臺灣臺北地方法院96年度簡上字第464號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 97 年 05 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第464號上　訴　人
即反訴原告　吉甫國際股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　陳君慈律師
馮馨儀律師
陳和貴律師
複代理人　　郭佩宜律師
被上訴人
即反訴被告　臺北大眾捷運股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　丁○○
乙○○
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國九十六年七月二十六日本院臺北簡易庭九十六年度北簡字第二六０四八號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於民國九十七年五月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及反訴均駁回。
第二審上訴及反訴訴訟費用新臺幣壹萬貳仟伍佰伍拾伍元均由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人即反訴原告方面：
（一）聲明：
１原判決不利於上訴人部分廢棄。
２上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
３被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）四十萬六千零九十一元，及自民國九十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
１兩造間租賃契約原訂租賃期間僅至九十四年四月二十四日止，租約即將屆滿之際，被上訴人要求上訴人繼續承租至同年七月十八日止，是段期間上訴人應給付之租金及管理費共計八十萬一千八百一十八元，而上訴人簽立租約之際即繳納履約保證金一百二十四萬八千元，上訴人遂於同年六月以信函請求直接自履約保證金扣抵租金及管理費，被上訴人並未表示拒絕，其後長達五個月期間亦未請求上訴人給付租金，已默示同意上訴人上述請求，詎嗣後被上訴人竟向上訴人主張一百四十一萬四千元之懲罰性違約金，經以履約保證金扣抵後，認上訴人尚積欠九十六萬七千八百一十八元，顯有悖誠實信用原則。
２上訴人提出違約金過高之抗辯後，原審僅酌減違約金為八十萬一千八百一十八元，而認上訴人仍應給付三十五萬五千六百三十六元，然原審未考量兩造間締約地位、遲延給付時間、被上訴人可能所受損害程度、上訴人支付能力等客觀情狀而有不當，兩造租約於九十四年七月十八日屆滿時，上訴人即刻搬遷並將租賃物完整歸還被上訴人，經被上訴人以履約保證金抵銷未繳納之租金及管理費，上訴人遲延期間至多僅三個月，被上訴人可能遭受之損害僅上訴人遲延繳付租金、管理費之利息而已，以欠費總金額八十萬一千八百一十八元年息百分之二十計算，違約金應以三個月利息四萬零九十一元為適當，如違約金為八十萬一千八百一十八元，被上訴人將受有以年息百分之四百計算之暴利，是原判決命上訴人再給付三十五萬五千六百三十六元，即有違誤。
３兩造間租賃契約第二條第㈣點第１、３款約定「第一項契約存續期間屆滿，租賃關係消滅‧‧‧甲方依前款同意乙方續約時，雙方應另定租賃契約，甲方得依市場租金行情與乙方重新議定新約內容及租金總價，並於本契約期滿前三個月完成新訂約之簽訂‧‧‧」，兩造間租約於九十四年四月二十四日期滿後即行消滅，如需續約應另行商議承租條件另訂新約，並非直接適用原租約約定，則兩造並未重行簽署合約，僅另行合意租期為九十四年四月二十五日起至七月十八日止，租金及管理費依原租約金額為之，並無同意其餘權利義務援用原租賃契約之規定，其餘租賃契約關於違約金、保證金等約定業因租期屆滿而失其效力，被上訴人不得據以請求上訴人支付懲罰性違約金。
４反訴部分之陳述：
被上訴人得請求上訴人給付之租金、管理費八十萬一千八百一十八元及違約金至多四萬零九十一元，合計八十四萬一千九百零九元，經以履約保證金一百二十四萬八千元抵銷後，尚餘四十萬六千零九十一元，被上訴人應返還上訴人，爰依民法不當得利之規定，請求被上訴人如數返還，並給付自九十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）證據：援用第一審所提證據。
二、被上訴人方面：
（一）聲明：上訴及反訴均駁回。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
１兩造間租賃契約租賃期間係因上訴人於九十四年三月三十一日請求展延至同年七月十八日止，經被上訴人於同年四月四日函覆同意，詎上訴人竟自同年四月二十五日起未依約繳納租金、管理費，上訴人雖於同年六月間以信函請求由履約保證金直接扣抵展延期間之租金、管理費款項，但兩造間契約第四條第㈠點後段業明訂「契約存續期間，乙方（上訴人）不得主張以履約保證金或履約保證金所生之利息抵付租金或其他費用、債務」，被上訴人對上訴人該請求自無庸回覆，僅是單純沈默，並非表示同意，上訴人仍應依約按月給付租金、管理費，上訴人未依約繳付，已構成給付遲延。
２兩造間租賃契約第十三條第㈠點第１、２款所約定為懲罰性違約金，並無過高情事，上訴人如認為違約金過高，應於締約之初即向被上訴人反應或異議，上訴人履約期間亦從未主張約定之違約金過高，原審已經將違約金數額酌減至與積欠之租金、管理費同額，已較約定之違約金相差甚多。按私法自治為民事法律最高原則，契約自由為私法自治在經濟活動規範上之具體表現，當事人依此原則得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果，契約自由原則為私法基本原則，受憲法承認與保護，法院亦應尊重，除非契約自由原則實質基礎「平等」未被落實、具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入，法院不能擅以監護者自居，以自己價值變更契約內容。法院依民法第二百五十二條規定判斷違約金是否過高時，除應審酌當事人締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤不能將契約自由原則棄之不顧、過度干預契約當事人私經濟生活之安排，致影響當事人締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方意思合致時之主觀平衡，給予惡意違反契約者討價還價、套利空間，亦即法院適用民法第二百五十二條時，縱違約金數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，及不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金數額，認兩造約定之違約金過高、過度壓縮契約自由之空間。本件上訴人違約在先，卻不遵守契約約定、違反契約自由原則，主張違約金僅得請求四萬零九十一元，與誠實信用原則相左而無理由。
３本件違約金並無過高，違約金之扣抵亦係依約為之，並非不當得利，且依最高法院七十九年台上字第一九一五號判例，違約金已出於債務人之自由意思任意給付者，可認為係債務人自願依約履行，不容請求返還，上訴人自願繳付履約保證金，並約定被上訴人得逕自履約保證金中扣抵懲罰性違約金，應認為已出於自由意思任意給付，上訴人依民法第一百七十九條規定反訴請求被上訴人返還扣抵之違約金，亦無理由。
（三）證據：援用第一審所提證據。
理 由
甲、程序方面：
按在簡易訴訟程序之第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用第四百四十六條第二項第三款定有明文。查本件上訴人於上訴之際反訴請求被上訴人返還不當得利四十萬六千零九十一元，及自九十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，本件反訴係就上訴人主張抵銷之履約保證金請求餘額為之，依上開規定，尚無不合，應予准許。乙、實體方面：
一、本件被上訴人主張：兩造間於九十一年一月二十二日訂立租賃契約，約定由上訴人向被上訴人承租臺北市○○區○○路一段七七號地下街「捷運南港線地下人行多功能廣場－忠孝東路地下街十九號店鋪」，租賃期間自九十一年一月二十二日起至九十四年四月二十四日止，租金以「包底抽成」方式計收，包底租金除第一期與最後一期外，每月為二十萬八千元，抽成租金按每月含稅實際營業額依約定標準計付，租金及管理費應於每月繳入指定帳戶，如未依約定按期繳交全額租金，每逾一日上訴人按日給付被上訴人五千元懲罰性違約金，未依約定按期繳交全額管理費，每逾一日上訴人按日給付被上訴人二千元懲罰性違約金，被上訴人並得自履約保證金中逕行扣除，如有不足，並得向上訴人追償，上訴人不得異議，上訴人並於契約簽訂前交付相當於六個月租金一百二十四萬八千元之履約保證金；嗣上訴人於九十四年三月三十一日以函文請求展延租期至同年七月十八日止，被上訴人於同年四月四日函覆同意，詎上訴人自九十四年四月二十五日起即未依約繳納租金、管理費，計至九十四年七月十八日止，共積欠租金、管理費八十萬一千八百一十八元，及懲罰性違約金一百四十一萬四千元，經以履約保證金扣抵，尚不足九十六萬七千八百一十八元，爰依兩造間租賃契約請求上訴人給付九十六萬七千八百一十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（原審判命上訴人給付被上訴人三十五萬五千六百三十六元，及自九十六年七月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回其餘請求，上訴人就其敗訴部分上訴，被上訴人就其敗訴部分未上訴，其敗訴部分已告確定）。
二、上訴人則以：兩造間租賃契約原訂租賃期間僅至九十四年四月二十四日止，上訴人應被上訴人要求繼續承租至同年七月十八日止，是段期間上訴人應給付之租金及管理費共計八十萬一千八百一十八元，而上訴人簽立租約之際即繳納履約保證金一百二十四萬八千元，上訴人遂於同年六月以信函請求直接自履約保證金扣抵租金及管理費，被上訴人並未表示拒絕，其後長達五個月期間亦未請求上訴人給付租金，已默示同意上訴人上述請求，上訴人自無違約，且租賃契約關於違約金、保證金等約定業因租期屆滿而失其效力，被上訴人不得據以請求上訴人支付懲罰性違約金，原審未考量兩造租約於九十四年七月十八日屆滿時，上訴人即刻搬遷並將租賃物完整歸還被上訴人，上訴人遲延期間至多僅三個月，被上訴人可能遭受之損害僅上訴人遲延繳付租金、管理費之利息而已，違約金至多以租金、管理費三個月之利息四萬零九十一元為限等客觀情狀，判命上訴人再給付三十五萬五千六百三十六元，顯然過高而有違誤，應予廢棄等語，資為抗辯，並依不當得利規定反訴請求被上訴人返還履約保證金餘額四十萬六千零九十一元，及支付自九十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被上訴人主張之事實，業據提出投標廠商聲明書、招標公告、出租經營契約書、投標須知、補充規定、開標紀錄表、標單兼切結書、營利事業登記證、公司執照、公司變更登記表、上訴人公司函文暨信封、被上訴人北捷業字第０九四三０五五二八００號函、第0000000000０號函暨國內
各類掛號郵件查單、第0000000000０號函暨退件
信封、第0000000000０號函暨信封、第0000
000000０號函暨退件信封、第０九五三二六０六００
號函暨退件信封、統一發票、第０九五三二六０六０一號函暨退件信封、統一發票為證，上開證據之真正，均為上訴人所不爭執，自堪信為真正。上訴人固據提出該公司吉字第０九四０六一００一號函暨經濟部經企字第０九三０二六０三八００號函、第0000000000０號函、中央銀行業
務局台央業字第０九三００一八八五九號函、第０九三００四七一０四號函、臺灣票據交換所台票總字第０九三０００三０四四二號函、第0000000000一號函、經濟部
中小企業處中企財字第０九三０００八二二二號函、中央租賃股份有限公司致歉書暨信封、被上訴人北捷業字第０九四三一０六八七００號函為憑，辯稱：被上訴人已默示同意上訴人以履約保證金扣抵展延期間租金、管理費之請求，上訴人自無違約，且租賃契約關於違約金、保證金等約定業因租期屆滿而失其效力，被上訴人不得據以請求上訴人支付懲罰性違約金，本件契約約定之違約金亦顯然過高云云，惟除該等證據之真正外，均為被上訴人否認，主張：被上訴人僅單純沈默，並未同意以履約保證金扣抵租金、管理費，兩造間契約係約定懲罰性違約金，並無過高，如無顯失公平情事，基於契約自由原則，法院亦不得過度介入，況以履約保證金扣抵之違約金應認為係上訴人任意給付，不得請求返還等語。
四、經查：
（一）兩造間九十一年一月二十二日所訂租賃契約約定由上訴人向被上訴人承租臺北市○○區○○路一段七七號地下街「捷運南港線地下人行多功能廣場－忠孝東路地下街十九號店鋪」，租賃期間自九十一年一月二十二日起至九十四年四月二十四日止，租金以「包底抽成」方式計收，包底租金除第一期與最後一期外，每月二十萬八千元，抽成租金按每月含稅實際營業額依約定標準計付，租金及管理費應於每月繳入指定帳戶，如未依約定按期繳交全額租金，每逾一日上訴人按日給付被上訴人五千元懲罰性違約金，未依約定按期繳交全額管理費，每逾一日上訴人按日給付被上訴人二千元懲罰性違約金，被上訴人並得自履約保證金中逕行扣除，如有不足，並得向上訴人追償，上訴人不得異議，上訴人並於契約簽訂前交付相當於六個月租金一百二十四萬八千元之履約保證金，已經被上訴人陳明在卷，核與出租經營契約書所載一致，並為上訴人所不爭執。
（二）自九十四年四月二十五日起至七月十八日止兩造間期間契約內容部分：
上訴人於九十四年三月三十一日以原證二函文表示：「本公司承租忠孝地下街十九號店鋪，原依契約之存續期間之終止日九十四年四月二十四日為租金計收期間，今契約承租九十四年四月二十四日延至九十四年七月十八日止（方案二），特發函回覆」等語，經被上訴人於同年四月四日函復表示：「有關貴我雙方簽訂之東區地○街『捷運南港線忠孝東路地下街出租經營案－服飾區Ｇ標』契約內之『契約存續期間』及『租金計收期間』，經雙方合意至九十四年七月十八日止，另租金及管理費亦請一併繳交至九十四年七月十八日止」等語，有上訴人函文、被上訴人北捷業字第０九四三０五五二八００號函附卷可稽，並經兩造供承無訛，依上述函文內容，非唯上訴人、被上訴人分別表明係「承租忠孝地下街十九號店鋪原契約之存續期間延至九十四年七月十八日止」、「雙方簽訂之東區地○街『捷運南港線忠孝東路地下街出租經營案－服飾區Ｇ標』契約內之『契約存續期間』及『租金計收期間』合意至九十四年七月十八日止」，且兩造未曾就租金數額、繳付方式、是否繳納履約保證金及履約保證金數額等節另為商議，則兩造係合意將原契約存續期間延長至九十四年七月十八日，其餘契約內容並無更易，已足認定；上訴人辯稱租賃契約關於違約金、保證金等約定業因租期屆滿而失其效力，被上訴人不得據以請求上訴人支付懲罰性違約金云云，委無可採。
（三）上訴人有無違約部分：
１兩造間租賃契約約定抽成租金及管理費應於每月繳入指定帳戶，前業提及，上訴人固於九十四年六月十五日函上訴人，載稱：「有關東區地○街『捷運南港線忠孝東路地下街出租經營案－服飾區Ｇ標東區地○街十九號店鋪』契約屆滿、展延租期自九十四年四月二十五日起至九十四年七月十八日暨租金管理費計收，懇請惠予專案處理，逕由原契約履約保證金新臺幣壹佰貳拾肆萬捌仟元中抵扣，多退少補，如說明，不勝企盼，感激之至」等語，有上訴人吉字第０九四０六一００一號函暨經濟部經企字第０九三０二六０三八００號函、第0000000000０號函、
中央銀行業務局台央業字第０九三００一八八五九號函、第０九三００四七一０四號函、臺灣票據交換所台票總字第０九三０００三０四四二號函、第000000000
0一號函、經濟部中小企業處中企財字第０九三０００八
二二二號函、中央租賃股份有限公司致歉書暨信封可考，且為被上訴人所不爭。
２然默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院二十九年度上字第七六二號判例、八十一年度台上字第五七一號、九十年度台上字第九０二號判決參照），參諸兩造間租賃契約第四條第㈠點後段業約定「契約存續期間，乙方（即上訴人）不得主張以履約保證金或履約保證金所生之利息抵付租金或其他費用、債務」，有出租經營契約書可佐，而被上訴人並未就上訴人是項請求回覆或為任何意思表示及舉動，揆諸上開說明，被上訴人僅為單純之沈默，自難認被上訴人同意上訴人逕以履約保證金扣抵展延期間租金、管理費之請求。
３被上訴人既未同意上訴人以履約保證金扣抵展延期間租金、管理費之請求，則上訴人依約應於每月將租金、管理費繳入指定帳戶。本件上訴人自九十四年四月二十五日起即未依約繳付租金、管理費，迄至同年七月十八日止共積欠租金、管理費八十萬一千八百一十八元，此經上訴人自承不諱，上訴人自應依兩造間租賃契約第十三條第㈠點第１、２款負給付懲罰性違約金之責。
（四）違約金數額部分：
１次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條定有明文。而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院七十九年台上字第一九一五號判例、九十三年台上字第九０九號判決參照）。
２本件上訴人辯稱兩造租約於九十四年七月十八日屆滿時，上訴人即刻搬遷並將租賃物完整歸還被上訴人，經被上訴人以履約保證金抵銷未繳納之租金及管理費，上訴人遲延期間至多僅三個月，被上訴人可能遭受之損害僅上訴人遲延繳付租金、管理費之利息而已，以欠費總金額八十萬一千八百一十八元年息百分之二十計算，違約金應以三個月利息四萬零九十一元為適當，如違約金為八十萬一千八百一十八元，被上訴人將受有以年息百分之四百計算之暴利云云，然：
①兩造間租賃契約第十三條第㈠點第１、２款約定「未依第三點之規定按期全額繳交租金者，每逾一日（不足一日以一日計），按日給付甲方（即被上訴人）五千元之懲罰性違約金」；「未依第五點之規定按期全額繳交管理費者，每逾一日（不足一日以一日計），按日給付甲方二千元之懲罰性違約金」，前業敘及，是兩造間契約所定違約金非僅為損害賠償總額之預定，尚寓有違約處罰之含意，該數額是否過高，非僅以被上訴人所受損害為斷。
②本院審酌兩造間租賃契約標的為臺北捷運南港線忠孝東路地下街商場店鋪，為具有高知名度、坐落商業精華地段、往來顧客眾多之商場，每月保證營業額為一百六十萬元，包底租金數額二十萬八千元，管理費約七萬六千六百八十元，折合每日之租金、管理費數額約九千四百八十九元，且該商場於契約展延期間即九十四年五、六月間每月營業額逾四千萬元，上訴人主動自九十四年四月二十四日延展租期至同年七月十八日，顯有相當營收利得，但上訴人僅積欠近三月展延期間之租金與管理費，租期屆滿後旋遷離、將租賃標的物回復原狀返還被上訴人，欠款數額亦未逾履約保證金數額，違約情節尚非重大等情，認懲罰性違約金以欠款數額一倍即八十萬一千八百一十八元計算，尚屬適當。上訴人此節所辯，亦無可採。
（五）本件上訴人應負之懲罰性違約金既以欠款數額一倍即八十萬一千八百一十八元計算為適當，加計積欠之租金、管理費八十萬一千八百一十八元，合計上訴人應給付被上訴人一百六十萬三千六百三十六元，以履約保證金一百二十四萬八千元抵扣後，上訴人尚應給付被上訴人三十五萬五千六百三十六元。則被上訴人於原審請求上訴人給付之金額，於上開範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
（六）反訴部分：
本件上訴人以履約保證金抵扣積欠之租金、管理費及懲罰性違約金後，猶不足三十五萬五千六百三十六元，此經本院審認如前，上訴人依民法不當得利之規定反訴請求被上訴人給付履約保證金抵銷餘額四十萬六千零九十一元，及支付自九十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自非有據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依兩造間租賃契約之約定，請求上訴人給付積欠之租金、管理費及懲罰性違約金（經以履約保證金扣抵後不足額）三十五萬五千六百三十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十六年七月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。原審命上訴人如數給付，並分別為假執行及免為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。上訴人主張履約保證金抵銷尚有餘額，反訴請求被上訴人給付四十萬六千零九十一元及自九十四年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦非有據，爰予駁回。
據上論結，本件上訴人之上訴及反訴均為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　16　　日民事第一庭 審判長法 官 李坤曄
法 官 蔡和憲
法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　16　　日書記官 林芝儀