臺灣臺北地方法院96年度訴字第777號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第777號

原告

己○○

原告

兼訴訟代理 甲○○

原告

人

被告

喜林莊建設股份有限公司

法定代理人

丁○○ 原住臺南

　　　　　　丙○○　　原住臺南

　　　　　　庚○○

　　　　　　辛○○

　　　　　　戊○○

　　　　　　乙○○

當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國96年6月6日言詞辯

論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

㈠按公司經中央主管機關廢止登記者，應行清算，公司於清算範圍內，視為尚未廢止，公司法第26條之1、第24條及第25條定有明文。次按股份有限公司之清算，以董事為清算人，但公司法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，同法第322條第1項亦定有明文。被告喜林莊建設股份有限公司於民國95年1月10日為經濟部廢止登記，有經濟部96年3月2日經授商字第09601041830號函在卷可稽，而查其章程並無清算人之特別規定，亦有被告公司章程在卷可查，又被告之董事長丁○○雖曾於本院以其為清算人之代表人，並檢附該公司95年6月26日清算人議事錄，向本院呈報其為清算人，惟因其未備相關文件，經本院命其補正而未補正，本院嗣於95年10月24日裁定駁回其聲請，業經本院依職權調閱本院95年度司字第521號案卷核對無訛，觀諸上開清算人議事錄，其出席者為全體清算人，且被告董事辛○○亦到庭陳稱全體董事為清算人，委由丁○○辦理等語，顯見被告股東會並未選任清算人，而以全體董事為清算人。因此，原告己○○、甲○○對被告提起本件訴訟，並以全體董事，為被告之法定代理人，於法並無不合。

㈡被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、實體部分：

㈠原告起訴主張：被告因積欠訴外人中興票券金融股份有限公司債務，經該公司聲請臺灣板橋地方法院強制執行，將被告所有坐落臺北縣三峽鎮○○段白雞小段215-154、215-156、215-163、215-170、215-436、215-439、215-440、215-441、215-449、215-450、215-451、215-455地號等12筆土地拍賣，由原告於94年12月19日應買，繳足全部價金，經發給不動產權利移轉證書，並向地政機關辦理所有權移轉登記在案。然被告在上開第215-154、215-156地號土地（下系爭土地）上，尚有同上小段第120、196、197、198、199建號五筆建物占用上開土地，依民法第425條之1規定，被告就該五筆建物與原告間有租賃關係存在，其租金應由當事人協議定之，原告前以郵局存證信函，函請被告協議，未獲被告置理。查92年間訴外人弼成實業有限公司 (下稱弼成公司)將上開土地附近之土地出租予訴外人東周塗料工業股份有限公司 (下稱東周公司)租金每月每平方公尺約新臺幣 (下同)100 元，以被告上開五筆建物坐落上開第215-154、215-156地號土地之面積，分別為9,037平方公尺與1,565平方公尺，計算土地租金，被告每月應給付原告租金534,650元{[(9,037+1,656)X100]÷2=534,650}，原告於95年2月21日取得土地所有權狀，爰請求被告給付自95年3月至95年8止之六個月租金3,207, 900元等情。並聲明：被告應給付原告3,207,900元。

㈡被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據曾到場之法定代理人辛○○陳述及聲明如下：原告投標時土地上之建物即已存在，原告請求之租金太貴等語。並聲明：駁回原告之訴。

㈢經查，原告主張之事實，業據其提出臺灣板橋地方法院不動產權利移轉證書１份、土地所有權狀24份、建物登記簿謄本5份、三峽中山郵局第168號存證信函１份、房屋租賃契約１份 (以上均為影本)為證，應堪信為真實。

㈣次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1著有明文。按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例意旨參照）。本件系爭土地及房屋，既原為被告所有，經臺灣板橋地方法院拍賣其土地，致使土地及房屋之所有權人相異，自有上揭民法第425條之1規定之適用。原告雖於95年6 月6日以三峽中山郵局第168號存證信函，請求被告協議租金，有該存證信函在卷可憑，然斯時被告已廢止登記，以全體董事為清算人，且斯時全體清算人尚未推舉丁○○為清算人代表人，業如前述，則原告之存證信函僅以丁○○為法代定理人，其請求即難謂合法，但於本院審理中，本院已將原告之起訴狀繕本送達予被告全體法定代理人，被告仍未出面與原告協商，應認已符合民法第425條之1規定，得請求本院定其租金數額。

㈤再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。本件被告為營利法人，且就上開五棟房屋中之一即臺北縣三峽鎮○○路215之3號1樓曾交由訴外人大鐘工業原料有限公司辦理工廠登記，有經濟部工業局工廠公示資料在卷可按，雖該五筆建物之登記主要用途為住家用，但此項登記，應為建物完成後申請使用執照所為之申報，與事實不符，因此本件租金，並無土地法第97條規定之適用。再原告主張系爭土地附近租賃行情，訴外人弼成公司於92年間將房地出租予東周公司，換算租金每平方公尺每月約100元，有其提出之房屋租賃契約書、土地及建物所有權狀，而觀諸弼成公司之房屋門牌號碼為臺北縣三峽鎮○○路59-4號，本件被告所有之五棟房屋，門牌號碼分別為同路215之3、215之5、215之6、215 之7、215之8號，甚為接近，其租賃條件應相當，原告主張參考弼成公司與東周公司之租賃契約，以定本件租金之價額，應屬可採，再觀諸弼成公司上開建物684.45平方公尺，坐落土地為906平方公尺，換算其土地租金約99元 ( 小數點以下四捨五入)，惟該租約係於92年間簽訂，詎原告主張之95年間已有三年，參以近年來物價有上揚之趨勢，房地產之交易亦日趨活絡，原告主張以每平方公尺100元之價格計算被告使用系爭土地之租金，亦屬可採。又查，原告主張因被告之房屋占用系爭土地，致使其就系爭土地不能再為利用，故應以系爭第215-154及215-156土地總面積10,693平方公尺 (即9,037+1,656=10,693)，為基礎計算被告應給付之土地租金云云。惟查，被告所主張被告所有五棟建物占用其所有系爭土地，致其無法再為其他利用，並未提出證據以證明之，尚非可採，而被告所有上開門牌號碼215之5至215之8號建物，均坐落於原告所有系爭第215-154地號土地上，所占基地面積分別為88、88、89.75及89.75平方公尺，合計為355.50平方公尺，該地號土地面積則為1,656平方公尺，再觀諸被告所有之門牌號碼215之3號建物基地面積為344.33平方公尺，而坐落之系爭215-156地號土地面積，則為9,037平方公尺，原告就被告所有五棟建物占用基地以外之土地，仍得為其他利用，甚為顯然，本院斟酌該五棟建物就所坐落基地外，實際上尚有法定空地等附圍連繞部分，使用系爭土地，因此，以該等建物占用之基地面積再加計30%為其計算基準，較為合理適當，基此計算，上開基地面積合計為699.83平方公尺 (344.33+88+88+89.75+89.75=699.83)，再加計30%後為999.75平方公尺，乘以每月租金每平方公尺100元，每月租金為99,975元，再乘以原告請求93年3月至95年8月合計六個月為599,850元。從而，原告於此範圍內之請求為有理由，超過此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87條第1項，判決如主文。

民事第四庭法 官 劉坤典