臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 96 年 11 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第883號原　　　告　布蘭登投資股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　劉曦光律師
被　　　告　信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　丙○○
丁○○
共　　　同
訴訟代理人　王建智律師
複　代理人　王俊權律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國96年11月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零伍佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告委託被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）向訴外人振湧織造廠股份有限公司（下稱振湧公司）以新臺幣（下同）5 千萬元，買受門牌號碼台北市大安區○○○路○ 段69號18樓之房屋及同地段65、69、71號
房屋地下3層及其坐落地號台北市○○區○○段第5小段第492號土地（下稱系爭房地），並於92年8月7 日簽訂購買合約書，合約內容均由被告許豐達即信義房屋公司承辦人員及丁○○即信義地政士聯合代書事務所代書辦理，丙○○並依振湧公司指示於契約總價旁分別註記「土地：參仟捌佰捌拾萬元正、建物：壹仟壹佰貳拾萬元正」，且未向原告說明此一記載方式對原告有何不利影響。嗣原告復委託信義房屋公司於94年2月5 日將上開房地以5,250萬元售與訴外人袁青，買賣契約仍由丙○○、丁○○辦理，契約書上則僅列總價，並未將房屋及土地價格分別列載。詎台北市稅捐稽徵處依營利事業所得稅查核準則規定認原告94年上開買賣之房屋價格占房地總價35.46 ％，即1,861萬6,500元，獲利達741萬6,500元，致原告當年度營利事業所得稅原得申請退稅5,570 元，轉須繳納營利事業所得稅得95萬6,611元，計受有96萬2,181元之損害。信義房屋公司為房地產專業仲介公司，為原告仲介上開房地買賣，已收受原告207萬5,000元之仲介費用，且上開買賣契約均由丙○○及丁○○辦理，對於振湧公司要求將房地價格分別約定，以遂行其減少稅捐，轉嫁由原告負擔之意圖顯難諉為不知，被告即有將此不利之情形告知原告之義務，竟未為告知，自應負全部賠償責任，爰依債務不履行及侵權行為法律關係，請求被告賠償原告之損害等語。並聲明：㈠信義房屋公司應給付原告96萬2,181元，及自96年2月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡信義房屋公司、丙○○應連帶給付原告96萬2,181元，及自96年2 月2日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢信義房屋公司、丙○○及丁○○應連帶給付原告96萬2,181 元，及自96年2月2日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈣前3 項請求，於其中任一被告清償時，其他被告於清償範圍內免除給付義務。
二、被告則以：信義房屋公司、丙○○為原告仲介上開買賣，已善盡調查買賣標的物產權、品質狀況，及買賣雙方締約能力與履約能力之義務。被告丁○○於簽約時已善盡契約條文之說明義務。且被告未受原告委託為稅務之諮詢，並無指導原告如何申報營利事業所得稅之義務，對於價金及房地價格如何分配或是否分別計價，則由當事人雙方自由約定，被告並未介入，亦無介入之義務。又原告買賣上開房地之價差即獲利為250 萬元，不因房地價額分配之不同而不同，原告主張因房地價格分配之不同而造成稅捐之差異，並非事實。況原告對於稅捐稽徵機關認定之營業獲利總額或營利事業所得稅額如有不服，應詢行政救濟程序尋求救濟，無由請求被告代為承受其損失等語，資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠原告委託信義房屋公司於92年8月7 日向振湧公司以5千萬元，買受系爭房地。購買合約書上載有「土地：參仟捌佰捌拾萬元正、建物：壹仟壹佰貳拾萬元正」。
㈡原告委託信義房屋公司於94年2月5日將上開房地以5,25萬元售與袁青，契約書僅列總價，未將房、低價格分別列載。
㈢許豐達為信義房屋公司人員、丁○○為信義地政士聯合代書事務所代書，渠等均為辦理上開買賣契約之人員。
㈣信義房屋公司為原告仲介上開房地買賣，已收受原告207萬5,000 元之仲介費用。
㈤原告並未向稅捐機關採取行政救濟途徑。
四、得心證之理由：
原告主張被告明知振湧公司將稅捐轉嫁由原告負擔之意圖，即有告知原告之義務，竟未為告知，應依債務不履行及侵權行為等法律關係賠償原告之損害，被告則以前揭情詞置辯，是本件首應探究之爭點厥為：㈠信義房屋公司是否負有告知原告關於所得稅務及其相關應注意事項之義務（下稱系爭義務）？㈡被告許豐達及丁○○於上開買賣執行職務時，是否成立侵權行為？現就此二爭點析述如后：
㈠信義房屋公司是否負有系爭義務？
原告未曾與信義房屋公司是否負有系爭義務之事項為書面或口頭之約定乙節，兩造並不爭執。是信義房屋公司是否應負系爭義務，端視系爭義務是否為信義房屋公司從事本件不動產仲介業務時應盡之給付義務或附隨義務，此合先敘明。
⒈按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介及調查之給付義務。本件有關房地產權、品質及買賣雙方之締約能力與履約能力皆未發生任何問題，且為兩造所不爭執，足認信義房屋公司、丙○○確已善盡調查買賣標的房地產權與品質狀況及買賣雙方之締約能力與履約能力之義務，丁○○亦已善盡契約條文之說明義務，使買賣雙方皆明確瞭解交易標的、房地價金以及雙方於契約中所約定之權利與義務。原告雖主張信義房屋公司就其依振湧公司指示將房、地價格分別約定等相關事項，對原告有利及不利之效果，應據實告知於原告，經查：
⑴信義房屋公司雖為辦理不動產仲介之專業經紀公司，並於公司網站上明文刊登其關係事業群信義地政士聯合事務所之專業有「稅務諮詢」項目（見本院卷㈠第45頁），故原告主張信義房屋公司對於房地仲介、買賣移轉之相關稅賦及其計算，負有相當之專業知識，對於振湧公司要求將房地價格分別約定，以遂行其減少稅捐，轉嫁由原告負擔之意圖應有知悉，並進而推論被告應將此不利於原告公司之情形善盡告知之義務。此種推論顯屬邏輯上的跳躍，蓋具有專業知識與應善盡告知義務誠為二事，分屬實然面與應然面之範疇，尚難僅因被告具備專業知識即課以較高之注意義務。況信義房屋公司網站上雖載有「稅務諮詢」項目，然此部分應係為得提供其所屬客戶關於稅務方面有所疑義時，無庸另行尋覓其他專業人士，信義房屋公司本身即可對於相關疑義提供解答，不得以遽認被告應對於振湧公司之意圖有所知悉。又丁○○雖為國家考試及格之地政士，地政士之專業縱包括有「與土地登記有關之稅務事項」，但僅限於「與土地登記有關」之增值稅等相關稅務事項，本件尚涉及營利事業所得稅之申報，即與土地無關，非屬地政士之專業。是原告就被告是否具所得稅務諮詢專業之舉證尚有未足，亦無從據此推論被告應負系爭義務，原告之主張顯有未洽。
⑵原告復稱被告於受委任時所製作之「不動產說明書」首頁（見本院卷㈠第68頁）上所載其處理之事項包含（但不限於）「產權調查表、所有權屬一覽表、相關稅費及服務費項目、增值稅概算表…」及其所附之「相關稅費及服務費項目」內載應支付稅捐之項目有：「土地增值稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅…」（見本院卷㈠第72頁），足認本件有關房地移轉時及移轉後之相關稅賦，包含財產交易所得之稅賦均為信義房屋公司受委任所應負之注意事項云云。惟查，上開不動產說明書係被告接受賣方委託案件後，依委託人提供之資料就買賣標的物所製成，供買方參考之說明書，與兩造間成立之居間契約有異，亦非作為補充該居間契約之條款，況依該「相關稅費及服務費項目」之記載所示，上半部為賣方支付項目，包括土地增值稅、到期工程受益費、交屋日前房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、管理費、電話費等、抵押權塗銷代書費、財產交易所得稅及仲介服務費；下半部則為買方支付項目，包括契稅、過戶代書費、地價稅、房屋稅、登記規費、印花稅、火險、地震險、公證費、工程受益費及仲介服務費，顯係就買賣雙方應繳之稅費項目所為之列示，非指被告即有提供上開稅務諮詢之義務，此從該頁備註所載「以上賣賣雙方支付項目為一般原則若雙方另以契約約定從其約定」等語，亦足證之，尚難僅以該說明書內載有「相關稅費及服務費項目」及「財產交易所得稅」等詞，即遽認本件有關房地移轉時及移轉後之相關稅賦，包含財產交易所得之稅賦均為信義房屋公司受委任所應負之注意事項，原告是項主張，要無可採。
⑶原告再稱被告受原告委任且收受高達207萬5,000元之仲介費用，自應就上開稅賦事項以其專業盡善良管理人最大之注意義務云云，惟上開仲介費用，可區分為被告仲介原告買受系爭房地收取50萬元，占系爭房地該次成交總額5千萬元之1％；及被告仲介原告賣出系爭房地收取157萬5,000元，占系爭房地該次成交總額5,250萬元之3％，核並未高於不動產仲介業界分向買方及賣方收取成交總額之1 ％（或2％）及4％之收費原則，況一般業者並未區別交易對象為自然人或公司法人，均持相同之收費標準，然交易對象如為自然人，即無營利事業所得稅等相關問題，是原告所為被告收取高額報酬，應盡最大注意義務之指摘，即屬無據，洵不可採。
⑷末按，會計師得在登錄之區域內執行受當事人之委託或受政府機關之指定，辦理關於會計之設計、管理、稽核、調查、整理、清算、鑑定、財務分析或資產估價等事項；未依法取得會計師資格，而擅自執行會計師業務，或刊登廣告招攬會計師業務者，除依法令執行業務者外，得由省（市）主管機關處三千元以下之罰鍰，會計師法第15條第1款及第49條第1項分別定有明文。又記帳士得在登錄區域內，執行受理稅務諮詢事項之業務，記帳士法第13條第1項第1款亦有明文。而未依法取得記帳士資格，擅自執行第13條第1項第1 款至第3款及第5款規定之記帳士業務者，除依第35條第1項或其他法令規定得執行報稅業務者外，由主管機關處新臺幣3 萬元以上15萬元以下罰鍰，亦為記帳士法第34條第1 項所明定。是有關所得稅務諮詢業務本應屬會計或記帳業者之業務範圍，益徵身為不動產仲介業者之被告，並無冒受罰風險而受理原告稅務諮詢之義務。
⑸綜上所述，本件原告於與振湧公司簽約時，並未主動詢問將系爭房地分別記載土地、建物價格對原告嗣後如欲轉賣系爭房地有何影響，自不得認定原告所稱之說明義務為本件被告應給付義務之範圍。
⒉復按，附隨義務係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務，諸如僱主應為受僱人加入勞工保險（照顧義務）；房屋出租人應協力使承租人取得建築執照，以從事必要的修繕（協力義務）；醫生不得洩漏就醫者之隱私（保密義務）等。查：
⑴不動產仲介制度之形成，實基於社會專業分工化之必然，而其存在之目的，即在於減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者，透過專業之仲介業者亦可安全而不費力地從事不動產之交易行為。既稱專業，即不應課其過廣之義務範圍，且就是否屬債之關係發展過程中所衍生之照顧、保護等附隨義務，亦應以是否減少交易風險或降低磋商成本為判斷標準。而不動產仲介業者之專業既顯現在對標的物品質及市場行情之掌握，是就本件有關所得稅務及其相關應注意事項之告知義務，本院認非屬不動產仲介業者之附隨義務，蓋所得稅務等本屬會計或記帳業者之專業領域，已如上述，將其認作不動產仲介業者之附隨業務，顯有違專業分工之原則，而保障原告之獲利不因營利事業所得稅之申報而有所折損，顯又與上開減少風險或降低成本之目的有所背離。
⑵又上開所稱附隨義務大抵具有平衡雙方經濟地位或能力之差距，而課以居強勢者除給付義務外作為或不做為之義務，諸如：雇主之於受雇人、出租人之於承租人或醫生之於病患等。本件原告既為非自然人之公司法人，且以投資為其專業，顯非居經濟地位之弱勢，就所得稅務或相關問題之處理能力實應較被告為優，如將系爭義務劃歸被告之附隨義務，即有失公平。原告雖稱其未具不動產投資之專業，惟原告既名為投資公司，又跨足不動產領域，則如何防堵因稅務問題沖蝕其獲利，本為其必須考量或付出之經營成本，實不應將其獲利之折損，歸責於原告，方與分配正義無違。
⑶再上開所稱附隨義務，亦應考量履行之可能性或可期待性。蓋本件所得稅務或相關問題注意義務之履行，必須先知悉原告之營業狀況或方針為前提，被告並未參與原告之營運，自無從得知原告究係何時欲將系爭房地轉手，亦難知當年度原告是否虧損或盈餘而得退稅或需補稅，欠缺履行之可能性。又被告為仲介業者，其居於買賣雙方當事人之間，而買賣雙方係屬零和之局面，被告恆陷於兩難之狀態，如著力於一方之利益，勢必有損於他方，終將導致破局，實欠缺履行之可期待性。從而，本院認系爭義務即非屬被告附隨義務之範圍。
⒊綜上，系爭義務非經兩造約定，又非屬被告給付義務及附隨義務之範圍，應認被告並無告知原告關於所得稅務及其相關應注意事項之義務。
㈡許豐達、丁○○於上開買賣執行職務時，是否成立侵權行為？
末按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第 184、第185 條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提。原告雖主張上開買賣契約均由丙○○、丁○○辦理，對於振湧公司要求將房地價格分別約定，以遂行其減少稅捐，轉嫁由原告負擔之意圖未為告知，自應負全部賠償責任云云。然查，原告除未能證明許豐達、丁○○知悉振湧公司與原告分別約定房地價格有轉嫁予原告負擔稅賦之意圖外，且許豐達、丁○○並未負有系爭義務，已如上述，是被告許豐達及丁○○於上開買賣執行職務即不成立侵權行為。
五、綜上所述，信義房屋公司並未負有告知原告關於所得稅務及其相關應注意事項之義務，許豐達、丁○○於上開買賣執行職務時，亦未成立侵權行為，原告前開主張，俱不足採。從而，原告依債務不履行及侵權行為法律關係，請求信義房屋公司應給付、或信義房屋公司及丙○○應連帶給付、或信義房屋公司、丙○○及丁○○應連帶給付原告96萬2,181 元，及自96年2月2日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，而於其中任一被告清償時，其他被告於清償範圍內免除給付義務，均為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，故關於其餘包括「信義房屋公司是否應與丙○○及丁○○負連帶責任」、「被告是否因92年間系爭房地買賣房地價格之分別記載，致94年度營利事業所得稅增加96萬2,181元 之負擔而受有損害」、「原告是否得藉由行政救濟程序而免除本件營利事業所得稅的支付並獲得退稅」暨「如被告應負損害賠償責任，則原告因其為專業投資公司是否與有過失；被告抗辯依民法第217條第1項規定免除賠償責任是否為有理由」等爭點，無論如何認定，均無改於上開判斷之結果，且兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　15 　日民事第四庭 審判長法　官 劉坤典
法 官 黃柄縉
法 官 賴武志
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　15　　日書記官　施若娟