96年度重訴字第686號（給付報酬） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第686號原　　　告　英屬維京群島商世宏不動產有限公司台灣分公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　趙建和律師被　　　告　沛華實業股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　張訓嘉律師王誠之律師被　　　告　中租迪和股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　趙培宏律師邱任晟律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國96年12月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告沛華實業股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾陸萬壹仟柒佰元，及自民國九十六年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告沛華實業股份有限公司負擔百分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾捌萬捌仟元為被告沛華實業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告沛華實業股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾陸萬壹仟柒佰元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序部分：按公司法第4條已規定，外國公司係以營利為目的，依照外國法律組織登記，並經中華民國政府認許，在中華民國境內營業之公司，而依民法總則施行法第12條第1項規定，經認許之外國法人，於法令限制內，與同種類之中國法人有同一之權利。本件原告雖為英屬維京群島商世宏不動產有限公司之臺灣分公司，惟其目前既仍經聲請本國政府核准認許在案，有該公司登記資料查詢表一份附卷可稽，自堪認其具有法人之權利能力，依本國之法律並有當事人能力及訴訟能力，合先敘明。乙、實體部分：一、本件原告起訴主張：（一）被告中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）於民國95年2月間委任原告代為仲介銷售其所有、門牌號碼為臺北市○○○路56號4、5樓全部及地下2樓停車位計八個之不動產所有權（下稱系爭不動產），原告為此自95年5月起即曾陸續介紹系爭不動產予訴外人「采盟國際股份有限公司」、「廣信資產管理股份有限公司」，其等雖表示同意以總價新臺幣（下同）320,000,000元購買系爭不動產，因被告在協商中又提高賣價，致無法成功，嗣經原告再於95年7月居間介紹被告沛華實業股份有限公司（下稱沛華公司）購買系爭不動產，原告並同時受沛華公司之委任，經多次協商後，被告中租迪和公司願以每坪418,888元之價格出售，其餘條件不變，被告沛華公司亦已同意以此價格及條件購買。詎料，被告中租迪和公司又將賣價提高，致本件買買契約不能成立，以被告中租迪和公司與被告沛華公司於同一日內，曾分別向原告表示要漲價及不欲購買系爭不動產，原告為免被告二人私下交易，曾於95年11月30日要求中租迪和公司簽訂仲介代理契約時，被告中租迪和公司隨即於95年11月30日向原告表示，其已於同年10月間自行與被告沛華公司洽談本件交易，並稱倘此交易成功，亦非原告所促成，惟被告中租迪和公司固非不得逕行與原告居間介紹之客戶自行磋商、洽談交易條件，但若與原告先前所居間之客戶簽訂系爭不動產之買賣契約，被告中租迪和公司仍應給付原告仲介費用，因係爭不動產之總價合計約為344,680,088元，是依兩造約定之仲介費比例即買賣價金總額之2.5%計算，被告中租迪和公司仍應給付原告仲介費用8,617,002元。（二）另原告於95年7月27日曾向被告沛華公司介紹包括系爭不動產在內之三筆不動產供選購，雙方並約定若被告沛華公司與原告介紹之出售人簽訂正式契約，被告沛華公司即應按買賣總價金1%計算之仲介費支付原告，雙方嗣後合意降低仲介報酬為買賣總價金之0.25%，原告即將系爭不動產介紹與被告沛華公司選購，其間因被告中租迪公司於協商後提高賣價，導致被告沛華公司不悅，惟嗣後被告中租迪和公司有向原告及被告沛華公司道歉，詎料被告沛華公司竟於95年10月16日表示欲終止與原告間之服務，雖被告沛華公司得終止與原告間之委任契約，但依其前與原告約定之居間或委任關係，其一旦與原告所介紹之被告中租迪和公司簽訂系爭不動產之買賣契約，依約仍應給付原告前開約定之仲介報酬，以被告二公司約定之買賣價金暫以每坪418，888元計算，並加計停車位價金後，系爭不動產之總賣價應為344,680,088元，沛華公司依約應給付原告之仲介費即為861,700元。（三）因被告二人確已就系爭不動產簽訂買賣契約，且係經由原告報告訂約機會及媒介被告二公司洽談交易細節，被告二公司卻違反誠信原則，先向原告誆稱放棄系爭交易但私下繼續進行交易，依誠信原則，原告自得依民法第568條、第101條第1項等規定，及最高法院58年台上字第2929號判例之意旨，請求被告二公司分別給付約定之報酬。並聲明：１、被告中租迪和公司應給付原告8,617,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；２、被告沛華公司應給付原告861,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；３、願供擔保，請准宣告假執行。（四）對被告中租迪和公司抗辯之陳述略以：１、一般商用不動產之租售交易，實務上均較少初始即簽訂仲介委任契約，因為初始原告帶領看屋者可能僅先為不動產篩選或租售行情等調查，初始前往看屋者亦多為有意購買公司之承辦人員，並無合法代表簽約之權限，故原告所帶看者不一定會立即承租購買，實務上均以確認看屋者已有承租或承購意願時，才會願意補簽立委任契約並給付報酬，以契約之成立非必以書面，以口頭約定亦得成立，本件原告確已以口頭方式與被告中租迪和公司成立居間仲介契約，雙方並基於商業慣例及互信之基礎而達成居間報酬之約定，此由其等曾於95年8月18日對原告所提供之「仲介代理契約」內容為討論，並就仲介費用若干洽商，最後並約定居間報酬已賣價之2.5%計算等情均可明，僅係因原告嗣後多次要求被告中租迪和公司簽訂仲介代理契約，被告中租迪和公司仍待有實際成交時才簽訂仲介契約搪塞，其等才未有書面契約擬就。２、縱使原告與被告中租迪和公司間就系爭不動產居間仲介之報酬比例未經同意，而視同尚未約定，依民法第566條之規定，未約定報酬應以價目表所定給付，無價目表按習慣給付，且依最高法院86台上字第280號判決之意旨，原告向被告中租迪和公司所請求報酬之比例亦已低於習慣，被告中租迪和公司仍應如數給付。（五）對被告沛華公司抗辯之陳述略以：１、原居間介紹被告二公司洽商系爭不動產買賣契約事宜之協商會議中，被告中租迪和公司即曾表示原告有受其委託，是被告沛華公司所指原告未受被告中租迪和公司之委任，並非事實，且究竟原告與被告中租迪和公司間有無居間或委任關係存在之問題，被告中租迪和公司僅係抗辯若有與原告所介紹之買主談成買賣契約時，才會與原告簽訂居間委任契約並約定報酬，足見原告與被告中租迪和間應已成立居間或委任契約，原告自得合法代理被告中租迪和公司居間媒介系爭買賣標的物之交易。２、被告中租迪和公司於96年8月24日與被告沛華公司之協商會議中，曾同意將系爭不動產之售價調降為每坪418,888 元，斯時雖因仍高於被告沛華公司所同意之售價上限，被告二公司間對系爭不動產之買賣契約始未成立，但以嗣後被告二公司間私下成立之買賣契約係以每坪43萬元成交觀之，可見之前由原告參與之協商不成功，因非原告服務品質不佳或協商議價能力不足所致，原告所提供協商價格服務品質及仲介能力均無不佳之情形，關於承購時間、售價、區域發展及請被告沛華公司考量系爭大樓係由知名設計師設計等，亦均由原告提供建議，原告甚且曾代系爭不動產4樓之訴外人中信觀光開發股份有限公司處理另行洽租事宜，以解決被告沛華公司若購入系爭不動產後尚須處理之原本承租人租約問題，原告實已盡受託人義務以媒介被告沛華公司辦理系爭不動產之買賣議約。另原告於95年8 月17日即以電子郵件將系爭不動產之權狀影本提供被告沛華公司審酌，並未欺瞞被告沛華公司與原告簽約，是亦無違反不動產經濟業管理條例第21條至第23條規定之情形。３、雖然原告未提供被告沛華公司依約應提供之「評估稅費負擔」、「評估營運成本」、「預計貸款額度、利率、攤還模式的計算」等，惟該等服務內容須俟買賣雙方已初步達成買賣合議後始有提供之必要，本件因被告二公司間私自達成買賣合約，原告無法提供系爭服務並不可歸責。二、被告中租迪和公司抗辯以：（一）原告與被告中租迪和公司兩造間並無書面契約，並未成立居間或委任之契約關係，被告中租迪和公司並不同意系爭契約之內容，更未於契約書上簽章，其等間顯無意思表示一致之事實，依不動產經紀業管理條第21條第1項、第22 條、第23條等規定，其等間顯無居間及委任之法律關係存在，且被告中租迪和公司亦未曾允諾給付原告報酬，被告公司協理錢世偉於聯絡系爭不動產之出售事宜時，並未就仲介契約所列之服務費進行討論，更曾對原告表示無權決定系爭費用，自不可能於其上級未同意前即允諾給付報酬，此均可見兩造間從未合意成立居間仲介契約。（二）原告雖曾於95年7、8月間介紹被告沛華公司與被告中租迪和公司洽談，但被告中租迪和公司自始即表明每坪售價至少須達430,000元，被告中租迪和公司因認被告沛華公司所提出之買價（被告沛華公司先表示願以每坪388,000元購買，其後再提高買價為每坪391,666元）均不符被告期待，才未同意出售，而被告沛華公司在通知原告終止其等間之居間仲介契約後，才於95年8月底自行向被告中租迪和公司表明願提高買價為每坪406,666元，至於被告沛華公司是否前已委託原告，被告中租迪和公司本無從干預介入，亦不因沛華公司與原告有居間契約或已終止該契約，即謂被告中租迪和公司不得與沛華公司洽談買賣條件。因此，被告二公間之商議、討論，均屬被告中租迪和公司之權利，且被告沛華公司當時所提出之買價每坪406,666元，仍因價格過低而遭被告中租迪和公司拒絕，是因被告中租迪和公司之承辦人員向被告沛華公司表示如願以每坪418,888元購買並立刻提出定金，應可代為轉呈上級批覆是否出售，因被告沛華公司仍未允諾及提出定金，被告中租迪和公司之承辦人員即未呈請上級批示，原告所主張曾代為磋商每坪價格418,888元一節，與實情不符，實際上原告當係事後聽聞後續買賣契約洽商情事，始知悉被告二公司間曾談及每坪418,888元之買賣價格，且被告二公司間亦非以該價格成交。嗣後因附近房地產價格明顯上漲，被告中租迪和公司表示同意之賣價為每坪450,000元，因被告沛華公司認過高而協議破裂，被告中租迪和公司亦認為被告沛華公司已放棄購買系爭不動產之計畫，最後被告沛華公司多方考量，又表示願以每坪430,000元購買系爭不動產，被告中租迪和公司認為被告沛華公司確有承購之誠意及意願，迭經數月之洽談，並陸續協調原承租戶搬遷及營業登記地址變更等事項之爭議後始達成合意，於96年1 月簽訂買賣契約，在此期間，舉凡承租戶搬遷、騰空及變更營業登記地址等問題、契約擬定、價金磋商及其他買賣條件之洽議等，皆係由被告二公司自行協商處理，原告並無提供任何居間或媒介之服務。（三）被告中租迪和公司與原告間既無任何委任或居間關係存在，本無給付原告報酬之義務，且買賣契約倘若成立，係有利於被告，自無須以不正當之行為阻止系爭不動產之買賣契約成立，且基於契約自由原則，被告中租迪和公司對於系爭不動產買賣價格之高低，本有自由選擇決定之權利，原告以被告中租迪和公司於協商過程中拒絕買主之出價或提高售價，即謂被告係故意以不正當行為阻止買賣契約之成立，並非屬實。又被告中租迪和公司事後所提出之售價既高於被告沛華公司原先之出價，被告沛華公司是否願意接受，並非當然，後續系爭不動產買賣契約之城係係被告二公司所自行洽商協議，與原告無關，被告沛華公司終止與原告之契約，與系爭不獨動產買賣契約之成立屬二事，亦與最高法院58年台上字第2929號判例係當事人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立已媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者迥異。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、被告沛華公司則抗辯以：（一）原告係於95年7月27日主動拜訪被告沛華公司，表示有意仲介購買新商辦事宜，並表示若最後未能與其介紹之個案成交，則無須支付任何仲介服務費，被告沛華公司在尚未瞭解原告所提供之服務、產品等情形下，尚無法同意文件所定之服務費約定，而僅同意由原告帶看系爭不動產，並於文件上註明「不再另找他人，視成交條件，再議」等文字表明仲介費尚未確定，雖被告沛華公司嗣後已同意透過原告購買系爭不動產，但經內部商議，認為原告所請求之之仲介報酬過高，經被告沛華公司向原告提出後，原告卻遲遲未回覆，致被告認為雙方未能就仲介服務費達成協議，且原告於帶看後，對於協商價格一事均未見有積極作為，被告沛華公司對此服務品質亦不滿意，才於95年8月21 日以存證信函向原告表示不再接受其服務，原告為此才於95年8月23日以電子郵件表示同意以買賣價金之0.25%計算仲介報酬，但原告仍始終未與被告簽訂書面契約，僅係尊重當初與原告之協議，亦未另找他人代為仲介。（二）依一般不動產交易慣例，仲介商應取得賣方之委任方可代表賣方對外商談交易，而原告一開始雖曾以口頭表示有得到被告中租迪和公司之委任，被告沛華公司亦未予以質疑，但後來被告沛華公司聽從合作之代書建議，認為應要求原告提出書面以證明確受有被告中租迪和公司之委任及授權，經被告沛華公司要求後，原告僅稱被告中租迪和公司有口頭上委任，卻始終未能提出受委託銷售之書面證明，被告沛華公司方開始懷疑原告究竟是否取得委任，若原告根本未受被告中租迪和公司正式委任，則被告沛華公司透過原告與被告中租迪和公司洽購不動產一事，即有不妥，且亦違反不動產經紀管理條例第21條第1項、第22條及第 23條之規定，被告沛華公司乃向被告中租迪和公司詢及此事，方愕然發現原告根本未曾自被告中租迪和公司取得銷售之授權，以原告為不動產專業經紀人，對前開內政部所訂定之管理辦法應知之甚詳，應知「未與委託人簽訂委託契約書，則不得銷售」之規定，卻明知故犯，向被告沛華公司多次以口頭表示確受有委任，實有欺瞞被告之嫌，若被告沛華公司早知原告並未受被告中租迪和公司委任，必不會率爾與原告簽約。（三）被告沛華公司一開始希望以每坪不超過400,000元之價格購入，但被告中租迪和公司則出價每坪430,0 00元，其後僅願降低至每坪418,888元，一直至95年9月21日止，原告所報系爭不動產之賣價一直為每坪418,888元（被證4），原告始終無法使中租迪和公司降價，且嗣後被告決定接受每坪418,888元之價格時，被告中租迪和公司竟又表示只願以每坪430,000元出售，出爾反爾，讓被告沛華公司甚感無奈，乃打消購置系爭不動產之念頭，並認為原告未能與被告中租迪和公司訂立契約，掌握其委託出售價格之條件及一切詳情，才有前述出爾反爾之情事，顯然其仲介代表性及能力欠佳，實無繼續接受其提供仲介服務之必要，因而分別於95年10月11日以E-MAIL（被證5）、及95年10 月16日發出存證信函（即原證4），告知原告不再委託其提供仲介服務，以居間人與委任人均得隨時終止居間契約而論，被告沛華公司在第一次與中租迪和公司達成價格協議後，本已打消購置系爭不動產之計劃，並認原告未受被告中租迪和公司之委任，掌握價格能力不佳，自無繼續原契約之必要，乃發函原告終止契約，應為法之所許，無違法終止之情事，依最高法院62年台上字第1536號判例意旨，被告沛華公司在解除契約後，原告即不得向被告請求原本約定之報酬。（四）況且，依原告於95年7月27日所提出承購建議書內容，為達成仲介成交目的，原告負有提出一定勞務服務之義務，惟原告並未依約提出給付，並未執行其應提供之服務內容（執行事項、時間表、工作檢核狀況等）列表供被告沛華公司參酌，亦未執行替選方案財務分析比較等包括稅費負擔、營運成本、財務試算等服務；在個案評估方面，原告在介紹個案之資訊上，亦僅告知大要，詳細之資訊如格局、燈光、空調、原有使用客戶、週遭重要設施等，均未提供對被告沛華公司有用之資訊，關於系爭不動產原有承租戶之問題，更係被告自己發現而非原告主動告知，除帶同被告前去參觀並認識被告中租迪和公司負責系爭不動產出售之承辦人外，原告在建議書中所列約40項服務中有做到者僅約10項，服務品質不佳，致被告沛華公司須另行派出人員與中租迪和公司協商議約數次，耗費不少人事成本，亦造成被告之損害，故原告無請求被告沛華公司給付報酬之權。而嗣後被告沛華公司多方考量後，認為系爭不動產屬較佳之選擇，被告沛華公司才於95年11月再與被告中租迪和公司接觸，並慮及原告既未取得被告中租迪和公司之仲介銷售書面授權，遂自行直接與被告中租迪和公司接洽，而被告中租迪和公司為求成功出售，乃自行與承租人協商遷出事宜，後於95年12月底，被告中租迪和公司主動來電告知承租戶問題已解決，並承諾系爭不動產可在96年2 月清空，故被告沛華公司三度與中租迪和公司商訂不動產買賣契約內容，且被告沛華公司並以簽立兩份買賣契約之方式，與中租迪和公司達成系爭不動產買賣契約，所約定辦公室每坪價格為430,000元，含車位後之總價則為353,293,000元，前後達兩個月之談判過程，均係由沛華公司獨立完成，此買賣契約之成立原告亦未提供勞務，則依民法第227條第1項之規定，本件房屋之不完全給付情形已無補正可能，依民法第226條給付不能之規定，因可歸責於原告之事由所致之不完全給付，被告就構成不完全給付之瑕疵所生損害，得請求損害賠償，並依民法第334條規定，與原告所請求之金額相抵銷；又縱使原告於服務建議書中所允諾提供之勞務均可補正，但依民法第232條之規定，縱原告提供其允諾之服務，對被告已無任何利益可言，被告自得拒絕其給付，並向原告請求賠償，再依民法第334 條規定，與原告所請求之金額相抵銷。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、本件兩造並不爭執：（一）被告中租迪和公司因有意出售所有之系爭不動產，原告曾於95年2月間向被告中租迪和公司詢問有無出售意願，並獲被告中租迪和公司同意原告可介紹買方前往查看，惟原告與被告中租迪和公司並未就此簽立任何書面契約。（二）原告曾於95年7月間介紹被告沛華公司前往查看系爭不動產，被告沛華公司隨即有提供願意買入之價格與原告，委託原告與被告中租迪和公司洽談之行為，被告沛華公司秘書陳竹鎔並於95年7月27日在原告所提供承購建議書之其中一頁（即原證二）上簽名，同意不再另找他人。（三）被告沛華公司曾於95年8月17日以電子郵件表示願意支付原告之仲介報酬為買賣總價之0.25%，隨即於同年月21日以存證信函（即被證3）向原告表示欲終止前述「辦公室承購建議書」為內容之契約關係，原告則於95年8月23日以電子郵件向被告沛華公司表示同意仲介報酬為買賣總價之0.25%。（四）被告沛華公司曾先後於95年10月11日以電子郵件、同年月16日再以存證信函向原告為終止其等間居間契約之意思表示。（五）被告沛華公司與中租迪和公司於96年1月8日就系爭不動產簽立二份買賣契約（即被證6），由被告沛華公司買入系爭不動產，並約定辦公室部分之每坪價格為430,000元，含車位後之買賣總價則為353,293,000元。上開事實，並有原告所提出承購建議書中經訴外人即被告沛華公司秘書陳竹鎔簽名之文件一紙（原證二），被告沛華公司所提出電子郵件（被證2、4、5）、存證信函（被證3）影本等件，及與被告中租迪和公司所簽立系爭不動產買賣契約影本二份為證，自堪信屬實。五、而被告二公司既分別以前詞置辯，茲就本件主要爭點，分論如下：（一）原告並未能證明被告中租迪和公司有委託其銷售系爭不動產之居間或委任契約關係存在，自無從逕行請求被告中租迪和公司給付報酬：按契約須以要約與承諾、當事人互為同一內容意思表示之要約交錯，或意思實現等方式，始足以成立；又當事人基於法律上或事實上之理由，以訂立本約尚未臻成熟，亦得先約定將來訂立一定契約之預約，使相對人受其拘束以確保將來本約之訂立，惟預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，仍不得逕依預定之本約內容請求履行，最高法院著有61年度臺上字第964號判例意旨可資參照。本件原告固主張被告中租迪和公司間有委託其仲介並同意給付其報酬之契約關係成立，惟此節已為被告中租迪和公司所否認，依民事訴訟法第277條前段關於當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任之規定，原告自應就此負舉證責任。而查：１、原告雖提出不動產一般銷售代理契約書影本（即原證一）一份，謂該契約所約定者即為與被告中租迪和公司間所成立居間或委任契約之內容，惟其亦自認該契約書並無曾經被告中租迪和公司簽名之情況，而證人即原告公司員工林美湘於本院審理中固證稱：初始其主動與被告中租迪和公司之總務部協理錢世偉詢問系爭不動產有無出售意願時，錢世偉有應允原告公司可介紹客人購買，並為此告知系爭不動產之面積、車位價格等，惟談及仲介報酬如何支付時，其提及原告公司希望之報酬為總售價4%，錢世偉表示不可能同意此數額，並提及被告中租迪和公司可能願意支付之仲介報酬為2.5%，其希望錢世偉先向被告中租迪和公司確認同意支付此數額報酬時，錢世偉則僅告知必須待特定客人出現洽談時，再一起處理仲介契約訂立事宜，於帶領被告沛華公司查看系爭不動產並進一步洽商是否訂立買賣契約之過程中，原告公司有提供錢世偉服務費用確認函、原告公司預擬之仲介契約文件等，但錢世偉僅稱被告中租迪和公司有相當規模而可以信任，仍未在各該文件上簽名，並稱須待購買人確認再就仲介契約之訂立及報酬數額等，一併呈報被告中租迪和公司同意，與證人即原告公司法定代理人乙○○所證稱：初始與被告中租迪和公司之協理錢世偉詢問仲介事宜時，就仲介報酬之計算，其先提出以總售價4%，錢世偉則表示2.5%或可以接受，但仍須經被告中租迪和公司主管確定，其並無此權限，且在其提出要求先簽立書面資料等確認雙方之權利關係時，被告中租迪和公司協理錢世偉迭有表示須待確認買方為何人後，始能簽報被告中租迪和公司寫立委託仲介契約等情相互參照，均可見原告雖有提出與被告中租迪和公司為系爭不動產訂立仲介居間契約之要約，甚且就仲介報酬若干一事，表示願意依被告中租迪和公司總務部協理錢世偉所提出之比例計算，惟以被告中租迪和公司協理錢世偉就此仍有明確陳稱具體報酬其並無權限，尚須經被告中租迪和公司主管予以確認，此情並據證人錢世偉於本院審理中結證無訛而論，訴外人錢世偉既已說明就報酬計算方式，被告中租迪和公司尚未授權其代理為意思表示，原告對此亦知悉之，則此報酬之計算內容之通知已難認係被告中租迪和公司所為，況且，雖然契約之成立方式並不限於以書面方得為之，亦得以口頭約定方式成立，以證人林美湘、乙○○均一致證述在其等提出簽立委託仲介契約之要約時，被告中租迪和公司錢世偉均有明確表示須待原告公司有介紹特定買主且足以成交時，始願意簽立書面契約之情狀，被告中租迪和公司協理錢世偉拒絕簽立書面契約之真意，顯亦含有尚不願承諾與原告公司成立委託仲介契約之意，原告主張被告中租迪和公司口頭上已與其就仲介報酬之契約要點達成合意者是否屬實，已有疑問。２、其次，證人即原告公司員工林美湘、法定代理人乙○○雖均證稱與被告中租迪和公司協理錢世偉洽商並帶領買主查看系爭不動產之過程中，曾有提出委託仲介契約書資料與被告中租迪和公司之錢世偉、陳建華，證人乙○○且稱就契約之大致格式有進行討論等，而證人錢世偉亦證稱原告公司確有交付不動產一般銷售代理契約書資料，惟就證人乙○○所述與錢世偉尚有就委託仲介契約部分約款是否同意或變動等問題討論等，則為證人錢世偉所否認，以前述證人錢世偉已多次告知原告關於委託仲介契約之成立，須以原告公司有介紹足以成交之買主為條件，在斯時該條件並未成就之情況下，被告中租迪和公司協理錢世偉縱有取得原告所提供希望將來作為彼此契約內容之資料，以其並無進一步向原告表示已取得被告中租迪和公司授權同意以該資料為契約內容，再衡以前述其等就屬該委託仲介契約重要事項之仲介報酬若干一事，被告中租迪和公司既從無對原告所提要約為承諾而達成合意，甚且於原告提出預擬之委託仲介契約作為彼此契約關係內容時，被告中租迪和公司復均明確表示拒絕在原告所提供委任仲介契約上簽名，均可見斯時被告中租迪和公司實無依原告所單方提出之契約文件與原告合意成立契約之意思表示，此情亦當為原告所明知，自仍不得徒憑其有收受各該資料一事，即謂被告中租迪和公司有就其要約為承諾之意。３、再者，被告中租迪和公司之協理錢世偉於本院審理中已證述：其有向原告公司表明係開放供多家仲介業者介紹買主，原告對此情亦不爭執，而證人錢世偉、陳建華復均證稱：除原告有介紹買方外，尚有多家諸如住商不動產、大師房屋等仲介業者亦有介紹買方，亦曾帶有意願購買者查看過系爭不動產等事實，再參照前述原告並不爭執中租迪和公司迭有表明須其所介紹買主有成交時，方願意與原告公司簽立委託仲介契約之情狀，縱使被告中租迪和公司有同意由原告公司帶領欲介紹交易之買主前往查看系爭不動產之行為，在被告中租迪和公司表明彼此委託契約之成立，尚須以原告所介紹買主有與之成立買賣契約為條件之情況下，至多僅堪認被告中租迪和公司與原告公司間有同意待此情形發生時，得與原告公司簽立委託仲介契約本約之預約關係存在，原告公司因而介紹並帶領買主查看系爭不動產，僅係基於此預約之約定所為，依前揭說明，原告公司至多僅得在預約所約定結果發生之前提下，請求被告中租迪和公司與其簽立委託仲介契約本約，本不得逕請求被告中租迪和公司給付報酬；況且，原告所主張被告中租迪和公司事後果係與其曾介紹之買主即被告沛華公司成立系爭不動產之買賣契約者，固均為被告中租迪和公司、沛華公司所不爭執，惟被告中租迪和公司亦辯稱此係被告沛華公司嗣後自行與該公司洽談後所訂立，過程中均無原告公司之參與，其對被告沛華公司與原告公司間之關係為何並不清楚等語，以原告媒介被告沛華公司與被告中租迪和洽購系爭不動產時，被告二公司確實未曾就買賣契約之主要內容有合意，而由前述原告為仲介事宜與被告中租迪和公司聯繫時，所約定者係以原告有覓得特定可合意成交之買方為簽立委託仲介契約之前提以觀，顯然原告得請求與中租迪和公司簽立委託仲介本約者，除原告有介紹買主之行為外，尚須進一步有為其所媒介之買主與被告中租迪和公司說合價格等買賣契約內容成功時，方得進一步請求與被告中租迪和公司訂立委託仲介契約，則以被告二公司後續之買賣價格洽商、擬約、承租戶處理等交易過程，原告亦自承確未參與而提供相關服務，被告中租迪和公司因而在受被告沛華公司告知不欲透過原告公司洽商買賣事宜，並主動向被告中租迪和公司表示欲自行洽購之情況下，認原告與被告沛華公司之洽購協商已無關，尚非無故，而被告沛華公司雖然係單方對原告為終止居間契約之意思表示後，始自行與被告中租迪和公司接洽，且如下述，被告沛華公司此終止之行為係以不正當方法避免自己對原告應負之報酬給付義務，仍屬原告與被告沛華公司間之糾紛，尚難認被告中租迪和公司對此有何知悉，甚或為避免與原告公司訂立委託仲介契約本約，而與被告沛華公司訂立系爭不動產之買賣契約之行為。至於原告又主張其尚參與之過程中，被告沛華公司所提議之買價，亦均低於被告中租迪和公司所提議之賣價而未能成交，雖然就證人乙○○所述在議價過程中，曾經被告沛華公司有表示同意被告中租迪和公司前所提議之賣價即每坪約418,888元，惟被告中租迪和公司有提高價格而不願意以該價格出售，此情亦據證人錢世偉為相同證述，以被告中租迪和公司在締約前，本得基於其財產權之自由行使，視當時系爭不動產之市場行情而決定、更動其賣價，參以被告中租迪和公司最後實際出售之價格復確係高於此價格，均難認被告中租迪和公司於議價中曾提高其賣價之報價者，係以不正當方法為避免給付原告報酬之問題。因之，原告既未能舉證證明與被告中租迪和公司間已成立居間或委任等契約關係，其據之請求被告中租迪和公司給付報酬，並無依據。（二）原告與被告沛華公司間所簽立承購建議書之關係，應屬居間契約性質：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文，是依居間之內容尚包括為報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間二種情形，且二者之差別主要在於報告居間者，不以如媒介居間者尚須於訂約時周旋於他人之間，為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足；又委任者，依民法第528規定，係謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。本件兩造既不爭執原告知悉被告沛華公司有意洽購商用不動產後，曾提供數件不動產資料供被告沛華公司選購之用，被告沛華公司員工陳竹鎔為此並曾於95年7月27日在原告所提供承購建議書中記載原告所介紹之出售大樓索引資料（即原證二）上簽名等事實，而觀諸被告沛華公司負責承辦該事務之秘書陳竹鎔所簽認之資料上，除載明被告沛華公司同意不再另找他人外，原告所自行繕打之說明上，關於原告應提供之服務係「為客戶提供相關不動產物件資訊與介紹、帶看、參觀、協商服務，如貴公司（即被告沛華公司）未能承購本公司（即原告）所介紹個案，不需支付仲介服務費，如貴公司與本公司介紹之出售人簽訂正式租約，則貴公司同意於簽訂買賣契之同時支付總售價之百分之一（1%，不含營業稅）作為本公司仲介服務費」等內容，既有約定原告尚須提供協商服務，顯然原告依約應為者，除在為被告沛華公司報告適當之訂約機會，以供被告沛華公司選擇外，並須代為媒介說合，應屬於媒介居間契約之性質，參諸民法第529條關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定意旨，居間契約既為勞務契約中法律已有特別規定之種類，若契約性質符合居間契約之規定，即應優先適用民法關於居間契約之規定，是應認原告與被告沛華公司間所成立之法律關係應適用居間契約之規定。（三）被告沛華公司於95年8月21日以存證信函向原告所為終止系爭居間契約之意思表示，難認已發生終止其等居間契約之效力，而嗣後被告沛華公司於95年10月11日以電子郵件、同年月16日再以存證信函向原告所為終止系爭居間契約之意思表示，應認有民法第101條第1項規定之適用，原告仍得請求被告沛華公司給付報酬計861,700元：按居間人在契約因其報告或媒介而成立者，得請求報酬，且於居間人尚應代為媒介說合之媒介居間情形，僅在居間人為報告即有效果而足以成立契約時，亦得許居間人請求報酬之支付（參見最高法院52年度台上字第2675號民事判例意旨），且參照最高法院58年台上字第2929號判例意旨，委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，委託人若為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項亦有明文。查：１、本件被告沛華公司雖稱與原告間所書立內容即如原證二所示之居間契約關係，曾據其於95年8月21日以存證信函予以終止，並提出存證信函影本（即被證3）一份為憑，惟觀諸被告沛華公司於95年8月間發出前述存證信函後，於 95年9月8日其承辦人員陳竹鎔尚有以電子郵件告知原告所願意接受之買價，並委請原告代與被告中租迪和公司洽商，有被告沛華公司所提出與原告間之電子郵件影本一份附卷可稽（即被證4第3頁），足見被告沛華公司於95年8 月21日所為存證信函，固有表明終止與原告間居間契約關係之意，因原告隨即以提出仲介費用為買賣價金0.25%之新要約，被告沛華公司則以繼續委請原告與被告中租迪和公司洽商買賣價格之行為為承諾，顯然其等間已合意仍依初始約定之居間契約繼續履行，被告沛華公司辯稱兩造間之居間契約已因其於95年8月21日為終止契約之意思表示而發生終止之效力，即難認屬實。２、其次，被告沛華公司雖又辯稱該公司已於95年10月11日以電子郵件、同年月16日再以存證信函向原告為終止系爭居間契約之意思表示，並提出電子郵件、存證信函影本各一份（即原證四、被證5）為證，而其所據終止居間契約之理由，則係以原告遲未能依被告沛華公司需求之價格，與被告中租迪和公司達成價格協議，然而，在被告沛華公司為前述終止契約之意思表示前，證人即被告中租迪和公司協理錢世偉於本院審理中即證稱：被告沛華公司先後二次前往查看系爭不動產時，其即曾向被告沛華公司表示同意出售之售價為每坪430,000元，嗣後被告沛華公司未透過原告而直接與其聯繫時，被告沛華公司係提出願意以每坪406,666元買入、車位每個2,500,000元，當時其請示公司後，雖有回覆被告沛華公司同意以每坪418,888元出售，但在被告沛華公司未回覆同意前，公司主管即又指示前提出之每坪418,888元售價太低，仍不願以該價格出售，其通知被告沛華公司後，被告沛華公司即回覆已不願意購買，相隔數星期後，被告沛華公司才以電話表示願意以每坪430,000元、車位部分每個2,500,000元之價格買入等語，與證人即原告公司法定代理人乙○○所證述：於95年9 月間被告中租迪和公司已提出同意之售價約430,000元，因被告沛華公司認為價格太高，被告中租迪和公司曾提出以每坪約416,666元作為賣價，但與被告沛華公司就價格部分仍未達成協議，迨於95年9月間其先接獲被告沛華公司告知願意以每坪416,666元成交，但相隔約10餘分鐘後，被告中租迪和公司協理又來電表示每坪416,666元之賣價太低而不願接受，並稱調高願意之賣價約為每坪450,000 元等情相互參照，已可見被告中租迪和公司於初始與被告沛華公司洽商時，所提出之賣價即為每坪430,000元，期間雖曾降為每坪418,888或416,666元，惟隨即又調高賣價，雖然被告沛華公司執此謂原告並不能依其當時需求，與被告中租迪和公司協商將賣價調降至被告沛華公司所願意接受之每坪低於400,000元價格（參見被告沛華公司所提出答辯（二）狀第1頁），進而謂原告於協商處理並未盡力而有服務品質不佳者，以證人即被告中租迪和公司協理錢世偉已證述先同意又變更不同意以每坪418,888元出售之過程，確係出於被告中租迪和公司之主管所決定，此售價之變更既係在締約前賣方即被告中租迪和公司基於締約自由原則所為，本屬交易過程可期待預見之變數，以被告中租迪和公司最後實際出售之價格確係高於此價格而論，原告公司僅為居間人，實無強令被告中租迪和公司仍須以每坪418,888元出售與被告沛華公司之權限，甚且，雖然被告沛華公司、中租迪和公司均稱被告中租迪和公司其間曾願意調降售價至每坪418,888元者，係由被告二公司彼此聯繫，原告知此報價後於被告沛華公司者，以證人錢世偉既證稱因之前被告沛華公司即有未透過原告即直接與被告中租迪和公司聯繫，斯時被告沛華公司之報價更已高於被告沛華公司向原告所表示之每坪400,000元價格之情狀，均可見原告未能得知被告中租迪和公司有調降報價之緣由，係因被告沛華公司未透過原告而直接向被告中租迪和公司提高報價所致，被告沛華公司既有自身不願透過原告與被告中租迪和公司洽談之情況，其執此反指原告有未積極協調被告中租迪和公司降價，屬於服務品質不佳者，實屬無稽。３、再以，被告沛華公司雖又辯稱因原告未取得賣方即被告中租迪和公司之書面授權，故而對原告公司能否仲介其購買系爭不動產資格產生懷疑等，以證人即被告中租迪和公司協理錢世偉證稱被告沛華公司之負責人前往查看系爭不動產時，有詢問此事，其有告知系爭不動產係開放供不同仲介介紹買主等情，已可見雖然原告並未取得被告中租迪和公司之書面授權，被告中租迪和公司仍有同意原告得介紹被告沛華公司洽商購買事宜，並未排除原告公司仲介之資格，亦即原告仍有依與被告沛華公司所簽立居間契約，媒介說合被告沛華公司向被告中租迪和公司購買系爭不動產之履行能力，被告沛華公司辯稱原告對於系爭不動產之買賣，有無法依居間契約履行之疑義，並無依據，自更難據之謂其辯稱終止與被告沛華公司之居間契約，係出於可歸責於原告之正當事由。４、進而，雖然以居間契約有當事人間應具備高度信賴關係之特性，被告沛華公司辯稱其得任意終止與原告間之居間契約者，縱為有據，但以前述其所稱終止居間契約所持原告有可歸責而未提供約定服務品質等事實，既難認屬實，反而由被告二公司最後簽立前述系爭不動產買賣契約時，就辦公室部分所合意成立之價格確係每坪430,000元者，與原告居間過程中被告中租迪和公司所提出之售價亦為每坪430,000元者相互參照，原告依居間契約參與媒介過程中，所提供被告沛華公司之賣方價格既與被告沛華公司終止居間契約後，另行與被告中租迪和公司訂立買賣契約之價格條件既相當，被告沛華公司竟不願於原告之居間契約存續中即同意調高報價以促成與被告中租迪和公司間之買賣契約得以締結，而在95年10月11日終止與原告之居間契約關係後，相隔僅二月餘之期間內，即以提高至被告中租迪和公司於原告居過程即曾表明同意之每坪430,000元價格，於96年1月8日與被告中租迪和公司成立系爭不動產之買賣契約，有被告公司間之買賣契約書影本二份附卷可稽，已可見被告沛華公司應係為避免尚須支付報酬與原告，始為前述終止居間契約之意思表示，再衡諸被告中租迪和公司亦稱被告沛華公司早於95年8月底即曾自行向被告中租迪和公司表明願意提高售價（參見被告中租迪和公司答辯（一）狀第2至3頁），益見被告沛華公司於終止居間契約前即有不願透過原告而圖直接與被告中租迪和公司洽商之情況，原告主張被告沛華公司係違反誠信原則，於居間契約限存續中佯以不願提高報價，再於終止居間契約後隨即另行與被告中租迪和公司洽商之不正當行為，阻止其報酬給付義務之條件即系爭不動產買賣契約乃因原告居間行為所訂立者得以成就，依前揭規定及判例意旨說明，縱使被告二公司間之系爭不動產買賣契約之最後協商締結過程中，並無原告參與，協商之價格亦非出於原告之媒介說合所致，原告之報酬請求條件不成就，仍堪認係被告沛華公司以不正當方法使其無法成就所致，即應視為已成就，是原告主張被告仍應依居間契約給付報酬，應有理由。（四）被告沛華公司並未能證明不完全給付之情形係可歸責於原告，其據此主張抵銷，並無依據，原告仍得請求被告沛華公司給付報酬計861,700元：１、此外，被告沛華公司雖又主張原告於居間契約之履行，有諸如未執行替選方案財務分析比較等包括稅費負擔、營運成本、財務試算等服務，在個案評估方面，原告僅告知所介紹個案資訊之大要，詳細資訊如格局、燈光、空調、原有使用客戶、週遭重要設施等，均未提供，系爭不動產承租戶等亦係被告沛華公司自行發覺，及成交價之協議、契約之簽立等過程，原告亦無提供勞務以促成等，以原告已有帶領被告沛華公司前往查看系爭不動產，證人錢世偉且證稱斯時有告知原告可先商請系爭不動產目前承租戶同意讓其先入內查看等，就系爭不動產格局、燈光、空調、週遭環境等，原告於帶看之過程中即可具體提供相關資訊供被告沛華公司選擇判斷，亦難認系爭不動產原本有承租戶一事為原告所不知，被告沛華公司謂原告就此有不完全給付之情形，尚難認有據，而就系爭不動產買賣成交前應提供之財務分析方案等，既涉及被告沛華公司與中租迪和公司所能達成之交易價格為何，以前述被告沛華公司既排除原告參與其願意調高承買價格之洽商，甚且又為避免支付原告報酬而任意終止居間契約之情狀，與後續成交所需辦理之買賣契約擬就、承租戶協調等事務原告均未參與，實係出於被告沛華公司自行排除原告參與，故而亦未通知原告應提出各該依居間契約應履行服務，原告因而未提供相關服務，實非可歸責於原告之事由，依民法第227條規定，原告既僅在可歸責於其之事由而有不完全給付時，始應負給付不能之損害賠償責任，被告沛華公司以各該非可歸責於原告之事由，謂原告尚應對其負不完全給付之損害賠償責任，並以之與其積欠原告之報酬為抵銷，即乏理由。２、因之，如前述，被告二公司實際成交之總售價雖共計為353,293,000元，依原告與被告沛華公司間之居間契約約定，原告得求之報酬得以該總售價之0.25%計算，惟原告既僅請求被告沛華公司給付344,680,088元之0.25%即861,700元，此金額既在其得請求報酬之範圍內，仍有理由，被告沛華公司自應如數給付之。六、從而，原告依與被告沛華公司間之居間契約約定，請求被告沛華公司給付861,700元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年 6月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；至於原告其餘主張依與被告中租迪和公司間之居間或委任契約關係，請求被告中租迪和公司給付報酬8,617,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，則難謂有據，應予駁回。七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、原告及被告沛華公司均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定均核無不合，茲分別酌定擔保金額，予以准許。至於原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　4 　　日民事第五庭法　官　林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　7 　　日書記官　李承翰

臺灣臺北地方法院96年度重訴字第686號

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