臺灣臺北地方法院96年度訴字第3647號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第3647號

原告

甲○○

訴訟代理人

徐志明律師

訴訟代理人

黃坤鍵律師

被告

乙○○

被告

丙○○

上二人共同訴訟代理人

張世興律師

　　　　　　林宏政律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國96年12月20日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）坐落臺北市○○區○○段5小段8地號土地上，門牌號碼臺北市○○○路76號3樓之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有。被告乙○○邀同被告丙○○為連帶保證人，於民國95年3月9日與原告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間自95年6月10日起至100年6月9日止，共5年，每月租金新臺幣（下同）67,000元，被告乙○○並於簽約時給付相當於3個月租金201,000元之押租金予原告。嗣被告乙○○將系爭房屋轉借予訴外人黃維林即源逢診所經營診所。詎被告乙○○自95年10月10日起即未依約給付租金，經以押租金201,000元抵充後，被告乙○○尚欠2個月租金迄未給付，爰以起訴狀之送達為終止系爭契約之意思表示，則被告乙○○占有系爭房屋，自96年1月10日起受有相當於租金之不當得利。復因上開被告乙○○將系爭房屋轉借之事實，系爭房屋所在之逸仙首馥公寓大廈（下稱逸仙大廈）之管理委員會（下稱管委會）決議系爭房屋自95年6月起每月應另支付管理費10,694元，加計本應支付之管理費6,421元，每月應支付管理費17,115元，依系爭契約第15條，約定管理費由被告乙○○負擔。詎被告乙○○自95年6月起迄未給付。又被告乙○○自95年10月起至96年2月止，積欠電費4個月共計1,472 元迄未給付。被告丙○○為連帶保證人，自應負擔連帶保證責任。爰依民法第179條之規定、租賃契約之法律關係提起本訴等語。

（二）系爭房屋被告乙○○於何時返還原告：被告辯稱早已搬離系爭房屋，並於96年3月29日以律師函通知原告，同時寄回系爭房屋之鑰匙云云。惟原告否認於此時受領。係於96年6月14日庭訊中始知悉被告已騰空系爭房屋，原告並於此時受領。

（三）原告是否提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告，並保持其合於約定使用收益狀態：原告否認被告於簽約時即已告知欲開設醫療診所。兩造簽訂系爭契約時，系爭房屋所在之逸仙大廈之住戶規約未規定區分所有權人不得經營診所使用，原告出租之始未違反當時之規約。嗣管委會於95年4月15日修改規約限制2樓以上之樓層不得申請為商業用途，該規約應違法而無效，且不得溯及既往限制被告之使用。系爭房屋坐落之土地允許使用醫療保健服務業，系爭房屋供開設診所之行為，經臺北市政府工務局覆函說明免辦理變更使用執照，衛生局亦核發營業執照予被告，則系爭房屋無法使用收益係導因於管委會之非理性干擾，非可歸責於原告。管委會阻擾被告裝修時起，原告曾聘請律師為被告與管委會溝通，對管委會提起之假處分，亦曾委請律師擔任共同非訟代理人，並未置身事外。

（四）原告是否有權終止租約，並請求相當租金之不當得利，如可，其金額為若干：被告自95年10月起即未依約給付租金，經原告以押租金全數抵充後，原告自有權終止系爭契約。縱原告未盡提供合於使用收益之義務，被告未行使同時履行抗辯權，原告自得終止系爭契約，並請求相當租金之不當得利。自96年3 月29日起至96年6月14日止，系爭房屋仍處於被告占有狀態中，被告受有相當於每月租金67,000元之不當得利。

（五）原告是否得請求給付系爭房屋之管理費，如可，金額為若干：兩造簽訂系爭契約時，已口頭約定管理費由被告負擔。被告曾繳交95年6、7、8月之部分管理費。被告自95年6月起即未全額繳清應繳之管理費，自9月起甚至全額未繳，致原告受有與管委會成立調解後，應負擔管理費55,000元之責任損害。

（六）被告至返還系爭房屋日止，是否積欠原告系爭房屋之電費，如是，金額為若干：依系爭契約第15條約定，水電費應由被告負擔，被告自95 年12月起即未繳電費，95年12月為1,068元、96年2月為351元、96年3月為80元，另因被告遲未繳納電費，另被課予接電費400元及設備維持費129元，上開金額原告於96年6月7日代其繳清。

（七）被告如需給付原告上開請求，得否主張同時履行抗辯而拒付上開金額：原告已提供合於使用收益之租賃物，被告不得主張同時履行抗辯權。縱可，被告未曾行使同時履行抗辯權，不得拒絕給付租金。

（八）聲明：

⑴被告應連帶給付原告177,226元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵被告應連帶給付原告222,500元，及自96年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑶被告應連帶給付原告2,028元，及自96年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑷原告願擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯如下：

（一）系爭房屋被告乙○○於何時返還原告：原告主張其於96年6月14日始知悉系爭房屋已騰空並受領返還，返還日應自該日起算云云。惟被告於96年3月29日，以律師函通知原告，被告已騰空系爭房屋，並將系爭房屋之鑰匙寄還予原告，原告應已受領。

（二）原告確未提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告，亦未保持其合於約定使用收益狀態：被告乙○○於95年3月9日與原告就系爭房屋簽訂系爭契約，約定每月租金及租賃期限。被告承租動機係做為開設醫療診所使用，而原告為系爭房屋之所有權人，明知建商即訴外人大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程公司）於出售逸仙大廈時即聲明，逸仙大廈三樓以上為純住宅使用，僅一樓得設置排除某些行業之商用店家、明知大廈規約有上開相關規定，竟隱暪上情而告知被告系爭房屋得供被告開設醫療診所使用並約定租金，致被告簽立系爭契約。詎被告於95年4月就系爭房屋裝潢時，遭管委會阻擾施工致延宕工期，開幕時間延後；於95年5月開始營業後，管委會亦阻止診所醫師進入逸仙大廈，要求診所客戶換證、登記、量體溫，被告須親自至一樓接客戶，於電梯內設樓層管制卡，針對被告診所提高管理費等情事，影響診所經營，被告要求原告出面改善，未獲置理；於95年11月被告接獲本院假處分之執行命令，命令被告對系爭房屋不得作為非供特定人長期住宿之使用，致被告結束診所之營業，原告亦未對執行命令提出抗告。管委會針對被告擅自調高管理費，原告復未提出爭執。則原告之上開行為，未保持系爭房屋合於使用收益之狀態。

（三）原告是否有權終止租約，並請求相當租金之不當得利，如可，其金額為若干：原告未依系爭契約提供合於約定之標的物予被告使用，自可歸責，則無權終止系爭契約。被告主張同時履行抗辯權，則原告不得向被告請求租金及相當於租金之不當得利。

（四）原告是否得請求給付系爭房屋之管理費，如可，金額為若干：被告未與原告口頭約定管理費由被告負擔，系爭契約亦未約定。管理費並非營業上所必須繳納之稅捐，與系爭契約第15條之約定不符。管理費之收取權人為管委會，而非原告。就系爭房屋95年6、7、8月之管理費，被告僅係代原告繳納。逸仙大廈之規約就逸仙大廈之住宅及商用管理費收繳計算標準係屬一致，且管委會並無擅自提高住戶之管理費之權限，被告就調整部分無繳納義務，原告逕自與管委會成立調解並繳納調整部分之管理費，對被告並無拘束力。

（五）被告至返還系爭房屋日止，是否積欠原告系爭房屋之電費，如是，金額為若干：原告所提之電費收據影本、電費帳務欠費查詢影本，其實質之真正，原告應證明。

（六）被告如需給付原告上開請求，得否主張同時履行抗辯而拒付上開金額：系爭房屋既與系爭契約約定之使用收益狀態不符，被告已於95年10月間行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金、管理費、電費。

（七）被告對原告有3,324,326元之不當得利及侵權行為損害債權於本院審理中，被告以此數額主張抵銷。

（八）聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如為不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事實：

（一）原告於95年3月9日與被告乙○○就臺北市○○○路76號3樓房屋簽訂房屋租賃契約，被告丙○○為被告乙○○之連帶保證人，約定租期自95年6月10日起至100年6月9日止。約定每月租金67,000元。被告乙○○於簽約時給付相當於3個月租金201,000元押租金予原告。嗣被告乙○○將系爭房屋作為被告丁○○○○○○以經營診所營業使用（實際經營者為被告乙○○，黃維林為負責醫師）。

（二）系爭房屋自95年6月起逸仙首馥公寓大廈管委會提高每月管理費為17,115元。

（三）系爭房屋所在之逸仙大廈管委會列原告及被告乙○○為債務人向本院聲請為「甲○○及乙○○對門牌號碼臺北市○○○路76號3樓區分所有權，不得作為非供特定人長期住宿使用」之假處分，經本院以95年度裁全字第5496號裁定准許後聲請執行。

（四）被告乙○○於96年3月29日發函通知原告已自臺北市○○○路76號3樓房屋搬遷，該函於96年3月31日送達原告。

（五）被告乙○○自95年10月10日起未給付租金。

（六）被告乙○○曾繳交95年6月至8月之部分管理費，金額是19,263元。

四、本件原告主張與被告乙○○邀同被告丙○○為連帶保證人，於95年3月9日與原告就系爭房屋簽訂系爭契約，約定租賃期間自95年6月10日起5年，每月租金67,000元，被告乙○○並給付201,000元之押租金予原告。被告乙○○將系爭房屋作經營診所之用。詎被告乙○○自95年10月10日起即未依約給付租金，經以押租金201,000元抵充後，被告乙○○尚欠2個月租金迄未給付，為此終止系爭契約，請求被告給付相當於租金之不當得利及積欠之管理費、電費等情，被告固不爭執訂之系爭契約，惟以前揭情詞置辯。本件主要爭執為：

（一）原告是否提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告，並保持其合於約定使用收益狀態。

（二）系爭房屋被告乙○○於何時返還原告。

（三）原告是否有權終止租約，並請求相當租金之不當得利，如可，其金額為若干。

（四）原告是否得請求給付系爭房屋之管理費，如可，金額為若干。

（五）被告至返還系爭房屋日止，是否積欠原告系爭房屋之電費，如是，金額為若干。

（六）被告如需給付原告上開請求，得否主張同時履行抗辯而拒付上開金額。

五、茲就兩造上開爭執分敘如下：

（一）原告是否提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告，並保持其合於約定使用收益狀態部分：

⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。被告主張其因有開設醫療診所需求而承租系爭房屋，原告明知系爭房屋三層以上為純住宅之用，僅一樓得設置排除某些業種之商用店家，且明知大廈規約亦有相關規定，竟隱瞞上情而向被告乙○○陳稱系爭房屋得供被告乙○○開設醫療診所使用云云，被告在不知情之情況下，向原告簽訂系爭契約，詎被告自95年4月開始裝潢不久，即遭逸仙首馥大廈管理委員會百般阻撓施工，致工期延宕，營業時間被迫延後，逸仙首馥大廈管理委員會並阻止診所醫師進入大廈，要求診所客戶換證、登記、量體溫，且需被告親自到一樓接客戶，並於電梯內張貼公告指摘被告違規使用系爭房屋，另針對被告診所提高管理費等，致診所客戶卻步，營業大受影響。被告乙○○將此情告知原告，要求原告出面處理，原告僅表示不必理會而敷衍推拖，致被告乙○○接獲本院裁定及執行命令，不得不結束營業。又原告受收上開假處分裁定，亦未表示任何不服，致被告自力救濟自行花費聘請律師提出抗告，是原告未盡其提供合於約定使用收益狀態之租賃物交付承租人使用之義務等語。按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。被告乙○○主張於當時已告知承租系爭房屋係用以經營診所一節，為原告所否認，辯稱：被告僅稱作為類似預防保健中心之用等語。然按「醫療機構依本法第13條規定申請開業，應填具申請書，並檢具費款及左列文件，報由直轄市或縣（市）衛生主管機關核辦：一、建築物平面圖。二、建築物使用執照。…」醫療法施行細則第8條第1項定有明文。而原告亦自承曾為被告委託建築師向臺北市政府工務局申請裝修許可，按之一般診所與其他住宅或經營事業，其裝修隔間及要求應有所不同，則在其裝修過程中應可知悉其裝修隔間及內容。況且原告於另案本院96年度訴字第3913號損害賠償事件中曾辯稱「原告（指本件被告乙○○）向被告（指本件原告）承租系爭房屋時，…原告則以其係在3樓開設健檢中心，非一般之診所…」等語。再參照被告乙○○於另件所提出之「源逢診所歐洲生技預防醫學中心療程紀錄表」（本院96 年度訴字第3913號卷第62頁）內容以觀，其診療內容確與一般診所有別。再依原告所辯內容觀之，原告於出租時應已知悉被告承租系爭房屋係供開設診所之用，原告所辯不知情應不足取。

⑵查，原告與被告乙○○訂立系爭契約後，系爭房屋所在之逸仙大廈管委會列原告及被告乙○○為債務人，向本院聲請定暫時狀態之假處分，經本院以95年度裁全字第5496號裁定准許，裁定於逸仙大廈管委會提供150萬元供擔保後，原告及被告乙○○不得就系爭房屋之區分所有權人作為非供特定人長期住宿之使用，逸仙大廈管委會嗣後據此聲請強制執行，經本院於96年11月6日掣發執行命令等情，有被告所提出而為原告所不爭執之本院上開裁定及執行命令在卷可佐（本院卷第54頁至第58頁）。逸仙大廈管委會以原告及被告乙○○為債務人，向本院聲請上開定暫時狀態之假處分，而被告乙○○承租系爭房屋係供經營診所之用，該定暫時狀態假處分之內容，勢須影響被告乙○○順利依其當時約定使用收益狀態使用系爭房屋。被告乙○○事後告知原告，原告亦未能在租賃期間之相當時間內，及時將該影響被告乙○○順利使用系爭房屋之外在不利益狀態除去。再系爭房屋所在之逸仙大廈於95年4月15日召開住戶大會，修正該大廈規定第14條第5項第1款規定為：「本棟大樓二樓以上（含二樓）以上為純住宅，住宅部分之各持分所有者，應將其所有之住宅部分，專為供於住宅之用，不得供於其他之用途」（本院卷第161頁背面）。另逸仙大廈管委會於另案被告乙○○對原告及逸仙大廈管委會之本院96年度訴字第3913號損害賠償事件，逸仙大廈管委會主張係依規約所為之管理行為，其於被告乙○○開業後，逸仙大廈管委會全面要求訪客換證並量體溫，此為本院審理該件時所已知。參照逸仙大廈管委會要求換證、量體溫、修改規約，並進而聲請定暫時狀態之假處分及執行等行為，依其前後行為一貫觀之，逸仙大廈管委會極欲阻止被告乙○○營業之企圖至為明顯，逸仙大廈管委會聲請定暫時狀態假處分及依該本院裁定聲請假處分之執行，確已使原告所交付之系爭房屋，未能保持合於所約定使用收益狀態。是參照上開說明，被告主張原告並未提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告乙○○，並保持其合於約定使用收益狀態一節應屬可取。

（二）系爭房屋被告乙○○於何時返還原告部分：被告抗辯系爭房屋早於96年3月29日即以律師函通知原告搬遷之事實，且將系爭房屋鑰匙寄送原告等語，並提出律師函影本及中華民國郵政掛號郵件收件回執影本為證（本院卷第59頁至第60頁）。原告則稱係於本件訴訟中之96年6月14日庭訊中始獲悉被告已騰空房屋，而可視為被告以言詞提出返還系爭房屋，原告並於當時受領等語。本件原告所交付被告乙○○之系爭房屋，並未能保持所約定使用收益狀態，已如前述。又被告乙○○於遭逸仙大廈管委會聲請定暫時狀態假處分，並聲請執行後，曾催促原告出面解決，惟原告於此期間並未能除去該假處分執行，回復被告乙○○得正常使用收益系爭房屋之狀態。此為本院審理另案96年度訴字第3913號損害賠事件時所知悉。則被告乙○○於96 年3月29日以存證信函通知原告其搬遷之事，並將系爭房屋鑰匙寄還原告，該存證信函及鑰匙於同年月31日送達原告，應認被告乙○○已有終止系爭契約之意思。原告既不能排除逸仙大廈管委會前開行為，而提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告乙○○使用，則被告乙○○據此終止系爭契約，自屬合法。又被告乙○○於終止同時，將系爭房屋鑰匙交還原告，則被告乙○○自已無法使用系爭房屋，其交還房屋鑰匙同時，應認已返還系爭房屋予原告，原告主張被告係於96年6月14日始交還房屋，尚非可取。

（三）原告是否有權終止租約，並請求相當租金之不當得利，如可，其金額為若干部分：如前所述，系爭房屋因原告無法提供合於約定使用收益狀態之房屋予被告乙○○使用，則被告終止合約，自屬有據。系爭契約既經被告乙○○終止，兩造間之系爭合約自被告乙○○於96年3月31日終止後，即已不存在，再無由原告終止之餘地。又系爭房屋業已於96年3月31日由被告乙○○交還房屋，已如前述，原告就96年3月31日後部分，亦不得再依不當得利之法律關係，請求被告乙○○給付相當租金之不當得利。

（四）原告是否得請求給付系爭房屋之管理費，如可，金額為若干：原告主張管理費部分兩造係口頭約定由被告乙○○負擔。按關於管理費部分，一般常見之情況係由承租人繳納。而本件如前所述被告乙○○曾繳納系爭房屋95年6月至8月之管理費19,263元，如該部分非被告乙○○應繳納者，理應由原告繳納，本件參照上情，堪認原告主張兩造口頭約定管理費由被告乙○○繳納一節，應屬可取。又原告主張系爭房屋之管理費由95年6月起逸仙大廈管委會調整為每月17,115元一節，業據其提出逸仙大廈管委會95年8月15日95逸仙字第95081501號函影本（本院卷第16頁）。而被告對該函形式上亦不爭執，自足信為真正。惟嗣後原告已與逸仙大廈管委會以55,000元達成和解，原告自得依此請求被告給付該部分管理費55,000元。

（五）被告至返還系爭房屋日止，是否積欠原告系爭房屋之電費，如是，金額為若干：系爭契約第15條約定：「…乙方（被告乙○○）水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」，則依約系爭房屋使用之電費，自應由被告乙○○負擔。又原告主張被告乙○○積欠自95年12月、96年2月、96年3月之電費及接電費400元、設備維持費129元，合計2,028元部分，業據原告提出台灣電力公司收據影本（本院卷第92頁至第93頁）。本院參照該收據內容、形式觀之，應認為實在。是原告主張被告計積欠電費2,028元一節，應屬實在。

（六）被告如需給付原告上開請求，得否主張同時履行抗辯而拒付上開金額：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264條定有明文。本件被告乙○○自95年10月10日起未繳納租金，已如前述，而逸仙大廈管委會聲請定暫時狀態假處分之執行，經本院以95年度執全字第4443號受理並於95年11月6日起核發執行命令，被告乙○○於同年月9日收受該執行命令，因該執行命令內容為禁止原告及被告乙○○不得作為非供特定人長期住宿之使用，應認於此時起被告乙○○就系爭房屋之使用受有重大干擾而無法依系爭契約使用收益，則就此之前自95年10月10日起至95年11月9日止之租金計67,000元，被告乙○○仍負有給付義務，亦無原告未依約提供合於約定使用收益狀態之情形，被告乙○○自不得拒絕給付。至於95年11月10日以後至被告乙○○於96年3月31日終止合約之日止（該假處分執行命令嗣後於96年12月23日始經本院發文撤銷），原告並未能提供合於約定使用收益狀態之房屋，此部分義務與被告乙○○支付租金係立於對待給付之關係，則依前開說明，被告乙○○自得拒絕其後之租金給付。至於電費部分，依系爭契約第15條約定：「…乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」，本件原告於出租系爭房屋予被告乙○○後確有將系爭房屋交予被告乙○○使用，及至96年3月29日被告乙○○將鑰匙交還原告止，已如前述。是自95年3月起至96年3月29日止，系爭房屋均為被告乙○○占有使用，依系爭契約應由被告乙○○負擔電費，如被告乙○○為免除或擴大電費負擔，在原告無法提供合於約定使用收益狀態之房屋時，即得為終止系爭契約、或將系爭房屋交還原告。再被告乙○○依約應負擔相關電費，而被告乙○○未繳付電費用，由原告先行繳納，而該電費用係屬被告乙○○已使用或應負擔之費用，亦與原告出租系爭房屋之義務，非立於互為對待給付之關係，自無同時履行抗辯權之適用。至被告乙○○因未繳電費，致原告代墊接電費及設備維持費，亦係因被告乙○○未繳電費行為所應付費用，請求被告乙○○給付，自屬有據。又關於管理費部分，亦為原告與被告乙○○約定由被告乙○○負擔，已如前述，其情形亦與電費部分相同，與原告出租系爭房屋之義務，非立於對待給付關係，無同時履行抗辯權之適用。

（七）綜上，被告乙○○仍應給付原告95年10月10日起至同年11月9日止之租金計67,000元、電費2,028元及管理費55,000元。被告丙○○為被告乙○○就系爭契約之連帶保證人，則原告就上開款項請求被告負連帶責任，本屬有據。然被告乙○○於簽約時曾交付相當3個月租金之押租保證金201,000 元，押租保證金之功能及目的，即在於如承租人有欠租或因租賃關係對出租人負賠償或給付責任時，可由出租人自該押租保證金中扣抵，該部分原告業經主張自押租金扣抵，則扣抵後已無可對被告請求之款項，原告尚應返還被告乙○○76,972元。

六、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告連帶給付401,754元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。