之義務，所以原告起訴請求之返回保證金515176元及其受領時起計算之利息（民法259條②）。
⑵法律上陳述：
①雙方合意解除契約：
雙方合意解除之證據請參見原證六，被告所屬北區工業區管理處簡報資料（載明：93年07月26日，前衛公司表示：經多方諮詢並會同世正公司及專家研究尋求可能解決方案仍無法克服困難滿足該公司生技產業之設備需求，故而雙方同意解除契約）。
②因被告租賃物有廢污水排放無法改善，而解除契約：
參見原證11之存證信函，原告便於93年06月12日再以板橋文化路郵局第3740號存證信函為解除租賃契約之意思表示（原證11），故鈞院審酌結果，如認為本案非兩造合意解除契約時，則原告自得以第3740號存證信函為解約之意思表示。
③租約終止權（民法424條，參95年06月27日狀）：
查系爭租賃物樓板載重不足，若被告貿然進駐，將危及大樓及被告公司員工之安全，而廢污水排放不合規定，將影響原告員工之身體健康，故原告自得依民法第424
條之規定而終止契約（存證信函，參見原證九），被告自負有返還系爭保證金之義務，亦至為彰顯。
④如果可歸責原告之原因，請酌減違約金。
如果原告主張之解除、終止契約，均無法得到法院之認可，則被告主張「原告若於前三年租約屆滿前，如要求提前終止租約者，已繳交之擔保金概不退還（參原證三，租約第六條第二項），仍請法院依民法252條酌減違
約金。
⑶對被告抗辯之陳述：
①本案係因廢污水排放系統、樓板安全載重量及氣體排放管路不足等嚴重問題而點交不通過而尚未交屋，且是因被告無法接受原告裝置設備之樓板載重量不同意原告進駐而雙方同意解約，而本案主辦單位經濟部工業局北區工業區管理處（以下簡稱北區處）最瞭解全案過程，此由被告於93年10月08日召集所有相關單位開會「研商前衛公司退租案後續處理事宜」時，北區處就本案事實做一全程簡報（原證六），於大事紀要明載「93（誤記為92）年06月07日前衛公司與北區處在會議前先行協商」（第3頁）、「93年07月26日故而雙方解除租賃契約」
（第3頁），在各單位意見彙整表對於排水管徑問題，
世正公司意見：「若勉為設置恐易衍生對於其他樓層之納流容量造成排擠或溢流現象。」（第4頁）對於前衛
公司營運所需設備之樓板載重問題，世正公司意見：「故勉為設置則對園區建築結構安全產生損害。」 （第4頁），在在足證係被告無法接受原告之設備需求而同意解約。
②本案出租人（原告）根本尚未開始提供租賃物，承租人根本尚未開始取得租賃物的使用收益，此與承租駐進於租期屆滿前提前終止情形完全不同，自不適用三年內提前終止租約而沒收擔保金之規定。
另依出租要點第二十一條更有詳細規範有關放棄承租及已繳款項之處理：「申請人於完成租賃契約公證後…，已繳款項依下列規定辦理：（二）已繳擔保金於扣除依第三十二點規定之處理費用後，如有餘款無息退還。」因此，在無扣除依第三十二點規定之「回復原狀處理費用」時，已繳之擔保金應如數退還，因而被告自應依前開契約第二十一條之約定，將擔保金返還原告。
③與原告情形完全相同之浩鼎公司，錸斯公司均已解除契約，返還保證金及預繳租金。
浩鼎生技股份有限公司，因氣體排放系統及廢污水排放系統問題，被告已同意返還預繳租金及保證金（詳原證七）、錸斯藥物化學研究開發股份有限公司，亦因排氣管路嚴重不足問題，被告亦如數返還保證金（詳原證八）。按上開二公司係因氣體排放與廢污水排放問題而導致退租，且被告亦如數返還上開二公司所繳納之保證金。非常明顯的，系爭租賃物確實存在有氣體排放與廢污水排放之瑕疵，被告也確實承認上開瑕疵已存在；更重要的，上開二家生技公司同樣簽署「承諾書」，承諾「租賃物按現場狀況出租」、「經參閱南港軟體工業園區出租手冊及相關法令規定，並實地勘查認為適合」後，才發現上開問題，因而退租；而被告也因為存在上開問題全數退還保證金，因而被告以原告業已簽署承諾書為由，而拒絕返還保證金，顯屬依法無據。
④原告除了上開廢污水排放與氣體排放問題以外，退租的另外重要原因，乃系爭租賃物樓板載重量僅為250㎏/㎡（一般生物科技工業大樓規定500㎏/㎡以上），無法支應原告設備300㎏/㎡之載重量（詳原證六），因而被告才不容許原告進駐設置，更應全數退還原告所繳納之保證金。
原告發現系爭房屋有瑕疵後，旋即於93年05月27日以板橋文化路郵局第3400號存證信函，催告被告於改善瑕疵（詳原證九），被告收受上開存證信函後，知悉根本無法加以改善，便於93年6月7日召開協調會，會議決議：「前衛生技開發股份有限公司已於會前告知提交辦理退租之作業，是以本案即俟該公司申請案送至北區處後，即依規定辦理」（詳原證十），換言之，該日會議決議，只要原告提出申請，被告即同意退租。因而原告便於93年06月12日再以板橋文化路郵局第3740號存證信函為解除租賃契約之意思表示（詳原證十一）。
而查系爭租賃物樓板載重不足，若被告貿然進駐，將危及大樓及被告公司員工之安全，而廢污水排放不合規定，將影響原告員工之身體健康，因而原告自得依民法第424條之規定而終止契約，被告自負有返還系爭保證金
之義務。
本件租賃，係因被告不實廣告，以一般事務所對外宣稱為先進科技園區，且樓板載重不足，以及污水問題無法解決，自知理屈，才同意將已交租金全部返還原告，職是之故，被告主張應以三個月租金或以四年租金之損失抵銷，亦不足採。
⑷證物影本（其他證物略）：
原證二：南港軟體園區（生物技術專區）簡介。
原證三：雙方租約。
原證六：研商前衛公司退租案後續處理事宜。
原證七：台灣浩鼎生技股份有限公司函。
原證八：錸斯藥物化學研究開發股份有限公司函。
原證九：板橋文化路郵局第3400號存證信函。
原證11：板橋文化路郵局第3740號存證信函。
二、被告方面：
⑴被告否認雙方有合意解除契約之約定，也否認租賃物存有可歸責被告之瑕疵，故請求駁回原告之訴。
按「乙方（原告）於前三年租約屆滿前，如要求提前終止租約者，已繳交之擔保金概不退還。」兩造簽定之南港軟體工業園區第二期建築物租賃契約書第六條第二項定有明文。本件租賃契約，係依原告之通知，於97年04月19日租約屆滿前提前「終止」。被告依約沒入新臺幣515176元之擔保金，自無不合，原告請求返還擔保金，顯然無據。
⑵而上開建築物之相關設備，是否符合承租人之要求，承租人自得本於自由意志，自行判斷承租與否。倘若，上開建築物不符原告承租之需求，原告自可不予申請承租。經查，本件原告於承租前曾實地勘查租賃物現況，此觀原告出具之92年11月出具承租南港軟體工業園區第二期建築物承諾書上載明（被證一）「本公司（原告）向經濟部工業局申請承租南港軟體工業園區第二期，經參閱南港軟體工業園區出租手冊及相關法令規定，並實地勘查認為適合…三、本公司同意按經濟部工業局核定之規劃設計內容承租…不得要求增設公共設施」自明。另，本件租賃簽定時，雙方亦合意建築物按現場狀況出租，此亦載明於租賃契約中（第十一條第一項前段明文「本建築物按現場狀況出租」）。因此，依約被告並無增設相關設備之義務，然原告仍執意終止租約。今原告辨稱本租賃契約係雙方協商解除云云，顯與事實不符，被告否認之。被告於93年10月08日召開之研商會議，並不得更改原告終止租約之意思表示，況且該日會議結論亦是依約沒入原告之違約金。
⑶按違約金額過高之酌減，為民法第二百五十二條所明定，當事人約定之違約金額是否有過高之事實，仍應由辯論主義所應負之主張及舉證責任為之。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。參見最高法院92台上字第2747號裁判要旨。
⑷查本件於93年05月27日以存證信函（被證二）向被告表示，以於文到後15日終止租約，因而本件租約之終止日，應為93年07月12日。依上開規定被告仍得向請求原告給付三個月份之租金（93年4月19日至93年7月12日），然被告不僅向原告更為請求，而退還原告所繳之第一期租金463659元。顯見，被告僅沒收相當二個月租金之擔保金，已盡平衡兩造利益而為妥適裁量，本件沒入違約金並無不妥或過高之情事。
若法院審認本件租賃契約係經解除，然本件契約係可歸責於原告。今因原告解除契約，致使被告預期依約可收取之4年租金頓失所據，依法被告尚可向原告請求4年租金，做為填補所失利益之用，特以此抵銷原告請求。
⑸證物影本：
被證一：承租南港軟體工業園區第二期建築物承諾書。
被證二：板橋文化路郵局存證信函第3400號。
三、本院審理：
⑴雙方就定有原證三所示之租約均無爭執，雙方就以下證據之形式上真正亦無爭議：原證二：南港軟體園區（生物技術專區）簡介。原證六：研商前衛公司退租案後續處理事宜。原證七：台灣浩鼎生技股份有限公司函。原證八：錸斯藥物化學研究開發股份有限公司函。原證九（即被證二）：板橋文化路郵局第3400號存證信函。原證11：板橋文化路郵局第3740號存證信函。被證一：承租南港軟體工業園區第二期建築物承諾書。
本件雙方之爭執：
①雙方有無合意解除租約。如合意解除契約（雙方自有回復原狀之義務），則瑕疵與否則無探討之必要。
②被告提供之租賃物有無瑕疵（此部分應由原告舉證之）。這個瑕疵是否足以到原告主張解除契約之程度。
③假如有瑕疵，是否危及安全、健康，而致原告得以主張民法424條之終止租約，而是否可以據以返還保證金。
④如被告主張保證金不退還有理由，是否違約金過高。如原告主張保證金返還有理由，被告抗辯租金抵銷是否有理由。
⑵關於雙方有無合意解除契約：
①原告主張以原證六為據，被告所屬工業局北區工業區管理處簡報資料（載明：93年07月26日，前衛公司表示：經多方諮詢並會同世正公司及專家研究尋求可能解決方案仍無法克服困難滿足該公司生技產業之設備需求，故而雙方同意解除契約）。被告否認之。
②文義上表明的非常明確，此為前衛公司（原告）表示之內容，而非雙方形成之共識，此部分僅屬北區工業區管理處簡報資料呈現原告之陳述而已，經前後簡報資料所呈現之內容併同觀察，這是「大事紀要」的一部分，而隨後有「各單位意見彙整」，最後有「處理方案」，如果已經達成合意解除契約之共識，則無須再為各單位意見之彙整，進而有「處理方案（三個方案）」之擬辦，顯見被告之答辯為可信，本見雙方無合意解除之共識，應堪認定。
⑶關於原告主張有瑕疵而且解除契約：
①原告主張：本案係因廢污水排放系統、樓板安全載重量及氣體排放管路不足等瑕疵，此由被告於93年10月08日召集所有相關單位開會「研商前衛公司退租案後續處理事宜」時，北區處就本案事實做一全程簡報（原證六），於大事紀要明載「93（誤記為92）年06月07日前衛公司與北區處在會議前先行協商」（第3頁）、「93年07
月26日故而雙方解除租賃契約」（第3頁），在各單位
意見彙整表對於排水管徑問題，世正公司意見：「若勉為設置恐易衍生對於其他樓層之納流容量造成排擠或溢流現象。」（第4頁）對於前衛公司營運所需設備之樓
板載重問題，世正公司意見：「故勉為設置則對園區建築結構安全產生損害。」（第4頁），可見被告整理各
單位意見時，已經確認世正公司之意見，被告所提供之租賃物卻有瑕疵。
②被告稱：若上開建築物不符原告承租之需求，原告自可不予申請承租。經查，本件原告於承租前曾實地勘查租賃物現況，此觀原告出具之92年11月出具承租南港軟體工業園區第二期建築物承諾書上載明（被證一）「本公司（原告）向經濟部工業局申請承租南港軟體工業園區第二期，經參閱南港軟體工業園區出租手冊及相關法令規定，並實地勘查認為適合…三、本公司同意按經濟部工業局核定之規劃設計內容承租…不得要求增設公共設施」自明。租賃物之規格已經在簽約前屬於原告已經知悉之事項，原告自不得已其生產之特殊性（高密度酵素之生產所涉及到之排水量、發酵槽重量），而主張租賃物有瑕疵。
③經查，廢污水排放系統係設置在建築牆板內之專屬密閉空間，水路管線是配置於地板之下以及水路管道間，一般而言無法由外觀檢視之，原告較難發現排氣管路不足，以及樓板載重量無法支應等種種問題，應為一般經驗法則所得認定之範圍。
又被告為政府機關推動生物科技專區，自然是以專業設備為規劃，更應以生物科技之標準為判斷依據，按契約之解釋應斟酌契約之主要目的及其經濟價值，雖然雙方租約之名稱為「南港軟體工業園區第二期建築物租賃契約書」但南港軟體園區標榜的就是生物技術專區（此有原證二南港軟體園區簡介影本可參），則租賃契約之主要目的及其經濟價值，當然要考量生物科技專區所需為標準。
原告公司經營生物科技研發，所需高密度酵素之生產所涉及到之排水量，所需要排水管徑為8"，而世正公司經查核被告之設備排水管徑僅為4"，所以世正公司意見為：「若勉為設置恐易衍生對於其他樓層之納流容量造成排擠或溢流現象。」（原證6之第4頁），對於前衛公司營運所需設備之樓板載重問題，世正公司意見：「故勉為設置則對園區建築結構安全產生損害。」，可見其承受重也無法負荷。
而瑕疵參見民法第354條第1項應考量契約預定目的之瑕疵，參酌雙方租約是為處理生物科技之廠商進駐，應斟酌契約之主要目的及其經濟價值，來判斷契約預定目的之瑕疵，被告對廠商並無限制，而原告也不是稀少或非常特殊之廠商，其需求應屬一般生物科技廠商所需要，而該部分之檢視又是隱而不顯，該瑕疵自當認定為原告依據生物科技之需求而承租系爭建築物，依據契約預定目的（進駐設廠）之瑕疵（無法排除實驗室廢水、無法承重），原告據以解除契約應有理由。
⑷至於，被告主張之抵銷：
①被告稱：若法院審認本件租賃契約係經解除，然本件契約係可歸責於原告。今因原告解除契約，致使被告預期依約可收取之四年租金頓失所據，依法被告尚可向原告請求四年租金，做為填補所失利益之用，特以此抵銷原告請求。
②其主張抵銷之前提為係可歸責於原告而解除契約，但本院認定是係可歸責於被告而解除契約，此際自無被告所稱抵銷之可能。
⑸原告所主張請求之返回保證金515176元，應有理由。及其受領時起計算之利息（民法第259條②）者，因被告對收
受款項之時間並無爭議，故利息部份應為准許。
原告起訴聲明請職權宣告假執行，此與民事訴訟法第389
條之規定不合，法院自不受之拘束，本院自無需另為假執行之宣告（免予假執行亦無必要）。且雙方其餘攻擊防禦方法與本案爭點無涉，不另一一審酌，均此敘明。
四、結論：
本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　7 　　月　　14　　日民事第五庭 法　官　陳心弘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　95　　年　　7 　　月　　14　　日書記官　許博為