臺灣臺北地方法院 - 96年度重訴字第263號（所有權移轉登記等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第263號原　　　告　己○○ 訴訟代理人　陳建勳律師周建才律師被　　　告　僑聯建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　郭芳宜律師當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於中華民國97年3月 12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元及自民國九十六年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰壹拾萬元或同面額之臺灣省合作金庫銀行股份有限公司可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第4款及第2項定有明文。原告己○○起訴原請求被告僑聯建設股份有限公司應將坐落臺北市○○區○○段3小段第690地號土地，應有部分10240/100000（下稱系爭土地）及其上建號01721號即門牌號碼臺北市○○區○○街75號13樓房屋（下稱系爭房屋）所有權移轉登記予原告，並現實交付原告占有，被告並應自民國96年1月28日起至交付系爭土地及房屋予原告占有之日止，按日給付新臺幣（下同）4,420元之遲延利息。嗣於訴訟進行中因被告將系爭房地出售予訴外人林樹生，原告即於96年6月6日具狀變更聲明請求被告應給付20,252,300元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，被告並應自96年1月28日至96年4月2日止，按日給付原告4,420元(卷㈠第149頁）。原告復於96年12月26日具狀追加請求415,448元及自該書狀送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 (卷㈡第43頁)。核原告第一次訴之變更，係因被告將其請求之標的售予他人，致其請求已屬不能，其變更請求係屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，而其第二次追加之請求，係在原請求之事實及法律關係，擴張應受判決事項之聲明，被告對於原告之變更及追加均無異議而為本案之言詞辯論，按諸上揭規定，自應准許原告為訴之變更及追加。二、原告起訴主張：㈠兩造就坐落臺北市○○區○○段3小段764、764-1、765、765-1、690、691、691-1、692、693、693-1等10筆土地上興建之「敦南維新大廈」B棟13樓房屋連其基地持分，簽訂房地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價3,050萬元，其中貸款2,135萬元，原告已繳交884萬元，依約被告應將系爭房屋13樓機械房另行規劃為廚房並施作完畢交付予原告，詎被告嗣後卻以該機械房不能規劃設為廚房為由拒絕依約履行，原告自95年6月起，一再去電、致函，甚至親至被告公司促請與原告協商後續處理方式，但被告始終置若罔聞，並一方面發通知原告辦理對保，他方面對原告主動和被告聯絡對保事宜時，又多所閃避，致無法順利完成對保，更於95年10月12日以原告違約為由寄發臺北北門郵局第4923號存證信函載明解除契約，並沒收房地總價款20%之違約金，企圖製造原告違約之假象，以解除買賣契約為方法，規避其債務不履行之責任，被告實違反誠信原則，其解約自不生效力。被告違反合約約定移轉登記、驗收、交屋之時間，屢經原告催促，並於96年1 月11日委託律師發函催告被告依約履行，該催告於96年1 月27日屆滿，被告並未履行，嗣於本件訴訟繫屬中之96年4月2日，將系爭房、地移轉登記予予訴外人林樹生，其已給付不能，經鑑定結果原告受有20,380,448元之損害，又被告未依約履行交屋，每逾一日應給付原告已繳房地價款萬分之五即每日4,420元計算之遲延利息。㈡對於爭點之陳述： ⒈被告解除系爭買賣契約不合法： ⑴原告並無給付遲延：被告負有應將系爭買賣契約書附件一所示機械房之隔間牆拆除，門扇封閉，重新規劃施作為廚房憑以交屋之契約義務，有系爭買賣契約書附件一房屋平面圖及其內載文句、附件九建材設備說明書第四項、第五、⑷項、第八項及原證九之廚房廣告實景圖、廚房施作之建材、配備說明書、被告94年5月11日提供予原告之敦南維新工程變更申報表可證。上開義務構成被告交屋義務之主要內容，與原告支付之價金，立於互為給付之地位，經原告通知而拒絕履行，已構成不完全給付及瑕疵擔保責任，原告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付後續買賣價款，原告並無履行遲延問題。原告曾積極配合被告辦理銀行貸款手續，並無遲延，有電話通話明細、通話錄音譯文及證人黃淑蓉、乙○○之證詞可證，反係被告之承辦人員乙○○以事忙為由，一再拖延規避。 ⑵被告為解除契約意思表示前，未踐行系爭買賣契約第6條第1項第1款及第5條第2項之約定程序：本件縱認未完成對保手續，係可歸責於原告，惟依系爭買賣契約第6條第1項第1款、第5條第2項之約定，亦宜以原告不辦貸款視之，以被告所提被證1銀行對保通知單第3點所揭，95年8月31日為「銀行貸款」期款之繳款日，並於逾繳款日起達一個月即95年9月30日未繳，經被告催告後五日仍未繳付者，始屬違約，於此情形下，被告始有解約之權利，今被告既於95年9月30日前之95年9月20日即率以被證4之第697號存證信函，催告原告於文到7日內對保或繳付該期款，嗣並以原告未依催告意旨完成對保或繳付該期款為由，以被證5 第4923號存證信函通知解除系爭買賣契約，其解約即非適法，不生解約之效果。 ⒉原告得依民法第226條第1項請求被告給付損害賠償，依系爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目及民法第231條第1項規定請求被告給付遲延利息：本件被告於訴訟中為逃避其本於出賣人應將系爭房地所有權移轉並交付原告之義務，將系爭房地所有權於96年4月2日移轉登記予第三人，被告已構成給付不能，致原告受有20,380,448元之損害，而請求因遲延給付之損害賠償部分，以每日4,420元計算部分，亦應計算至96年4月2日止。依系爭買賣契約書第1條第1款、第2條第3款、第4款及第3條第1款之約定綜合以觀，兩造係以房屋坪數大小為價格決定之基準，至於房屋所占基地面積於將來建築完成時，所登記之實際持分比例多寡，於系爭房地買賣總價並無影響，卷附不動產鑑定報告書，係以市場比較法及成本分析法為估價原則，藉由系爭房地周遭個案市場行情之調查、分析、比較調整以評定系爭房地之價格，關於系爭房屋所占基地之實際登記持分比例若干，與本件鑑定估價之決定，不生任何影響。縱認鑑定內容猶疑義，惟國內房地產價格於言詞辯論終結前持續狂飆上漲，被告所提之買賣契約書，為私文書，其交易價格與目前交易市場行情顯不相當，原告否認其形式及實質之真正。尤其本件房地總價高達3,050萬元，原告已按期繳交884萬元，單就支付時起算至97年2月23日止按法定利息年息5%計算之利息亦高達1,349,278元；更何況賣方違約時，應賠償系爭房地總價款20%之違約金。㈢聲明：⒈被告應給付原告20,380,448元，及其中19,965,000元自96年6月8日起，其中415,448元自96年12月27日 ( 民事擴張聲明狀繕本送達翌日)起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應自96年1月28日起至96年4月2 日止，按日給付原告4,420元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：㈠系爭買賣契約業經被告解除： ⒈原告已經給付遲延：依系爭買賣契約附件一所載「⒈依甲方（按即原告）廚房規劃設計，設置廚具壹套（機械房）」，關於系爭房屋之廚房設置於機械房內，且將機械房規劃為廚房使用，為原告之責任，被告僅依原告規劃配合設置廚具一套，並無為其規劃及施作廚房之義務。上開附件一之機械房平面圖隔間，並未變動，嗣原告規劃設計廚房及其他部分，迭經93年11月3日、94年6月3日、94年6月6日、94年6月27日、94年7月19日、94年8月1日六次變更設計，足見廚房規劃歸原告之義務，在此期間原告要求被告將原平面圖機械房靠樓梯部分之門封閉，並將靠客廳之牆壁拆除，因與建築法令規定不符，被告未表同意。此外，依原告之夫庚○○與乙○○之通話譯文、乙○○之證詞，均足證被告於訂約前，原將廚房規劃設於緊鄰機械房外客廳內之位置，係原告要求將廚房規劃於機械房內，以加大客廳使用面積，被告提供廚具一套，嗣亦因原告表示廚具由其自行採購施作，而折價扣款予原告，則原告宣傳報有關廚房規劃施作及廚具設備，亦因之變更，被告並未違反該海報之宣傳意旨。系爭買賣契約之「銀行貸款」期款，為應繳總價期款之一部，屬被告應收款，非交屋款或尾款，故契約附件七付款明細表所載銀行貸款未附對待給付之條件，該銀行貸款，既未以契約附件一之約定，作為對待給付，原告主張同時履行抗辯權，即無理由。從原證8之電話錄音譯文中，可知原告之夫庚○○承認於95年10月11日尚未找到自行貸款之銀行，除證明自被告於95年8月22 日通知原告辦理銀行對保之日起至同年10月11日止，長達40天之期間，迭經被告於95年9月6日、95年9月20日多次催告原告辦理對保手續外，甚至由原告在上開日期猶以其自行尋找銀行貸款為藉口，故意延誤履行貸款對保之義務，原告稱被告故意規避原告辦理銀行對保手續之情事，顯非可採。系爭房地所在大樓共有25戶，除原告外，均已辦妥貸款對保，有被告95年5月20日台北郵局第697號存證信函及證人乙○○之證詞可證，原告雖舉證人黃淑蓉證明其有配合辦理貸款對保云云，惟黃淑蓉之證司前後不一，並與被告之接線生丁○○及代書丙○○所證情節不同，且自被告於95年8月22日催請原告辦理貸款對保，迄95年10月11日止，原告始終未提及要在國泰人壽公司辦理貸款乙事，縱依黃淑蓉所證其曾於95年10月12日下午打電話問代書電話云云，除不能證明原告有貸款之意思外，亦不能解免其遲延給付責任。 ⒉被告已依系爭買賣契約第21條約定解除契約：系爭買賣契約約定原告預定貸款金額為2,135萬元，被告於95年8月22日發函通知原告於95年8月31日前與被告預訂銀行辦理貸款對保，原告收受該項通知後，於同年月30日回函表示被告依約應將13樓機械房規劃及施作為廚房交付原告，因被告尚未履行為由，未配合辦理貸款對保手續，原告之回函與拒辦銀行對保無異，依系爭買賣契約第6 條第1項第2款第4目之約定，原告應自95年9月1日起視為不辦理貸款，該預定貸款金額，被告應於使用執照核發30日內繳納，系爭房屋使用執照係於95年7月28日核發，則原告應於95年8月28日前繳納不辦貸款之金額 2,135萬元，被告於95年9月6日再致函原告，除解釋原告誤解契約內容外，並請原告儘快配合辦理銀行對保，以免違約，因原告仍藉故拒辦銀行對保，以免違約，被告又於同年月20日再發函原告，催請其於函到7日內完成銀行對保手續，若原告不辦貸款，則請原告於函到7 日內將款項匯入被告第一銀行安和分行帳戶內，否則被告將依系爭買賣契約第21條約定辦理，惟原告收受該函後，仍未配合辦理，原告顯已違約，被告不得已於95年10月12日以北門郵局第4023號存證信函表示依系爭買賣契約書第21條約定解除契約。㈡原告依民法第226條第1項規定請求被告應給付損害賠償，依系爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目約定及民法第231條第1項請求被告給付遲延利息為無理由：本件被告行使契約解除權，係因可歸責於原告遲延履行配合辦理銀行貸款對保手續，被告於解除契約後，在95年11月29日先向銀行辦理貸款，並於96年1月23日將系爭房地售予訴外人林樹生，並非可歸責於被告之事由，被告自不負損害賠償責任，亦無民法第231條第1項之賠償責任可言，復無系爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目約定之違約責任，況原告遲延辦理貸款手續，被告亦得依系爭買賣契約第14條第6項暫停辦理產權移轉登記。另依系爭買賣契約第20條約定，如被告違約時，除應將原告已繳房地總價款及遲延利息全部退還外，並賠償系爭契約房地總價20%，亦即兩造對於違約之損害賠償，已有約定，原告援引仲介書報及鑑定報告，請求近2千萬元之損害，係屬不當，況原告購買系爭房地，目的在於自住，並非投資轉售，且無轉售之計劃，其要求超過市價及被告出售他人之價格，請求鉅額賠償，更屬無稽。環球估價師事務所鑑定報告之土地持分計算，與系爭買賣契約第2條第2款、第3款及土地登記簿謄本之記載不符，房屋鑑定價格比價之案例價格偏高，致所鑑定每坪50萬元之價格顯然過份偏高，車位之價格，亦較被告實際出售者為高，本件房地總價應為31,312,583元為適當。又依系爭買賣契約第3條有關面積誤差及價款找補之約定，找補款含土地誤差價款在內，是顯非以房屋坪數大小為價格決定之基準。㈢聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願以現金或臺灣省合作金庫銀行股份有限公司之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：㈠兩造就座落臺北市○○區○○段3小段764、764-1、765、765-1、690、691、691-1、692、693、693-1等10筆土地上興建之系爭房屋連其基地持分，簽訂系爭買賣契約書，約定總價3,050萬元，其中貸款2,135萬元，原告已繳交 884萬元，但尚未辦畢貸款手續。㈡上開契約書第18條第4款約定：「貳至拾參層機械房〔十二、三層含緊鄰機械房之陽台〕，其產權登記為貳至拾參層區分所有權人共有，各層機械房〔十二、三層含緊鄰機械房之陽台〕由當層緊鄰機械房各戶永久無償專用〔詳如附件一〕」，於附件一記載：「１、依甲方廚房規劃設計，設置廚具壹套（機械房）。２、甲方陽台加窗部分，由乙方委託建築師作統一規劃。」。㈢系爭房屋已建築完成，於95年7月28日獲主管機關核發95 使字第233號使用執照，基地坐落臺北市○○區○○段三小段690、691地號、應有部分各10萬分之5125，房屋為同上地段第1271建號即門牌號碼臺北市○○區○○街75號13樓，上開基地於95年9月28日、房屋於95年7月28日登記為被告所有，並於95年11月29日設定最高限額2,562萬元之抵押權。㈣上開買賣契約附件一房屋平面圖所示機械房部分，除已預埋廚房管線外，迄未施作廚房格局。㈤被告將系爭房屋及基地持分於96年1月23日出售予訴外人林樹生，並於96年4月2日辦理所有權移轉登記。以上事實為兩造所不爭執外 (卷㈠第165、175頁)，並有系爭買賣契約書、原告付款明細表 (以上見卷㈠第9至55頁）、系爭房地所有權登記於被告名義之土地及建物登記簿謄本（卷㈠第71至74頁)、系爭房屋之使用執照、被告將系爭房地售予訴外人林樹生之不動產買賣契約書、系爭房地所有權人為林樹生之土地及建物登記簿謄本 (以上見卷㈠第138至146頁）在卷可稽，應堪信為真實。五、本件之爭點：本件經本院協同兩造協議簡化爭點，本件兩造之爭點為（卷㈠第165頁背面、166頁正面、175頁背面，經本院為部分文字修正)：㈠系爭買賣契約是否業經被告解除？ ⒈原告是否已經給付遲延？ ⑴系爭房屋將機械房規劃為廚房，為何方之義務？ ⑵原告以被告拒絕將系爭買賣契約附件一房屋平面圖所示機械房部分，改裝施作成廚房為由，行使同時履行抗辯權，暫緩交付價款，有無理由？ ⑶原告是否未配合被告辦理銀行貸款對保手續，抑或被告故意規避原告辦理銀行貸款對保手續？ ⒉被告為解除契約意思表示前，是否已踐行系爭房地預定買賣契約第6條第1項第1款、第5條第2項之約定程序？㈡原告依民法第226條第1項請求被告應給付損害賠償，依系爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目約定及民法第231條第1項規定請求被告給付遲延利息有無理由？六、得心證之理由：茲就兩造之爭點判斷如下: ㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思，當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩；故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義；解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之；關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之(最高法院88 年度台上字第1671號判決意旨參照)。㈡原告主張被告於簽訂系爭買賣契約時承諾將系爭房屋機械房規劃為廚房，將隔間牆拆除，門扇封閉，並施作完成交付之乙節，為被告所否認，並辯以其僅負依原告之規劃設計設置廚具一套之義務等語。經查，依系爭房屋之廚房，被告原規劃設計於客廳與機械房隔間處（卷㈠第26頁本院請證人乙○○以藍色原子筆標示之處)，兩造於簽約時，同意改置於機械房內，因此有系爭買賣契約附件一之系爭房屋平面圖上之文字記載可稽，並為兩造所不爭執，復經證人乙○○證述在卷（卷㈠第176、178頁)。次查，依系爭買賣契約附件一房屋平面圖上記載「⒈依甲方（按即原告）廚房規劃設計，設置廚具壹套（機械房）。⒉甲方陽台加窗部分，由乙方（按即被告）委託建築師作統一規劃。」之文字觀之，廚房之規劃設計，係由原告為之，而原告確亦就系爭房屋之格局配置委託建築師規劃設計，有被告提出之室內裝璜設計圖面及廚房規劃示意圖在卷可查（卷㈠第200至206頁)，再參以上開⒉之記載陽台加窗部分係由被告委託建築師作統一規劃，兩者約定之義務主體不同等情，足見被告所辯廚房之規劃設計係由原告任之，應堪採信。至於被告之義務，雖僅載明負責設置廚具一套，但因系爭房屋係預售屋，於系爭買賣契約簽訂時，尚未建築，負責建築者係被告，而系爭房屋係供住家使用，亦為兩造所不爭執，既係供住家使用，廚房即為被告給付內容重要之部分，自應由被告負責建造完成，惟是，被告之義務當非僅在於設置廚具一套而已，而係依原告之規劃設計，建築符合原告規劃設計之廚房，裝置約定之廚具後交付原告，此始為兩造於系爭買賣契約附件一約定文字之真意。再查，附件一之房屋平面圖上並無記載機械房之隔間拆除及機械房外之門扇封閉等類似之記載，亦無類似將之刪除圖式，而觀諸兩造之不爭執之原告之夫庚○○及被告職員乙○○之通話錄音譯文（卷㈠第105至109頁)所載內容，乙○○亦無表示曾於簽約時承諾將機械房之隔間牆拆除、門扇封閉，施作廚房交付原告，且將廚房設置於機械房內，並不必然須將隔間牆整面拆除及將機械房之門扇封閉，是被告辯稱其未於簽訂系爭買賣契約時承諾將機械房之隔間拆除、門扇封閉等語，亦堪採信。原告雖另以系爭買賣契約附件九建材設備說明書第4項、第5項及第8項之記載、廚房廣告實景圖、廚房施作建材、配備說明書及被告94年5月11日提供予原告之工程變更申報表主張原告有關系爭房屋機械房之隔間牆拆除，門扇封閉，重新規劃施作為廚房交付原告之義務云云。然查，系爭買賣契約附件九材設備說明書、房屋廣告實景圖、廚房施作建材及配備說明書，僅能證明被告交付之廚房廚具應具備約定之品質，並無法以之證明廚房由何方負責規劃設計，況廚具部分，被告辯稱原告欲自行裝設，已應原告要求退款等語，亦為原告所不爭執，另關於被告94年5月11日提供予原告之工程變更申報表，原告亦自承為系爭買賣契約第9條所約定之工程變更，與兩造爭執被告於簽訂系爭買賣契約時，是否表示將機械房隔間牆拆除，門扇封閉不同等語；因此，縱該工程變更申報表上客廳與機械房間無隔間牆之標示，機械房亦無門扇之標示，亦不足以證明被告於簽訂系爭買賣契約時，曾承諾將機械房之隔間牆拆除及門扇封閉。此外，原告復未提出其他證據證明被告於簽訂系爭買賣契約時承諾將機械房隔間拆除及將門扇封閉，其上開主張，即非可採。㈢系爭房屋之廚房設置於機械房內，應由原告負責規劃設計後，交由被告建造，業如前述，惟原告之規劃設計，應符合建築法令，被告始得依其規劃施工，此為法理之所當然，且觀諸系爭買賣契約第9條第2款及第3款之約定亦明。本件觀諸原告所提其夫庚○○與被告職員之通話錄音譯文（卷㈠第105至109頁)及兩造往來之存證信函（卷㈠第56 、93、126頁)，可知兩造糾紛之源起，為原告要求被告將系爭房屋客廳與機械房之隔間拆除，並將系爭房屋外之機械房門扇封閉，被告不同意施作所致。惟依系爭買賣契約附件一系爭房屋之平面圖所示，系爭房屋與緊鄰之機械房，在設計上係屬相互獨立之結構，僅係約定該機械房為系爭房屋所有權人得專用之部分而已，因此將系爭房屋與機械房之隔間牆拆除，及將機械房出入之門扇封閉，係與建築圖說不符，並違反建築法令，被告自得拒絕施作，固然兩造約定系爭房屋之廚房設於機械房內，由系爭房屋如何進入機械房，實為兩造應協商解決之問題，縱認被告曾承諾為上述之施作，依社會常情，亦必待主管機關為建物安全檢查及消防檢查通過後，甚至於交屋後，始進行二次施工，以免各該檢查不通過，而遭主管機關之處罰。因此，原告於系爭買賣契約辦理貸款給付價款當時，並無以被告不完全給付或應負瑕疵擔保責任，而主張同時履行抗辯之餘地。況原告雖以95年8月30日台北漢中街郵局第463號存證信函 (卷㈠第92頁)向被告表示未解決機械房之問題前，拒絕支付最後兩期應付之工程款云云，惟依卷附之系爭買賣契約附款明細表（卷㈠第34、35頁)所示，原告所指之最後二期款項，應為第13、14期而言，因該二期款項於當時並未支付，該二期款項，係於原告發出上開存證信函後之95年9月6日始為給付，是原告顯無以被告未將機械房之隔間牆拆除及門扇封閉為由，拒絕辦理銀行貸款之意思，再觀諸原告於95年9月21日發予被告之台北漢中街郵局第510號存證信函 (卷㈠第56頁)及原告之夫庚○○與被告職員乙○○之通話錄音譯文內容 (卷㈠第105至109頁)所示，原告與被告間雖就機械房之隔間牆是否拆除、門扇是否封閉雖有爭執，但原告並無以機械房之隔間牆未拆除、門扇未封閉等事由，拒絕辦理貸款之意思，就貸款部分，觀諸上開存證信函及通話譯文內容，反係在爭執被告職員未主動或迴避與其連繫而已，由此亦證原告並未在被告解除系爭買賣契約前，有以被告未將機械房之隔間牆拆除及門扇封閉為由，主張同時履行抗辯而拒絕辦理銀行貸款，原告主張其曾主張同時履行抗辯云云，亦非可採。㈣原告主張其曾積極配合被告辦理銀行貸款手續，並無遲延，反係被告職員乙○○一再拖延規避等語，並提出電話通話明細、庚○○與乙○○之通話錄音譯文、證人黃淑蓉及乙○○之證詞為證。被告雖辯稱原告迭經其通知，未辦理貸款對保手續，復未將應由銀行貸款給付之款項匯入其所提定之銀行帳戶云云。經查，被告雖曾於95年8月22日通知原告與其聯絡訂對保之時間，並於95年9月20日以存證信函通知原告於七日內辦理銀行對保或將款項入指定銀行帳戶，有被告提出之銀行對保通知單（卷㈠第91頁)、95 年9月20日存證信函及回執為憑（卷㈠第95、96頁)。惟查，原告係於96年9月21日收受上開存證信函，計算其七日之期間至91年9月28日屆滿，於此期間內之91年9月26日、27日確曾三次與被告聯繫，有原告提出之通話明細三張在卷可查（卷㈠第58至60頁），其上之電話碼00000000為被告所使用之電話，電話碼0000000000為被告負責銀行對保職員乙○○使用之電話，業據乙○○證述在卷（卷㈠第177頁)，乙○○亦於原告訴訟代理人詢問原告於95年9月27 日打手機聯絡，有無告知待中秋節送完禮後再聯絡時，證稱：「我只說我在送禮，有無說忙完再聯絡我忘記了。」及詢問其與庚○○通話時有無說要自己找銀行時，證稱：「有，但是我說找好要與我確定。」（卷㈠第179頁正面、背面)，再參以兩造不爭執之庚○○與乙○○之通話錄音譯文，確載有庚○○問乙○○為何不回電話、對保及自行尋覓銀行等通話內容，足證原告確有於95年9月28日前與被告聯絡，被告負責之職員乙○○於當時告知中秋節過後再與原告聯絡，查95年之中秋節為95年10月6日，原告於等候乙○○電話未果，其夫庚○○遂於連續假期過後之96年10月11日打電話與乙○○聯絡，此亦為上開通話錄音之緣由，雖乙○○與庚○○之通話，大部分在談工程變更之事，但如上所述，實亦提及辦理銀行貸款之事宜，而乙○○為被告負責與客戶洽訂銀行貸款業務之承辦人員，原告既於催告期間屆滿前與之聯絡，其告知中秋節過後再與原告聯絡，但並未與原告聯絡，復於原告之夫庚○○與其通話時，表示待其銀行找好要與之確定等語（卷㈠第179 頁背面)，顯見原告就此銀行貸款對保或自行尋找銀行貸款對保至95年10月11日前尚在協調中，待至該日始確定由原告自行尋找銀行辦理貸款，乙○○並允諾原告之夫於確定銀行後，再與其聯絡，嗣原告旋於95年10月11日決定向國泰人壽辦理貸款，並委由國泰人壽之職員黃淑蓉於95年10月12日與被告聯絡，業經黃淑蓉到庭證述屬實 (卷㈠第180至181頁)、復有黃淑蓉與被告聯絡之通話明細在卷可證（卷㈠第62頁)，被告之職員丁○○亦到庭證稱黃淑蓉有打電話至被告公司等語（卷㈡第10頁反面)，但被告卻於同日發函予原告，以原告未配合辦理貸款對保，亦未繳納該款項至指定帳戶為由，解除系爭買賣契約，其解除權之行使，顯與誠實信用原則有違，並非合法，並不生解除之效力。蓋被告之承辦人員乙○○既允諾原告確定銀行後，與其聯絡，原告於隔日即請辦理貸款公司之職員與被告聯絡，並無遲延，被告應再待於相當期日過後，原告並無辦理貸款，亦無將款項匯至指定帳戶時，始得解除契約。被告雖辯稱黃淑蓉之證詞前後不一，與證人丁○○及丙○○證述之情節不符，庚○○與乙○○於95年10月11日通話時，亦未告知乙○○欲在國泰人壽辦理貸款，不能解免原告遲延給付之責任云云。然縱黃淑蓉於本院前後二次證述，有若干不符之處，但就曾受託與被告連繫乙節，與證人丁○○所證係屬相符，而堪予採信，且本件本院認被告解除契約不合法，係因被告催告原告辦理貸款後，原告有與被告負責之職員乙○○連繫，雙方曾進行協調，乙○○亦向原告之夫允諾待其確定銀後與其聯絡，惟原告卻於通話後之翌日，以原告未配合辦理貸款，亦未將款項匯入指定之帳戶為由，解除系爭買賣契約，與誠信原則有違，認其解約不合法，與黃淑蓉如何與被告連繫無關，是被告辯稱黃淑蓉所辯不足採信云云，並非可採。㈤按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦定有明文。經查，本件被告之解除契約並不合法，業如前述，現被告已將系爭房地出售，並已移轉所有權登記予訴外人林樹生，為被告所是認 (見兩造前開不爭執事項之㈤)，則被告顯已無法依系爭買賣契約之約定為已給付，而該不能給付之之事由，係可歸責於被告之事由，亦堪予認定，是原告依民法第226條第1項規定請求被告負損害賠償責任，即屬有據。次查，被告雖辯稱原告遲延辦理貸款手續，被告得依系爭買賣契約第14條第6 項暫停辦理產權移轉登記等語，固亦有據，然此為被告依約得對原告之權利，與民法第264條之同時履行抗辯權相當，但並不因此免除被告應依約給付系爭房地及移轉所有權登記予原告之義務，且給付遲延與給付不能為不同之債務不履行型態，於債務人於給付遲延中，債權人如就己所負之契約義務發生給付不能之情事，該事由係可歸責於該債權人者，該債權人仍應負給付不能之損害賠償責任。本件原告固未辦理銀行貸款或將該款項匯入被告指定之銀行帳戶，應負給付遲延責任，被告得拒絕交付系爭房地予原告，但於原告給付遲延中，被告將系爭房地出售予他人，致發生給付不能之情事，該情事係可歸責於被告，被告即應負給付不能之損害賠償責任，是被告上開所辯云云，並非可採。再查，原告主張因被告將系爭房地出售訴外人林樹生，致其受有所失利益即系爭房地之當時客觀上之交換價值等語，亦為被告所否認，並辯以原告購買系爭房地，目的在於自住，並非投資轉售，且無轉售之計劃，不得要求超過市價及被告出售他人之價格云云。惟查，購屋者之目的雖係自住而非在於投資牟利，然依通常情形，其得就該屋為使用、收益及處分，而享有該屋客觀上之交換價值，是不能以原告無轉售之計劃而謂原告無所失利益，何況民法第216條第2項規定亦不限於依預定計劃為限，依通常情形，可得有預期之利益，亦得視為所失之利益，是被告上開所辯，亦非可採。㈥再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項著有明文。又違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。稽諸上開判例意旨，應係指當事人約定之違約金如為損害賠償約定之性質者，因其損害額已預定，當事人不得超過該預定額為請求，但並未限制原告不得本於原來之法律關係而為請求；易言之，原告仍得本於原來債務不履行諸如給付遲延、給付不能或不完全給付之損害賠償請求權而為請求，但其請求金額，應受已約定之損害賠償金額之限制而已。又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條固亦定有明文。惟該條規定之損害賠償，並非指新賠償請求權之發生，而係指因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，仍得請求，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則（最高法院55年台上字第1188號、55年台上字第2727號判例意旨亦可資參照）。本件兩造就債務不履行，已於系爭買賣契約第20條至22條為約定，其中第20條為被告違約之罰則，該條約定：「乙方（按即被告）違反第七條、第八條第二項、第十三條第一、四項規定者，甲方得解除本約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地總價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償本約房地總價款百分之二十之違約金，但賠償金額超過甲方已繳價款者，則以已繳價款為限。」其雖約定為解約時後原告得請求違約金，但按諸上開說明，該解除契約之損害賠償請求權，無非係指被告給付遲延或給付不能之損害賠償而言，並非新發生之損害賠償請求權，本件被告發生給付不能之情事，即係符合系爭買賣契約第13條第1項之約定，原告得解除契約，並請求損害賠償，亦得不解除契約而請求損害賠償，為其權利行使之自由，本屬當然，惟在原告不解除契約而逕行請求損害賠償下，亦應有系爭買賣契約第20條約定之適用，至為灼然，此亦為當事人上開約定之真意，蓋其損害賠償請求權之性質，無論是否解除契約，均屬同一，如解為解除契約後始有上開約定條文之適用，實欠缺論理解釋之一貫性。又依該條約定之文字觀之，兩造約定賠償金額，為系爭買賣契約房地總價之20%，並以原告已繳價款為上限，再觀諸系爭契約第22條約定，兩造除第20條及第21條 (該條為原告違約之賠償)外，不得另行請求損害賠償，兩造上開約定之違約金性質，係屬損害賠償預定額性質之違約金，並非懲罰性違約金之性質，灼然甚明。因此，本件原告不解除契約，而逕依給付不能之損害賠償請求權向被告為本件之請求，亦表明不依違約金請求權而為請求（卷㈡第123頁)，固屬其權利行使之自由，但其請求金額，仍應受上開約定違約金金額之限制，始符事理之平，否則其違約金之約定，殆成為具文，而失其意義。從而，被告辯稱原告請求之金額，不得逾越系爭買賣契約第20條之約定之數額等語，應堪採信。㈦第查，原告主張被告將系爭房地售予他人，致給付不能，經鑑定結果，被告應賠償其所失利益20,380,448元云云，被告則辯稱鑑定價格過高，並非可採等語。經查，系爭房屋經本院委託環球不動產估價師事務所鑑定結果，於96年1至4月間之交易價格為42,040,448元，有鑑定報告書附卷可憑（鑑定書外放）。惟觀諸該鑑定報告書係以查證資料與現場查訪，以比較法評估建物每坪50萬元、車位250萬元，系爭房屋建坪79.09坪，估得約為4,204萬元，以估得之價格在以七三分攤於土地與房屋，推算出土地及房屋之價格，亦經證人即估價師戊○○到庭證述在卷 (卷㈡第85頁反面)。再觀諸該鑑定報告書所比較之案例有三，案例一為與系爭房屋同址之5樓，建物69.9坪，總售價3,200萬元，每建坪約49.66萬元，然該價格委託擬售價格，依鑑定報告所載與成交價間有10%至15%之差距，雖然系爭房屋為樓中樓與案例房屋不同，可能有所差異，但如被告所稱該屋委託迄其96年12月26日提出陳述狀止，仍未售出，足見該擬售價格過高，而系爭房屋鑑定之價格每建坪50萬元，尚較案例房屋之價格為高，顯見鑑定報告每坪50萬元之價格，並不足採。案例二之房屋位於臺北市○○○路○段408號，建坪72.8坪，擬售價為3,850萬元，每建坪約為 59.11萬元，但案例房屋位於和平東路三段，該路為臺北市○○○○道較系爭房屋位於樂業街為優，且亦為擬售價格，實際成交價，當屬更低，並不足供決定系爭房地價格之參酌。案例三之房屋位於臺北市○○路○段209巷，建坪55.66坪，總售價2,188萬元，每建坪為45.8萬元，該價格雖為實際交易價格，但案例房屋位於敦化南路，本較系爭房屋為優，其每建坪價格亦僅為45.8萬元，益見上開鑑定報告所載系爭房屋每建坪50萬元之價格，係屬過高而不可採。又鑑定報告所載系爭房屋配屬之車位售價為250萬元部分，被告辯稱提出系爭房屋地下二樓車位之實際售價為185萬元、地下三樓車位之售價為175萬元，有其提出與劉恣戀、王興邦、陳緩馨、朱政宇在卷可考 (卷㈡第56至71頁)，系爭房屋之車位係位於地下一樓，則被告稱系爭房屋備置之車位，位於地下一樓，價格較高，以200萬元為適當，應屬可採。次查，上開鑑定報告之系爭房地價格，既非可採，則其合理之價格為何？被告將系爭房地於96年1月23日以3,260萬元售予林樹生，業據其提出不動產買賣契約書在卷可證（卷㈠第139至142頁)，原告雖就該價格之真實性提出質疑，惟觀諸被告所提出與系爭房屋同棟之二樓房屋於96年12月間委信義房屋仲介出售之價格為2,980萬元，該屋建坪為67.08坪，有一與系爭房屋備置相同之停車位，則以上開鑑定報告書之估價方法，以2,980萬元，扣除200萬元之車位價格，再除以建坪總數，得出每建坪約為41.44萬元，因該價格為委託擬售之價格，與實際成交價有10%至15%之價差，則實際售價每建坪約在35.22萬元至37.30萬元之間。被告亦提出與系爭房地相鄰約300公尺之臺北市○○街「孔雀開屏」大樓建案，其4樓每坪之售價為37.86萬元，有其提出該建案位置海報圖及房地買賣預約單在卷可參（卷㈠第209、210頁)。而觀諸被告將系爭房地售予林樹生之價格為3,260萬元，扣除車位200萬元，為3,060萬元，而系爭房屋之建坪為79.09坪 (參鑑定報告)，以之計算每建坪之價格為38.69萬元，與上開二房屋價格相當，足證被告售予林樹生之價格，並無過低之情事，而該價格應為適當之交易價格。又查，因被告將系爭房地出售予林樹生致對原告給付不能，原告得以出售當時適當之交易價格與原約定之價格之價差，為所失利益，請求被告賠償，業如前開㈤所述，則被告售予林樹生之3,260萬元既為當時適當之交易價格，以之扣除兩造約定之價格3,050萬元，其價差210萬元，即為原告因被告給付不能之所失利益，原告請求被告賠償210萬元即為有理由，至於超過部分，並無理由。㈧原告又主張被告應自其催告交屋期滿翌日即96年1月28日起至將系爭房地移轉登記予林樹生之96年4月2日止，依系爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目及民法第231條第1項規定，每一日應給付原告已繳房地價款萬分之五即每日4,420元計算之遲延利息云云。被告則辯稱因原告未辦理貸款，其依系爭買賣契約第14條第6項約定，得暫停產權移轉登記予原告等語。經查，系爭買賣契約書第14條第6項確約定原告違約未付款或辦理貸款，經被告催告後五日內仍未履行者，因原告之延誤或不協辦致增加各項稅費或罰鍰（滯納金），原告應全數負擔，如損及被告權益時，原告應負損害賠償之責，如逾一月，原告仍未全部辦妥者，被告同意依系爭買賣契約第21條違約規定處理，被告並得暫停辦理產權登記給原告，已辦理者，被告得持用原告委託被告代刻之印章逕為辦理撤銷，原告絕無異議（卷㈠第18頁)。本件原告迄未辦理貸款，亦未將該款項匯入被告指定之帳戶，為兩造所不爭執，其間被告亦屢為催告，亦如前所述，則被告依上開約定拒絕交付系爭房地及移轉產權，即屬有據，不能課以被告給付遲延之責。從而，原告主張被告應負給付遲延責任，每日應給付原告4,420元云云，即非可採。㈨綜上所述，本件原告依民法第226條第1項規定，請求被告賠償損害於210萬元及自96年6月6日變更聲明狀繕本送達之翌日即96年6月8日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，至於超過上開範圍之請求及給付遲延損害賠償之請求即自96年1月28日起至96年4月2日止，每日賠償4,420元部分，為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定如主文第4 項所示之相當擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　　月　　30　　日民事第四庭法官劉坤典以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　　月　　30　　日書記官陳素卿

臺灣臺北地方法院96年度重訴字第263號

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