臺灣臺北地方法院月27日本院台北簡易庭94年度北簡字第 22309號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 96 年 07 月 30 日
• 法官: 鄭純惠、黃雯惠、黃蓓蓓
• 法定代理人: 甲○○
• 上訴人: 大道旅行社股份有限公司法人
• 被上訴人: 丙○○

台灣台北地方法院民事判決
上　訴　人　大道旅行社股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丁○○
被　上訴人　丙○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年11月27日本院台北簡易庭94年度北簡字第 22309號第一審判決提起上訴，經本院於96年 7月16日言詞辯論終結，判決如下：
本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第
255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件被上訴人就上訴人自民國94年7 月6 日起使用台北市○○○路○ 段108 號7 樓
之5 房屋（下稱系爭房屋）之行為，原係以不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權為請求權基礎（見原審卷第285 頁），嗣於本院審理時，就上訴人自94年7 月5 日起至94年8 月4 日止使用系爭房屋之行為，追加租金請求權為請求權基礎，核此訴之追加與原訴主張之基礎事實同一，是依上開說明，本院自應予以准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張及聲明如下：
(一)上訴人於93年6 月15日向訴外人蔡偉曉承租門牌號台北市○○○路○ 段108 號7 樓之5 房屋，約定租賃期間為1 年，租
金為每個月新台幣（下同）20,000元。嗣系爭房屋及坐落基地於93年11月30日經拍賣程序由被上訴人買受，被上訴人並於93年12月3 日取得系爭房屋及坐落土地之不動產權利移轉證書，然上訴人遲至94年9 月6 日始將系爭房屋返還與被上訴人。
(二)上訴人雖辯稱其於93年6 月15日與原屋主蔡偉曉簽訂租賃契約時，即簽發號碼為GH000000 0至GH0000000 號、面額均為18,000元之遠期支票12紙交付予蔡偉曉，票載發票日則分別為93年12月至94年7 月之每月5 日，惟本件租賃契約既自93年12月3 日起對受讓人即被上訴人繼續存在，上訴人即應對被上訴人支付自93年12月5 日起至94年8 月4 日止每月
20,000元之租金，故上訴人於94年12月至94年7 月簽發上開面額18,000元之支票予訴外人蔡偉曉，自不得對抗被上訴人。
(三)又押租金契約為要物契約，以金錢之交付為成立要件，故押租金債權之移轉，自亦須交付金錢始生效力，而原出租人蔡偉曉並未將押租金75,000元交付被上訴人，故該押租金債權並未移轉，上訴人自不得主張以押租金抵付應繳付被上訴人之租金。
(四)再者，兩造間之租賃期間於94年8 月4 日屆滿後，上訴人遲至94年9 月6 日始將系爭房屋返還被上訴人，亦屬無權占有，應返還不當得利或給付損害金予被上訴人。
(五)綜上，被上訴人自得①依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自93年12月5 日起至94年7 月4 日止共計140,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，②依不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權請求上訴人給付自94年7月5 日起至94年9 月5 日止共計
60,000元（其中關於94年7 月5 日起至94年8 月4 日止之部分，於本院追加併依租金請求權請求），及③依租賃契約之法律關係請求違約金60,000元。
(六)被上訴人之聲明：駁回上訴。
二、上訴人抗辯及聲明如下：
(一)上訴人於93年6 月15日與原屋主蔡偉曉簽訂租賃契約，約定租賃期限自93年8 月5 日起至94年8 月4 日止，上訴人並開立12張面額18,000元之遠期支票交付予前屋主蔡偉曉，基於買賣不破租賃原則及司法院28年院字第1909號解釋，縱系爭房屋嗣後移轉予被上訴人，上訴人前揭所預付之租金得以對抗被上訴人。
(二)上訴人支付原屋主蔡偉曉之押金75,000元，應由被上訴人繼續承受，上訴人以此押金抵付租金，被上訴人自無損害可言，故被上訴人不得請求自94年7 月6 日起之損害賠償。
(三)上訴人之聲明：
⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
（原審判決上訴人應給被上訴人200,000 元，及其中160,000 元自94年8 月4 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，其餘被上訴人之請求則予駁回。被上訴人就原審判決駁回其請求之部分，並未提起上訴，該部分自不在本院審理範圍。）
三、本院得心證之理由：
(一)本件被上訴人主張上訴人於93年6 月15日向訴外人蔡偉曉承租門牌號台北市○○○路○ 段108 號7 樓之5 房屋，約定租
賃期間為1 年（見原審卷第23頁），自93年8 月5 日起至94年8 月4 日止（系爭房屋租賃契約書誤載為「自93年8 月5
日起至94年7 月5 日止」），租金為每個月20,000元（包括上訴人每月實際支付予訴外人蔡偉曉之18,000元及上訴人每月代訴外人蔡偉曉繳交房屋租金收入稅款之2,000 元）；惟系爭房屋及坐落基地於93年11月30日即經本院以拍賣程序由被上訴人買受，被上訴人並於93年12月3 日取得不動產權利移轉證書；而上訴人遲至94年9 月6 日始將系爭房屋返還與被上訴人等情，業據①被上訴人提出本院於93年12月3 日所核發之不動產權利移轉證書、本院93年度執字第28268 號執行事件卷宗抽印資料、系爭房屋之建物登記謄本影本各1 份為證（見原審卷第6 頁、第54頁至第112 頁），並有②上訴人提出之系爭房屋租賃契約書、財政部台北市國稅局94年1
月至6 月之租賃所得扣繳稅額繳款書、該局89、90、91、92、93年度綜合所得稅BAN 給付清單等文件影本在卷可參（見原審卷第22至25頁、第28至37頁、第256 至260 頁），再參之③訴外人蔡偉曉於原審具狀陳稱：「…蔡偉曉已收到支票租金，但因個人債務問題已將支票轉予第三人…」（見原審卷第249 頁之蔡偉曉陳報狀）等語，及其所提出之93、94年度租金收入扣繳及免扣繳憑單影本2 紙（見原審卷第219 頁），堪信上開事實為真實。
(二)上訴人雖以前詞置辯而主張其無庸再給付租金及損害金、違約金予被上訴人等語。惟：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第
425 條第1 項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院23年上字第3092號判例參照）。查系爭房屋及坐落基地已於93年11月30日經本院拍賣而由被上訴人買受，被上訴人並於93年12月3 日取得系爭房地之所有權如前所述，則依上開說明，自93年12月3 日起，上訴人與訴外人蔡偉曉間就系爭房屋之租賃契約自對受讓人即被上訴人仍繼續存在。換言之，自93年12月3 日起，上訴人與被上訴人間就系爭房屋存有租賃契約，上訴人即應依約給付租金予被上訴人。
⒉承租人依租賃契約所為租金之預付，固得以之對抗受讓人（司法院院字第1909號解釋、最高法院45年度台上字第590 號判例參照）。惟票據為文義證券，凡在票據上簽名者應以票據上所載文義為其負責之依據，不得於票據以外別求證明方法，以變更其文義或為之補充，故發票人所發遠期支票，票載日期當然為發票日，不得於票據以外，以當事人所證明之實際發票日期為發票日（最高法院52年台上字第2365號判例參照）。而上訴人於93年6 月15日與訴外人蔡偉曉簽約時所簽發並交付之票據號碼GH0000000 至GH0000000 號、面額均為18, 000 元之支票12紙（見原審卷第26頁、第38至41頁）之票載發票日，分別為93年12月5 日、94年1 月5 日、94
年2 月5 日、94年3 月5 日、94年4 月5 日、94年5 月5 日、94年6 月5 日、94年7 月5 日，依上開說明，即應認上訴人係分別於前揭票載發票日各給付票面金額18,000元予訴外人蔡偉曉，故上訴人並非在被上訴人取得系爭房屋所有權即93年12月3 日之前即預付租金予前屋主蔡偉曉，自不得以之對抗系爭房屋之受讓人即被上訴人（至於上訴人是否得對訴外人蔡偉曉請求返還不當得利，係另一問題，非屬本院審理之範圍）。是上訴人抗辯其已預付租金予前屋主蔡偉曉而無庸再給付租金予被上訴人，洵非可採。上訴人依約仍應給付被上訴人自93年12月4 日起至94年8 月4 日止每月20,000
元之租金共160,000 元。
⒊按民法第425 條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421 條第1 項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（司法院院字第1909號解釋、最高法院65年台上字第156 號判例參照）。本件上訴人雖又抗辯其業已支付前屋主蔡偉曉押金75,000元，該押金即可抵付應繳付被上訴人之租金等語。惟上訴人並未舉證系爭房屋之前屋主蔡偉曉嗣後業將押金75,000元交付被上訴人，則參之上開說明，上訴人未能舉證證明被上訴人已受此押租金債權之移轉，再參之系爭房屋之租賃契約亦未載明押租金得以抵付租金之約定之情，是上訴人主張其繳交訴外人蔡偉曉之押金75,000元得以抵付應繳付被上訴人之租金等語，亦不足取。
⒋按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而存續於兩造間之系爭房屋租賃契約於94年8 月4 日期間屆滿後，上訴人並未立即將系爭房屋返還被上訴人，嗣於94年9
月6 日始將系爭房屋及坐落土地返還被上訴人等情，亦如前述。則上訴人於租賃期間屆滿後至94年9 月5 日止之期間內，就系爭房屋係屬無權占用，參之上開說明，即可認其受有相當於租金20,000元之利益。從而，被上訴人依不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害金20,000元，應屬有據。
⒌系爭租約第6 條固約定：「乙方（上訴人）於租期屆滿時…，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止…。」等語（見原審卷第24頁）；但約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。本院審酌兩造間之租賃期間至94年8 月4 日止，上訴人於94年9 月6 日將系爭房屋返還，被上訴人因上訴人遲延返還房屋所受積極損害、所失利益，通常為將系爭房屋再租給他人後之租金收入，並斟酌社會上一般租賃狀況，認被上訴人請求上訴人給付違約金20,000元，亦屬適當。
(三)綜上所述，被上訴人依租賃契約、不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人給付租金160,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即94年8 月4 日起至清償日止按年息5 ％計算之法定遲延利息，暨不當得利損害金20,000元、違約金20,000元，洵屬有據，應予准許。從而原審判命上訴人於前揭應予准許之範圍內如數給付，並就該部分依職權宣告假執行，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　30 　日民事第二庭 審判長法 官　鄭純惠
法 官 黃雯惠
法　官　黃蓓蓓
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中　　華　　民　 國　 96 　年　　7 　月　 30 　日書記官　劉碧輝