臺灣臺北地方法院95年度訴字第7745號

• 裁判案由: 返還定金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 95 年 10 月 05 日
• 法官: 黃雯惠
• 原告: 甲○○
• 被告: 乙○○

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第7745號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　蕭明哲律師
複　代理人　賴傳智律師
被　　　告　乙○○
上列當事人間請求返還定金事件，本院於中華民國九十五年九月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國95年4月11日至同年月13日間，將其所有坐落台
北市○○區○○路二段90號16樓之房地 (下稱系爭房地)，
專任委託訴外人大師國際不動產仲介經紀股份有限公司 (下稱大師仲介)居間仲介銷售，委託銷售總價為新台幣 (下同
)47,500,000 元。然原告於95年4月12日承諾以47,500,000
元承購系爭房地，並交付大師仲介票面金額港幣200,000元
之支票作為定金。就被告與大師仲介簽訂之不動產專任委託銷售契約書 (下稱系爭專任委託契約書)與原告與大師仲介
簽訂之不動產委託斡旋契約書 (下依系爭斡旋契約書)觀之
，均有明確記載買賣標的物及其價額、付款方式、付款時期、稅賦負擔、違約等事項，依民法第345條第2項及第248條
規定，系爭房地之買賣契約因雙方價金及付款條件等重要事項均達一致而有效成立，雙方應有依約履行之義務。詎被告竟事後反悔，拒絕出售系爭房地。
(二)按「銷售期間內，甲方 (即被告)同意乙方 (即大師仲介)可為買賣雙方之代理人並代理收受定金。」「買賣雙方價金及條件一致時，甲方應與乙方所仲介之買方另行簽訂不動產買賣契約書，並約定由甲方及買方共同協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續。」「因可歸責於甲方事由致買賣契約解除時，由甲方返還定金於買方。」為系爭專任委託契約書第6條第1項、第9條、第6條第3項條款所明定。是在委
託銷售期間，大師仲介為被告之代理人，得代理被告收受定金。本件系爭房地之買賣，大師仲介以仲介人之身分，收受原告交付之斡旋金即票面金額港幣200,000元之支票，而本
件因買方斡旋價格與賣方委託價格一致，並無斡旋問題，是而，原告交付斡旋金即轉為定金。依前所述，大師仲介代理被告收受原告交付之定金時，推定系爭房地買賣契約已有效成立。嗣大師仲介屢次通知被告於95年4月19日下午2時至大師仲介信義營業處簽訂系爭房地之買賣契約書，未獲置理，再經原告以95年4月26日95年度明律字第064號律師函促請被告出面簽約，亦未獲回應。原告藉由本件起訴解除系爭房地買賣契約，並依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金於原告，即被告應給付原告港幣400,000元。惟原告已
取回定金支票，是被告應給付原告港幣200,000元即新台幣
836,103元 (以1元港幣對換新台幣4.1805元計算，折合為新台幣836,103元)。
(三)退步言之，縱系爭房地買賣契約尚未成立，而認原告交付之上開定金係以擔保契約成立之立約定金，然此定金於契約成立時，其效力仍應類推適用民法第249條規定。亦即，交付
立約定金時，除當事人另有約定，應依其約定外，如受定金當事人拒不成立主契約，應加倍返還定金。依此，被告仍應給付原告836, 103元。
(四)並聲明：1.被告應給付原告836,103元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列辯詞置辯：
(一)依系爭斡旋契約書第3條約定：「1.買方 (即原告)為表示購買之誠意，同意支付港幣200,000元正作為斡旋金，由受託
人 (即大師仲介)開立保管條予買方，本斡旋金係受買方之
託前往賣方處作斡旋價格條件確認之憑據。2.若買方之承買價款及本契約之條款於斡旋期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則斡旋金全部無息立即退還買方。」足徵大師仲介僅受原告委任，與被告斡旋磋商系爭房地買賣契約之必要及非必要之點，以促使兩造達成合意，是依最高法院93年度台上411號、79年度台上字第1357號、80年台上字
第1883號判決要旨可知，並非因大師仲介收受原告交付之票面金額為港幣200,000元之支票，系爭房地之買賣契約即當
然成立。
(二)被告否認系爭斡旋金、上開支票及保管條之形式與實質之真正。且原告提出之斡旋金保管條較原告與大師仲介於95年4
月12日簽訂之不動產委託斡旋契約書為早，顯見上開支票並非系爭房地之斡旋金。
(三)被告實際上並未收受上開斡旋金即票面金額港幣200,000元
之支票。縱大師仲介固有代被告收受買方定金之權利，然依系爭斡旋契約書第4條第2項：「斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及本契約書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，並應於賣方承諾日起3日內補足承購總價款百分之
五的定金，或於賣方承諾日起7日內直接與賣方簽訂不動產
買賣契約書。」及第3條約定可知，須待房地買賣契約成立
後，斡旋金始轉為定金。本件兩造意思表示未合致，致系爭房地之買賣契約未有效成立，則上開票面金額港幣200,000
元之支票僅係斡旋金，尚未轉為任何之定金性質。又依系爭斡旋契約第3條約定，大師仲介非以被告本人名義收取斡旋
金，且其收受該支票之目的係為代原告斡旋系爭房地之買賣條件，而非代被告收取定金之意，自無代理之適用。
(四)並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
(一)被告於95年4月11日委託訴外人大師仲介銷售系爭房地，委
託期間自95年4月11日至95年4月13日止，委託銷售總價為
47,500,000元。
(二)原告以95年4月26日95年度明律字第064號律師函促請被告出面簽約，被告於95年4月27日確有收受該函。
四、得心證之理由：
原告主張系爭房地之買賣契約已有效成立，然因被告拒絕履約，遂解除該契約，依民法第249條第3款規定，請求被告給付836,103元等情，業據提出系爭專任委託契約書、委託斡
旋契約書、支票及保管條、存證信函、律師函影本各乙件為證，惟被告以上開辯詞置辯。故本件爭點為：(一)兩造就系爭房地買賣契約之必要之點其意思表示是否合致？該買賣契約是否已有效成立？(二)原告交付之斡旋金是否已轉為系爭房地買賣契約之定金？若是，則其是否為立約定金？茲分述如下：
(一)兩造就系爭房地買賣契約之必要之點之意思表示已達合致，該買賣契約應屬有效成立。
1.按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第345條第2項、第153條分別定有明文。由此可知，一
般房地之買賣契約其必要之點無非房地之坐落位置、面積及價金，是買賣雙方就上開項目意思表示為一致時，揆諸首揭規定，買賣契約即已成立，殊無待至簽訂書面之買賣契約時始成立買賣契約，合先敘明。
2.查，細觀系爭專任委託契約書內容：「不動產所有權人(以
下簡稱甲方)( 即被告)今委任大師國際不動產仲介經紀股份有限公司 (以下簡稱乙方)居間仲介銷售，雙方合意訂立下
列條款服資共同遵守。第一條：不動產標示及委託銷售範圍：『土地坐落：台北市○○區○○段六小段30、30-7地號。建物門牌：台北市○○區○○路二段90號16樓。建號：通化段六小段建號2182，權利範圍：全部。面積：依地政事務所建築改良物登記簿所載為準，共同使用部份建號2317、2345，依主建物登記簿所載為準。』…第二條：委託價格：『新台幣肆仟柒佰伍拾萬元整。…車位內含新台幣肆佰萬元整 (委託價額已包含甲方負擔之土地增值稅及服務報酬在內)』
第三條：委託期間：『一、雙方同意委託銷售期間自民國95年4月11日起至95年4月13日止，逾期未售出，本契約自動失效。』第四條：若買賣成交，甲方願接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方亦得代理甲方收受定金。…期款：簽約款成交價10%、備證款10%、完稅款10%、尾款 (交屋)10%。…第六條：代理收受定金：(立約時間為)中華民國95年4月11日」 (見本院卷第6頁至第7頁)
，再觀系爭斡旋契約書內容：「委託人甲○○ (以下簡稱買方)( 即原告)因承購條件與賣方出售條件尚有差距，特委託大師國際不動產仲介經紀股份有限公司 (以下簡稱受託人)
代為斡旋仲介購買乙○○ (以下簡稱賣方)所有下列之不動
產標的物及其座落基地之應有部分：其不動產說明書及標的物現況說明書經買方詳閱無誤，並充分瞭解其內容，買方願依下列條件簽立買賣契約：第一條：不動產標示：『土地坐落：台北市○○區○○段六小段30、30-7地號。建物門牌：台北市○○區○○路二段90號16樓。建號：通化段六小段建號2182，權利範圍：全部。面積：依地政事務所建築改良物登記簿所載為準，共同使用部份建號2317、2345，依主建物登記簿所載為準。』…第二條：承購總價願及付款條件：『承購總價款：新台幣肆仟柒佰伍拾萬元整 (內含車位新台幣肆佰萬元整)。自備款：簽約款 (含定金)新台幣肆佰柒拾伍萬元整 (即總價款10%)，備證款新台幣肆佰柒拾伍萬元整 (即總價款10%)，完稅款新台幣肆佰柒拾伍萬元整 (即總價款10%)。貸款：尾款 (交屋款)新台幣參仟參佰貳拾伍萬元整
(即總價款70%)』…第四條：斡旋期間及內容：『1.斡旋期
間自即時起至民國95年4月15日20時止。2.斡旋期間內若賣
方接受買方之承買價額及本契約書之條款時，買方同意買賣契約書即已成立生效，並應於賣方承諾日起3日內補足承購
總價款百分之五的定金，或於賣方承諾日起7日內直接與賣
方簽訂不動產買賣契約書。』…第五條：買方權利義務：『…5.買方同意負擔契稅、代書費、公 (監)證費、印花稅及
地政規費，並同意產權登記及貸款手續委由受託人公司指定地政士承辦。』… (立約日期為)中華民國95年4月12日。」( 見本院卷第8頁)可見，兩造就系爭房地之坐落位置、面積、價金、付款方式與稅賦負擔等已具體約定且無二致，難謂就系爭房地之買賣契約之必要之點有意思表示不合致之情形。
3.次按，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效生。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之，準用之。民法第103條第1、2項定有明
文。經查，被告於95年4月11日委託大師仲介銷售系爭房地
，委託期間自95年4月11日至95年4月13日止，委託銷售總價為47,500,000元，已如前述。依系爭專任委託契約第6條約
定：「一、銷售期間甲方 (即被告)同意乙方 (即大師仲介)可為買賣雙方之代理人並代理收受定金。」 (見本院卷第7
頁)是而，大師仲介在委託期間為系爭房地買賣事宜之代理
人，有代被告為意思表示或受意思表示之權限。原告於95年4 月12日就系爭房地出價47,500,000元之事實，有其提出於同年月日簽立之系爭斡旋書附卷可憑 (見本院卷第8頁)，雖被告否認系爭斡旋書之形式與實質之真正，然證人即承辦系爭房地仲介之營業員黃鴻猷於本院具結證稱：「 (法官問：如何看出12日已經達到價錢？)原告於12日就到我們公司簽
斡旋契約，從47,000,000元改為47,500,000元。(法官問：
提示原證二，是否這張？)是。」 (見本院95年9月22日言詞辯論筆錄，本院卷第61頁)，核證人黃鴻猷與兩造並無宿怨
仇隙或至親朋誼關係，證言應無偏頗之慮，足可信賴，是原告出價47,500,000元，並於95年4月12日簽立系爭斡旋書之
事實，自堪信屬真實。由此可知，原告與大師仲介於95年4
月12日就系爭房地之價格已達成合意，且對系爭房地買賣契約之必要之點未有歧異之處，業如前述，是系爭房地之買賣契約屬有效成立，不因尚未簽訂書面買賣契約而有不同。揆諸首揭規定，系爭房地買賣契約成立之效力自應及於被告。4、至被告陳稱至95年4月13日傍晚始知原告出價至47,
500,000元云云，惟系爭房地賣賣契約成立之效力，不因代
理人遲延通知本人而受影響，且縱原告真於95年4月13日始
出價至47,500,000元，然該日期仍在被告委託銷售之期間內，系爭房地買賣契約仍因大師仲介有權代理而有效成立。另外，定金之交付通常係為證明契約之成立或確保契約之履行，是定金之交付與系爭房地買賣契約之成立與否並無相涉。況縱原告主張未收受定金之事實為真，亦非能改變系爭房地買賣契約既已成立之效力，併予指明。
(二)原告交付之斡旋金並未轉為系爭房地買賣契約之定金。
1.按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款定有明文。次按，按所謂斡旋金，係買方就買賣標的不動產之出價與賣方之售價所有差距，由買方支付居間人一定數額之金錢或代替物，使居間人代向賣方議價。是而，斡旋金僅係於買賣契約成立前，用來擔保買方就議價價格履約之誠意，合先敘明。
2.經查，原告於95年4月7日即交付發票日95年4月7日、付款人為香港上海匯豐銀行有限公司、受款人為大師國際不動產仲介經紀 (股)公司、金額為港幣200,000元之支票予大師仲介充當系爭房地買賣之斡旋金，有原告提出之該張支票、大師仲介管字第940088號保管條、95年4月7日與94年4月12日分
二次簽立之系爭斡旋契約書影本各一份在卷可憑 (見本院第9頁、第8頁、第51頁至第52頁)，雖被告否認上開支票與記
載承購總價款47,500,000元之系爭斡旋金契約書形式與實質之真正，然就證人黃鴻猷於本院具結證稱：「 (法官問：你是否有收到原告交給你港幣200,000元之支票？)是原告到我們公司簽斡旋契約書，原告交付上開支票給路小姐，我與路小姐一起到被告交裡，簽訂專任委任契約書，價金是
47,500,000。支票有給被告看，因為還在斡旋中以支票沒有給被告。再回去拉價錢，從47,000,000元拉到47,500,000元，原告同意後，再簽立47,500,000元斡旋書，這樣就算成交，我們就把支票拿給被告簽收，被告拒絕簽收，同時說不賣了，就不出來簽約。」等語 (見本院卷第59頁)可見，原告
於95年4月7日即交付上開支票，至95年4月12日止分別簽立
承購總價款為46,000,000元、47,000,000元與47,500,000元之三份斡旋契約書之事實應為真實，從而，被告空言指摘，復未能提出其他證據以實其說，自不足採。
3.次查，大師仲介依系爭專任委託契約書第6條約定，就系爭
房地買賣相關事宜為被告之代理人，並有代收受定金之權限。大師仲介基於代理權行使，於95年4月12日因價格達成合
意，與被告就系爭房地已成立買賣契約，已如前述，且大師仲介於同日持有原告上開支票，亦如前述。然原告交付之斡旋金是否因系爭房地買賣契約成立而轉為定金？細觀系爭斡旋契約書約定：「第六條：斡旋金之支付：1.買方為表示購買之誠意，同意支付港幣200,000元作為斡旋金，由受託人
開立保管條予買方，本斡旋金係受買方之託前往賣方處作斡旋價格條件確認之憑據。2.若買方之承買價款及本契約書之條款於斡旋期間內為不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則斡旋金全部無息立即退還買方。3.買方支付之斡旋金如為支票，請開立抬頭並加註禁止背書轉讓字樣。第7條
：斡旋期間及內容：1.斡旋期間自即時起自民國95年4月12
日20時止。2.斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及本契約書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，並應於賣方承諾3日內補足承購總價款百分之五定金，或於賣方承諾
日起7日內直接與賣方簽訂不動產買賣契約書。」均未提及
買賣契約成立時，斡旋金即轉為定金以證明或擔保買賣契約覆履行之相關事宜。依首揭說明，斡旋金本不具證明或擔保買賣契約履行之目的，復原告與大師仲介事前亦未約定斡旋金轉換為定金之性質，可知原告主張斡旋金於系爭房屋買賣契約成立後，逕行轉換為定金，即屬無據，實不足採。
4.綜上，系爭房地之買賣契約已有效成立，雖被告無故拒絕履約，致原告解除買賣契約，然原告當時所交付之斡旋金於買賣契約成立後，並未轉換為擔保買賣契約履行之定金。從而，原告依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，自失所據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第249條第3款請求被告應給付原告
836,103元及自95年7月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予一一論斷，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　5 　　日民事第二庭 法　官　黃雯惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　5 　　日書記官　林玗倩