臺灣臺北地方法院97年度訴字第1180號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1180號

原告

趨勢不動產有限公司

法定代理人

丙○○

原告

甲○○

上二人共同訴訟代理人

余梅涓律師

被告

乙○○

訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

董家均律師

　　　　　　丁○○

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張

(一)被告於民國(下同)96年9月4日與原告趨勢不動產有限公司(下稱趨勢公司)簽訂專任委託銷售契約書，委託原告趨勢公司銷售其所有土地地號台北市○○區○○段一小段0000-0000及其上建物門牌號碼為台北市○○區○○路28號、34號12樓之房地，委託銷售價格為被告實拿新台幣 (下同)3075 萬元，委託銷售期間自96年9月4日起至同年月12日止，後雙方又於96年9月13日簽訂委託銷售內容變更同意書，同意委託期間延長至96年9月18日，並將委託銷售價格由被告實拿3075萬元降為2950萬元。原告趨勢公司依上開契約內容，於96年9月15日時覓得買主即原告甲○○，原告甲○○願以3000 萬元購買系爭房地，遂約定於96年9月16日12時簽約，詎料，被告無由更改預定簽約時間至同年月19日，然原告甲○○已於3日內 (即18日)補足定金150萬元 (即總價3000萬之5%)交付原告趨勢公司，惟至同年月19日時，被告又無故不到，原告趨勢公司遂再以存證信函通知被告於同年月21日12時簽約，被告則拒收並置之不理。

(二)按原告趨勢公司與被告之委託銷售契約書第八條規定關於定金之收取及其效力，其內容中第二、三項約定：二、若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。三、買方簽署買賣議價委託書 (或要約書)，於委託人簽認同意出售，並通知到達買方時，買賣契約即為有效成立，議價保證金轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利。然由上開約定可知，倘買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金或買方簽署買賣議價委託書 (或要約書)，於委託人簽認同意出售，並通知到達買方時，買賣契約皆即為有效成立。故只要符合其中一情形，買賣契約皆即為有效成立。查本件買方即原告甲○○已同意賣方即被告之銷售條件，並依約於3日內即18日給付定金150 萬元 (即總價3000萬之5%)支票予原告趨勢公司，故系爭買賣契約已有效成立。買賣契約既已成立，被告違約不賣，原告趨勢不動產公司及甲○○當可請求債務不履行之損害賠償。原告趨勢公司部分：依專任委託銷售契約書第十一條：一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人為此依上開委託銷售書約定，被告應支付原告趨勢公司依委託銷售總價之六計算之服務報酬，即2950萬×6%＝177萬元；而原告周玟婷部分，依原告趨勢公司及被告委託銷售契約書之第八條定金之收取之規定，買方同意銷售條件並依約給付總額3000萬×5%=150萬元。

(三)聲明：

1、被告應給付原告趨勢不動產有限公司177萬元及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

2、被告應給付原告甲○○150萬元及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

3、訴訟費用由被告負擔。

4、對於前二項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯如下

(一)被告乙○○委託原告趨勢公司松德加盟店，銷售上開松德路28 號及34號12樓及其地下二樓編號68號之車位，系爭房屋所有權為被告乙○○所有，系爭車位則為其先生即訴外人邱信謀所有，而委託人即為被告乙○○及訴外人邱信謀。後原告趨勢公司跟被告說已找到特定客戶要購買系爭房屋，被告遂於96年9月4日再簽訂一份專任委託契約書，此時一般委託銷售契約尚未到期 (委託期間為96年8月25日至96年9月26日) ，原告趨勢公司將出售金額從3300萬變更為屋主實拿3075萬元整，專任委託銷售契約到期日至96年9月12日。惟專任委託銷售契約到期，原告趨勢公司依舊未賣出系爭房屋及車位，被告即表明不再委託銷售系爭標的物，原告趨勢公司受僱人即訴外人洪素秋與陳怡靜卻於96年9月13日，在未與被告事先約定下，至被告上班處所台北諾貝爾診所內等候，企圖影響被告與患者之看診關係，迫使被告簽下委託內容變更同意書，委託內容變更為屋主實拿2950萬元整，委託日期則延長至96年9月18日。被告因忙於看診，不願在未深思熟慮下簽署，但原告趨勢公司受僱人即訴外人洪素秋與陳怡靜竟以『若不簽名就不走人』回應，堅持不走，被告迫於無奈，只好先簽名同意，是以，委託內容變更同意書上只有被告之簽名，並無其先生即訴外人邱謀信之簽名，惟前二份契約（一般銷售委託、專任銷售委託）皆為被告及其先生同簽，被告先生並無同意此份委託銷售內容變更同意書。被告自始未同意要以2950萬元出售系爭房屋及車位，遂立即於晚上 (即96 年9月19日凌晨)發簡訊告知訴外人陳怡靜「未於買賣確認書上簽名確認前，就表示我們尚未確定要賣」，並於隔日立即退還二十萬元支票。

(二)原告趨勢公司所提「委託銷售內容變更同意書」，被告根本未有詳閱之時間，且是在被脅迫下才簽定，內容根本並非被告之真意，依民法第88條第1項、第92條第1項上開法文，自可撤銷其意思表示。又「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」民法第246條第1項定有明文。委託銷售內容變更同意書「委託人前委託受託人銷售 ...28、34號房地」，底下有一括弧「含B2-68車位」，此車位所有權人為被告之先生，被告既無所有權，此買賣標地自不能納入契約中，被告之先生既未簽名同意出售，訴外人陳女與洪女趁被告無法詳閱而私自填寫委託銷售內容變更同意書，依上開法文，此委託銷售內容變更同意書自屬無效。如前述，買賣契約根本尚未成立，自始未有解除買賣契約或是違約之情事，是以，原告趨勢公司要求被告給付6%服務報酬，實無理由。且被告於96年9月20日即歸還支票給訴外人陳怡靜，並有陳女簽名親收，陳女既已收取退款支票，符合買賣議價委託書第4條第2項以表示被告根本不同意此買賣契約。是原告趨勢公司主張被告應給付因債務不履行之損害賠償之理由，並無依據。又原告甲○○主張已於3日內（即96年9月18日）補足訂金150萬元（即總價之5％）交付趨勢公司，而認定買賣契約成立云云，惟經 鈞院函調台灣土地銀行原告之甲存帳號000-000-00000－0號帳戶，查知原告甲○○之帳戶內僅有14,821元，可證原告趨勢公司得知被告不願出賣系爭房屋後，即與另一原告甲○○通謀開立不實支票，用以詐害被告，益可顯原告趨勢公司及原告甲○○未依誠實信用方法，原告趨勢公司未盡良善仲介之義務，是原告甲○○請求被告給付違約金150萬元云云，洵屬無據，足不可採。

(三)聲明：

1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2、訴訟費用由原告負擔。

3、如受不利益判決，被告願供可轉讓定期存單或有價證券作為擔保，請准免為假執行宣告。

三、本院之判斷

(一)兩造不爭執之事實與本件爭點原告趨勢公司起訴主張與被告乙○○於96年9月4日簽訂專任委託銷售契約書，代為銷售被告所有台北市○○區○○段一小段0000-0000地號及其上建物門牌為台北市○○區○○路28號、34號12樓之房屋，委託銷售價格由被告實拿3075萬元，並於96年9月13日與被告簽訂委託銷售內容變更同意書，其內容為代為銷售上開房地，但委託銷售價格由被告實拿3075 萬元降為2950萬元。嗣於96年9月15日原告趨勢公司稱已覓得買主即原告甲○○，原告甲○○簽發96年9月5日為到期日之20萬支票 (票號DQ0000000)，另簽發同年月18日到期之面額130萬元支票 (票號DQ0000000)予原告原告趨勢公司，被告乙○○於96年9月15日收受系爭20萬元支票，但於9月20日退還系爭支票予原告趨勢公司之受僱人即訴外人陳怡靜之事實，業據原告提出專任委託銷售契約書 (見原證一)、委託銷售內容變更同意書 (見原證二)、原告甲○○支付面額150萬元支票 (見原證三)及被告所提出之退還20萬元支票(見被證二)等件為證，且為兩造所不爭執，應信為真實。惟原告主張本件於96年9月13日所簽立之委託銷售內容變更同意書已成立，且原告趨勢公司亦已依約覓得買主即原告甲○○，但被告任意毀諾，應負兩造契約約定之債務不履行責任，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件爭點為：1.兩造間之委託變更同意書是否成立？

2.原告趨勢公司代原告甲○○交付被告乙○○20萬元之支票是否即使兩造間之買賣契約成立?

(二)得心證之理由

1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定有明文。是買賣之雙方當事人，對於買賣之標的物及價金互相表示意思一致時，買賣契約即為成立。且除契約應以書面為要式者外，非不得以口頭為之。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號判決意旨參照）。次按土地登記規則七十五條第一款、第八十條之規定共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人。公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人(最高法院86年台上字第1655號判決意指參照)。又最高法院85年台上字第569號判例則謂：「按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第八十條規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。」綜上，上訴人等所購地下室停車位面積之使用權因屬共同使用部分，依法令及最高法院判例均明示「公寓大廈地下室停車位固得為買賣標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人」之原則（例外於同一公寓大廈之其他區分所有人原未買車位，彼此間始能單獨就車位為買賣）。

2.經查本件依據兩造於96年9月4日所簽訂之專任委託銷售契約書第1條之規定，其銷售標的為上開松德路28號及34號12樓房地及其地下二樓編號68號之車位，委託人則為被告乙○○及其夫即訴外人邱信謀，此有由被告乙○○及其夫邱信謀個別簽名之專任委託銷售契約書在卷可稽 (見原證1)，且系爭房屋之所有權人為被告乙○○，系爭車位之所有權人則為其先生邱信謀，亦有台北市松山地政事務所建物及土地所有權狀在卷可憑 (見被證4)，且依據該契約第2條關於委託銷售價格之約定中，其中土地、建築改良物之價格為2,975萬元，車位價格為100萬元，總計屋主實拿3,075萬元，又揆諸首揭「公寓大廈地下室停車位固得為買賣標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人」之原則，及一般社會就此種土地建築物之交易心理，被告辯稱其從未獨立出售系爭房地，而係自始即與其夫邱信謀欲共同出售系爭房地及車位等語，堪可採信。

3.次查原告趨勢公司與被告乙○○及其夫邱信謀所簽訂之上開專任委託銷售契約書之期限迄96年9月12日止，而原告所提96年9月13日所簽立之委託內容變更同意書上，關於標的物中之部分雖亦包括地下二樓編號68號車位，但並未各別標明土地、建築物及車位之價格，而僅記載由屋主實拿2,950萬元，且僅有被告乙○○之簽名，並無其先生邱信謀之簽名 (見原證2)，而在此變更同意書前之專任委託銷售契約書，則係由被告及訴外人邱信謀個別簽名共同委託，已如前述，故此約定效力並不及於未簽名之訴外人邱信謀，且被告乙○○亦自始至終未有單獨出售房地之意思，故被告辯稱系爭委託銷售契約內容變更同意書，因意思表示不一致而未成立，被告自始即未同意以2950萬元出售系爭房屋及車位，亦可採信。

4.末查原告主張依據上開專任委託銷售契約書第8條關於定金之收取及其效力二、三之規定，倘買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立；或買方簽署買賣議價委託書 (或要約書)，於委託人簽認同意出售，並通知到達買方時，買賣契約即為有效成立，而被告已收受原告趨勢公司代原告甲○○交付之20萬元定金支票，故系爭銷售契約已有效成立等語云云。惟查被告乙○○雖曾收受由原告甲○○所簽發面額20萬元之支票，然兩造間之委託銷售契約內容變更同意書並未成立，則即無買方同意委託人之銷售條件為屋主實拿2,950萬元之契約條件，且收受系爭支票，並不代表原告甲○○已給付定金，況經本院函調台灣土地銀行關於原告甲○○於96年8月至10月之系爭甲存帳號000-000-00000-0號支票帳戶內之交易明細表，查知原告甲○○之系爭帳戶，於該段期間內僅有14,821元，故原告以此主張買賣契約已成立，並不可採。另被告亦未於收受系爭支票後即簽認同意出售，反於96年9月20日退還系爭面額為20萬元之支票，故原告主張被告因收受支票而已同意出售，亦不可採。況兩造間之專任委託銷售契約已屆期而失效，96年9月13日所簽定之委託銷售契約內容變更同意書亦未成立，故被告乙○○縱收受系爭面額20萬元之支票，亦無任何契約效力可言，何況被告尚未將支票轉帳取現，原告甲○○帳戶內亦無足夠金額可供兌現，故被告抗辯原告對其並無請求違約之權利，堪可採信。

四、綜上所述，兩造間之委託銷售契約內容變更同意書，因未得原共同委託人即車位所有權人邱信謀之同意而未成立，而被告乙○○收受系爭面額20萬元支票，亦因原告甲○○所同意之銷售條件，係前開未成立之變更同意書之條件，而與委託銷售契約書第八條定金之收取及其效力二之規定不合，另被告亦未於原告甲○○簽署買賣議價委託書後而簽認同意出售，故亦與委託銷售契約書第八條定金之收取及其效力三之規定有間，從而，原告趨勢公司向被告乙○○請求依照96年9月13日簽訂委託銷售內容變更同意書委託銷售總價之六計算之服務報酬，即2950萬×6%＝177萬元，及原告周玟婷請求依委託銷售契約書之第八條定金之收取之規定，買方同意銷售條件並依約3日內給付總額3000萬×5%=150萬元暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，亦失所據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。