臺灣臺北地方法院96年度簡上字第102號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第102號

上訴人

富貿建設有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

楊雅棠律師

被上訴人

亞歷山大股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國九十六年一月五日本院台北簡易庭九十五年度北簡字第三九四九七號第一審簡易判決提起上訴，本院於九十六年七月六日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部份，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百零四萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即民國九十五年九月二日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠被上訴人終止租約未說明理由，乃不合法：

⑴被上訴人於九十五年六月二日寄發終止租賃契約之存證信函，該函並未說明理由，上訴人無從知悉其法律依據，被上訴人亦無法提出說明。

⑵被上訴人員工陳小瑩遲於九十五年六月十四日與上訴人員工陳秀媚會面時，始稱被上訴人會員僅七千多人，業績下降，故要求解約，惟未說明被上訴人已虧損之事實，更未提出任何數據或資料讓上訴人說明或表示意見。

⑶是被上訴人前於九十五年六月二日所寄發之存證信函，上訴人收受時自不明白被上訴人終止契約之理由，從而被上訴人終止契約並不合法，兩造之租賃關係仍屬存在，上訴人請求給付租金自屬合法有據。

㈡被上訴人並非經營不善，無權終止租約：

⑴契約終止權係形成權，故法律規定僅於情節重大時，方允許一方得行使契約終止權，而兩造將「經營不善」或「不得經營」等事由規定於租賃契約第九條但書，乃屬例外情形，依據法律解釋原則，自須從嚴解釋。

⑵經營不善一語，於一般交易慣例乃不確定之概念，應指長期繼續性之狀態，而非僅數個月之經營狀況。如被上訴人於租賃開始後均有盈餘，而僅一個月或單日虧損即認係經營不善而得以終止契約，對於上訴人即屬不公。

⑶由被上訴人永和分店結束營業退款會員名單及金額記錄表可知，名單所示之會員均已預先繳納會費，惟因被上訴人永和店結束營業而無法繼續對之提供服務，故退會費數萬元至二十萬元不等金額予會員，足證被上訴人係向會員預收會費。顯見被上訴人經營型態係採會員制，會期以年為單位，分為一年、三年或五年不等，因此計算被上訴人之盈虧時，自應參考會員之會期，就一年度、甚至三或五年度之全部營收為觀察，自不能單以數月營收為據。

⑷依被上訴人所提營收紀錄可知，被上訴人九十三年一月至九十五年六月營收總計為三億六千零三十四萬六千六百七十六元，每月營收平均為一千二百餘萬元，而依被上訴人所提損益表，被上訴人每月支出費用約僅五百萬元，顯見被上訴人每月平均獲利達六百萬元以上，並無經營不善情形。被上訴人認為九十五年一月起營業額下降，所以虧損，但上訴人認為不能只觀察幾個月，且營收收的錢足以支付固定費用，並非經營不善。

⑸誠如被上訴人所稱：「‧‧‧舉同位於台北市○○路上，相距不到一百公尺的世貿分公司及紐約紐約分公司為例，證明只要有足夠的客源，即使相距甚近的地點，也可以併設分公司不會造成排擠的結果。」，顯見如未有足夠之客源，即會造成排擠結果。本件被上訴人於相距永和店僅一千五百公尺之中和市○○路上另開設中和店，二者客源重疊，且台北縣中、永和地區並無足夠客源，加以被上訴人新開設之中和店設備較新且規模較大，自會影響永和店之營收與經營，而此係因被上訴人之行為所致，豈可作為被上訴人終止租賃契約之原因？若認永和店確有經營不善，亦係被上訴人違反誠信原則所造成。

㈢關於被上訴人主張不得經營乙事，亦不可歸責於上訴人：

⑴被上訴人於租賃房屋經營近十年後，始向上訴人主張其有不得經營情事，不僅不合情理，且有違誠信原則。

⑵上訴人所屬之吉貿集團於八十六年一月二十日與被上訴人及訴外人藍灣工程股份有限公司、建越工程股份有限公司簽訂合作契約書，成立吉歷股份有限公司（下稱吉歷公司）以經營俱樂部，並約定由上訴人負責大部分資金之籌措，餘如工程設計等則由被上訴人等共同完成，此均載明於合作契約書第五條。另依合作契約書第三條之約定，吉歷公司之經營權由被上訴人取得，吉貿集團不能過問公司一切事務。嗣吉貿集團於八十八年五月四日將所持吉歷公司股權全部轉讓與被上訴人，並由兩造於同日另訂本件租賃契約。是本件被上訴人據以主張不得經營之行政處分，均係因被上訴人於系爭房屋設計完成後申請使用執照時變更為公共浴室使用，並非變更為游泳池或俱樂部使用所致，故不可歸責上訴人。

⑶又被上訴人原係以吉歷公司名義於租賃房屋經營業務，嗣吉歷公司由被上訴人辦理解散登記後，台北縣政府遂要求被上訴人以其自己名義辦理分公司營利登記，故亦與上訴人無關。

㈣被上訴人結束永和店營業之原因，除係永和店業績虧損外，永和店之設備也已使用九年餘達汰舊換新狀態，惟被上訴人不願更換，且永和、中和店相距約一千五百公尺，客源大部分重疊，故被上訴人為節省成本乃將中、永和市地區之客戶集中移往中和店，進而結束永和店之營業。

三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出退款會員名單及金額記錄表影本一份為證，並聲請命被上訴人提出中和店開業以來到九十五年七月的營收紀錄。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠被上訴人已合法終止租賃契約：

⑴被上訴人前係依兩造間租賃契約第九條第三項所約定之「經營不善」及「法令規定不得營業」等兩項理由終止契約，而關於該終止契約事由，除上訴人已明知外，並已由被上訴人之副總經理陳小瑩於終止契約前數月，多次向上訴人之聯絡人陳秀媚當面說明，並以存證信函通知上訴人終止契約日期，並非如上訴人所稱未表明終止契約理由。

⑵兩造租賃契約既有規定得終止契約事由，故只要符合契約約定之事實發生，被上訴人即可合法終止契約，自無上訴人同意或兩造合意終止之必要。

㈡被上訴人以經營不善為由終止租賃契約：

⑴兩造約定「經營不善」即得終止契約，而「經營不善」乃係一廣泛性用語，並非侷限於「虧損」，更無限制必須持續經營不善一段時間始得終止租約，故被上訴人自得自行考量永和分公司之經營狀況，以決定是否繼續經營。

⑵上訴人屢稱永和分公司有虧損是因被上訴人另設中和分公司所致云云，其主張雖不成立，惟卻足證上訴人明知永和分公司已有經營不善之事實，被上訴人沒有理由花大錢去破壞永和分公司的生意。依永和分公司近年營收報表及損益表，可知永和分公司營收已不足支付必要成本，足證該分公司經營不善乃係事實。

⑶被上訴人經營各個營業據點均係設立分公司，而分公司乃係一單獨法人，有獨立人事及會計制度，其盈虧與否亦均由各分公司自負其責，縱一分公司有盈餘，亦不能將利潤分配予其他分公司，是以被上訴人請求提出中和分公司帳務資料，不僅並非合理，於永和分公司經營不善與否之判斷上，亦無影響。

⑷被上訴人於同位於台北市○○路上相距不到一百公尺處，尚有世貿分公司（位於松壽路十二號四、五樓）及紐約紐約分公司（位於松壽路二十二號四、五樓），顯見只要有足夠客源，即使相距甚近地點亦可併設分公司，並不會造成排擠結果。

㈢被上訴人以依法令規定不得營業為由終止租賃契約：

⑴租賃房屋因無法申請變更使用執照以符合被上訴人作為健身房、游泳池等營業項目之用，屢遭主管機關處罰，此有經濟部及台北縣政府公函數紙可稽，而前揭處分書均有副知上訴人，故上訴人均知之甚詳。

⑵由前揭處分書可知被上訴人有不能營業之事實，符合兩造間租賃契約第九條第三項之約定，被上訴人自得終止租賃契約。

三、證據：援用原審之立證方法。

丙、本院依職權查詢被上訴人中和分公司核准設立之日期，並依職權查詢佳姿集團財務危機爆發時間。

理由

一、上訴人主張：㈠兩造於八十八年五月一日簽訂租賃契約承租上訴人所有系爭房屋，租期十年，月租一百零二萬元，詎被上訴人九十五年六月二日發函上訴人表示同年七月底終止租約，積欠九十五年七、八月租金未付，故訴請被上訴人給付租金；㈡被上訴人終止租約未說明理由，乃不合法，事後託詞經營不善終止租約，然依被上訴人所提營收紀錄可知，被上訴人九十三年一月至九十五年六月每月平均營收達六百萬元以上，並無經營不善得終止租約之事由；㈢被上訴人主張系爭房屋依法令不得經營一事，並不可歸責於上訴人，且若認被上訴人永和店確實經營不善，亦係被上訴人違反誠信原則，另開中和店致客源重疊所造成云云。

二、被上訴人則以：㈠九十五年七月底終止契約前，被上訴人九十五年度持續虧損達一千四百餘萬元，被上訴人自得依兩造租約第九條第三項約定，以「經營不善」等理由終止契約，九十五年七月之租金已由押租金抵付，九十五年八月間兩造已無租賃關係自無須給付租金；㈡被上訴人副總經理陳小瑩於終止契約前數月，多次向上訴人之聯絡人陳秀媚當面說明，並以存證信函通知上訴人終止契約日期，並非如上訴人所稱未表明終止契約理由；㈢系爭房屋確實屢遭主管機關處罰，有依法令規定不得營業之事實，被上訴人自得以「法令規定不得營業」之理由終止租約等語。

三、兩造對於八十八年五月一日確有簽訂十年租約，月租一百零二萬元，被上訴人九十五年六月二日發函上訴人表示同年七月底終止租約之事實並無爭執，而爭執重點在於：被上訴人是否因經營不善而有權終止租約？被上訴人終止租約未說明理由是否合法？爰就上揭爭點說明如后。

四、被上訴人中和店設立至佳姿集團財務問題爆發前，永和店業績良好，其後業績不振，九十五年度終止租約前已虧損一千四百多萬元，以經營不善終止租約並無不合：

㈠按系爭租賃契約書第九條第三項約定：「‧‧‧非依本租約有關之規定，不得終止本租約，惟若屬天災、地變、戰爭、法令規定乙方（即被上訴人）不得營業等不可抗爭之因素，或乙方經營不善，則不在此限‧‧‧」。

㈡經查，被上訴人設於系爭租賃物之永和店，依被上訴人提出之財政部臺灣省北區國稅局營業人銷售額與稅額申報書顯示，九十三年一月至九十五年七月之營收，先則於九十三年七月起有大幅度成長，然自九十四年五月起則有大幅度衰退，九十五年度計算至當年七月底止，參酌損益表所示營運成本費用，總計損失已達一千四百餘萬元。

㈢本院依職權查證結果，被上訴人中和分公司核准設立日期為九十三年五月二十四日，而如前所述，永和店九十三年七月起業績有大幅度成長，顯見中和店之設立係為拓展客源，而非為影響永和店之經營，且實際上反而有幫助永和店拓展客源之實績，上訴人稱中和店搶走永和店客源，永和店若有經營不善，亦係被上訴人違反誠信原則，另開中和店致客源重疊所造成，核與事實不符。

㈣本院復依職權查證結果，與被上訴人經營同類業務之佳姿集團，於九十四年五月間爆發財務危機，嚴重損害消費者權益，而被上訴人永和店業績亦自九十四年五月起開始大幅度衰退，直至九十五年七月底終止租約時止，均無法再回復過去之榮景，顯見被上訴人永和店不僅長期陷於虧損，且因消費者信心短期內難以回復，亦難預期虧損狀況短期內能有所改善，被上訴人自得以經營不善之理由，依系爭租賃契約書第九條第三項約定終止租約。上訴人主張計算是否虧損，要將佳姿集團財務危機爆發前之被上訴人永和店營收亦列入一併計算，顯屬昧於社會實情之主張，不足採信。

㈤綜上小結，被上訴人中和店設立至佳姿集團財務問題爆發前，永和店業績良好，其後業績不振，九十五年度終止租約前已虧損一千四百多萬元，以經營不善終止租約並無不合。

五、被上訴人終止租約之書面存證信函雖未寫明原因，仍生終止租約之效力；被上訴人辯稱以押金抵付九十五年七月份租金，九十五年八月無給付租金義務，為有理由：

㈠按終止權之行使，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條之規定，應向他方以意思表示為之，此項意思表示無一定之方式，苟由有終止權人向他方當事人以書狀或言詞表示其終止契約之意思，即應認有終止之效力。被上訴人永和店有經營不善之終止租約事由已如前述，而被上訴人代表陳小瑩於九十五年五月三十日即向上訴人之代表陳秀媚以經營不善為由為終止租約之意思表示乙節，業據證人陳小瑩到庭證述屬實（參見原審卷第五十九頁），嗣被告寄發終止契約之存證信函中雖未敘明終止租約之事由，惟該終止租約之事由已經被上訴人代表陳小瑩以言詞告知，本件被上訴人為終止契約之存證信函雖未表明其理由，但並不因此影響其終止契約之效力；至上訴人代表陳秀媚雖表示不同意被上訴人之終止租約，惟終止權之行使，無待上訴人之同意。是上訴人主張被上訴人為終止契約之存證信函並未表明其理由，其終止契約不合法，自不可採。

㈡被上訴人於簽訂租約時，已依租約第四條給付上訴人一百二十萬元為押租金，上訴人應於契約終止時，將押租金無息如數退還予被上訴人。系爭租約既於九十五年七月三十一日終止，上訴人應依約應返還押租金一百二十萬元，至於上訴人要求給付之九十五年七月份之租金一百零二萬元，因與前述上訴人應返還被上訴人之押租金，都已屆清償期且種類相同，被上訴人依據民法三百三十四條第一項及第三百三十五條第一項規定，於九十五年八月十六日以台北台塑郵局存證信函，通知上訴人以押金一百二十萬元抵扣之（參見原審卷第五十頁背面），故上訴人此項債權應已符合民法抵銷之規定，視同清償完畢而消滅。從而，上訴人起訴請求被上訴人給付九十五年七月租金，因抵銷而無理由，九十五年八月之租金，因租約終止已無給付義務，故上訴人請求為無理由。

六、綜上所述，本件被上訴人辯稱，因永和店經營不善而於九十五年七月底終止租約，九十五年七月份租金以押金抵付，九十五年八月無給付租金義務，見解應屬可採，而上訴人主張均為無可取。從而，上訴人本於租賃之法律關係，依租賃契約書約定請求給付九十五年七月及八月之租金，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、兩造其他攻擊防禦方法，對於本件判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

法院書記官　周其祥