臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1570號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　96年度重訴字第1570號原　　　告　蘇美玉好利來投資股份有限公司法定代理人　湯育璋上一原告訴訟代理人　張美芳共　　　同訴訟代理人　蔡文玉律師複代理人　　王福民律師胡鳳嬌律師被　　　告　宏普建設股份有限公司法定代理人　段津華訴訟代理人　杜英達律師複代理人　　謝啟明律師范翔智律師上列當事人間給付賠償金等事件，本院於民國99年3月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告蘇美玉新台幣壹佰玖拾萬元，給付原告好利來投資股份有限公司新台幣貳佰壹拾叁萬元，及均自民國九十六年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，由原告蘇美玉負擔百分之四十五，餘由原告好利來投資股份有限公司負擔。本判決原告勝訴部分於原告蘇美玉、好利來投資股份有限公司分別以新台幣陸拾叁萬元、柒拾壹萬元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣壹佰玖拾萬元、貳佰壹拾叁萬元為原告蘇美玉、好利來投資股份有限公司預供擔保得免為假執行。原告其餘之假執行聲請駁回。事實及理由 原告方面㈠原告起訴主張：被告宏普建設股份有限公司（下稱宏普公司）於民國94年間推出「智尊」預售屋建案，預定興建坐落於台北市○○區○○段三小段36-8、36-9二筆土地，地上24層及地下3層之大廈單層4併大坪數住宅，並有SRC鋼骨結構及 Viscous Damper制震設備。當時被告稱此建案仍在申請變更建築執照中，若事後未獲核准，將依原執照興建成地上22層及地下3層之大坪數住宅大廈。原告蘇美玉、好利來投資股份有限公司（下稱好利來公司）欲購買9樓房屋，建物總樓層變更對原告並無影響，遂分別於97年7月及10月間與被告簽訂買賣契約購買A2 棟9樓71.33坪房屋、B2棟9樓57.17坪房屋，並分別繳付新台幣（下同）190萬元、213萬元訂金。事後被告將「智尊」大廈建案更名為「新川普」大廈，建案內容為不具有SRC鋼骨結構及Viscous Damper制震設備、每戶14至18坪之小坪數商旅住宅，非買賣契約原約定之大坪數高級大廈。本件被告與原告訂立買賣契約後，被告擅自變更坪數及建材致無法履行契約，經原告催告仍未能履約，屬可歸責於被告之給付不能，原告依前揭買賣契約之約定，以本起訴狀繕本送達被告時解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1款及第2款規定暨原證2及原證3買賣契約第18條第2項約定，請求被告給付原告已繳付之訂金及依買賣契約價金總額百分之20計算違約金（本件請求金額，蘇美玉部分：3810萬x20% +190萬= 952萬元，好利來公司部分：2878萬x20%+ 213萬= 7,886,000元）。㈡原告對被告抗辯所為之陳述： ⒈被告所稱之系爭買賣契約第1條第3項（下稱系爭條款）係以浮貼方式附於原買賣契約之上，原約款內容為「..若乙方（即賣方）未於……前完成本案變更設計，甲方（即買方）可選擇繼續保留，或無息退款..」。被告公司代銷人員李如馥於訂約時稱，被告公司現正申請將原設計地上22層之建築執照變更為地上24層，因結果尚未確定故另加註系爭條款，若變更不成仍將依原建築執照即地上22層之設計興建。原告認為總樓層設計為22層或24層對其欲購買之9樓房屋並無影響，故未同意系爭條款亦未於浮貼處蓋章，自不受系爭條款之約束。況且系爭買賣契約係為定型化契約，依消費者保護法第11條規定，定型化契約條款如有疑義，應為有利消費者之解釋；同法第12條規定。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效。本件被告以浮貼方式變更系爭條款之約定，而系爭條款賦予被告任意解約之權利，甚且可歸責於被告之給付不能，被告竟仍擁有選擇解約與否之權利而不負違約責任，對消費者即原告毫無保障，顯失公平，是以系爭條款應屬無效，被告無權據以為解約。 ⒉系爭買賣契約第18條第2項約定略為「賣方若有違約不賣或可歸責賣方之事由或違反本約其他規定者，買方除有權要求賣方依約履行外，並得定期催告賣方限期改善，賣方逾期仍未改善者，買方得解除契約。解除契約時，賣方除應將買方已繳付價款退還買方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予買方」。被告公司之代銷人員李如馥於銷售時既向原告告知原建築執照如無法變更為24層，則仍維持舊建照蓋22層，保證不會影響原告所購買之9樓房屋，亦不可能發生系爭條款解約事項等情，則被告嗣後以無法變更建照為由違約不賣，原告自得依買賣契約第18條第2項約定，主張有賣方違約不賣之事由，向被告解約並請求退款及賠償。 ⒊被告未於95年1月2日向原告口頭告知解約，而係直接於95年1月5日以存證信函聲明解約，原告乃於95年1月19日回函表示無法接受被告片面解約。被告於95年2月14日發函催促原告於7日內取回款項，逾期將逕予提存以代清償。原告不願接受，遂於95年2月14日發函促請被告於7日內履約，被告於95年6月13日將相關款項提存於本院。由上可知，原告於95年1月5日收受被告存證信函之前，並未有預示拒絕受領被告給付之情事，故被告稱其自95年1月6日後不需支付利息，於法不合。且被告並未依當時郵局一年期定存固定利率計算利息，其給付不生清償效力。㈢聲明： ⒈被告應給付原告蘇美玉952萬元，給付原告好利來投資股份有限公司7,886,000元，均及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 被告則以：㈠被告宏普公司於93年12月間取得93建字第0478號建築執照，為總戶數84戶、樓層22樓之大坪數建築案，94年間因相關法規變更，被告遂變更建案設計為總戶數92戶、樓層24樓之大坪數建案即原告所買受之建案，並申請變更建築執照。該建案之變更尚由主管機關審核中，被告特將此不確定事實註明於系爭條款，內容略為：本基地之建築執照目前辦理變更設計中，預計94 年12月31日前完成變更設計，若未能如期完成變更，則賣方得解除契約並退還買方已繳之全部價金並加計利息返還之（利率以郵匯局1年期定存利率計算），賣方不負違約責任。㈡上開變更設計申請案於94年7月間送件，同年8月間經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議，惟因審查決議內容繁複而修正工程甚鉅，迄94年底仍無法完成，為免造成買受人之損害，被告依系爭條款以存證信函通知各買受人解約，並表明將返還已繳之全部價金並加計利息。惟原告拒不接受，被告於95年6月13日將該筆款項提存於本院提存所（其中利息部分有預先扣除10%之利息所得稅）。㈢被告曾先於95年1月2日向原告口頭解約，並表示欲將預收之全部價金加計利息返還，然遭原告口頭拒絕。被告嗣後於95年1 月5日以存證信函通知原告取回款項，原告未為取款，有遲延受領之情事。依民法第234、238、235條之規定，被告給付之利息應計算至95年1月5日止，無須支付95年1月6日以後之利息。原告於95年1月19日告知被告無法接受解除契約，惟對於被告前所通知取回款項一事並無異議，故被告依系爭條款解除契約，且依約退還已收全部價金並加計利息，均依債之本旨履行，原告主張被告未依債之本旨履行，並無理由。㈣被告宏普公司並無以詐欺意思隱瞞原告建案變更等情而向原告銷售房屋，亦未向代銷人員表示如變更案未通過仍將依原建築執照之設計興建房屋。「智尊」建案變更執照之不確定性被告均載明於買賣契約，亦載明未如期變更之效果為何，事後被告依約定條件於95年1月5日解除契約，原被告間即無契約關係存在，其後被告推出新建案與原告無涉，原告指責被告違約實不足採。㈤聲明：原告之訴駁回，願供擔保請准宣告免為假執行。 兩造不爭執事項：（見本院97年2月19日言詞辯論筆錄、被告 97年2月26日提出之民事答辯續㈠狀及原告98年4月24日提出之民事綜合辯論意旨狀）㈠原告就被告所提出93建字第0478號建築執照、宏普公司95年1月5日解約通知存證信函、提存書、台灣台北地方法院檢察署95年度偵字第25664號及96年偵字第11816號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署96年度上聲議字第4086號駁回再議通知、本院96年度聲判字第155號刑事裁定等證物（參本院卷一第99至116頁）之形式上真正不爭執。㈡被告於93年12月間取得93建字第0478號建造執照，依該建造執照興建之幢層戶數為地上22層地下2層共84戶，為大坪數之建築案。㈢被告於94年7月5日與原告蘇美玉訂立買賣契約（參本院卷一第9頁，下稱系爭買賣契約Ａ），買賣價金為3,810萬元，買賣標的為預定興建地上24層及地下3層、總戶數92戶、單層4併之大坪數建築案中A2棟9樓，坪數為71.33坪，並採SRC鋼骨結構及有Viscous Damper制震設備，足以抵抗六級強震之建材設備。原告蘇美玉已於簽約時交付190萬元予被告。㈣被告於94年10月6日與原告好利來公司訂定買賣契約（參本院卷一第36頁，下稱系爭買賣契約Ｂ），買賣價金為2,878 萬元，買賣標的為預定興建地上24層及地下3層、總戶數92 戶、單層4併之大坪數建築案中B2棟9樓、坪數為57.17坪，並採SRC鋼骨結構及有Viscous Damper制震設備，足以抵抗六級強震之建材設備。原告好利來公司已給付213萬元予被告。㈤被告於與原告訂約後，將原銷售之「智尊」大廈更名為「新川普」大廈，原預計興建單層4併之大坪數房屋，嗣後並變更為每戶14坪至28坪（單層約18戶）之小套房（參本院卷一第53頁、第72頁）。且所建亦非採SRC鋼骨結構及有ViscousDamper 制震設備，足以抵抗六級強震之建材設備。㈥被告於95年1月5日分別寄發存證信函予原告等聲明解約退款，復於95年2月14日分別寄發存證信函予原告等說明：該公司變更設計內容係就93年建字第478號建照擬變更設計為地上24層及地下3層（建照變更前為地上22層及地下3層之大廈），如不能於一定期限內完成變更者，得解約附加利息退款，已明載於契約書第1條等語（參本院卷一第63至71頁）。㈦原告蘇美玉於95年1月19日、原告好利來公司於95年1月19日及95年5月10日分別寄發存證信函予被告，聲明無法接受其片面解約，原告等並委託律師於95年6月2日發函催告被告，請其於7日內依買賣契約履行（參本院卷一第57至62頁）。㈧原告等對被告公司法定代理人提起刑事詐欺告訴，業經檢察官不起訴處分確定，並謂：原告等若認為權利受損，宜另循民事訴訟程序尋求救濟等語（參本院卷一第53至56頁）。㈨被告於96年10月30日收到原告起訴狀繕本。 ：兩造爭執事項：（見本院97年2月19日言詞辯論筆錄、被告 97年2月26日提出之民事答辯續㈠狀及原告98年4月24日提出之民事綜合辯論意旨狀）㈠被告以系爭條款約定「93年建字第0478號預計於94年12月31日前完成變更設計，若被告未能於該日前完成變更設計得解除買賣契約，並退還原告所繳全部價金加計利息（按郵匯局一年期定存利率計算）」內容，於95年1月5日解除兩造間買賣契約，是否發生解除契約之效力？㈡原告以被告違約不賣、給付不能為由，定期催告被告履行未果後，依買賣契約第18條第2項約定解除兩造間買賣契約，是否生解除之效力？㈢原告請求被告依買賣契約第18條第2項約定按買賣總價20%給付違約金，是否有據？ 得心證之理由：㈠被告以系爭條款約定內容，於95年1月5日發函解除兩造間買賣契約，已發生解除契約之效力。 ⒈本件系爭買賣契約Ａ、Ｂ第2條第2項房屋部分第1款均約定『……預定興建地上二十四層及地下三層之大廈，建造執照為台北市政府工務局核發建照號碼玖拾參建字第０四七八號案名為「智尊」，……』，此有原告提出之系爭買賣契約Ａ、Ｂ各一份附卷可稽（見本院卷㈠第11頁及第38頁反面）。 ⒉參之系爭買賣契約Ａ、Ｂ第1條第3項即系爭條款明白約定：「本基地之建築執照（九十三年建字第0478號）目前辦理變更設計中，預計九十四年十二月三十一日前完成變更設計，若乙方（按指宏普公司）未於九十四年十二月三十一日前完成本案變更設計或變更設計後之產品未符合甲方（按指聲請人蘇美玉）之需求，乙方得解除本契約，退還甲方已繳之全部價金並加計利息返還之（利率以郵匯局一年期定存利率計算），乙方不負違約責任。」等語（見本院卷㈠第10頁及第38頁正面）。顯見被告宏普公司就原告2人所購買部分，倘未於94年12月31日前完成系爭合約所約定之建案變更設計，或變更設計後之產品未符合買受人即原告2人之需求，宏普公司得解除本契約，退還原告2人已繳之全部價金並加計利息返還之，而宏普公司不負違約責任。易言之，被告之宏普公司與原告2人簽約時，即已明白表示前開推案尚在辦理變更設計，原告2人原先購買時，就前開建案所了解之設計風格、品質、坪數大小、單價等，均有改變之可能，甚至因此有解除契約返還原先給付價金之可能。是以，被告之宏普公司就前開建案，嗣後變更設計，將原銷售之「智尊」大廈更名為「新．川普」大廈，將原應興建單層4併之大坪數房屋，變更為每戶14 至28坪之小坪數（單層約18戶）商旅住宅，而且變更為非SRC鋼骨結構及有制震設備之高價房屋等情，尚難據此即認被告於簽訂系爭合約時，有以不實廣告、編造藉詞等方式，對原告2人施以詐術。 ⒊原告蘇美玉雖指稱：其認為前開變更設計既無影響，乃堅持維持原條款，而不同意於浮貼之變更條款上蓋章云云，並提出其所持有之系爭合約附卷可憑（見原證二即本院卷㈠第10頁），然觀之被告所提出，已由原告蘇美玉所簽名、蓋章之系爭買賣契約Ａ，條款是黏貼完成並非浮貼方式，其上有蓋用段津華（即被告法定代理人）小章、蘇美玉印文（見本院卷㈠第122頁反面，本院於97年1月4日言詞辯論期日當場勘驗結果），原告蘇美玉既已在系爭條款上蓋章，顯見原告蘇美玉業已知悉系爭條款內容，並同意引為雙方買賣契約內容之一，原告蘇美玉指稱被告於訂約時刻意以浮貼方式施以詐術云云，顯屬無據，不足採信。又依上開期日當庭勘驗被告提出其與原告好利來公司簽訂之系爭買賣契約Ｂ，得知系爭條款與原證三原告好利來公司提出之系爭買賣契約Ｂ內容相符，系爭條款是黏貼完成並非浮貼方式，其上有蓋用段津華小章、湯有璋（即原告好利來公司法定代理人）印文。足見原告好利來公司法定代理人湯有璋業已知悉系爭條款內容，並同意引為雙方買賣契約內容之一。原告好利來公司雖辯稱因為是購買九樓所以認為沒有影響才會在浮貼部分蓋用原告好利來公司法定代理人湯育璋的印章云云。然查，原告二人雖辯稱被告公司代銷人員李如馥於訂約時稱，被告公司現正申請將原設計地上22層之建築執照變更為地上24層，因結果尚未確定故另加註系爭條款，若變更不成仍將依原建築執照即地上22 層之設計興建。因其二人認為總樓層設計為22層或24 層對其欲購買之9樓房屋並無影響云云，惟若原告二人真認為被告公司代銷人員李如馥上開所稱屬實，且影響彼此權益，自應於訂約時，將此事實記載於系爭買賣契約Ａ、Ｂ上，或於契約中註明或修改，或要求將貼上去的條文整個撕去，來作為雙方權利義務行使之依據。豈能事先未處理，事後再來辯稱渠等誤以為若變更不成仍將依原建築執照即地上22層之設計興建，其上開所辯，自不可採信。 ⒋系爭條款既已明白約定，預計於94年12月31日完成變更設計，亦即宏普公司原先之「智尊」建案，有可能於前開期限前決定不變更設計，亦有可能決定變更設計，均為前開約定條款所涵攝之範圍。自不得因被告之宏普公司於94年7月5日、10月6日分別與原告蘇美玉、好利來公司簽訂系爭買賣契約Ａ、Ｂ，即遽認被告有對原告2人施用詐術，故應認原告所辯，被告對渠等施用詐術云云，不可採。 ⒌原告2人復指稱：其等嗣後向有關單位查詢，得知被告之宏普公司變更為地上24層之申請案早於94年8月2日已經核退在案云云，然參以卷附被證7之台北市政府於94年9月2 日府都設字第09413635900號函（見本院卷㈠第147頁）所載，宏普建設之變更設計案，始於台北市94年8月18日召開之「台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會第149次委員會議」要求就部分變更修正後再送件，有前開函所附之報告書載明：「本案依決議並參酌委員及發展局複審議意見修正後，於紀錄文到30日內檢送修正報告書4 份至發展局，依程序辦理核備事宜」等語可資參照，足證原告2人上開指稱，尚屬無據，無可採信。 ⒍原告雖又主張系爭買賣契約係為定型化契約，依消費者保護法（下稱消保法）第11條規定，定型化契約條款如有疑義，應為有利消費者之解釋；同法第12條規定。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效。本件被告以浮貼方式變更系爭條款之約定，而系爭條款賦予被告任意解約之權利，甚且可歸責於被告之給付不能，被告竟仍擁有選擇解約與否之權利而不負違約責任，對消費者即原告毫無保障，顯失公平，是以系爭條款應屬無效，被告無權據以為解約云云。然查系爭條款之約定，買受人並無受到任何損害，不僅可以取回已繳納之價金，更保有相當之利息，是該約定並無違反平等互惠原則，自無原告所稱系爭條款無效之問題。何況該條文確實係實貼且經原告2人同意始簽定系爭買賣契約，已如上述，則自無消保法第11條第2項所稱之「有疑義時」，應無該條適用之餘地。 ⒎被告之宏普公司為免造成原告2人之損害，乃於95年1月5 日分別寄發存證信函予原告2人聲明解約退款，復於95年2月14日分別寄發存證信函予原告等說明：該公司變更設計內容係就93年建字第478號建照擬變更設計為地上24層及地下3層（建照變更前為地上22層及地下3層之大廈），如不能於一定期限內完成變更者，得解約附加利息退款，已明載於契約書第1條等語（見兩造不爭執事項㈥）。故應認為被告以系爭條款約定內容，於95年1月5日發函解除兩造間買賣契約，已發生解除契約之效力。㈡本件被告於95年1月5日發函解除兩造間買賣契約，既已發生解除契約之效力。則原告以被告違約不賣、給付不能為由，定期催告被告履行未果後，依買賣契約第18條第2項約定解除兩造間買賣契約，自不生解除契約之效力。查系爭買賣契約Ａ、Ｂ既經被告依法解除契約，已如上述，則兩造間之系爭買賣契約Ａ、Ｂ既經解除，自無再次解除之問題。則原告依買賣契約第18條第2項約定解除兩造間買賣契約，自不生解除契約之效力。㈢原告請求被告依買賣契約第18條第2項約定按買賣總價20%給付違約金，並無依據。查本件既係被告依法解除契約，自無違約可言，則原告請求被告依買賣契約第18條第2項約定按買賣總價20%給付違約金，並無依據。㈣按契約解除後，當事人雙方回復原狀之義務，依民法第259 條規定，當事人契約另有約定，自應依該契約之約定。本件系爭條款既約定契約解除後被告應退還原告已繳之全部價金並加計利息返還之（利率以郵匯局一年期定存利率計算），自應依該約定處理。又按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。又在債權人遲延中，債務人無須支付利息，分別為民法第235條及238條所明定。本件被告並無法舉證證明原告2人於95年1月6日前預示拒絕受領，而被告於95 年1 月5日之存證信函雖提到已備受應返還之已付價款及利息，但本件被告應給付給原告之標的係金錢，其清償地依民法第314條規定，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應於債權人即原告之住所地（或營業所地）為之，被告應先前往原告之住所地（或營業所地）清償，經原告預示拒絕受領後，始得以準備給付之事情，通知原告2人，以代提出。被告未先前往原告之住所地（或營業所地）清償，即逕以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，自不生提出之效力。縱認原告蘇美玉於95年1月19日、原告好利來公司於95年1月19日及95年5 月10日分別寄發存證信函予被告，聲明無法接受被告片面解約，已發生預示拒絕受領之意思，則被告於95年2月14日所分別寄發之存證信函，始生提出之效力。而依上開說明，被告給付之利息自應算至原告收受上開存證信函之日止。然被告提存之金額，據被告自認其利息僅算至95年1月6日（見本院卷㈡第115頁被告98年8月6日提出之民事陳報㈡狀），依上開規定，其提存非依債務本旨，自不發生提出（或清償）之效力。 綜上所述，本件兩造既已解除契約，而被告之提存並不發生清償之效力，則原告依買賣契約業已解除之法律關係，請求被告給付已付之價金，及自起訴狀繕本送達（本件被告於96年10月30 日收到原告之起訴狀繕本，見兩造不爭執事項㈨）後之96 年11 月1日起，按年息百分之5%計算之遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無理由，應予駁回。 原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及被告陳明願供擔保以免假執行，經核原告勝訴部分，都合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即缺乏宣告之依據，應予駁回。 又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。 、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 29 日民事第一庭法官陳文正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 4 月 29 日書記官詹雪娥

臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1570號

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