臺灣臺北地方法院95年度重訴字第1330號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　95年度重訴字第1330號

原告

即反訴被告

巧適股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳在源律師

訴訟代理人

丙○○

被告

即反訴原告

堡陸企業有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

李旦律師

　　　　　　江俊賢律師

　　　　　　謝伊婷律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國96年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告將坐落於台北縣新店市○○路42巷59弄4號5樓頂之第6層建物騰空交還原告；㈡被告應自民國94年4月1日至遷讓交還上開建物之日止，按月給付原告新台幣（下同）5萬元，嗣其於95年12月6日之訴訟中變更其聲明為：㈠被告應將坐落於台北縣新店市○○路42巷59弄4號5樓頂之第6層建物及上開建物地下1樓編號17之車位騰空交還原告；㈡被告應自94年4月1日起至遷讓交還前項所示建物之日止，按月給付原告52,500元，核其變更合於前開規定，應予准許，合先敘明。

二、次按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，本件原告即反訴被告係主張兩造間訂有租賃契約，並約定被告以320萬元之借款債權扣抵租金，惟上開借款已於94年3月扣抵租金完畢，惟被告自94年4月起即未支付租金迄今，原告已依法終止租約，為此訴請被告返還承租之建物及車位，並請求被告給付租金及不當得利，而被告即反訴原告則主張反訴被告應給付上開借款及利息368萬元，是本件反訴標的與本訴之標的及其防禦方法間自有牽連關係，揆諸前揭說明，被告即反訴原告自得提起本件反訴，併此敘明。

貳、本訴部分：

一、原告方面：

㈠原告起訴主張：原告於20年前購置台北縣新店市○○路42巷59弄4號5樓房屋，嗣於77年10月29日與訴外人陳春忠簽約，出資委請陳春忠於上揭5樓房屋頂加蓋第六層建物（下稱系爭建物），訴外人陳春忠依約施工，並於78年5月8日完工，系爭建物未經辦理保存登記，由出資建造之原告取得所有權。兩造之公司負責人合作經商多年，且互為對方公司股東，乃於87年4月9日協議將系爭建物及地下一樓編號17之車位（下稱系爭車位）出租予被告，惟因兩家公司位於同棟建物之上下樓，且負責人多年交好，故未簽訂條文繁複之制式租約，僅以簡略文字記載：「六樓房租每月五萬元，含停車位（不含管理費）及稅金，押金不計，以現狀租與堡陸，租金每三個月結算一次，中間月15日收」並由兩造公司負責人分別簽署「吳4/8」「王4/9」，又因原告曾向被告借款320萬元（下稱系爭借款），雙方遂約定以系爭借款債權抵付租金，租賃期間每月抵扣金額及現金償還金額比例數度變更，迄94年3月為止，系爭借款已抵扣一空。被告自94年4月起即應按月支付5萬元租金，惟被告以公司經營不善為由拒絕支付，原告乃委託律師於95年6月20日以台北大安郵局第643號存證信函催告被告於文到後10日內出面付清94年4月至95年6月欠租，並預為終止租約之表示，前開催告函經被告於95年6月21日接獲存證信函，惟因被告仍拒不清償，原告委託律師所為附停止條件之終止租約之意思表示已發生效力，系爭租約業於95年7月1日終止，爰依民法第455條及第767條規定請求被告返還系爭建物及車位，並依租賃契約請求被告給付94年4月1日起至95年6月30日之租金及5%之營業稅，合計每月為52,500元。另自95年7月1日起，租約雖已終止，被告仍無權占有系爭建物，致原告受有損害，爰依民法第179條之規定，請求被告返還相當於房屋租金即每月52,500元之不當得利，爰提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將坐落於台北縣新店市○○路42巷59弄4號5樓頂之第6層建物及上開建物地下1樓編號17之車位騰空交還原告；⒉被告應自94年4月1日起至遷讓交還前項所示建物之日止，按月給付原告52,500元；⒊前2項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述：

⒈系爭建物所有權為原告所有，系爭租約則係於87年4月9日經兩造法定代理人議定，並簽定協議，原告於簽約後亦確實依租賃協議將系爭建物交付被告使用，迄今已逾8年，兩造事後又未達成變更租約內容之新合意，原租賃協議當然繼續有效拘束兩造。

⒉原告曾陸續開立23紙租金發票予被告，其中87年5月1日起至87年12月17日止之8紙發票分別記載房租收入為5萬元，外加營業稅2,500元，足證本件租金為每月5萬元。嗣於87年12月間，被告曾要求原告返還借款，原告法定代理人甲○○乃於88年1月間以書面提出還款方案，被告乃同意自88年1月起，每月以租金15,000元扣抵借款，另實際支付租金35,000元及5%之營業稅，每月共計36,750元，是其他15紙發票乃記載租金為35,000元，迄89年4月間被告表示如每月扣抵租金15,000元，扣10年尚無法清償借款，故堅持以每月租金5萬元全額扣抵借款，不再支付現金，原告乃被迫以每月應收租金5萬元全數扣抵借款，顯見兩造租金確係每月5萬元。

⒊被告貸與原告之320萬元業經按月抵銷被告欠繳之房租，已無餘額，又兩造間並無利息之約定，被告當無利息請求權，況原告於向被告借款時，雖曾開立本票交予被告，但如被告所自認，其目的係在擔保及作為借款之證明，並非逕以簽發本票作為清償借款之用，當然不能解為雙方約定以法定票據利息年息6%為借款利息，故被告所指借款利息，毫無依據。

⒋被告於購買新店市○○路42巷59弄4號5樓房屋時，與賣方即訴外人陳春松明白約定該建物之5樓頂為原告專用，此亦為70年代交易之習慣，原告就系爭建物之使用權自無疑義，又被告承租系爭建物時即明知系爭建物並未辦理保存登記，惟此無礙於被告多年正常使用。

⒌依最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨，土地法第97條之限制係專指供住宅使用者，而不含營業用房屋，而本件系爭建物係出租予被告作營業使用，自無土地法第97條租金上限之適用，又本件租金係5萬元，但被告並未交付押租金予原告，且租賃範圍又包括辦公設備及地下室大型停車位，較之同址5樓房屋之租金，並無顯然高於行情之不合理情事，再者，本件租金縱或略高於行情，亦係雙方自由磋商之結果，兩造自均應受其拘束。

二、被告則抗辯以：

㈠原告法定代理人即訴外人甲○○與被告法定代理人即訴外人乙○○有多年經商合作關係，訴外人乙○○同時亦為原告之股東，訴外人甲○○同時亦為被告之股東，故原告將系爭建物出租予被告時，雙方未曾簽訂任何書面契約，亦未約定租賃期限，僅口頭約定每月租金為15,000元，原告所提出之原證四，並非兩造間之租賃協議書，而僅係原告負責人甲○○召開非正式股東會議，討論原告公司營運及資產處理等事宜之粗略記載，且訴外人乙○○乃係以原告股東之身分出席，而非以被告法定代理人之身分達成協議。況依原告法定代理人於88年1月6日所親自書寫字據之記載，即可知雙方協議之系爭建物租金乃15,000元。甚且，自原告所提出之還款記錄表亦可知，87年間並無任何以租金抵付借款之記錄，88 年1月起至89年3月即是以每月15,000元抵付借款，由以可證每月租金確為15,000元，再者，倘每月租金確為5萬元，何以原告並未依法按月開立94年每月租金收入為5萬元之統一發票予被告，足證原告稱每月租金為5萬元乃屬不實。

㈡原告將其所有座落於台北縣新店市○○路42巷59弄4號5樓之建物出租予訴外人得昱企業有限公司，與台禹監測科技股份有限公司，而5樓面積約270平方公尺，遠大於第6層增建面積約200平方公尺，5樓且非違建物，每月租金亦僅5萬元，故原告租系爭建物每月租金5萬元，顯與市場行情不符，被告亦不可能以如此高價承租，原告雖主張本件租金中包含辦公設備，但其並未舉證，被告亦否認之。另據被告向房仲業者查詢得知，系爭建物附近不動產租賃價格每坪租金亦僅約400元至500元間，況系爭建物乃屬違建，其租金價格僅有一般價格之6折，以系爭建物所占用面積約60坪計算，其每月租金應僅約16,000元。

㈢原告因管理階層經營不善，長期處理於虧損狀況，惟因兩造負責人乃長年熟識，亦分別為兩造公司之股東，被告為協助原告度過難關，並減輕原告公司財務負擔，被告始同意除每月租金15,000元外，每月另提供35,000元資金調度予原告，並將原應編列為借款項目之35,000元改立為被告給付租金之名義以為原告之便利。倘每月租金確為5萬元，大可直接由原告所積欠之借款320萬元直接扣抵即可，何須僅扣抵部分租金15,000元，被告仍須再提供現金35,000元予原告，又如每月扣抵5萬元，原告可大幅縮短還款時程，對原告公司應屬有利，何來原告被迫接受之理，故原告主張每月租金為5萬元，乃屬不實。

㈣兩造間就系爭建物所成立之不定期租賃契約，其每月租金僅15,000元，另原告尚積欠被告320萬元之借款及按年息6%計算之利息（每年192,000元），被告自得以前述320萬元之借款債權與原告之租金債權主張抵銷，經抵銷後，被告並未積欠原告租金，原告自不得終止租約，亦不得請求返還房地。

㈤系爭建物所占用之頂樓平台係屬大樓住戶所共用，原告雖主張依分管契約其就屋頂平台有專用權，惟其並未提出證明，是原告無權主張可管理使用系爭屋頂平台。縱使原告就該屋頂平台確有使用權，惟屋頂平台所有人仍應依法保持平台之原狀而為使用，不得私自搭蓋房屋使用，系爭建物乃原告擅自興建之未領得建築執照及使用執照之房屋，係屬違建，原告本無從將共有之頂樓平台出租而獲利，自無按月受相當於租金之損害可言，原告稱其受有相當於租金之損害云云，乃屬無據。

㈥本件原告擁有系爭建物所座落之土地即台北縣新店市○○段218地號士地之權利範圍僅2282分之78，其僅能就其應有部分按比例及其間請求占用土地之不當得利。又系爭建物係屬違建，而頂樓平台之使用或經濟價值甚低，原告所受利益之計算，應以申報總價額年息5%計算。

㈦並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張系爭建物及車位為其所有，兩造曾於87年4月間協議由被告承租系爭建物及車位，並按月支付租金予原告，惟因原告積欠被告320萬元之借款，故約定以系爭借款抵付租金等情，業據其提出預訂房屋土地買賣契約書、建築物改良委建契約、協議書、租金收入統一發票、建物所有權狀、地下停車位分配同意書等件為證（見店簡卷第7頁至第12頁、第24頁至第25頁、第47頁至第49頁，本院卷第35頁、第37頁、第38頁），且為被告所不爭（見本院卷第28頁反面、第29頁），自堪為信實。

四、原告另主張兩造約定每月租金為5萬元，自88年1月起按月以租金15,000元抵償系爭借款，故被告自88年1月起至89年3月止，每月僅付35,000元之租金，惟被告自89年4月1日起即未再支付租金，故系爭借款已於94年3月止扣抵完畢，被告自94年4月起即應按月支付5萬元租金，惟被告拒不給付，原告乃於95年6月20日以存證信函催告被告於文到後10日內給付欠租，並預為終止租約之表示，惟上開催告函經被告於95年6 月21日收受後，被告仍拒不清償欠租，系爭租約業於95年7 月1日終止，爰依民法第455條及民法第767條規定訴請返還系爭建物及車位，並請求被告自94年4月1日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付原告52,500元等情，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯，茲本件所應審究者如下：

㈠兩造所約定之每月租金究為5萬元或15,000元？

㈡兩造就系爭借款有無利息之約定？其利率若干？原告對被告之租金債權究先抵償系爭借款之利息或本金？系爭借款何時扣抵完畢？

㈢原告終止系爭租約是否合法？原告得否依民法第455條前段請求返還租賃物？

㈣倘原告已合法終止系爭租約，則租約終止前原告尚得請求被告給付租金之數額若干？得否併請求給付百分之5之營業稅？

㈤系爭租約終止後，原告得否請求被告給付不當得利？其數額？

五、本院之判斷：

㈠兩造所約定之每月租金究為5萬元或15,000元？

⒈經查，依原告所呈協議書內容所載：「6樓房租每月5萬元，含停車位（不含管理費）及稅金，押金不計，以現狀租與堡陸，租金每三個月結算一次，中間月15日收，爾後維修由堡陸負責。」，其上並由兩造之法定代理人分別簽署「吳4/8」、「王4/9」（見店簡卷第47頁），嗣兩造於88年1月6日另協議原告應從房租按月扣除15,000元，俾以抵償系爭借款，故被告自88年1月起僅須付35,000元之租金予原告（見店簡卷第48頁），經核與被告自87年5月1日起至87年12月止確有按月支付5萬元之租金予原告（其中87年5月1日係支付87年4月租金，87年5月20日係支付87年5月租金），自88年1月起至89年3月止則僅按月支付35,000元租金予原告等情相符，此有統一發票23紙附卷可憑（見本院卷第70頁至第81頁），從而原告主張兩造所約定之租金為每月5萬元，嗣兩造協議自88年1月起由被告自房租按月扣除15,000元用以清償系爭借款等情，應堪採信。

⒉被告雖辯稱每月租金僅為15,000元，被告係額外支付35,000元予原告作為資金調度，惟因原告財務不佳，故將原應列為借款項目之35,000元，改立為租金等語。按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例要旨參照），原告業已提出協議書及統一發票佐證其每月租金為5萬元之主張，已如前述，則被告辯稱其中35,00 0元係貸與原告作為資金調度等情，自應由被告負舉證之責，惟被告並未提出任何事證以佐證其辯詞。此外，被告自承原告向其借款均有開立本票以為擔保及作為借款證明（見本院卷第54頁），惟兩造於87年4月間成立系爭租約時，原告仍積欠被告320萬元借款尚未清償之事實，為兩造所不爭，復有原告所簽發之本票為據（見本院卷第65頁），倘被告果係自87年5月起按月貸與原告35,000元，則原告於斯時財務狀況不佳，被告焉有未要求原告開立本票為據，更將之列為租金支付原告之理？再者，依兩造於88年1月6日所成立之協議書所載：「巧適每年最少還堡陸18萬元，自房租扣除按月扣1萬5千元，從99年1月開始只付3萬5千元正」（見店簡卷第48頁），而被告自88年1月起即以租金之一部（15,000元）按月抵償系爭借款之事實，亦為兩造所不爭，則被告焉有一方面按月貸款35,000元予原告作為資金調度，另一方面又自88年1月起要求原告按月返還15,000元借款之理，其所辯顯與常情有悖，是被告所辯不足採信。

㈡兩造就系爭借款有無利息之約定？其利率若干？原告對被告之租金債權究先抵償系爭借款之利息或本金？系爭借款何時扣抵完畢？

⒈有關被告辯稱原告曾簽發本票作為借款擔保，是以兩造就系爭借款有依票據法第28條規定之年息百分之6支付利息之約定乙節，按票據法第11條第1項規定：欠缺本法所規定票據上應記載事項之一者，其票據無效。但本法別有規定者，不在此限。又依同法第120條第1項第6款規定，發票年、月、日為本票絕對應記載事項。故簽發本票而未記載發票年、月、日者，依上開規定，不能認有發票之效力。又如基本票據行為（發票行為）因形式欠缺而無效者，於該票據所為之其他附屬票據行為 (如背書、保證等行為)，亦皆無效。再所謂無效，係指自始、當然、確定的不生效力，縱經當事人承認，亦不能使其發生效力（最高法院73年台上字第1633號民事判決要旨參照）。經查，原告就系爭借款確曾開立同面額之本票（下稱系爭本票）共三紙交付被告，此有上開本票影本附卷可參（見本院卷第65頁），惟經核閱系爭本票之影本，除本票號碼EC0000000，面額為180萬元之本票一紙有記載發票日為85年5月20日外，其餘二紙本票均未記載發票日，依上開規定，該二紙本票應為無效之票據，且係自始、當然、確定的不生效力，縱經兩造承認亦不能使其發生票據之效力，而被告亦供承上開本票係作為擔保及借款證明（見本院卷第54頁），是以上開本票之性質實與一般借據無異，自難憑此而謂兩造就系爭借款有約定依票據法第28條規定之年息百分之6支付利息之合意。

⒉次按，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第205條、第233條分別定有明文。次按，金錢債權即無約定利息，而於債務人清償遲延時，債權人亦得請求遲延利息（最高法院18年上字第433號判例要旨參照）。系爭借款既係金錢債權，而兩造於88年1月6日所成立之協議書亦載明原告每年最少應返還被告18萬元，業如前述，則原告於88年1月6日時顯已清償遲延，兩造復未約定遲延利息之利率，依上開說明，被告自得請求原告依週年利率百分之5給付遲延利息。

⒊被告另辯稱：原告按月以租金抵償系爭借款時應先抵充利息，是以系爭借款之本金迄未完全清償，自無積欠租金乙節。按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同，民法第323條定有明文，又上開規定於抵銷準用之，民法第342條亦定有明文。惟民法第323條並非強行規定，故其所定費用、利息及原本之抵充順序，得以當事人之契約變更之（最高法院27年上字第3270號判例要旨參照）。查兩造於88年1月6日除協議原告自房租按月扣除15,000元以抵償系爭借款外，亦同時約定「利息部分暫不計列」，此有上開協議書附卷可按（見本院卷第60頁），雖上開協議書僅有原告法定代理人之簽名，然被告事實上自88年1月19日起確依協議內容僅按月支付35,000元租金予原告，此有統一發票附卷可憑（見本院卷第74頁至第81頁），足見被告就上開協議書所載內容確有與原告達成意思表示之合致，是以兩造既約定暫不計列系爭借款之利息，則原告對被告之租金債權即應依約先抵充系爭借款之本金320萬元。

⒋原告主張被告自88年1月起至89年3月止均僅按月支付租金35,000元，另15,000元之租金債權則抵償系爭借款，嗣被告自89年4月起即未再支付任何租金等情，業據其提出統一發票23紙附卷可憑（見本院卷第70頁至第81頁），且為被告所不爭，則自88年1月起至89年3月止抵扣之租金共225,000元，自89年4月起至94年3月止抵扣之租金共2,975,000元（其中94年3月僅抵扣25,000元，詳如附表），是以被告對原告之系爭借款債權已於94年3月抵扣租金完畢。

㈢原告終止系爭租約是否合法？原告得否依民法第455條前段請求返還租賃物？

⒈按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年度台上字第1186號判例要旨參照）。次按，解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；上開規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第258條、第263條分別定有明文。契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年台上字第2012號判例要旨）。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45 5條前段定有明文。

⒉經查，系爭借款已於94年3月抵扣租金完畢，且被告於94年3月尚應付25000元之租金，業如前述，而原告主張被告自94年3月迄今均未再給付租金之事實，亦為被告所不爭，嗣原告已於95年6月20日以存證信函催告被告於文到後10日內給付積欠之租金，並同時表明逾期不為給付即終止租約，上開存證信函並已於95年6月21日送達被告，此有台北大安郵局第117號支局第643號存證信函及回執附卷可參（見店簡卷第51頁至第55頁），迄原告於95年9月4日提起本件訴訟時，被告尚未給付上開欠租，參諸上開說明，系爭租約已於95年7月2日發生終止之效力，嗣被告雖於96年1月16日之答辯暨反訴狀主張以系爭借款之利息與原告之租金債權抵銷（見本院卷第51頁），惟仍無礙於系爭租約已於95年7月2日終止之效果，則系爭租約既已終止，原告自得本於租賃物返還請求權請求被告返還系爭建物及車位。

㈣倘原告已合法終止系爭租約，則租約終止前原告尚得請求被告給付租金之數額若干？得否併請求給付百分之5之營業稅？

⒈按扺銷雖使雙方債務溯及最初得為抵銷時消滅，惟雙方互負得為抵銷之債務，並非當然發生抵銷之效力，必一方對於他方為抵銷之意思表示而後雙方之債務乃歸消滅，此觀民法第335條第1項規定自明。

⒉經查，系爭租約已於95年7月2日終止，惟被告於94年3月尚應付25000元之租金，自94年4月1日起至95年6月底止，被告按月仍應給付5萬元之租金，業如前述，合計被告尚欠775,000元之租金未為給付。惟被告已於96年1月16日之答辯暨反訴狀主張以系爭借款自88年1月起算之遲延利息與原告之租金債權抵銷（見本院卷第51頁），則系爭借款自88年1月起逐年以租金抵扣後之本金餘額計算年息百分之5之遲延利息合計為635,250元（詳如附表），經抵銷後，被告尚應支付原告139,750元，從而原告基於租賃之法律關係請求被告給付租金，於139,750元範圍內，即屬有據。至原告主張兩造約定每月租金5萬元不含管理費及稅金，故被告自94年3月起至95年6月止按月應另支付營業稅2,500元予原告等語，經查，依兩造之租賃協議固載明「6樓房租每月5萬元含停車位（不含管理費及稅金）」（見本院卷第34頁），且被告自87年5月1日起至87年12月17日止確有按月支付5萬元及營業稅2,500元予原告（見本院卷第71頁至第73頁），足見兩造確有約定應由被告負擔租金數額百分之5之營業稅，從而原告基於系爭租約請求被告給付38,750元（775,000X5%=38,750）之稅金，即屬有據。

㈤系爭租約終止後，原告得否請求被告給付不當得利？其數額？

⒈按無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，原告主張系爭建物係由其出資建造所有乙節，業據其提出建築改良委建契約一份附卷可按，且系爭建物所在之頂樓平台業經共有人約定由原告分管之事實，亦有共有人所出具之同意書附卷可參（見本院卷第140頁至第142頁），是以原告自得就上開頂樓平台管理使用收益。至系爭建物雖未辦理保存登記致無法辦理所有權移轉登記，惟原告對該建築物仍有事實上之處分權，且系爭車位亦經共有人約定由原告分管，亦有地下停車位分配同意書一紙附卷可憑（見本院卷第37頁至第39頁），被告先前係本於租賃之法律關係支付租金而占有使用系爭建物及車位，嗣因被告欠租二期以上而遭原告於95年7月1日依法終止系爭租約，已如前述，則被告自95年7月2日起即已無權占有使用系爭建物及車位，且未支付使用系爭建物及車位之對價，因此獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，從而原告依不當得利之法律關係請求被告自95年7月起至遷讓返還系爭建物及車位之日止按月給付不當得利，即屬有據。

⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項固定有明文，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議可資參照）。查系爭建物目前由被告占用作為倉庫使用，並設有若干辦公桌椅，至於系爭車位目前被告所有之車號6273-EN客貨兩用車占用，業據本院勘驗屬實（見本院卷第87-1頁），並有現場照片11紙在卷足憑（見本院卷第90頁至第95頁），系爭建物既作營業使用，揆諸前開決議意旨，其租金即不受土地法第97條規定租金最高限制之拘束，且系爭建物位於民權工業區，附近多為辦公大樓，離捷運站約3、5分鐘之路程等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第132頁反面、第133頁)，又系爭建物附近之承租市場價格為每坪600元，亦有不動產承租行情表一份在卷可參（見本院卷第152頁），兩造亦同意以每坪600元計算系爭建物租約屆滿後每月相當於租金之損害（見本院卷第151頁反面），茲審酌系爭建物基地之位置，工商業繁榮之程度，被告利用系爭建物及車位之經濟價值及所受利益等項，並參考鄰近租金之情形，認被告占用系爭建物及車位所受相當於租金之利益，以每坪600元計算為適當，而被告占用系爭建物及車位面積合計為221.31平方公尺（即199.61平方公尺＋21.70平方公尺），折算後為66.95坪，此有臺北縣新店地政事務所96年2月8日北縣店地測字第0960002182號函及所附複丈成果圖一份附卷可參（見本院卷第96頁、第97頁），則原告自95年7月2日起得按月請求被告給付相當於租金之不當得利為40,170元（66.95坪X600元）。

㈥綜上所述，原告主張系爭租約已於95年7月2日終止，被告無權占有系爭建物及車位，爰依民法第455條前段規定請求被告遷讓返還系爭建物及車位，並依系爭租約請求被告給付租約終止前之租金139,750元及營業稅38,750元，暨依民法第179 條之規定請求被告自95年7月2日起至遷讓返還系爭建物及車位之日止，按月給付40,170元部分為有理由，應予准許，逾上開部分之請求為無理由，不應准許。

參、反訴部分：

一、反訴原告方面：

㈠反訴原告起訴主張：反訴被告前分別於85年5月20日、85年11月5日、85年12月30日向反訴原告借款180萬元、50萬元、90萬元，共計320萬元（下稱系爭借款），反訴被告於向反訴原告借款時，均開立本票以為擔保，故兩造間係票據法第28 條所定之法定利息6%作為系爭借款之利息約定，因反訴被告始終未能清償前開借款，經反訴原告屢次催討，亦不置理，反訴被告雖以應收之租金抵償前開借款，惟每年之應收租金僅18萬元，尚未能抵償每年之利息192,000元，自88年1月起每年以租金18萬元扣抵借款及其利息後，迄95年12月底止，尚有本金及利息368萬元迄未清償，為此爰依民法第478條之規定請求反訴被告返還借款及遲延利息。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告368萬元，及其中320萬元部分自96年1 月1日起至清償日止，按年息6%計算之利息；⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對反訴被告抗辯之陳述：反訴被告於向反訴原告借款時，均開立本票以為借款之擔保及作為借款之證明，故兩造間早有以票據法第28條所定之法定年息6%為系爭借款之利息約定，此由反訴被告法定代理人甲○○於88年1月6日所親自書寫字據上載明「利息部分暫不計列」等語可證，蓋若兩造就前開借款無利息之約定，反訴原告何以要求「暫不計列」，故兩造間確有利息之約定。

二、反訴被告則抗辯以：反訴原告貸與反訴被告之320萬元業經按月抵銷反訴原告欠繳之房租，已無餘額，又兩造間並無利息之約定，反訴原告當無利息請求權，又反訴被告告於向反訴原告借款時，雖曾開立本票交予被告，但如反訴原告所自認，其目的係在擔保及作為借款之證明，並非逕以簽發本票作為清償借款之用，當然不能解為雙方約定以法定票據利息年息6%為借款利息，故反訴原告所指借款利息，毫無依據等語。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為執行。

三、查兩造就系爭建物及車位所約定之租金為每月5萬元，而被告自88年1月起至89年3月止均僅按月支付租金35,000元，另15,000元之租金債權係抵付系爭借款，且反訴原告自89年4月起即未再支付任何租金等情，業據反訴被告提出統一發票23 紙附卷可憑，且為反訴原告所不爭，則自88年1月起至89年3 月止抵扣之租金共225,000元，自89年4月起至94年3月止抵扣之租金共2,975,000元（其中94年3月僅抵扣25,000元，詳如附表），是以反訴原告對反訴被告之系爭借款債權之本金已於94年3月抵扣租金完畢。其次，系爭租約已於95年7月2日終止，惟反訴原告於94年3月尚應付25000元之租金予反訴被告，自94年4月1日起至95年6月底止，按月仍應給付5萬元之租金等情，業如前述，合計反訴原告尚欠775,000元之租金未為給付，嗣經反訴原告於96年1月16日以答辯暨反訴狀主張以系爭借款自88年1月起算之遲延利息與反訴被告之租金債權抵銷（見本院卷第51頁），則系爭借款自88年1月起逐年以租金抵扣後之本金餘額計算年息百分之5之遲延利息合計為635,250元（詳如附表），經抵銷後，反訴原告尚應支付反訴被告139,750元之租金，則反訴原告依民法第478 條之規定請求反訴被告返還借款及遲延利息，為無理由，應予駁回。

肆、假執行之宣告：本訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。反訴部分，反訴原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。

陸、結論：本件原告之訴為一部有理由一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。