臺灣臺北地方法院96年度訴字第5281號

• 裁判案由: 減少購屋價款
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 97 年 07 月 25 日
• 法官: 文衍正
• 當事人: 壬○○

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第5281號原　　　告　　壬○○
甲○○○
前列二人共同
訴訟代理人　　袁岳衡律師
癸○○
被　　　告　　己○○
丁○○
辛○○
戊○○
子○○
凌群不動產管理顧問有限公司
兼法定代理人　寅○○
上列七人共同
訴訟代理人　　蘇信誠律師
被　　　告　　庚　○　　住基隆
訴訟代理人　　卯○○　　住台北市○○路二００號二樓之一
被　　　告　　住商實業股份有限公司
兼法定代理人　丙○○　　住台北市○○街三八號四樓
上列二人共同
訴訟代理人　　丑○○　　住同上
乙○○　　住同上
上列當事人間減少購屋價款事件，本院於民國九十七年七月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告己○○應給付原告壬○○、甲○○○各新台幣壹萬玖仟元。被告戊○○應將原告甲○○○所簽發台北富邦商業銀行農安分行票據號碼ＮＡ0000000號、票載日期民國九十六年五月十
六日、票面金額新台幣貳拾柒萬元之支票返還原告甲○○○。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔百分之一，被告戊○○負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告壬○○、甲○○○各以新台幣柒仟元供擔保後，得假執行；但被告己○○各以新台幣壹萬玖仟元為原告壬○○、甲○○○供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告甲○○○以新台幣玖萬元供擔保後，得假執行；但被告戊○○以新台幣貳拾柒萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告己○○、丁○○、凌群不動產管理顧問有限公司（下稱凌群公司）、寅○○及庚○應連帶給付原告壬○○、原告甲○○○各新台幣（下同）二百二十五萬元；㈡被告戊○○、子○○、住商實業股份有限公司（下稱住商公司）、丙○○、辛○○應將原告甲○○○所簽發台北富邦商業銀行農安分行票據號碼ＮＡ0000000號、票載日期民國
（下同）九十六年五月十六日、票面金額二十七萬元之支票（下稱系爭支票）返還原告；㈢第一、二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠緣原告壬○○及甲○○○透過被告住商公司之台北民生加盟店（即臻順達房屋仲介有限公司，下稱住商民生店）於九十六年四月二日與被告己○○之代理人即被告丁○○簽訂不動產買賣契約書，買受被告己○○所有坐落於台北市○○路三九三巷十一號四樓房屋及頂樓加蓋建物（以下合稱系爭房屋）與基地應有部分，因系爭房屋包括頂樓加蓋建物，故原告係以高出市價三百九十九萬六千元至五百萬元之價金即一千三百五十萬元買受。詎料兩造於同年五月九日完成過戶並交屋後，原告發現頂樓加蓋建物部分並未獲同棟其他住戶以書面同意使用，有隨時遭請求拆除而喪失使用權之危險，系爭房屋及其基地價值因而減少四百五十萬元；另原告又發現系爭房屋有下述嚴重瑕疵：⑴頂樓加蓋部分施工不良，無排水系統，致逢雨必漏，並造成壁癌；⑵浴室漏水嚴重，致生漏電、天花板活頁窗簾鬆脫及地面積水不退；⑶房間隔間所用材料均為廉價品，導致隔音不良，住戶間毫無隱私權；⑷系爭房屋於裝潢時未作除螞蟻蟑螂措施，致生螞蟻蟑螂遍地橫行，買賣時賣主卻勾選房屋並未漏水，是以系爭房屋價值至少減少四百五十萬元，應屬無疑。訴外人林香年雖提出修繕工程估價表，內容記載修繕費用三萬八千元，但實際上數額太低，不可能修得好，原告另請人估價，修繕費約一百七十萬餘元至二百二十餘萬元之間。本件不動產買賣合約之書面內容，雖未明文記載床鋪凹陷、地板不平、隔音很差也在買賣契約擔保範圍內，但當初是賣給原告當套房出租，應算是口頭合約。爰依民法第三百五十九條規定，請求被告己○○減少買賣價金四百五十萬元，並應給付原告壬○○及甲○○○各二百二十五萬元。
㈡因系爭房屋係由被告凌群公司及其法定代理人即被告寅○○負責裝潢、管理與出售，被告丁○○則係被告己○○授權處理買賣系爭房屋相關事宜之人，渠等因前揭買賣受有報酬費用，嗣則因系爭房屋有重大瑕疵致受有不當得利；而被告庚○係僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）不動產交易管理部總經理，其於買賣契約成立後代原告保管買賣價金，卻於原告發現前開重大瑕疵通知其保留買賣價金時不為保留，致原告受有損害，原告自可依據民法第三百四十九條至第三百六十六條規定請求前揭各被告就共同之不當得利，均應與被告己○○負連帶給付責任。
㈢系爭房屋係被告己○○委託住商民生店之店長即被告戊○○、該公司職員即被告子○○、被告住商公司及其法定代理人即被告丙○○仲介後出賣予原告，而被告辛○○則係被告住商公司之固定地政人員，渠等曾同意若賣方有付百分之四的仲介費，就不收原告（買方）百分之二的仲介費，此有賣方經紀人即訴外人張陶淵與原告甲○○○於九十六年五月十六日所簽協議書可稽，惟渠等並未遵照前揭協議履行，卻由被告子○○收受由原告所交付用以支付二十七萬元仲介費之系爭支票，顯無理由，因不清楚被告子○○將系爭支票交付何人，故被告子○○、戊○○、住商公司、丙○○、辛○○應共同將系爭支票返還予原告。
㈣本件簽約時，原告甲○○○曾要求特約地政士即被告辛○○如房屋貸款無法達到售價或房貸利息過高時，原告將無法購買系爭房屋，並要求其記載於不動產交易安全契約書，惟被告辛○○除不依原告要求註記外，亦未告知系爭房屋頂樓違建部分有拆除及收入須支付其他住戶之風險，有違誠信。原告係於閱覽九十六年四月三十日自由時報Ｂ２司法點線面版所載「公共空間須返還頂樓萬年違建照樣拆除」乙文後，始知系爭房屋有該嚴重瑕疵。被告辯稱九十六年五月九日業已降價六萬元達成和解，與事實不符，原告曾為此寄發存證信函，並於當日即提出本件訴訟。
㈤關於減少買賣價金金額部分，補充說明如下：
⑴系爭房屋之四樓面積為八十點三四平方公尺（約二十四點三坪），五樓加蓋部分面積約七十六平方公尺，土地應有部分為二十九點五平方公尺。以價金一千三百五十萬元計算，系爭房屋每坪售價為五十五萬五千五百五十五元（計算式：13,500,000元24.3坪=555,55元/坪），其價格顯然偏高。
⑵原告以系爭房屋及其基地向富邦、玉山及花旗等銀行申請房屋貸款，每坪僅能貸得二十二萬元，依標準市價公式計算，系爭房屋四樓部分市價為七百十二萬八千元（計算式： 220,000元/坪×24.3坪÷0.75＝7,128,000元），五樓
違建部分因與四樓間內部有樓梯相通，故其市價為二百三十七萬六千元（計算式：7,128,000元×1/3＝ 2,376,000
元），兩者總計九百五十萬四千元，可知系爭房屋之售價高出市價約三百九十九萬六千元，不符市場行情。
⑶經再訪價後，依市價公式計算，系爭房屋四樓以每坪三十萬元計算，市價應為為七百二十九萬元（計算式：300,000元/坪×24.3坪=7,290,000元），五樓違建部分（四、五
樓內部無樓梯相通者），市價則為一百二十一萬五千元（計算式：50,000元/坪×24.3坪＝1,215,000元），兩者合
計八百五十萬五千元，顯見系爭房屋之售價高出市價約四百九十九萬五千元，並不符合市場行情，被告顯有詐害原告之嫌。
⑷系爭房屋前前手之成交價為六百六十五萬元，被告略加裝修後竟以高達一千三百五十萬元高價賣予原告，以台灣近年來房價尚屬平穩之情形來看，被告實係獲取暴利。
⑸綜上，系爭房屋賣價應以減少四百五十萬元為適當。
㈥本件買賣服務費二十七萬並非合理，且應返還予原告：
⑴依九十六年五月十六日協議書所載，可知被告曾同意原告之仲介費由被告己○○所得買賣價金中沖銷，是被告應返還系爭支票予原告，已如前述。
⑵本件買賣之特約地政士（被告辛○○）及仲介（被告子○○）均為賣方而設，已不符公平交易與保護消費者原則，而依台北市消保官及其他仲介業者如永慶與信義房屋等在媒體廣告中所稱，承購人之服務費佣金皆為百分之一，惟被告竟要求比行情價十三萬五千元多一倍之二十七萬元為其服務費，顯非合理，原告並不同意。
㈦被告雖提出被告丁○○與訴外人謝正忠之不動產買賣契約書，以證明其自前手購得系爭房屋及其基地之價金為七百四十萬元云云，惟該書證並非實在：
⑴依台北市中山區地政事務所建物異動索引之記載，系爭房屋並無由被告丁○○移轉所有權予訴外人謝正忠之登記。⑵另前開不動產買賣契約書係於九十五年九月九日簽定，屋主為被告丁○○，惟同年十月二十五日之工程合約書卻係由屋主即被告己○○與訴外人林香年簽定，且立約人簽名字跡顯係出自同一人之手，況系爭房屋之屋主既係被告丁○○，其何以又是本件屋主即被告己○○之代理人，明顯自相矛盾，從而可知前開不動產買賣契約書應非實在。
⑶又前開不動產買賣契約書為本件重要書證，惟被告卻遲至起訴後八個月始提出，顯不合理，其真實性自屬可疑。
三、證據：提出不動產交易安全契約書影本一份（內含本票影本一份、支票影本二份、買賣契約授權書影本一份、建物及土地所有權狀影本各二份、房地產標的現況說明書影本一份）、存證信函影本二份、剪報資料影本五份、台北市違章建築處理要點節本、既存違建修建登記表及既存建物使用性質切結書影本各一份、永慶房屋廣告影本一份、存證信函及交寄大宗限時掛號函件執據影本各一份、戶籍謄本七份、公司變更登記表四份、廣告單影本一份、協議書影本一份、收據二份、裝修工程報價單一份、估價單五份、報價單三份、預拆通知書影本一份、使用說明書影本一份、建物異動索引及照片暨說明共三十六份為證。
乙、被告方面：
壹、被告己○○、丁○○、辛○○、戊○○、子○○、凌群公司及寅○○部分：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠本件係原告欲整理其位於台北市○○街一一一號七樓住宅之頂樓加蓋，於九十六年二月間由被告丁○○帶領參觀系爭房屋頂樓加蓋建物之內部裝潢，原告參觀後隨即向住商民生店詢問系爭房屋及基地之現況與售價，並於同年三月三十一日主動委託該店洽購，嗣即於同年四月二日簽定不動產買賣契約書。然原告於簽約後即狀況百出，先是因自備款不足及對銀行貸款內容不滿意而搖擺不定，嗣又對於其於買賣議價委託書中承諾應支付予住商民生店之百分之二報酬加以反悔，嗣經買、賣、仲三方於同年五月八日協商後，同意由賣方以名為補貼、實際減少價金六萬元方式解決，始完成尾款給付，並於同年月九日完成交屋。詎料原告於交屋後，竟又以頂樓加蓋建物有隨時被拆除風險而不應列入買賣價金計算範圍、系爭房屋四樓本體面積經換算後價金偏高及賣方坐享暴利等理由，數度寄發存證信函予被告己○○、丁○○及住商民生店，並向台北市松山區調解委員會聲請調解，惟查，依據系爭房地買賣文件中所附房地產標的現況說明書所示，原告對於頂樓加蓋部分之風險早已有所認知，且原告現住宅本身即有頂樓加蓋，並有多次被報拆情況，顯見原告對於頂樓加蓋風險早已知之甚詳，加以本件買賣經長期協商，原告已有充裕時間考量本件買賣價金之合理性，則原告以頂樓加蓋部分有隨時遭拆除危險為由請求減少價金，並無理由。又原告所提剪報報載時間分別於九十六年四月三十日及五月七日，均在交屋完成前，原告嗣再爭執即屬不當。
㈡原告除空言指摘被告子○○及辛○○嚴重違反忠誠原則外，另稱其他仲介業者及台北市政府消保官宣稱仲介費用應僅百分之一，被告住商公司卻收取百分之二佣金，實屬過高，復以住商民生店經紀人張陶淵於九十六年五月十七日與其達成如下和解協議：「若對方（即被告己○○）有支付百分之四，則不收買方（即原告）百分之二（二十萬元）」，主張毋庸支付服務佣金云云。惟查：
⑴百分之二之服務費成數係經原告白紙黑字同意，且對比賣方以百分之四收取仲介費，原告以百分之二計算服務佣金並不算高。
⑵不動產經紀公司投入人力及各項成本，目的就是為收取不動產交易報酬，而本件原告狀況百出，住商民生店投注之時間遠超過其他案件，不可能平白放棄應得之二十萬元報酬。
⑶該協議書之簽定，實係因被告不勝其擾，始同意「如果所有的事情到此結束，住商民生店願忍痛退讓」，然而原告卻還是沒完沒了，其先是於九十六年五月八日取得賣方降價六萬元，嗣又於同年月十七日取得仲介公司退讓七萬元，惟原告並未遵守和解止紛之約定，仍繼續糾纏不清，現又圖以不當手段免除二十萬元佣金，故而被告並無依該協議書退讓二十萬元仲介費之必要。
⑷又住商民生店因擔心支票罹於時效，曾以存證信函通知原告後依法行使票據權利，惟卻發現原告除存款不足外，其於開票時即故意以不相符之印章簽發支票，係惡意詐欺。目前系爭支票係由住商民生店店長戊○○所持有。
㈢原告另稱被告己○○及凌群公司以六百餘萬元購得系爭房屋，一轉手就變成一千三百五十萬元，受有暴利，且系爭房屋頂樓加蓋部分有被拆除之風險，不應列入買賣價金計算範圍，應可請求減少購屋價款云云。惟查：
⑴被告丁○○以價金七百四十萬元購得屬中古舊屋之系爭房屋，登記被告己○○所有，經被告己○○委請訴外人林香年施工整修裝潢，共花費三百二十萬元，加上增值稅、契稅、房屋仲介費、過戶手續費、廣告費、購屋利息及添購出租套房設備等費用，至少支出一千二百萬元，轉手利益僅一百餘萬元。
⑵以九十五、六年間台北市房價飆漲情形來看，加上系爭房屋有收租之利，以一千三百五十萬元價金購買系爭房屋並不算高，而參諸信義房屋購屋資訊網路列印資料，相較於台北市中山區附近收租房屋之房價，亦無低於一千三百五十萬元者。實則原告購屋出租他人，預計十年回本，應有一千三百五十萬元的價值。
⑶原告本身既以自宅之頂樓加蓋收租，且其購買系爭房屋本來就是看中租金利益，故風險早已在其評估之中，加以原告之意思表示並無瑕疵，故其自無理由於買賣完成後再請求減少購屋價款。況原告自過戶後已收取數次租金，現如要求將收租之頂樓加蓋部分排除於買賣標的或價金之外，則其收受之租金及占有頂樓之利益豈不構成不當得利？原告主張顯非可採。被告丁○○向前手購屋時，已有頂樓增建，時間多久不清楚。
㈣原告另主張被告十人應依不當得利關係返還四百五十萬元予原告云云。惟查：
⑴原告並未具體說明被告何以在經過買賣雙方及原告與其他被告間分別意思表示達成合致，甚至兩度達成和解之情形下，仍具有無法律上原因受有利益，以及被告所受不當利益、原告所受損害及因果關係之具體內容為何？
⑵被告丁○○僅係賣方之代理人，並未收取任何報酬，而被告辛○○係依據不動產件數辦理過戶，係依規定收取規費及報酬，渠等何來不當得利？
⑶又委託仲介關係及服務費之給付係存在於原告與住商民生店之間，被告戊○○及子○○又何以對原告有不當得利？㈤原告雖又以系爭房屋有重大瑕疵而主張減少價金云云，惟其所指瑕疵內容並非重大而不可修復：
⑴依原告所提照片及現場履勘情形，原告所稱漏水現象於交屋時並不存在，且該水漬疑似並非自屋頂或牆緣直接滲漏，而係因屋外大雨自陽台漫入或噴灑所致，故其是否為瑕疵，尚有可議之處。惟退步言之，縱系爭房屋有該瑕疵存在，亦屬瑕疵修補問題，而被告亦曾多次表示願依交易習慣，於一年保固期內於不可歸責於原告或承租戶之範圍內提供瑕疵修補，惟均遭原告所拒。又該瑕疵之修復費用，依履勘當日到場之訴外人林香年之估算，不過三萬八千元，然原告卻主張應減少價金四百五十萬元，顯見其請求及計算均屬無據。
⑵原告另稱應有除蟲措施云云，惟依交易習慣，此並非賣方必備之義務，況此與住戶之衛生習慣有關，並非買賣之瑕疵。至其他關於電視銀幕、床、櫃、甚至ADSL傳輸速度等，均僅屬賣方附贈之動產，實與本件買賣標的物毫無相關，根本不構成瑕疵。
⑶原告又以房客電視故障要求被告凌群公司維修，並堅持電視保固期間一年應自其購得系爭房屋時起算，而非自電視機於前手購得時起算，此雖經被告凌群公司報價維修（每台維修費為七百五十元），亦經原告口頭同意，詎於修復後，原告竟以零件價值不過十二元而拒絕付款。
⑷被告己○○九十五年十月間與訴外人林香年簽訂工程合約書，是進行室內裝修，隔成套房出租，並非進行漏水修繕，故與原告簽約時，並不知有漏水情形，房屋現況說明書方記載現況交屋，無滲漏水，並非欺騙原告。原告自知所購系爭房屋為違建，而建管處查悉後拆除遮雨棚，導致房屋與交付時現狀不同，雨水非常容易潑灑進入屋內。
三、證據：提出存證信函（含附件）影本一份、買賣議價委託書及確認書影本各一份、裕展地政士事務所尾款結案單影本一份、不動產買賣價金信託履約保證專戶收支明細表影本一份、房地點交證明書影本一份、房地產標的現況說明書影本一份、不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書及工程合約書影本各一份、信義房屋購屋資訊網路列印四份、支票及退票理由單影本各一份為證，並聲請傳訊證人張陶淵。
貳、被告住商公司及丙○○部分：
一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠被告住商公司與被告戊○○、子○○間並無任何僱傭關係存在，被告戊○○為住商民生店之負責人，被告子○○則係受雇於該公司，而被告住商公司與住商民生店僅為加盟關係，住商民生店係以加盟方式使用「住商不動產」之服務標章，實際上為一獨立法人，其人事、會計及營運與被告住商公司各自獨立，無任何僱傭關係。
㈡原告主張被告住商公司及負責人丙○○應返還二十七萬元系爭支票云云，惟被告住商公司及負責人丙○○並未參與本件買賣之仲介，亦無收取前開支票，原告之請求自無理由。
㈢原告於交易過程中有看屋，知悉購買違建，並無權利瑕疵可言，至於有無涉及物之瑕疵問題，因住商公司並沒有簽漏水保固的承諾書，所以亦與住商公司無關。
三、證據：無。
參、被告庚○未於最後言詞辯論期日到場，前曾委由訴訟代理人到庭，聲明請求駁回原告之訴，陳述僅稱對證人張陶淵之證詞不清楚。
丙、本院依職權履勘系爭房屋，訴外人林香年陳報修復工程估價單影本一份為證。
理 由
一、程序方面：
㈠按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：‧‧‧二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。‧‧‧七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款分別定有明文。經查：
⑴本件原告最初起訴對被告己○○、丁○○、辛○○、戊○○、子○○、庚○及丙○○請求減少買賣價款四百五十萬元及法定遲延利息，嗣後追加被告凌群公司、寅○○及住商公司，並變更聲明就減少買賣價金部分，僅對被告己○○、丁○○、凌群公司、寅○○及庚○請求連帶給付，另請求被告辛○○、戊○○、子○○、丙○○及住商公司返還二十七萬元仲介金支票，經核請求之基礎事實均為原告與被告己○○之買賣糾紛，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款規定相符，程序並無不合，應予准許。
⑵本件原告請求減少價金部分，原請求金額除本金外尚包括法定遲延利息，然嗣後減縮法定遲延利息部分不請求，符合民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，程序亦無不合，應予准許。
㈡本件被告庚○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張意旨略以：㈠系爭房屋一、兩年前之前前手成交價為六百六十五萬元，被告購入後略加裝修，以一千三百五十萬元賣予原告獲取暴利，然頂樓加蓋建物有隨時遭其他住戶請求拆除而喪失使用權之危險，且存有有漏水、隔音不良等重大瑕疵，故依民法第三百五十九條規定，請求被告己○○負瑕疵擔保責任並減少買賣價金四百五十萬元；㈡系爭房屋由被告凌群公司及寅○○負責裝潢、管理與出售，被告丁○○代理被告己○○處理買賣事宜，被告庚○代原告保管買賣價金，經原告通知保留買賣價金卻不為保留，原告依民法第三百四十九條至第三百六十六條規定請求前揭各被告就共同之不當得利，均應與被告己○○負連帶給付責任；㈢關於買賣仲介費，賣方經紀人張陶淵曾同意若賣方有付百分之四的仲介費，就不收原告百分之二的仲介費，因不清楚被告子○○收受系爭二十七萬元仲介費支票後交付何人，故請求被告子○○、戊○○、住商公司、丙○○、辛○○應共同將系爭支票返還予原告等語。
三、被告己○○、丁○○、辛○○、戊○○、子○○、凌群公司及寅○○答辯意旨略以：㈠被告丁○○以七百四十萬元購入系爭房屋，登記被告己○○所有，再花費三百二十萬元施工整修裝潢，再加上增值稅、契稅、房屋仲介費、過戶手續費、廣告費、購屋利息及添購出租套房設備等費用，轉手利益僅一百餘萬元，並非暴利，又依系爭房屋買賣文件中所附房地產標的現況說明書，原告對頂樓加蓋可能遭拆除之風險早已認知，原告並無理由以此請求減少價金，至多涉及漏水修繕瑕疵擔保問題；㈡就原告與被告己○○間之買賣，被告丁○○、辛○○、戊○○、子○○、凌群公司及寅○○均無任何不當得利，就買賣雙方關於漏水物之瑕疵問題，亦無理由連帶負責；㈢賣方經紀人張陶淵同意若賣方有付百分之四的仲介費，就不收原告百分之二的仲介費，前提要件係兩造爭執全部了結，然原告仍提出本件訴訟，被告無義務返還系爭二十七萬元仲介費支票等語置辯。被告住商公司及丙○○答辯意旨略以：住商民生店為獨立法人，僅係使用住商不動產服務標章，本件買賣住商公司並未簽漏水保固承諾書，亦未收受系爭二十七萬元仲介費支票，原告請求並無理由等語置辯。被告庚○答辯意旨僅稱不清楚證人張陶淵之證言等語。四、兩造爭執重點在於：㈠原告得否請求被告己○○負瑕疵擔保責任並減少買賣價金四百五十萬元？被告丁○○、庚○、凌群公司及寅○○是否共同不當得利而應連帶負責？（按：原告訴之聲明第一項，僅主張上揭五名被告應連帶負責四百五十萬元，未再就其餘被告作此主張）㈡被告戊○○、子○○、住商公司、丙○○及辛○○是否應將原告甲○○○所簽發系爭支票返還原告？爰就上揭爭點說明如后。
五、被告己○○應就系爭房屋漏水瑕疵，對原告二人各負擔一萬九千元之瑕疵擔保責任，但無須因系爭房屋頂樓加蓋屬違章建築或存有原告認為過高之買賣價差而減少買賣價金；被告丁○○、庚○、凌群公司及寅○○無庸連帶負責：
㈠按「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第三百五十一條前段、第三百五十九條分別定有明文。經查：
⑴原告雖以頂樓加蓋屬違章建築，有隨時遭同棟其他住戶請求拆除而喪失使用權之危險為由，而請求賣主己○○減少買賣價金，然原告起訴狀提出契約書後附「地產標的現況說明書」項次第八點已明白記載系爭房屋包括頂樓加蓋，且記載「若為違建（未依法申請增、改、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」，足見原告自始即知系爭房屋頂樓加蓋部分具有權利瑕疵，依前揭民法第三百五十一條規定，無從就訂約時已明知之風險，主張係權利瑕疵，而向賣主己○○請求減少價金。又原告自稱遮雨棚被拆並非與鄰居相處不睦，而係其申請調解，案移建管處所致（參本院九十七年七月四日言詞辯論筆錄），更見拆除遮雨棚乃原告自身行為所導致，更無由被告負責之理。
⑵原告另主張前前手以六百六十五萬元出售房屋，被告己○○以一千三百五十萬元出售系爭房屋予原告而獲有暴利，自應減少價金四百五十萬元云云，然本院九十七年四月十七日勘驗現場時，在場人林香年陳稱，九十五年十月二十五日有與被告己○○簽立總金額三百二十萬元之工程合約書，將系爭房屋裝修為九間套房，並附有電視、冰箱等設備，顯見本件賣方就系爭房屋所支出之成本，並非原告主張之低廉金額，考量其購屋成本、裝修成本、增值稅、契稅、房屋仲介費、過戶手續費、廣告費及購屋利息等費用，以及付出之勞力與時間，轉手縱然獲利，尚非原告所稱之暴利，原告無從以此為由請求減少價金。
⑶原告另主張頂樓加蓋部分施工不良，無排水系統，逢雨必漏，並造成壁癌，且浴室漏水嚴重，致生漏電、天花板活頁窗簾鬆脫及地面積水不退，房間隔間所用材料均為廉價品致隔音不良，裝璜時未作除螞蟻蟑螂措施，賣主卻勾選房屋並未漏水，自應減少價金，林香年所估修繕費三萬八千元過低，原告另行委託他人估價，尚須一百七十萬餘元至二百二十萬餘元之修繕費等語。經查：①本件原告與被告己○○間係簽立不動產買賣契約，套房內之動產設備、套房隔間材料等等，均係買賣不動產附贈之動產，不適用買賣物之瑕疵擔保責任規定，並非被告己○○應對原告負責之項目，但原告另行委託他人估價之項目，則均包括諸多被告己○○無庸對原告負責之上揭動產改修項目（參原告於本院九十七年二月二十二日言詞辯論期日當庭所提資料），該等資料均無從為原告有利之證明；②本件被告己○○出售系爭房屋時，勾選房屋並未漏水，然本院九十七年四月十七日至現場履勘，發現系爭房屋確有漏水狀況，原告於本院九十七年五月二十三日言詞辯論期日亦提出相關照片佐證，此部分被告己○○自應負物之瑕疵擔保責任，而同日訴外人林香年提出陳報狀所附修繕工程估價表則顯示系爭房屋漏水修繕金額為三萬八千元，原告亦未能證明被告己○○應負責任高於此數額，故應認依民法第三百五十九條規定，被告己○○僅就此數額負物之瑕疵擔保責任，原告二人各得請求減少價金一萬九千元。
㈡原告復主張依民法第三百四十九條至第三百六十六條規定，請求被告丁○○、庚○、凌群公司及寅○○四人，與被告己○○就共同不當得利連帶負責云云。然查：⑴就法律層面言，原告所主張請求權基礎之民法第三百四十九條至第三百六十六條規定，非但範圍過於廣泛，且與不當得利、連帶責任均無相關，而屬買賣之相關規定，原告請求權基礎顯非可採；⑵就事實層面言，如前所述，本件涉及為被告己○○關於系爭房屋漏水瑕疵，應依買賣契約物之瑕疵擔保規定減少價金之問題，被告丁○○、庚○、凌群公司及寅○○均與原告無買賣契約存在，原告對前揭四被告請求應與被告己○○連帶負責，自無理由。
六、依住商民生店張陶淵與原告甲○○○所簽立之協議內容，被告戊○○應將系爭支票返還原告甲○○○：
㈠關於系爭支票目前持有人為何人，被告己○○、丁○○、辛○○、戊○○、子○○、凌群公司及寅○○之訴訟代理人於本院九十七年二月二十二日言詞辯論期日陳稱，係由被告戊○○持有，足見原告對於並非系爭支票持有人之子○○、住商公司、丙○○及辛○○四人請求返還系爭支票，均屬顯無理由，合先敘明。
㈡原告主張依住商民生店張陶淵與原告甲○○○所簽立之協議內容，系爭支票應返還原告，經查：
⑴證人張陶淵於本院九十七年二月二十二日言詞辯論期日證稱：「受僱於被告戊○○」、「（問：提示協議書是否你簽的？為何簽立？）有，系爭房屋如期交屋後，原告覺得服務費太多，九十六年五月十六日當天原告上官先生到公司來，說要減少服務費，他可能覺得我們的服務沒有達到他的理想，他是找總經理楊志雄及被告子○○，公司願意折讓七萬元，希望這件事到此為止，後來雙方同意下，我們打了這張協議書，要簽字時上官先生又要求如果有收到賣方百分之四的仲介費，就不收他的仲介費百分之二，後來有收到賣方百分之四的仲介費，二十七萬元之支票現在由被告戊○○保管‧‧‧。」、「（問：除了字面所寫的之外，有無附加條件？）當天在講所有事情就是到此結束，當初相信這樣就結束了，所以才寫這樣的協議內容，但是他沒有結束，等於當初協議要求這樣結束的條件並沒有達成。」、「（問：如果協議有附加條件為何不寫上去？）當初沒有預見會上法院，所以沒有寫的一清二處，是原告引導我們寫下這樣的資料。」。
⑵分析上揭證人張陶淵之證言：①二十七萬元之系爭支票，乃本件買賣價金一千三百五十萬元百分之二之買方仲介費，被告戊○○為住商民生店負責人，基於收取仲介費之理由而取得系爭支票；②證人張陶淵代表住商民生店與原告甲○○○約定，若有收到賣方百分之四仲介費，願意退還買方百分之二仲介費，而買方已支付百分之四仲介費，故依協議，被告戊○○應將系爭支票返還原告甲○○○；③證人張陶淵雖證稱當初協議有附加條件，然其受僱於被告戊○○，證言難免偏頗，且依經驗法則，原告不滿意住商民生店之仲介服務，要求退仲介費，以不動產仲介業之專業性質，證人張陶淵代表住商民生店簽立協議書，如欲一勞永逸解決糾紛，附加條件毫無理由不以書面載明，此部分證言與證人張陶淵身為不動產經紀人之背景不符，非可採信；④綜上，依證人張陶淵與原告甲○○○所簽立之協議書，被告戊○○自應將系爭支票返還原告甲○○○。
七、綜上所述，原告本於契約法律關係，依民法第三百五十九條等規定及協議書約定，請求：㈠被告己○○、丁○○、凌群公司、寅○○及庚○應連帶給付原告壬○○、原告甲○○○各二百二十五萬元；㈡被告戊○○、子○○、住商公司、丙○○、辛○○應將原告甲○○○所簽發系爭支票返還原告，其請求於主文第一、二項之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原告及被告己○○、戊○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行，就原告勝訴部分，爰酌定相當擔保金額併宣告之，就原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行聲請失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7 　　月　　25　　日民事第一庭 法　官　文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7 　　月　　25　　日書記官　潘惠敏