臺灣臺北地方法院97年度訴字第3225號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第3225號

原告

戊○○

原告

室

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

乙○○

複代理人

丙○○

被告

巨達房屋仲介有限公司

法定代理人

丁○○

兼訴訟代理人

己○○

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、原告於民國94年1月17日透過被告巨達房屋仲介有限公司（下稱巨達公司，為中信房屋林森加盟店）之仲介與訴外人甲○○簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由甲○○承購原告所有坐落「臺北市中山區○○○路416巷3號4之10」之房屋及土地持分（下稱系爭房地），雙方議定總價款為新台幣（下同）170萬元，甲○○簽約當日即支付原告定金20萬元，系爭契約第13條第3項並明定雙方同意最遲須於94年3月31日前完成交屋及交付尾款150萬元之手續，而被告己○○則為承辦系爭房地過戶事宜之代書。詎查，被告巨達公司於本件買賣中一方面向甲○○宣稱可全額貸款170萬元，另一方面又向原告聲稱甲○○欲辦理房屋貸款事宜，須將系爭不動產過戶至甲○○名下始得辦理之，原告為配合被告巨達公司之要求，方交由被告己○○辦理移轉登記手續，將系爭房地過戶至甲○○名下，使甲○○得以順利辦理房屋貸款。惟嗣經原告聽信被告巨達公司所言，將系爭房地移轉與甲○○後，甲○○竟未履行協議交付尾款（可能係無法全額貸款所致），而經多次以電話聯繫甲○○，並寄發存證信函通知，儘速出面與原告辦理交屋及交付尾款之手續，然訴外人甲○○皆置之不理，執意違約。甚至嗣後甲○○更利用其為系爭房地登記所有權人之便，再度將之轉手過戶於他人，致使原告損害追索無門。

二、又「經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」，不動產經紀業管理條例第4條第4款定有明文，則被告巨達公司自屬前開經紀業甚明，而「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，至委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任」、「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第26條第1項、地政士法第26條亦有規定，則本件被告等既明知系爭契約第4條第3項原已明白約定「買方應依受託專業代理人通知之期日親自辦理開戶、對保，俟核貸通知雙方會同領款交付或授權逕予撥入賣方指定之帳戶以代交付，…一次全部付清。」，亦即原告本無庸也不須先行過戶所有之系爭房地予甲○○，僅因被告等信誓旦旦之保證，方同意進行辦理過戶；況且，原告與被告巨達公司既簽立委託銷售契約書，被告巨達公司即有「應於簽訂本約前或同時交付『房屋交易安全制度說明書』供甲方閱讀」之義務，惟被告巨達公司卻未薦請原告採用以保障其權益，從而，原告所受迄今仍未見付之尾款150萬元之損害，自可歸責於被告等。

三、再者，被告巨達公司之負責人丁○○於系爭買賣契約約定之交屋期間（即94年4月間），發現有本件糾紛後，不僅不思誠意解決，反而由丁○○之母親即訴外人黃張秀珠掛名為負責人，另行成立住連房屋仲介有限公司（下稱住連公司），並於住連公司核准設立後，旋於94年8月間將巨達公司解散，其意圖規避仲介業應負之社會責任，及心思之縝密、動機之不良已可見一斑。甚至，原告因系爭房地之原有權狀仍在被告持有中，甲○○卻偽辦遺失，而提出之偽造文書告訴，被告等均有在該案偵查中出庭作證，惟被告明知原告與甲○○間就系爭房地有糾紛，竟仍仲介訴外人林美麗出賣系爭房地予訴外人黃小真，藉以賺取不當之服務報酬，致原告嗣後對訴外人無何得以主張，是被告惡性之重大，已明顯可見。

四、爰此聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起（即97年3月18日）至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡前項中如有任一被告為給付者，另一被告於其給付範圍內，免給付之義務；㈢陳明願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯：

一、原告於94年1月17日與甲○○簽訂系爭買賣契約，雙方議定甲○○以總價款170萬元承購原告所有之系爭房地，系爭買賣契約中所約定之交易價金支付流程及每期應給付之金額，均係由原告及甲○○自行協議確認，再由被告己○○為契約見證人協助載明於契約，而契約之全部內容均經原告及甲○○確實審閱、充分了解並同意確實履行後始簽署、蓋章，此於契約第12條第3項已明載。又甲○○於契約簽訂完成時即支付第1期價款20萬元，並於簽訂契約當時自稱係國泰世華銀行職員，剩餘款項已經公司放款部預審貸款絕無問題，故於簽約完成後，代書即依一般實務作業流程，辦理報稅手續。因依實務上作業流程，必須於買賣標的產權過戶完畢且辦理貸款銀行抵押權設定後，地政事務所才可核發他項權利證明書給銀行，銀行於取得他項權利證明書後才能進行撥款之手續，是並非如原告所指稱毋庸過戶系爭不動產即可辦理相關程序。且被告己○○為保障雙方權益，係於取得銀行用印抵押權設定契約書並確定抵押權設定金額為168萬元及開戶、對保手續完成後，始將過戶與抵押權設定併案於94年1月28 日送入地政事務所辦理登記，而非如原告所指稱系爭房地過戶予甲○○後，再辦理貸款程序。況本案於辦理過戶、設定前亦有要求甲○○依系爭買賣契約第4條第1項第2款之約定開立本票150萬元作為尾款支付之擔保，該本票事後亦已交給原告向法院聲請本票裁定，並已裁定在案，是被告己○○應已竭盡保護原告之權利且並未有不正當或違反業務上應盡之義務。又系爭房地於完成過戶、設定後，被告己○○即依作業流程將文件交付國泰世華銀行等待交屋撥款，而依財政部規定，銀行貸款金額需先撥入借款人本人於該行開立之帳戶，再由買賣雙方會同領款交付或由買方提出款項後再匯入賣方指定之銀行帳戶內，故本案貸款金額需先撥入甲○○之帳戶，並將該筆金額先行圈存，再由甲○○與原告會同領款或由甲○○提出款項後再匯入原告指定之銀行帳戶內，惟原告於簽約時並未指定匯款帳戶。另又因甲○○稱急要出國，告知被告巨達公司須於94年2月4日前辦理交屋，被告巨達公司亦立即通知原告辦理交屋手續，但原告卻稱系爭房地內之房客尚未搬離而無法交屋，至原告解決房客問題要求被告巨達公司通知王君交屋時，時間已隔一個多月，以致甲○○人心生變有機會私自將貸款款項提領，避不辦理交屋手續。又自甲○○不出面交屋後，被告巨達公司除以存證信函促甲○○限期出面點交、付款外，並盡心盡力協助原告聘請律師行法律途徑追討，並聲請150萬元本票裁定等，大部分律師費用均由被告巨達公司支付。過程中並提供許多保全方案予原告參考，但卻不被原告所接受，以致錯失良機，使系爭房地被甲○○在明知尚未辦理交屋手續情況下，轉手他人。另本案迄今尚未辦理交屋手續，所有權狀正本、鑰匙、買賣移轉契約書正本及代書應收之代書費、代墊之規費等，目前全部由被告巨達公司保管中，而原告一直居住在系爭房地之隔壁，在明知尚未辦理交屋前，卻任意讓甲○○換鎖、帶人看屋及轉售等，卻不加以制止，且已有甲○○所開立本票150萬元之本票裁定，卻不向甲○○求償，轉而向被告等要求賠償，實不甚合理。再者，依臺灣板橋地方法院檢察署不起訴處分書亦載明，甲○○於嗣後原告業使房客遷離後，迄今係因其自認亦受有損害而未能與原告完成交屋手續並給付尾款或達成和解，故原告未能收取尾款150萬元實非可歸責於被告之因素。因此，本案無論在過戶作業流程上或交屋流程上，被告等均已善盡業務上應盡之義務，且應收之代書費、代墊之規費、律師費等，均求償無門，亦屬受害者之一。

二、又買賣契約原存在當事人不依約履行之風險，原告與甲○○之間買賣過程均為正常程序，依系爭買賣契約第5條第1項約定：「雙方應於第2次付款同時將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交予受託專業代理人專責辦理。」，及依同契約第4條第1項第1款約定：「買方應於交付第2次款同時提供辦理貸款必需之文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，由受託專業代理人代為指定，買方絕無異議。」，顯然原告本須於甲○○第2次付款同時提供文件，並委由被告己○○辦理過戶手續，且同時辦理甲○○之貸款程序，其中並無任何昧於專業、為求利益之情形，更無任何「信誓旦旦的保證」。原告之損害依其起訴狀所稱，乃甲○○未依與原告訂立之系爭買賣契約履行支付尾款價金之義務所致，與甲○○之後手林美麗、黃小真之間之買賣並無相涉，被告媒介林美麗與黃小真之間買賣，更與原告主張之損害毫無關係。

三、又本件原告並未與被告簽立委託銷售契約書，僅有口頭約定委託代為銷售房屋；而房屋交易安全制度係中信房屋所提供，全部流程及承辦者亦係該公司，被告並無承作之能力與業務。縱被告有提供房屋交易安全制度說明書之義務，惟提供之方式非僅一端，被告巨達公司之營業處所均有大型告示板，詳細說明制度流程，並在門口接待區備有置物架，架上堆放許多各類說明書供客戶自由取閱，而中信房屋網站上對交易安全制度亦有詳細說明；原告縱因不知有房屋交易安全制度而受損害，亦係處於「可得而知卻因重大過失而不知」之情形，難謂非與有過失。況房屋交易安全制度須經買賣雙方共同簽暑，被告雖建請原告使用該制度，若甲○○拒絕仍無法使用；縱經雙方同意使用，甲○○事後不支付價金，該制度亦不能代替買方履行契約義務，原告之損失仍將發生，顯然有無使用交易安全制度與本件系爭買賣紛爭並無因果關係。是以，原告所受損害純係甲○○債務不履行所致，原告與被告間既無保險或保證之契約關係，又無故意或過失不法侵害原告之權利；或故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告；或違反保護他人之法律致生損害於原告，被告當無損害賠償責任。

四、另被告巨達公司之負責人丁○○於94年4月28日住連公司成立後，僅擔任顧問一職，並未擔任股東或董監事；且系爭契約發生於94年1月17日，被告巨達公司至94年8月22日始行解散，實難謂被告巨達公司意圖規避其責，匆匆將公司結束營業後並同時申請設立住連公司。況解散之公司，於清算範圍內視為尚未解散，原告如在清算開始後主張其債權，尚有受清償之可能，豈有結束營業即可規避債務之理。

五、再者，地政士法第16條規定，地政士之業務包括：「一、代理申請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。」，簡言之，地政士之受託任務僅限於代理申請地政相關事項及代理撰擬文件或簽證等，並無監督買賣契約當事人履行契約之責；而原告指稱之事實中，並無上開諸事項辦理上之疏失或故意違背任務或任何不正當行為。且原告所謂「被告保證買方可全額貸款」及「被告唆使原告先行辦理過戶予甲○○」等情，亦非事實。況被告己○○之工作僅受託辦理相關地政登記事宜，有何必要介入買賣當事人之間權利義務？蓋買賣過戶付款之先後順序本係當事人之契約自由，與被告等之業務均無關，且甲○○之銀行貸款事宜，亦非被告等所承辦，乃係甲○○自行辦理，益見其買賣尾款是否支付、何時支付，對被告等而言毫無利害關係，依常理即知被告等並無加以干涉之理由，是被告己○○對於原告之損害並無過失。

六、爰此聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事項：

一、原告於94年1月17日透過被告巨達公司之仲介與甲○○簽立系爭買賣契約，由甲○○承購原告所有之系爭房地，雙方議定總價款為170萬元，甲○○簽約當日即支付原告定金20萬元。被告己○○為承辦系爭房地過戶事宜之代書，有系爭不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、建物權利異動索引表在卷可稽（見本院卷第8至17頁、第29頁）。

二、原告將系爭房地移轉與甲○○後，甲○○未履行協議交付尾款，嗣後甲○○再度將系爭房地轉手過戶於他人（見本院卷第5至6頁、第179頁）。

肆、得心證之理由：

一、本件原告起訴主張其於94年1月17日透過被告巨達公司之仲介與甲○○簽立系爭買賣契約，由甲○○承購原告所有之系爭房地，雙方議定總價款為170萬元，甲○○簽約當日即支付原告定金20萬元；又被告己○○為承辦系爭房地過戶事宜之代書；另原告將系爭房地移轉與甲○○後，甲○○竟未履行協議交付尾款，嗣後甲○○再度將系爭房地轉手過戶於他人等事實，已據原告提出系爭不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、建物權利異動索引表（均影本）等件為證（見本院卷第8至17、29頁），且為被告所不爭執，故上開原告主張之事實，自堪信為真實。

二、原告又主張其本無庸先行過戶所有之系爭房地予甲○○，僅因被告向原告聲稱甲○○欲辦理房屋貸款事宜，須將系爭不動產過戶至甲○○名下始得辦理之，原告為配合被告巨達公司之要求，方交由被告己○○辦理移轉登記手續，詎嗣後甲○○竟未履行協議交付尾款，甚至將系爭房地轉手過戶於他人。且原告與被告巨達公司既簽立委託銷售契約書，被告巨達公司卻未於簽訂本約前或同時交付房屋交易安全制度說明書供原告閱讀，則原告所受迄今仍未見付之尾款150萬元之損害，自可歸責於被告等語；被告則以前揭情辭置辯，因此，本件應審究之爭點即為：㈠被告巨達房屋仲介公司仲介原告出賣系爭房地，是否負有擔保買方（即甲○○）交付價金之義務？㈡被告己○○將系爭房地過戶予甲○○辦理房屋貸款，是否違反系爭買賣契約第4條第3項之約定？致原告受有損害，被告有無可歸責之事由？㈢被告巨達公司有無於簽訂本約前或同時交付房屋交易安全制度說明書供原告選擇致其受有損害，是否可歸責於被告？茲審究如下：

㈠、被告巨達房屋仲介公司仲介原告出賣系爭房地，是否負有擔保買方（即甲○○）交付價金之義務？本件兩造雖無法提出系爭房地之委託銷售契約書，惟依原告提出之中信房屋專任委託銷售契約書，被告並不否認此契約書內容之真正，並稱每一件的專任委託書條文都一樣，本件有口頭約定等語（本院98年2月12、26日筆錄，卷第163頁背面、第169頁、第189頁），是兩造間意思表示既已互相合致，自應認該「專任委託銷售契約書」已經成立生效。依本件專利委託銷售契約第3條（乙方義務）第9項約定：乙方（即被告）於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。是被告僅有協助辦理有關過戶及貸款手續之義務，並無擔保買方支付價金之義務。

㈡、被告己○○將系爭房地過戶予甲○○辦理房屋貸款，是否違反系爭房地買賣契約第4條第3項之約定？致原告受有損害，被告有無可歸責之事由？查，依實務上不動產買賣貸款作業流程，係由代償銀行先與原貸銀行聯絡查明申貸戶借款餘額及有無其他債務等，再由代償銀行先行撥款，原貸銀行接受該代償款項後出具清償證明，以完成第一順位抵押塗銷，並於合理作業期間（二至三個工作天）完成轉貸案件之代償作業。如賣方原無貸款，買方需要貸款，必須於買賣標的產權過戶至買受人名下，且辦理抵押權設定予貸款銀行後，經地政事務所核發抵押權他項權利證明書給銀行，銀行於取得抵押權他項權利證明書後才會進行撥款之手續，撥款則由銀行將貸款金額先撥入借款人本人於該行開立之帳戶，再由買賣雙方會同領款交付或由買方提出款項後再匯入賣方指定之銀行帳戶內，此為目前實務上操作之貸款程序，非如原告所指稱毋庸先行過戶系爭房地予甲○○即可向銀行辦理貸款。但為擔保買方能依約支付賣方尾款，故系爭買賣契約第4條第2項約定，買方無論是否貸款均應開立與尾款同額之本票交承辦代書保管，俟核貸後由受託專業代理人通知雙方會同領款交付之同時，將本票返還買方，該本票為乃擔保買方於付清尾款前已取得所有權，降低買方拒不付款之風險。且被告己○○辦理系爭房地抵押權設定及過戶乃併案於同日94年1月28日送入地政事務所辦理，同月31日登記完畢，並非先辦理過戶後，再辦理抵押權設定，而係同時為之，有台北市地政規費及其他收入收據及系爭房地買賣所有權移轉契約書各一份在卷可稽（本院卷第90-100頁），是被告己○○於作業程序上已盡力使過戶與抵押權設定之時間一致以保護原告之權利，並未有不正當或違反業務上應盡注意義務之行為，難認其有過失之可言。且被告巨達公司既已完成本件過戶手續，其依專任委託銷售契約第3條第9項之協助辦理過戶及貸款手續義務即已完成，被告巨達公司並無違反何專任委託銷售契約上之義務之行為。俟國泰世華商業銀行取得他項權利證明書，將貸款金額撥入甲○○在該行開立之帳戶，甲○○應依系爭買賣契約第4條第2項、第3項之約定於交付尾款之同時，取回本票。又系爭買賣契約為原告與訴外人甲○○所簽訂，被告己○○僅為契約見證人，有上開契約書可憑，被告二人均非上開買賣契約書之當事人，自不受該契約之拘束，是該契約第4條第3項約定「買方應依受託專業代理人通知之期日親自辦理開戶、對保，俟核貸通知雙方會同領款交付或授權逕予撥入賣方指定之帳戶以代交付，…一次全部付清。」係買方甲○○依約應履行之義務，並非被告之義務。甲○○未依約支付尾款，違反系爭買賣契約義務者為甲○○，並非被告。況甲○○拒不付款後，被告已將甲○○簽發之150萬元本票交付原告，原告並據以向法院聲請本票裁定及強制執行，此為兩造所不爭執（本院卷第152頁背面），是被告已盡力維護原告之利益，自不應以甲○○未依約給付尾款遽認被告違反專任委託銷售契約之義務。故被告既無可歸責之事由，其已善盡契約上之義務，原告受有未收到尾款之損害乃因甲○○未依約支付尾款，並非先行過戶辦理抵押貸款，是原告主張其本無需先行將系爭房地過戶予甲○○，卻因被告之唆使而先行過戶，致其受有損害云云，並不可採。

㈢、被告巨達公司有無於簽訂本約前或同時交付房屋交易安全制度說明書供原告選擇，致原告受有損害，是否可歸責於被告？查依系爭房地專任委託銷售契約書第三條第1項約定，乙方應於簽訂本約前或同時交付「賣方權利義務說明書」及「房屋交易安全制度說明書」供甲方閱讀，乙方受託處理本仲介事務應以善良管理人之注意為之。按房屋交易安全制度為中信房屋就不動產買賣交易，避免買賣雙方就買賣價金之給付及移轉不動產所有權間所可能產生之履約風險。惟因使用房屋交易安全制度須另行支付費用，故買賣雙方是否使用房屋交易安全制度有自由選擇之權。本件兩造間既已依口頭約定成立專任委託銷售契約書，已如前述，則被告自負有交付「房屋交易安全制度說明書」供甲方（即原告）閱讀之義務，被告雖未能提出已交付原告「房屋交易安全制度說明書」之證據，惟依商業習慣，被告既然有此制度可配合辦理，其必然廣為宣傳，在營業處所設置大型告示板，詳細說明制度流程，提供說明書供客戶自由取閱，並告知仲介成功之客戶有此付費制度可資利用；且不動產買賣，房屋價值及成交金額非低，本件亦達170萬元，當事人間就買賣交易行為之進行必然謹慎為之，買賣雙方為避免履約風險，通常會詢問有何制度可降低風險，被告亦樂於告知可利用此制度，是被告辯稱其有告知原告有此制度可資利用，與常理相符，尚堪採信。況房屋交易安全制度須經買賣雙方共同簽暑，縱經雙方同意使用，該制度亦不能代替當事人履行契約，本件原告受有損害係因甲○○未依約給付尾款，並非被告未告知可使用房屋交易安全制度，原告所受損害與被告有無告知房屋交易安全制度兩者間並無因果關係。是以，原告所受損害係因甲○○債務不履行所致，尚難認被告有何違反契約上義務或有何故意或過失之侵權行為致原告受損害，是原告主張被告未告知房屋交易安全制度，致原告受損害，可歸責於被告云云，殊無足取。

三、綜上所述，本件被告等並無違背契約上義務之行為，亦無故意或過失之侵權行為等情，從而，原告本於委任契約、侵權行為之法律關係，請求被告應給付原告150萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，如有任一被告為給付者，另一被告於其給付範圍內，免給付之義務，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀