臺灣臺北地方法院97年度訴字第5830號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第5830號

原告

國際品牌貿易有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

劉錦綸律師

複代理人

林恆志律師

被告

七品餐坊企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

黃世芳律師

　　　　　　葉光洲律師

上列當事人間確認法律關係存在等事件，本院於九十七年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊與訴外人米可利有限公司（下稱米可利公司）為隸屬同一集團之二公司，米可利公司前因認同被告表示att oui 商場專櫃係為新人打造一次購足結婚所需之婚紗、禮品、眼鏡、餐飲、家具等物品之結婚商場理念，遂於民國（下同）94年12月8 日與被告簽訂「專櫃經營合約」（下稱系爭合約），約定由米可利公司向被告承租att oui 商場專櫃，經營法國品牌alain mikli 眼鏡專賣店。雙方並約定以抽成收入視為租金，自94年12月18日起至95年3 月17日止，抽成收入為每月18萬5 千元，自95年3 月18日起，抽成收入，依下述2 條件取其高者：⑴每月37萬元（即以營業額250 萬元計算15%） ，此金額每2 年向上調增5 ％；⑵依乙方（指原告）每月實際營業額的15％計算。然米可利公司開設專櫃後，發現系爭商場多數專櫃並未順利出租，遂向被告請求酌減租金，經被告於95年3 月15日回函表示同意修改契約抽成收入，即自95年5 月15日起如商場出租率未達90％，即調降抽成收入50％。嗣伊與米可利公司及被告共同簽定移轉承受之契約，被告自應遵守上開協議；惟被告其後僅降低抽成收入50％至系爭商場出租率達90％，然自96年4 月起，系爭商場復因被告招商不力，出租率又下降未達90％迄今，現僅餘3 店家仍在營運，原告每月營業額僅達10 0餘萬元，然被告仍持續以每月營業額250 萬元計算其抽成收入，總計自96年4 月出租率未達90％迄今，已溢收抽成收入3,151,236元，顯有不當得利之情，應依法負返還之責。且觀系爭合約第6 條第5 款有明文約定「乙方（即原告）應盡善良管理人之注意使用標的物經營專櫃；甲方應盡善良管理人注意義務提供賣場及本合約標的物整體規劃與統一管理，否則如致生任何損害... 應由他方負責」，按理被告應本於其招商時，承諾規劃系爭商場為結婚商場之理念，將系爭商場專櫃出租與結婚商品相關之行業，並擬定一系列行銷活動，方可謂善盡善良管理人義務，並憑此獲得契約約定之抽成收入等報酬。然其不僅未盡力招商，亦未做好整體規劃、行銷活動，致使系爭商場處於空盪狀態，無法吸引人潮，原告因此營收下降，虧損連連，被告顯未達提供原告合於使用收益及保持使用收益之租賃物之要求，有違民法第423 條之規定，自應負擔債務不履行之損害賠償責任，而其損害賠償之金額即如每月抽成收入之1/2 。爰依民法不當得利及債務不履行損害賠償之規定，請求被告返還或賠償溢收款項等語，並聲明：㈠被告應返還原告3,151,236 元及自起訴狀繕本送達翌日（即97年8 月19日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈡如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊雖曾於95年3 月15日寄發業務聯絡函通知米可利公司「...5/15 起若1 樓及B1之開幕店家數仍未達90％時，則依實際遲延天數，每日租金少收50％至超過90％止」等語，然前開通知既載明少收租金「至招商數超過90％」，顯屬附解除條件之約定，目的僅作為開幕期間招商之擔保，若商場招商數超逾90％時，此優惠即自動失效。查被告自95年5 月15日起至同年7 月21日止之期間內，均因招商數未達90％而依約減收原告50％之抽成收入，然自95年7 月21日起原告已恢復100 ％租金金額給付，堪認系爭約定擔保條件至95年7 月21日時即已成就。縱便96年4 月後招商數又下降未滿90％，亦無回復原約條件定之理；再所謂民法第423 條出租人就租賃物之用益狀態交付與保持義務，應以兩造契約約定使用收益狀態為據，本件兩造專櫃經營合約中既未約定賣場定位及招商方向事務，被告之出租人保持義務自不包括原告所稱之招商及行銷活動，況關於商場招商數及賣場人潮多寡，本涉及廠商設櫃考量、經濟景氣好壞等複雜因素，並非被告所得控制，被告亦不負擔保義務，原告尚不得謂此為被告應盡之善良管理人注意義務，原告之請求顯無理由，應予駁回等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項

㈠訴外人米可利有限公司於民國94年12月8 日與被告簽訂原證1 之「專櫃經營合約」，約定由米可利公司向被告承租attoui 商場專櫃，經營法國品牌alain mikli 眼鏡專賣店，租期自94年12月18日起至101 年12月17日止。渠等並約定被告每月抽成收入以營業額新台幣250 萬元為準，被告可抽取15％之利潤即新台幣37萬元；如每月營業額超逾250 萬元者，則以實際營業額之15％計算每月抽成收入。

㈡被告曾於95年3 月15日寄發原證2 之業務聯絡函予米可利公司，表示自94年12月18日起至95年3 月17日起，抽成收入為每月新台幣185,000 元；自95年3 月18日起抽成收入依每月新台幣370,000 元或依貴公司每月實際營業額之15％計算，取其高者。被告並同意延長抽成收入185,000 元之截止期間至95年4 月17日；95年4 月18日起恢復為100 ％；然95 年5月15日起若1 樓及B1開幕店家數未達90％時，則依實際遲延天數，每日租金少收50％至超過90％為止。

㈢兩造、及米可利公司協議自95年3 月18日起，由原告繼受米可利公司對於上開合約之權利義務。

㈣95年7月21日起系爭商場1樓及B1樓開幕店家數超過90％。

㈤被告自95年7 月21日起均按月向原告收取375,000 元之租金。

四、爭執事項：

㈠原告主張被告因溢收租金獲有不當得利，故請求返還，是否合法有據？若是，被告應返還之金額若干？

㈡原告主張被告因未盡招商義務，有債務不履行之情事，應負擔損害賠償責任，是否合法有據？若是，被告應賠償之金額若干？

五、本院之判斷：

㈠原告主張被告因溢收租金獲有不當得利，故請求返還，是否合法有據？若是，被告應返還之金額若干？

⑴按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。據此，本於上述法文之規定與說明，雙方協議減低租金之真意及所欲產生之法律效果為何？即需以當時立約兩造合理預期之目的與利益等，以為考量之標準。

⑵查系爭專櫃經營合約書第4 條第1 款約定「一、抽成收入（即設櫃意願書第4 條之管銷費用，視為租金）：㈠94年12月18日起至95年3 月17日止，抽成收入為每月185,000 元。㈡自95年3 月18日起，抽成收入，依下述2 條件取其高者：⑴每月37萬元，此金額每2 年向上調增5 ％。⑵依乙方每月實際營業額的15％計算。」，又被告於95年3 月15日寄發業務聯絡函予米可利公司表示「自94年12月18日起至95年3 月17日起，抽成收入為每月185,000 元；自95年3 月18日起抽成收入依每月370,000 元或依貴公司每月實際營業額之15％計算，取其高者。我方同意抽成收入為每月185,000 元之截止期間從95年3 月17日延長至95年4 月17日；95年4 月18日起之抽成收入則恢復為100 ％；95年5 月15日起若1 樓及B1之開幕店家數未達90％時，則依實際延遲天數，每日租金少收50％至超過90％為止。」，有業務聯絡函在卷可稽（見本院卷第20頁），準此，則原告依約本應自95年3 月18日起每月繳納至少37萬元之租金，即得據上開函文減為於95年4 月17日前每月僅繳納185,000 元租金，且自95年4 月18日起至被告商場開幕店家數達9 成（即95年7 月21日）前，依實際天數每日減少5 成之租金等情，為兩造所不爭執；惟原告主張兩造當時曾約定系爭商場於店家數每未達9 成時即循上述減租協議辦理，然為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。經查，原告於95年3 月其專櫃開幕期間，因該商場之1 樓及地下1 樓「開幕店家數」未超過90％，原告乃要求被告減低租金，被告考量系爭商場之開幕期間係於95年4 、5 月間，且當時招商情形僅達7 成，乃同意降低租金至招商數達9 成為止等情，業經證人即被告公司承辦人員杜俊德證稱：因為att oui 商場比原告店家晚開幕，為展現誠意，我們同意趕快招商達9 成，如果沒有達到九成，就降低租金到我們招商數達9 成為止。這是指開幕那段時間而已，會降低租金是因為開幕那段期間的招商數不足，為了補償原告公司較早開幕的損失，這是我與原告公司店長討論後的協議等語（見本院卷第74頁），顯見兩造協議當時之背景係基於原告之專櫃早於系爭商場開幕，且因系爭商場斯時尚未順利完成招商等故，並非就系爭契約於租賃期間內所為抽成收入是否過高所為之減租約定；而矧之被告同意減租之目的既係為減少原告於「開幕期間」因招商數不足之損失，自難認上開協議之效力亦即於兩造當時未預見之日後店家數銳減之情形。

⑶再按，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。民法第99條、第102 條第2 項定有明文。又民法第99條第1 項所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生者，即使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，於條件成就時發生效力，為法律行為之附款（參照最高法院72年度台上字第13 27 號判決要旨）。再按附解除條件之契約，其解除條件成就之效果，與一般解除契約之效力不同，後者其解除權一經行使，契約即自始歸於消滅，而解除條件之成就，除當事人另有特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約外，其條件成就之效果不許溯及既往，有最高法院69年度台上字第3257號判決要旨可參。查兩造於租賃契約載明租金之計算方式後，被告復以上開業務聯絡函同意原告得減低租金，已如前述，而觀之上開聯絡函之文意，顯係以「95年5 月15日起若1 樓及B1之開幕店家數未達90％」為減少每日租金50％之停止條件，即如店家數未達9 成之條件成就時，即得以減低租金50％；復以「至超過90％日止」為解除條件；易言之，系爭商場之店家數超過90％時，上開減租協議即向後失其效力。則揆諸上開說明，雙方減租優惠之協議於停止條件成就時生效，嗣於解除條件成就後，即已失其效力，兩造復未有民法第99條第3 項之特別約定，當無得於日後反覆發生停止條件成就之法律效果，是原告主張得於96年4 月間店家數未達9 成時再予減租云云，核屬無據。況證人甲○○亦證稱：我有提到日後招商數沒有達到9 成就要減租，因為賴振喜當時答應我減租的要求，所以我認為他的意思應該是招商數未達9 成就要減租等語（見本院卷第88頁背面），顯見兩造就開幕期間過後招商數未達9 成即得再予減租乙節，雙方並未意思表示合致甚明。

⑷承上，原告既未能舉證證明兩造曾協議於店家數每未達9 成時即得享減租1/2 之優惠，則被告按月向其收取37萬5 千元租金，即屬正當；從而，原告主張被告向其溢收租金3,151,236 元，獲有不當得利云云，委無可取，應予駁回。

㈡原告主張被告因未盡招商義務，有債務不履行之情事，應負擔損害賠償責任，是否合法有據？若是，被告應賠償之金額若干？

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。查原告主張被告未依系爭契約第6 條第5 款、及民法第423 條等規定，妥善提供賣場整體規劃與統一管理，致系爭商場招商數不足，且無法吸引人潮，應負債務不履行之損害賠償責任云云，然為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。

⑵次按，「甲方應盡善良管理人注意義務提供賣場及本合約標的物整體規劃與統一管理，否則如致生損害（包括他方或其他設櫃人或第三人之損害、刑事或其他一切責任等）應由他方負責。」系爭契約第6 條第5 款固有明文；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423 條亦有明訂。而租賃物之出租人，依民法第423 條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333 號判決要旨參照）。查系爭商場之店家數自96年4 月起未達9 成乙情，雖為兩造所不爭執，然該商場店家數減少，其可能之原因甚多，或因經濟不景氣、店家資金週轉困難而結束營業、或因評估周邊消費型態後，認應遷移他處等等，尚難據此遽謂係被告整體規劃及管理欠佳所致，而有債務不履行之情形甚明；況被告所提供之上開租賃物，客觀上亦無不合於使用、收益之狀態，此外，原告復未能舉證證明被告有何未盡保持義務之債務不履行情形，其請求被告賠償其損害云云，自難認有據。

六、綜上所述，原告主張依不當得利、債務不履行等規定，訴請被告返還原告3,151,236 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，亦此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。