臺灣臺北地方法院97年度訴字第6119號

• 裁判案由: 移轉土地所有權
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 98 年 05 月 15 日
• 法官: 黃明發
• 當事人: 乙○○、上新建設有限公司

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第6119號原　　　告　乙○○
甲○○
共　　　同
訴訟代理人　馬在勤律師
複代理人　　陳佳雯律師
被　　　告　上新建設有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　周燦雄律師
蔡炳楠律師
上列當事人間請求移轉土地所有權事件，本院於民國98年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付被告新臺幣肆佰伍拾捌萬壹仟零壹拾玖元同時，將臺北市○○區○○段一小段二七五之二地號土地全部移轉登記為原告共有。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬元供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國77年5 月27日與被告之法定代理人丙○○簽訂合建大樓契約書，約定原告提供自有土地，及擬向臺北市政府承購之土地，即臺北市○○區○○段1 小段275
地號市有土地其中面積11.045平方公尺部分，交由丙○○出資興建大樓。至80年12月20日，雙方合意變更上開契約，就市有土地部分，改約定原告將承購權利讓與丙○○，由丙○○先行出資以自己名義購置登記，若將來大樓無法興建，再由原告以原價無息向丙○○買回。嗣丙○○於82年間，向臺北市政府購得上開275 地號土地。而該土地於83年7 月26日所分割出面積11平方公尺之同小段275-2 地號土地，即為上開約定所稱大樓無法興建時應由原告買回之土地。其後，原告、丙○○及被告三方，在88年3 月11日，再以協議書約定，由被告承擔丙○○對上開合建案之一切權利義務。迄至96年間，上開合建大樓仍因部分地主異議始終無法興建。被告遂訴請原告返還其所交付之合建保證金，並獲勝訴判決，原告並於97年4 月24日返還之。因兩造合建之大樓已確定無法興建，原告自得依被告製作之分算表所載購置上開市有合建土地之原價，即新臺幣（下同）458 萬1019元，向被告買回上開275-2 地號土地。原告已備妥價金並通知被告，惟被告拒不履約，為此依兩造間契約法律關係提起本訴等情，並聲明：㈠被告應於原告給付被告458 萬1019元同時，將臺北市中正區○○段○ ○段275-2 地號土地全部移轉登記予原告共
有；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造關於原告買回系爭275-2 地號土地之約定，應適用或類推適用或準用民法買回之規定，自80年12月20日訂約起算，早逾民法第380 條所定5 年買回除斥期間，原告行使買回權自屬無效，況原告亦未現實的提出價金，僅於訴之聲明主張同時履行，亦非適法；又該約定縱認非屬買回契約，亦屬預約之性質，原告僅能請求訂定買賣275-2 地號土地之本約，不能逕請求履行本約內容；而無論該買回之約定性質為何，原告之請求權自80年12月20日起算，早逾15年時效，被告亦得拒絕給付；且自系爭買回契約簽訂後迄已逾17年，原告仍以當時之原價無息買回該土地，亦顯失公平違反誠信原則，原告所應支付之買價，除原價外，尚應包含被告向臺北市政府承購時所代墊原告無權占有275 地號土地應付臺北市政府之不當得利，及原告依約應負擔之增值稅與該土地近20年之增值利益，經核算應以1320萬元為適當等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張前揭事實，業據其提出與所述相符之合建契約約與協議書為證，且為被告所不爭，堪信為真實。被告雖以前詞置辯，惟查，被告陳明系爭275-2 、275 地號土地「原由原告無權占有，嗣經原告與其他占有戶共同向臺北市政府申購，其申購權利人原為原告，但原告不願出資，被告為促成合建順利進行，乃與原告協商，將承購權利讓與被告，由被告之法定代理人出面向臺北市政府承購」等語，參以原告讓與該承購權時所簽立之「拋棄書」，明載「本人（指原告）因為配合合建故將全部承購權利轉讓…」文義（本院卷第140
頁），及兩造間80年12月20日協議書第2 條所載「…大樓無法興建時，經乙方（指被告）通知甲方（指原告）需於30日內將所領受之保證金無息退還乙方，並由甲方以原價無息向乙方買回，以乙方名義承購甲方權利範圍內之台北市○○區○○段一小段275 地號市有畸零地壹拾壹點零肆伍平方公尺…」文義（見本院卷第10頁），顯可得知原告本為275-2 地號土地承購權利人，為與被告合建始將該承購權讓與被告，使被告得以自己名義取得土地所有權，以利合建，而合建若無法完成，兩造則有意回復合建前雙方原有利益狀態，即原告取回275-2 地號土地，被告取回合建履約保證金及因承購275-2 地號土地所支出之價金。雖上開協議書第2 條係以「買回」為立約文字，惟按民法所謂「買回」係指出賣人以將來買回其所出賣之標的物為目的，而於買賣契約中保留買回權利之契約，此觀民法第39條第1 項規定甚明。若當事人間未訂立買賣契約，即無訂立民法買回契約之可能。系爭275-2 地號土地係被告逕向臺北市政府承購取得所有權，為被告所不爭，並有土地登記謄本及異動索引表附卷可稽，並非由原告出賣予被告。則兩造間就該土地並未訂定買賣契約，自無從訂立民法上之買回契約。是上開協議書第2 條所定「買回」，難認係民法買回契約之性質。僅能認屬兩造預就合建無法履行後，如何清理雙方已為給付之問題，所為清理方法之約定而已。其約定性質與契約所欲達成之經濟目的，均與民法買回契約迥異，自無民法買回規定之適用、準用或類推適用可言，亦不受民法第380 條所定買回期間5 年之限制。被告辯稱原告之買回權已逾5 年買回期間而失效云云，尚無可取。又上開約定就原告買回之標的物、價金等買賣契約必要之點已經特定，當具本約之性質而非預約，被告辯稱係屬預約亦無可取。又該約定係以兩造合建之「大樓無法興建」為發生效力之條件，而兩造為該約定時，合建之大樓是否無法興建，係將來不確定之客觀事實，可見該約定應屬附停止條件之法律行為。原告主張其為附停止條件買賣契約等語，尚屬可採。而依民法第128 條前段規定，消滅時效自請求權可行使時起算。上開約定既屬附停止條件買賣契約，原告行使該契約請求權之時效，即應自停止條件成就即「大樓無法興建」之確定時起算。被告陳稱該合建大樓無法興建之確定時點為88年6 月15日（見本院卷115 頁答辯續三狀），則自該時點算至本件起訴時，顯未逾一般請求權之15年消滅時效期間，被告辯稱原告之請求權已罹於15年時效，被告得拒絕給付云云，亦無可取。而兩造約定由原告買回275-2 地號土地，其經濟目的在於清理兩造合建期間所為之給付，以回復兩造合建前之原有利益狀態，原告買回275-2 地號土地應支付之對價，即「原價無息」，理應屬兩造為實現此一目的而為之約定，而非一般商人買賣商品旨在獲利所可比擬。則無論系爭275-2 地號土地事後價值是否升降，被告均不應藉以獲利，是原告為本件請求時，縱275-2 地號土地之價值已有漲升，亦無須適用情事變更原則予以調升買回之價格。被告辯稱原告無息原價買回該土地顯失公平有違誠信，應依情事變更原則調高原告之買回價格云云，並非有據。至於被告所指代墊原告無權占有275 地號土地之不當得利金、275-2 地號土地歷年地價稅、增值稅等項，既未經兩造約定為買回土地時，原告所應給付被告之對價，與原告買回該土地即無對待給付關係，被告辯稱原告買回275-2 地號土地即應支付上述款項云云，亦不足採。至於被告得否另依其他法律關係請求原告支付此部分款項，則非本件所應審究之範圍。綜前所述，被告前詞所辯均非可採。兩造既約定合建大樓無法興建時，即由原告以原價無息向被告買回系爭275-2 地號土地，而該大樓無法興建之事實已在88年6 月15日確定，所謂原價，即為原告所指之458 萬1019元等情，復均為被告所是認，則原告請求被告於原告給付被告458 萬1019元之同時，將系爭275-2 地號土地移轉登記予原告，即合於兩造之約定。從而，原告依兩造間契約關係提起本訴，聲明求為如主文所示之判決，即無不合，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　15　　日民事第三庭 法　官　黃明發
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　18　　日書記官　陳怡如