臺灣臺北地方法院97年度訴字第1935號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1935號

原告

建國大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

被告

雙影廣告有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

許獻進律師

上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國97年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段6 小段84地號如附圖所示編號1 至4 號平面車位4 個（下稱系爭車位，面積60平方公尺）屬於建國大廈全體82戶區分所有權人共用之法定停車位，依建國大廈管理委員會民國91年12月10日第3 屆第2 次會議決議各停車位按月收取租金新臺幣（下同）3000元，建國大廈住戶規約第10條第5 款並規定未按期繳納應繳金額時，應以未繳金額年息百分之十加計遲延利息。詎被告自民國93年間起向訴外人陳尚賢租用門牌號碼臺北市○○○路○段192 號1 樓房屋，即無權占有屋前系爭車位，累計受有相當於租金之利益共57萬6000元，爰依侵權行為、不當得利及所有權法律關係，請求被告如數給付並返還系爭停車位等語。併聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段6 小段84地號土地如附圖所示編號1 至4 號等4 個平面停車位交還全體共有人。㈡被告應給付原告57萬6000元，及自97年1 月31日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，並自97年1 月1日起至交還上開停車位之日止，按月給付1 萬2000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊向訴外人陳尚賢承租其所有上開房屋1 樓及地下1 樓，租約明定伊得一併使用系爭停車位4 個，系爭停車位係出租人陳尚賢於75年3 月17日取得上址建國大廈1 樓房地所有權時，為原始起造人一併交付，並由建商與各該買受建國大廈之區分所有權人約定由一樓房屋所有權人分管使用，且使用期間住戶及建國大廈管委會均無意見，出租人陳尚賢亦自91年起按月繳納1 樓停車位管理費予原告，建國大廈各區分所有權人既就系爭停車位已有分管協議，系爭停車位又非屬公寓大廈管理條例規定不得約定專用範圍，伊及陳尚賢依分管協議合法使用系爭停車位，自有正當權源，並非不當得利等語置辯。併聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、原告主張：系爭4 個停車位均係法定停車位，坐落上址1 樓房屋前方，供地面層平面停車位使用，屬建國大廈全體區分所有權人共有，被告自上開時間向訴外人陳尚賢承租上址1樓房屋，並依照租約占有使用系爭停車位等情，為被告所不爭執，且有使用執照竣工圖、建物登記謄本、房屋租賃契約書為憑（北調卷第27頁、第40至46頁），併經本院勘驗現場製有勘驗筆錄可稽（本院卷第55至57頁），且有照片為證（見本院卷第22至23頁），堪信為真。原告主張被告無權占有系爭停車位，並侵害原告全體區分共有人之所有權，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告是否無權占有？㈡被告有無侵權行為？

四、法院之判斷：

㈠被告是否無權占有？

⒈按建築法第102 條之1 規定：「建築物應附建防空避難空間或停車空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59條之1 之規定，按照建築物的用途與總樓地板面積的不同而強制設置之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」。而「法定停車空間」之登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同情況，又分為共有部分及專有部分兩種。室內法定停車空間未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關於共有部分之方式辦理登記。本件系爭停車位既未登記為專有部分，應屬設於建築物以外屬於全體區分共有人所共有，合先敘明。

⒉又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情勢外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。本件被告辯稱：訴外人陳尚賢向建商購屋時，即約定系爭停車位歸其使用，並透過建商與建國大廈其他區分所有權人就系爭停車位成立分管契約等語，並提出另名住戶乙○○與建商新第股份有限公司簽訂之定型化不動產買賣契約書為證（見本院卷第60至71頁、第90頁），依該契約書第8 條約明：「…㈣劃歸1 樓之空地其使用權屬1 樓住戶，其他空地均屬本大廈各戶共同使用，任何住戶均不得私自占有」，徵諸證人即建國大廈前任管理委員會主任委員甲○○亦結證：「我是系爭大廈建好後沒多久就搬進來，大約76年左右」、「搬進去時，就是現狀使用，1 樓停車位都是由1樓住戶使用」（見本院卷第52頁反面），是上開不動產買賣契約既係建商售屋時以相同之定型化契約與各承購戶簽訂買賣契約，嗣並已將系爭停車位交付訴外人陳尚賢占有使用，堪認陳尚賢與買受系爭土地應有部分之全體共有人間成立分管契約，故被告上開所辯，似非虛妄。

⒊再者，訴外人陳尚賢自91年間起尚就系爭停車位按月支付管理費，並與建國大廈區分所有權人大會授權管理委員會向陳尚賢租用其所有之地下2 層車道產權所支付之租金，兩者相互抵銷等情，有建國大廈第3 屆、第4 屆區分所有權人會議記錄、管理委員會第3 屆第2 次會議記錄、第4 屆第6 次會議記錄可稽（見本院卷第10至12頁、第24至25頁、第26至27頁、第81至83頁），證人甲○○復到庭證稱：「每車位3000元，一共畫有4 個車位，但管委會只收3 個車位的錢，讓1樓住戶有出入空間」、「（問：1 樓所有權人有無就車位支付管理費？）有，但管委會有向1 樓住戶租用屬於其所有供全體住戶使用之車道，將租金及管理費互相抵銷」等語（見本院卷第53頁），益見訴外人陳尚賢確屬有權使用系爭停車位權限。原告雖主張：地下2 層車位僅部分區分所有權人享有產權，管理委員會無權以全體區分所有權人繳納之管理費向訴外人陳尚賢租用車道云云，惟上開事項既經建國大廈區分所有權人會議決議授權管理委員會與訴外人陳尚賢議定租金數額，且未經撤銷決議，不因地下2 層停車位僅由部分區分所有人使用而妨害建國大廈區分所有權人及管理委員會上開決議效力，自屬合法有效，原告否認上開決議效力，無異片面推翻前任管理委員會所為決議效力，殊無可採。

⒋綜上，訴外人陳尚賢與建國大廈其他區分所有權人間就系爭停車位既有分管協議，被告依其與陳尚賢間合法有效之房屋租賃契約第15條：「前院停車位，由承租人全權使用，不需付費」（見北調卷第45頁），占有系爭停車位，即有正當權源，被告並非無法律上原因而受有利益。故原告主張：被告係無權占有系爭停車位，應返還相當於租金之不當得利云云，洵無足取。

㈡被告有無侵權行為？查系爭停車位依使用執照竣工圖所載，固係供停車之用，屬於全體區分所有權人所共有，惟就管理使用權部分，參照民法第818 條、第820 條第1 項規定，就共有物之管理，各共有人間既得以契約予以訂定，即得由各共有人以分管方式劃定範圍使用共有物，或經共有人全體之同意由共有人中之一人對共有物之全部予以使用收益。本件系爭停車位經訴外人陳尚賢透過建商與建國大廈全體區分所有權人以契約賦予上址房屋1 樓所有權人陳尚賢之專用權，其他區分所有權人關於系爭停車位之使用權自應受到限制。被告既係向訴外人陳尚賢合法租用上開房屋並約定可使用系爭停車位，自為系爭車位之合法占有使用權人，得於分管契約約定之範圍內對於系爭車位為使用、收益，並無故意過失不法侵害其他區分所有權人之所有權。故原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任云云，亦無足取。

五、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭停車位，為不可採；被告抗辯：占有系爭停車位有正當權源，為可採。從而，原告本於侵權行為、不當得利及所有權法律關係，請求被告應將如附圖所示系爭停車位交還全體共有人，並應給付57萬6000元，及自97年1 月31日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，並自97年1 月1 日起至交還上開停車位之日止，按月給付1 萬2000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。