臺灣臺北地方法院96年度消簡上字第1號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度消簡上字第1號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

周炳成律師

訴訟代理人

蔡慧玲律師

複代理人

龍毓梅律師

被上訴人

智富開發有限公司

法定代理人

劉定芳

被上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

毛英富律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國95年12月21日本院台北簡易庭95年度北消簡字第17號第一審判決提起上訴，經本院於民國96年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

被上訴人智富開發有限公司（下稱智富公司）之法定代理人於本院訴訟繫屬中變更為劉定芳，有公司變更登記表在卷足憑，劉定芳聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項之規定相符，應予准許。

上訴人主張：

㈠伊於民國94年5 月10日與智富公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約書），由智富公司之受僱人即被上訴人甲○○負責仲介伊所有坐落於台北市○○段○○段736、737地號土地上、建號同小段362號、門牌台北市○○○路○段1號12樓之1 房屋及基地持分（下稱系爭房地）之買賣事宜，並於同年6 月25日與訴外人蘇麗華簽訂買賣契約書，由蘇麗華以新臺幣（下同）11,150,000元買受系爭房地，嗣伊於同年8月4日點交系爭房地及辦妥所有權移轉登記後，甲○○竟於同年9 月11日向伊表示系爭房屋有滲水現象，伊與蘇麗華乃因此於同年10月28日在台北市中正區調解委員會成立調解，雙方合意解除契約，伊將前所收受之買賣價金返還，蘇麗華則將系爭房地之所有權移轉登記予伊。

㈡房屋仲介服務亦有消費者保護法之適用，而依該法第4、5條及民法第567 條規定，被上訴人於仲介過程中就訂約事項應提供消費者充分、正確之資訊。伊於94年7 月間獲甲○○告知系爭房屋有白蟻後，由甲○○負責監督拆除屋頂、除蟲及粉刷屋頂等工程之進行，於拆除屋頂時，甲○○即發現系爭房屋天花板狀似發霉恐有漏水情事，若甲○○當時將此事告知伊或買方，伊或買方定會請人至系爭房屋作全面檢查，則非但能發現發霉情形，更能發現房屋共同浴室之門口位置有滲漏水之狀況。如此一來，蘇麗華即不會與伊辦理交屋，伊即無須支付被上訴人智富公司其餘一半之仲介費用，當然更不會支出契稅、規費等費用。惟甲○○刻意隱匿該資訊，復對買方過度保證系爭房屋不會漏水，致伊與買方在資訊不充足之情況下繼續履約，因而支付契稅42,726元、行政規費30,390元及仲介費334,500 元，上開損失顯係因甲○○未據實告知所致，甲○○既違反前開保護他人之法律，自應依民法第184條第2項規定，對伊負侵權行為損害賠償之責。智富公司為甲○○之僱用人，應依同法第188條第1項規定，與甲○○負連帶賠償之責。

㈢又上訴人與智富公司間之契約兼具居間與委任契約之性質，依民法第535 條後段規定，受有報酬者應以善良管理人之注意義務處理事務，智富公司自負有較高之注意義務。甲○○長年從事仲介業務，自應知悉房屋是否有滲漏水乃買賣雙方關注且涉及嗣後是否解約之重要事項，被上訴人既因從事系爭仲介事務而向買賣雙方收取高額仲介金額，當據實告知買賣雙方是否有此情形，不能以伊未發覺滲漏水狀況，或以房地產標的現況說明書（下稱屋況說明書）作為卸責理由。甲○○為智富公司之履行輔助人，甲○○於執行本件仲介事務時，顯有未盡善良管理人注意義務之情事，智富公司即應對上訴人負債務不履行之損害賠償責任。

㈣原審駁回上訴人之訴，上訴人提起本件上訴，聲明求為：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應連帶給付上訴人408,136 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被上訴人則抗辯：

㈠甲○○於交屋前僅發現系爭房屋客廳之天花板有點發霉，並未發現系爭房屋有漏水情形，自無上訴人所指故意隱匿漏水資訊之事；況甲○○發現發霉之位置與日後發生滲水處並不相同，而天花板發霉之原因有待專家鑑定，而非出於猜測，甲○○對系爭房屋日後發生漏水一事並無過失且無預見可能，自無上訴人所指未盡善良管理人注意義務之情形，上訴人主張甲○○應對其負侵權行為損害賠償之責，顯非可採。

㈡系爭房屋雖有漏水瑕疵，然未達解除契約之程度，上訴人不為此項主張，反與買方合意解除契約，致其先前支出之稅款、仲介費等無法歸還，此稅款、仲介費為解約前之支出，與被上訴人發現系爭房屋有發霉顯無因果關係。退萬步言，上訴人於94年6 月20日即已收受買方交付之定金，並於同年月25日與買方簽立買賣契約書，設若被上訴人於發現發霉之時，告知上訴人系爭房屋日後有漏水之虞，而解除契約，則係可歸責上訴人因素而解除契約，上訴人應加倍返還定金，顯見被上訴人發現發霉事由並非損害之發生原因，上訴人之損失係因系爭房屋發生漏水瑕疵而解除契約而生，與被上訴人是否發現發霉或有無告知均無關連。

㈢況上訴人於委託被上訴人出售系爭房屋時，即已出具系爭屋況說明書詳細說明屋況，當時上訴人表示系爭房屋並無漏水情事，惟該屋嗣後出現漏水情況，足證上訴人對屋況之說明顯然不實；而上訴人為系爭房屋所有權人，對該屋屋況知之甚詳，系爭買賣契約因遭買方發現漏水而解除，竟以被上訴人未告知房屋發霉而要求被上訴人賠償其所有損害，顯無理由。

㈣被上訴人基於系爭屋況說明書之擔保，及多次赴房屋現場勘查，均未發現有漏水情事，乃告知買方系爭房屋並無漏水狀況，顯已提供消費者充分與正確之資訊，已盡消費者保護法第4條、第5條之義務等語。並於本院答辯聲明：上訴駁回。

兩造不爭執之事項：

㈠上訴人於94年5 月10日與智富公司簽訂系爭委售契約書，由智富公司之受僱人即甲○○負責仲介系爭房地之買賣事宜。

㈡透過智富公司之仲介，上訴人於94年6 月25日與蘇麗華簽訂買賣契約書，由蘇麗華以11,150,000元買受系爭房地。

㈢上訴人於94年8月4日點交系爭房地及辦妥所有權移轉登記予蘇麗華後，甲○○於同年9 月11日向上訴人表示系爭房屋有滲水現象，上訴人與蘇麗華因此乃於同年10月28日在台北市中正區調解委員會成立調解，雙方合意解除契約，由上訴人將前所收受之買賣價金返還，蘇麗華則將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人。

得心證之理由：

㈠上訴人主張甲○○違反消費者保護法第4條、第5條及民法第567條第2項之保護他人之法律，致其受有支出契稅、行政規費及仲介報酬之損害，爰依民法第184條第2 項、第188條第1 項規定，請求甲○○及其僱用人智富公司連帶負侵權行為損害賠償之責，被上訴人則否認有上訴人所指之侵權行為。經查：

⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，為民法第184條第2項所明定，此所謂「保護他人之法律」，係指一般防止危害權益，或禁止侵害權益之法律，凡直接或間接以保護個人之權益為目的者，均屬之。而消費者保護法第4條、第5條分別規定：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施」、「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益」，該等法條係分別對企業經營者、政府及消費者所設之當為規範，目的在於防止消費者之安全及權益受到危害，屬前開法條所指「保護他人之法律」，惟甲○○僅為在系爭房地買賣交易中，實際執行智富公司依約應提供之仲介服務者，並非以提供服務為營業之人，依消費者保護法第2條第2款規定，甲○○並非該法所指之企業經營者甚明，則同法第4條、第5條對其並無適用餘地，上訴人主張：甲○○違反前開保護他人之法律云云，顯有誤認，並不足採。

⒉又以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項亦有明定，此規定係對居間人所設之行為規範，目的在於保護委託居間者及相對人之權益，亦屬民法第184條第2項所指「保護他人之法律」。以本件而論，與上訴人締有專任委託銷售契約者為智富公司，而非甲○○，依前開契約負有上述法條所定之調查義務者亦為智富公司，與甲○○無涉，上訴人主張：甲○○違反前開保護他人之法律，應負侵權行為損害賠償責任云云，亦非有理。

⒊因此，上訴人不得依民法第184條第2項、第188條第1項規定，請求甲○○負侵權行為損害賠償之責，自亦不得訴請甲○○、智富公司負連帶賠償之責。

㈡上訴人復主張：智富公司之履行輔助人甲○○於執行仲介系爭房屋銷售事宜時，非但向買方過度保證系爭房屋不會漏水，且於查知系爭房屋客廳天花板有發霉狀況，顯有漏水之虞時，刻意隱匿該等嚴重影響買方交易意願之資訊，違反善良管理人注意義務，智富公司應負債務不履行之損害賠償責任等語，為被上訴人智富公司所否認，智富公司並以前揭情詞置辯。經查：

⒈上訴人係為將系爭房地委託智富公司居間仲介銷售，方簽訂系爭委售契約書，而依該契約書第3條第1項、第4 項之約定，智富公司受託處理本件仲介事務應以善良管理人之注意為之，且在簽訂該契約書後應製作「不動產說明書」提供上訴人簽章確認；智富公司之經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，智富公司與其經紀人員應連帶負一切法律責任，因而生損害於上訴人者，智富公司應負賠償之責。

⒉證人即上訴人之妻王姿文到庭證稱：上訴人將出售系爭房地相關事宜，授權由伊全權處理，伊乃代理上訴人與智富公司簽訂系爭委售契約書，智富公司之經紀人員甲○○並就系爭屋況說明書之內容，逐項詢問，伊回答後再由甲○○據以填寫等語（本院96年5 月18日言詞辯論筆錄參照），而該說明書內明載系爭房屋並無滲漏水之情形，上訴人亦不否認該項記載與系爭房屋當時之屋況相符，則甲○○依此記載，於仲介系爭房地銷售事宜時向買方蘇麗華表明系爭房屋並無漏水情事等語，顯已依系爭屋況說明書所載內容，向買方為誠實告知，則智富公司並未違反系爭專任委託銷售契約書第3條第4項之約定，誠堪認定。

⒊況證人即系爭房地之買受人蘇麗華到庭明確證稱：伊去系爭房屋看屋時，甲○○有在場，因為該屋屋齡20幾年，而且是頂樓，屋頂又有空中花園，種了很多植物，伊很擔心會有漏水的問題，曾特別為此詢問甲○○，甲○○說屋主在幾年前整修過屋頂，也重新鋪磁磚，應該不會有滲水的問題，伊於6 月間和賣方簽約時，針對漏水的問題也特別問了賣方，賣方說幾年前整修過屋頂，沒有滲水的狀況等語（本院96年4 月24日準備程序筆錄參照），足見對蘇麗華而言，系爭房屋是否會漏水，為影響其購買意願之重要事項，其對此曾分別詢問甲○○及賣方，均獲致相同訊息，而證人王姿文復坦認：伊在921 大地震後之88年底曾花費約4、50萬元在屋頂天花板作防水工程等語（本院96年5月18日言詞辯論筆錄參照），核與證人蘇麗華所言相合，益證甲○○於仲介系爭房地買賣之過程中，確實將得自上訴人方之訊息，如實轉告賣方，上訴人指稱甲○○對買方過度保證，強調系爭房屋不會漏水云云，難認屬實，自非可採。

⒋證人蘇麗華另證稱：伊在簽約買受系爭房地前曾去看屋，當時屋內家具幾乎都搬空，房子有重新油漆過，看起來乾乾淨淨，屋頂的空中花園植栽有用盆子或保麗龍盒裝好，沒有裝盆的植物也不是深根植物，從屋況看不出來有漏水的狀況等語（本院96年4 月24日準備程序筆錄參照），而系爭房屋是否會漏水為影響蘇麗華購屋意願之重要事項，如前述，則蘇麗華在看屋時，自當對此詳加留意，其既表示以當時屋況而言，無法看出有漏水之情形，則何能苛責執行該屋仲介銷售事宜之甲○○，可由外觀預知該屋日後會漏水？況蘇麗華亦證稱：伊簽約買受系爭房地後，又多次在甲○○陪同下前去看屋，94年7 月底在該屋客房內發現白蟻蟲道，經與上訴人協商後，由上訴人出資拆除天花板除蟲，伊於天花板拆除後再去看屋，僅發現拆下的屋頂有蟲咬的痕跡，但沒有發現滲水的情況，同年8月4日交屋後，亦未發現滲水，直到同年9 月間要進行裝潢，才發現主臥室及客廳天花板有出現水痕等語（同上筆錄參照），可知在系爭房地點交予蘇麗華之前（即甲○○執行系爭房地仲介銷售事宜期間），系爭房屋均未出現滲漏水之情況。被上訴人甲○○雖稱：上訴人在94年7 月底派工將系爭房屋之天花板拆除以進行除蟲工作時，伊曾到場觀看，發現客廳天花板有一塊黑黑的狀似發霉，但不覺得是漏水的樣子，故未做任何處理等語（同上筆錄參照），惟蘇麗華既證稱：伊在天花板拆除後曾再去看屋，不記得有看見天花板有發霉狀況等語（同上筆錄參照），足見甲○○當時所見狀似發霉之處，外觀上並無明顯可疑為滲漏水之狀況，則甲○○未將此事告知上訴人或蘇麗華，即難認有何可歸責事由可言。是身為智富公司使用人之甲○○於履行系爭委託銷售契約之過程中既無可歸責事由，則上訴人主張智富公司應對其負債務不履行損害賠償之責，即乏依據，亦不足採。

綜上所述，上訴人主張被上訴人應連帶給付408,136 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，其上訴應予駁回。

本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。