97年度訴字第1005號｜民事：給付仲介費用｜裁判日期：97 年 06 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1005號原　　　告　工商不動產投資顧問有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　林殷世律師複　代理人　鄭華合律師被　　　告　和京積層科技股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　余淑杏律師羅詩蘋律師莊佳樺律師共　　　同複　代理人　丙○○ 上列當事人間請求給付仲介費用事件，本院於中華民國97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣捌拾貳萬參仟貳佰元，及自民國九十六年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾柒萬肆仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣捌拾貳萬參仟貳佰元為原告預供擔保後, 得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：「㈠被告應給付原告新台幣（下同）3,780,000元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於民國（下同）97年6月4日具狀為訴之減縮聲明為：「㈠被告應給付原告3,292,800元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」，核原告減縮聲明與上開法條意旨相符，應予准許，合先敘明。乙、實體方面一、原告起訴主張：緣訴外人裕笙工業股份有限公司（下稱裕笙公司）所有坐落於彰化縣伸港鄉○○段855之2地號土地，及其上門牌號碼彰化縣伸港鄉○○路36號之廠房全部（下稱系爭不動產），原委託原告專任銷售，並簽訂不動產專任委託銷售契約書。嗣95年9月間，被告公司總經理林俊偉委託原告居間中部地區之工業區土地及廠房，最後屬意系爭不動產。而原告自96年2月7日起，即分別由原告公司經理卓聖疆、職員楊子慧先後帶被告公司之總經理林俊偉及執行長朱豪哲勘看系爭不動產及其廠房內部；於同年2月15日提供系爭不動產之土地建物謄本、建物平面圖及貸款設定金額等資料予被告公司，並詢問賣方之出價，被告公司林俊偉亦同時簽署履勘記錄表，約定買方應按成交總價2%（營業稅外加）給付經紀服務費予原告公司，之後原告於同年3月30日安排被告與賣方裕笙公司之負責人見面洽談價金。惟原告自同年4月9日起，多次聯絡被告公司詢問未獲，經調閱系爭不動產之土地登記謄本，始知被告公司與賣方裕笙公司就系爭不動產已於96年4月間簽訂買賣契約，並於96年6月4日完成所有權之移轉登記，然被告卻拒絕給付仲介服務費。為此，爰依兩造簽訂履勘記錄表之約定內容及民法第565條之規定，訴請被告依系爭不動產之買賣成交價格之2%加計營業稅5%，給付原告仲介服務費共3,292,800元【計算方式：（156,000,000×2%＝3,13 6,000 ）＋（3,136,000×5﹪＝156,800）＝3,292,800】等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,292,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以下列等語資為抗辯：㈠被告自95年9月起即在台中工業區尋找廠房，除原告外同時尚有數家房屋仲介業者帶被告勘看廠房，對於不動產經紀業者而言，被告乃係潛在買家，除非買方另與不動產經紀業者簽立有「買賣要約書」或「斡旋金」等委買契約，且透過該經紀業者成功與賣方達成買賣契約者，否則買方並不負有給付仲介業者報酬之義務。本件原告在帶看廠房時從未告知被告有關「斡旋金」及「要約書」等委買契約之規定，顯證兩造未成立任何委買契約；另原告所提「履勘記錄表」僅是勘看紀錄，其備註欄並無有關給付經紀服務費之約定記載，被告否認原證三之真正，且依商業交易習慣，茍原告真有告知被告仲介服務費之收費標準，應會要求被告於備註欄處簽名以證雙方達成合意，足證兩造間並未有居間契約之合意。再者，由證人楊子慧之證詞，亦證被告並未與原告就仲介費達成合意，是原告請求被告支付系爭不動產買賣價金之2%之仲介服務費，顯無理由。㈡依民法第567條規定，居間人負有據實報告及妥為媒介之義務，惟原告自與被告接觸之始，即惡意欺瞞被告，不實陳稱伊係受裕笙公司「專任委託」銷售之人，故意使被告以為只能委由原告與賣方裕笙公司接洽買賣事宜。又原告所提供之服務僅有帶被告勘看系爭不動產二至三次及安排被告與賣方見面一次，未代表被告與賣方裕笙公司議價，系爭不動產買賣契約之簽訂，乃被告事後自行努力與賣方溝通始談成。則以原告提供之勞務觀之，其除未盡據實告之義務而有違誠信外，並未協助被告與賣方洽談買賣價金之積極作為，是原告請求被告依系爭不動產買賣價金2%給付仲介服務費，實與其所提供之勞務價值過鉅而有失公平，參諸賣方裕笙公司支付原告20萬元之仲介服務費，本件應依民法第572條規定，酌減原告之請求金額等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、不爭執事項：㈠系爭坐落於彰化縣伸港鄉○○段855之2地號土地，及其上門牌號碼彰化縣伸港鄉○○路36號之廠房全部（下稱系爭不動產）原為訴外人裕笙公司所有，其於95年8月23日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告專任銷售系爭不動產，期間自95年8月23日起至95年12月31日止。㈡被告公司總經理林俊偉就系爭不動產曾於96年2月15日簽署履勘記錄表，原告並提供系爭不動產之土地建物謄本、建物平面圖等資料予被告公司。㈢被告於96年4月28日與賣方裕笙公司簽訂系爭不動產買賣契約，約定買賣價金為156,800,000元，並於同年6月4日完成所有權移轉登記事宜。四、得心證之理由：原告主張其與被告成立居間契約，約定賣賣成交時被告應給付原告2%仲介費（營業稅外加），爰依上開約定請求被告如數給付等語；但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點即在於：㈠兩造是否成立委託仲介契約？㈡若是，報酬應以多少為適當？㈠兩造是否成立委託仲介契約？ ⑴查證人即原告公司職員楊子慧證稱：「（是否有帶林俊偉去系爭標的看現場？）有，林俊偉打電話到我們公司，請我們幫他找適合的標的，我推薦他台中工業區及系爭標的，在2月份他說要去看全興工業區，我就推薦他系爭標的，那次由卓經理帶他去，只看外觀沒看內部.... 在2月13日他打電話告訴我說，他要去看系爭標的，請我聯絡地主開門，.. 我就請地主來開門看內部，看完後，他要我整理資料，包括土地建物謄本及平面圖，要瞭解銀行貸款的資料，在2月15日上午我將資料送到他們公司，並且拿履勘紀錄給他簽，．．在3月份時，他說全興工業區的系爭標的，公司比較喜歡，他希望能跟地主見面當面談，我約3月30日讓他跟地主見面，他說希望見面前再去現場，3月30日早上聯絡地主開門後讓他看現場，然後去地主公司談價格。」、「（此案，原告之前有無幫他議價？）有。」、「（如何向地主議價？）賣方由乙○○服務及議價，我跟范說買方出的價格，再由范回覆我。我跟范說買方出4 萬5，范說當月份有人出價5萬，賣方不同意。」「（3月 30日在地主公司談價格時有何人在場？）林俊偉跟朱執行長，地主方面只有黃董事長，仲介方面有我跟乙○○」（見本院卷第53頁背面、第54頁背面），證人即原告公司員工乙○○證稱：「（本件是否有替被告議價，情形如何？）有，他出價一坪4萬5，我有去跟地主說，地主說之前有人出1億5,000萬他不賣，除非差價在1仟萬內才有可能。」、「（你有無帶林俊偉去看現場、帶看幾次、時間為何？）有，看2次，分別為96年2月13日及96年3月30日」、（與業主見面是安排在哪一天見面？）96年3月30日，是我安排的，應買方要求的。」、「（當天見面的情形為何？）在3月29日買方希望安排見面，3月30日見面時，被告執行長朱先生說此標的他們已經看過且合用，至於價格的確定，他們董事長近期會跟地主談。被告說我們沒幫他議價，事實上我們有議價，只是作業上為了防止賣方知道出價的人的資力後，會不願意降價，所以出價時沒有告訴地主出價的人是被告公司。」、「（被告的出價，業主說不可能，有無向被告回報？）我有告訴楊子慧，也有告訴他1仟萬差價內才有可能。」、「楊子慧有無再告訴你被告的回覆？）有，他說被告不願再加價，這是96年2月13日以後的事，這時被告跟地主還沒見面。」（見本院卷第57頁背面、第58頁），證人即被告公司總經理林俊偉證稱：「（楊子慧說帶你看了至少十個物件，是否如此？）是」、「（有無委託原告幫你議價？）有，我們出價1億3,500萬，請楊子慧幫我們轉告業主，如果業主認為可談的話，請安排見面，後來楊子慧及乙○○有陪我們與業主見面。」、「（第一次與地主見面，是否透過楊子慧安排？）是。」、「（你與地主以前是否認識？）不認識。」、「（楊子慧是否應你要求提供土地建物謄本，及平面圖給你？）有。」（見本院卷第56頁至第57頁)，本件被告因欲購買廠房而透過原告尋覓適合標的，嗣由原告帶看現場、提供系爭不動產土地及建物謄本、並安排與地主見面，復參酌原告為房屋仲介商，若兩造未成立委託仲介之居間契約，原告殊無為上開媒介行為之理，是兩造間就系爭不動產買賣，應存在居間契約，始符常理。 ⑵再者，證人楊子慧證稱：「2月看全興工業區前，有帶他看其他物件，當時就有跟他說要收仲介費百分之2，他反映仲介費太高，我說仲介費還可以談... 」、「（林俊偉簽履勘紀錄表時備註欄是否已經有記載？（提示原證三））是。」（見本院卷第53頁背面），並有履勘紀錄表上記載「買賣成交時買方經紀服務費為成交總價百分之二（營業稅外加）」可證（見本院卷第14頁），足見兩造就被告應給付居間報酬之契約必要之點亦已合致，被告辯稱兩造未成立居間契約，並不足採。雖被告辯稱林俊偉簽名時並無上開備註欄之記載云云，然經本院將上開履勘紀錄表送內政部警政署刑事警察局鑑定結果，認：「其上之履勘人員簽名欄林俊偉簽名前，備註欄文字已存在」等情，有內政部警政署刑事警察局97年5月1日刑鑑字第0970051129 號鑑定書附卷可參（見本院卷第76頁），被告上開置辯顯不可信。至證人楊子慧證稱：「... 當時就有跟他說要收仲介費百分之2，2月15日當天他反應仲介費太高，我跟他說仲介費還可以談... 」（見本院卷第53頁背面），惟參酌一般仲介實務關於仲介費用之收取，常因最後買賣標的成交價之高低而有商議之空間，證人上開證述實與一般仲介常情相符，尚難以此而認兩造間未達成給付居間報酬之合意。況「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」，民法第566條第1項定有明文，本件原告為仲介業者，而被告透過原告代為尋覓廠房，原告帶看之標的除本件系爭不動產外，尚有其他標的，衡諸常情，被告對於原告非受報酬即不為媒介之情形，應知之甚詳，亦應視為允與報酬。 ⑶至被告另抗辯兩造並未訂定「買賣要約書」或「斡旋金」之委買契約，故並無居間契約存在云云，惟按居間契約並不以書面為必要，苟當事人互相表示意思一致，無論其為明示或默示，契約即得成立，被告以此否定居間契約存在，顯屬無據。㈡若是，報酬應以多少為適當？ ⑴按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第民法第568條第1項定有明文。本件系爭不動產雖非透過原告簽訂契約而成交，然原告既帶被告看屋並引薦賣方與被告接觸，應認被告與賣方成立之買賣契約係因原告之媒介而成立，原告自得請求居間報酬，否則當事人於居間人媒介後只需私下訂約即可規避居間報酬之給付，顯非事理之平。 ⑵再者，兩造約定之居間報酬為百分之2等情，有工商不動產投資顧問有限公司履勘紀錄表之備註欄記載「買賣成交時買方經紀服務費為成交總價百分之二（營業稅外加）」可證（見本院卷第14頁），足見兩造確實有達成居間報酬為買賣成交價百分之2之合意。雖證人楊子慧證稱仲介費還可以談，然此僅表示買賣成交後對於居間報酬數額之給付容有議價空間，尚難以此否定兩造間已約定報酬比例之效力，且若被告不同意該比例，何以林俊傑簽署上開履勘紀錄表時對於備註欄百分之2之記載未有任何修改或註記？是以被告上開辯解委無足採。 ⑶惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。本件買賣實際成交價為1億5,680萬元等情，為兩造所不爭執，則依約定被告應給付之居間報酬未稅應為313萬6,000元（計算式：000000000×2﹪＝0000000），惟本件原告提供之勞務為帶看現場、提供系爭不動產土地及建物謄本、並安排與地主見面，但議價並未成功，亦未協助處理後續點交及簽約事宜，則以原告就系爭不動產所任之勞務價值，原約定之報酬313萬6,000元顯屬過鉅而失公平，爰審酌原告與賣方訂定之契約，其得向賣方之報酬為百分之1，而一般仲介實務為「賣四買二」，即向賣方收取百分之4 仲介費，向買方收取百分之2仲介費，買方仲介費為賣方2分之1，及原告與賣方雖約定委託期間屆滿超過3個月後縱與原告仲介之客戶成交，亦無須給付報酬（見原告與賣方之不動產專任委託銷售契約書，本院卷第12頁），惟賣方仍給付20萬元作為報酬（見本院卷第59頁原告法定代理人乙○○之證述），惟本件兩造對於報酬給付期間未有上開類似之限制等綜合觀之，本院認本件報酬應以買賣成交價百分之0.5計算為適當，是以原告請求被告給付居間報酬 82萬3,200元為有理由（計算式：000000000×0.5﹪＝ 784,000；784,000×5﹪（稅金）＝39,200；784,000＋ 39,200＝823,200），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、從而，原告本於兩造間之約定，請求被告給付原告82萬3,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起即96年12月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。七、兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，核原告勝訴部分與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。八、結論，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　6 　　月　　30　　日民事第五庭法　官　蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　97　　年　　6 　　月　　30　　日書記官　林孔華

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