臺灣臺北地方法院97年度訴字第5177號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第5177號

原告

宇赫不動產經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃坤鍵律師

複代理人

陳俊成律師

訴訟代理人

丁○○

被告

丙○○○

被告

乙○○

被告

前列二人共同

訴訟代理人

詹文凱律師

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國98年8月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、被告於民國96年12月5日與原告簽立委託銷售契約書（下稱系爭契約書），委託銷售被告所有坐落於臺北市信義區○○○路○段508號9樓之2及之3等房地（下稱系爭房地），約定銷售總價為新台幣（下同）5,980萬元，委託銷售期間至97年6月5日止；後於同年12月10日兩造再簽立契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為5,608萬8仟元，雖該變更同意書未依不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第22條第1項第1款規定，指派經紀人簽章，惟經紀業條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權利，促進不動產交易市場健全發展，以利行政監督所設，並非強行規定，縱原告有違反此等規定，亦與契約效力無涉。

二、嗣訴外人曾顯宗於97年5月5日與原告簽立不動產買賣斡旋承諾契約書（下稱斡旋承諾書），契約有效期間至97年5月15日止，提出願以總價款5,680萬元承購系爭房地，並支付原告票據面額共200萬元之斡旋金做為原告與被告斡旋洽商及價格條件之憑證，倘買賣契約成立，該斡旋金即充作定金交付予被告。而曾顯宗購買系爭房地前雖未至（屋內）現場察看，惟當時既有公司行號在內營業，系爭房地之現況自可預期，且曾顯宗與系爭房地之大樓建商素有往來，原即信任該房地之品質，況系爭房地係坐落於臺北市○○地段，僅需參考周遭行情、標的坪數、年份等，即可計算投資報酬率而出價，此為投資不動產實務所常見，故曾顯宗上開情形，並非不動產交易之特例。

三、綜上，曾顯宗提出之承購總價業已超過被告委託銷售之金額，依系爭契約書第8條第2項約定，被告與曾顯宗間買賣契約即為成立，則被告應依同契約書第5條約定，給付原告成交總價款百分之4之服務報酬；且縱被告於買賣契約成立後，反悔不賣並將曾顯宗支付之斡旋金支票退還，被告仍應依同契約書第12條第2款約定，給付原告上開服務報酬。至被告雖以售後回租一事辯稱原告尚未完成委託條件，惟此部分僅係兩造簽訂系爭契約書後，原告銷售過程中，被告口頭表達希望以每月租金12萬8仟元回租系爭房地兩年，然因原告表示並無買方同意之把握，所以未載明於系爭契約書中，僅以口頭承諾將轉達予買方，而若被告認此項約定甚為重要，亦無同意不載明於系爭契約書之理，是被告所辯，並無理由。並聲明：被告丙○○○、乙○○應給付原告227萬2仟元及自97年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

貳、被告抗辯：

一、被告於96年12月5日與原告簽立系爭契約書，委託銷售被告所有之系爭房地，約定銷售總價為5,980萬元，委託銷售期間至97年3月5日止。兩造雖曾於同年12月10日簽立契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為5,608萬8仟元，委託銷售期間延長至97年6月5日止，惟契約內容變更合意書既係委託內容之變更，性質等同於委託契約書，依經紀業條例第22條第1項第1款規定，應由經紀業指派經紀人簽章，然該契約內容變更同意書上之「經紀人」一欄，並無經紀人之簽章，則依民法第73條規定，該契約內容變更合意書自屬無效，兩造之委任內容仍應以96年12月5日所簽立之系爭契約書為準。則原告遲至97年5月5日始告知曾顯宗出價購買系爭房地，且其提出之承購總價為5,680萬元，與被告委託銷售之金額亦不相符，故被告與曾顯宗間之意思表示並不合致，未能成立買賣契約，則依系爭契約書第5條約定，原告既未完成仲介工作，自不得請求報酬。

二、又被告於委任之初，曾口頭告知原告因尚有使用系爭房地之必要，無法立即搬遷，買方應同意將系爭房地以每月12萬8仟元出租予被告，租期至少2年，原告亦承諾轉達予買方；然曾顯宗簽立之斡旋承諾書中係手寫記載「買方同意本標的於買賣完成後以租金16萬元出租給賣方」，與被告委任時之條件並不相同，兩造之意思並無一致，自無買賣契約之成立。且曾顯宗答詢時稱「原告並沒有跟我說被告要用多少錢來租」，顯見原告並未將被告之要約條件完整轉達，曾顯宗對要約內容亦非完全清楚，自無承諾及意思合致可言。

三、此外，原告雖以其與曾顯宗簽立之斡旋承諾書作為仲介工作完成之證明，然被告原委託原告銷售之系爭房地，約定銷售總價高達5,980萬元，金額非一般人所能輕易負擔，如真有購買意願，必然對於系爭房地之坪數、位置、樓層、內部空間配置等詳細查對檢視，以確認房屋之價值。又倘曾顯宗確實對於系爭房地之狀況有深入瞭解，經過半年餘，仍應有清楚之記憶。然曾顯宗卻在當時僅有一件不動產買賣之情況下，對於價金高達5,980萬元之買賣，不檢視房屋之現況，不查對房屋之大小，且對房屋之坪數、樓層均不記憶，顯與一般常情不符。遑論，曾顯宗於97年5月5日與原告簽立之斡旋承諾書第3條約定，有效期間僅限曾顯宗簽署該承諾書後3日內，然曾顯宗簽發之支票發票日竟記載97年5月15日，與上開約定互有矛盾，皆足證曾顯宗有意出價應買一事，純屬原告之虛構，事實上並無買賣成交之情形。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事項：

一、被告於96年12月5日與原告簽立系爭契約書，委託銷售被告所有之系爭房地，約定銷售總價為5,980萬元，委託銷售期間至97年3月5日止；後於同年12月10日兩造再簽立契約內容變更合意書，將委託銷售價格變更為5,608萬8仟元，委託銷售期間延長至97年6月5日止，然該契約內容變更合意書上之「經紀人」一欄，並無經紀人之簽章，有系爭契約書、契約內容變更合意書在卷可稽（見本院97年度促字第15759號卷第4至6頁、本院97年10月16日言詞辯論筆錄第35頁反面）。

二、曾顯宗於97年5月5日與原告簽立斡旋承諾書，提出願以總價款5,680萬元承購系爭房地，並支付原告發票日為97年5月15日，票據面額為100萬元之支票2紙做為原告與被告斡旋洽商及價格條件之憑證；又該斡旋承諾書第13條之特別約定事項有手寫記載「買方同意本標的於買賣完成後，以租金16萬元出租給賣方」，有斡旋承諾書、票據號碼為QC0000000、QC0000000之支票2紙在卷可稽（見本院97年度促字第15759號卷第7至8頁、本院98年4月16日言詞辯論筆錄第66頁反面）。

肆、得心證之理由：

一、本件原告起訴主張兩造先後簽立系爭契約書、契約內容變更合意書（無經紀人之簽章），委託原告銷售被告所有之系爭房地；而曾顯宗與原告簽立斡旋承諾書，雖無察看屋內狀況，仍願承購系爭房地等事實，有系爭契約書、契約內容變更合意書、斡旋承諾書、票據號碼為QC0000000、QC0000000之支票2紙（均影本）等件為證（見本院97年度促字第15759號卷第4至8頁，本院97年10月16日、97年12月4日、98年6月11日言詞辯論筆錄第35頁反面、第66頁反面、第54頁正、反面），且為被告所不爭執，故上開原告主張之事實，自堪信為真實。

二、原告又主張兩造簽立之契約內容變更合意書，雖無經紀人之簽章，仍因未違反強行規定而有效；而曾顯宗與原告簽立之斡旋承諾書，有效期間係至97年5月15日止，且縱曾顯宗購買系爭房地前未至屋內察看，亦為投資不動產實務所常見。至被告雖曾於原告銷售過程中，口頭表示欲售後回租，然此要求並未載明於系爭契約書中，則兩造間之買賣契約應已成立，依系爭契約書約定，被告即應給付原告服務報酬等語；被告則以前揭情辭置辯，因此，本件應審究之爭點即為：㈠被告委託原告銷售系爭房地之條件為何？㈡曾顯宗於斡旋承諾書有效期間內，願以5,680萬元購買系爭房地一事是否屬實？㈢若係屬實，原告得否請求被告支付服務報酬？茲審究如下：

㈠、被告委託原告銷售系爭房地之條件為何？

１、本件被告並未否認與原告簽訂契約內容變更合意書，惟辯稱該變更合意書上未依經紀業條例第22條第1項第1款規定，指派經紀人簽章，則依民法第73條規定，該變更合意書自屬無效云云。然查，經紀業條例第22條第1項第1款雖規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書應由經紀業指派經紀人簽章。惟經紀業違反該項規定者，係處6萬元以上30萬元以下罰鍰（經紀業條例第29條第2項參照），此僅為違反經紀業條例及主管機關命令之行政罰鍰規定，並無使已發生之法律關係失效之效力，被告所辯，並不可採。又系爭契約書第14 條後段既約定：「契約內容變更合意書經雙方簽署後與本約具同等效力。」被告既已簽訂契約內容變更合意書，其上並有經紀營業員管鎮國之簽名，雖無經紀人之簽名，惟並不影響兩造合意變更契約內容之效力，兩造自應受該契約內容變更合意書之拘束。從而，本件契約內容變更合意書經兩造簽認後，委託銷售價格已由5,980萬元變更為5,608萬8仟元，委託銷售期間則延長至97年6月5日止。

２、又被告辯稱其曾口頭告知原告，買方應同意將系爭房地以每月12萬8仟元出租予被告，租期至少2年，原告亦承諾轉達予買方云云。惟查，上揭約定並非一般委託銷售契約之例行性事項，而係對兩造尤其被告之權利義務有重大影響，依系爭契約書第14條前段約定，本契約非經雙方「書面」同意，不得單方任意變更或終止之。然兩造於96年12月5日簽定系爭契約書，嗣於同年12月10日簽定契約內容變更合意書，均未有售後回租之特別約定，顯見兩造就原告之請求尚未達變更契約內容之意思表示合致，縱原告曾承諾轉達予買方，此僅屬服務客戶轉達要求之舉，尚難認原告已同意被告變更系爭房屋委託買賣之條件加入售後租回每月租金12萬8千元此點，蓋買方是否同意此回租條件，並非原告所能左右，且被告所提售後回租之條件為每月12萬8千元，與系爭斡旋承諾書所載買方同意之條件每月租金16萬元，並未合致，而被告亦已各收受原告交付之斡旋金支票100萬元，足見兩造就委託買賣系爭房屋並未同意加入售後回租之委託條件，從而，被告抗辯兩造間已就售後回租達成合意云云，尚無足取。

㈡、曾顯宗於斡旋承諾書有效期間內，願以5,680萬元購買系爭房地一事是否屬實？

１、被告辯稱曾顯宗簽發之支票發票日與斡旋承諾書之有效期間互有矛盾云云。然查，斡旋承諾書第3條約定，本契約書自買方（即曾顯宗）簽署後3日內為有效期間，不得片面撤銷。契約有效期間另有約定者，從其約定。而曾顯宗於97年5月5日與原告簽立斡旋承諾書時，既另於斡旋承諾書上載明有效期間至97年5月15日24時止，自應從其約定。則曾顯宗依斡旋承諾書第4條約定，於簽立本契約書同時支付原告約承購總價款百分之3斡旋金，係以到期日97年5月15日、面額100萬元之支票2紙支付，與本契約書有效期間相一致，並無矛盾之處。況斡旋承諾書中並未約定斡旋金給付之方式限於現金或即期支票，此與簽約時給付之簽約款，性質殊不相同，買方非不得以遠期支票給付斡旋金，是被告上開所辯，並非可採。

２、被告又辯稱曾顯宗未曾至現場看屋，且時過半年餘，已不記得房屋之坪數、樓層等，與一般常情不符云云。惟查，曾顯宗於本院到庭具結證稱：「（系爭房屋買賣是否是你要買的？）是我堂弟曾志平要買的，簽約時都是用我的名字代表簽約或代理，要過戶時再變更名字為曾志平或他太太的名字，購買的資金都是他匯到我的帳戶，我再依代書指示匯款，如有貸款，也是用曾志平的名義貸款，我在初期會監督付款、稅金及過戶的問題。（本件曾志平有無去看屋？）有，他有去看，我沒有陪他去看過，但他有告訴我，他說覺得房子不錯，我以前是作機電的，我有跟佳美建設配合過，我覺得不錯，所以我就用我本人支票開票付斡旋金……（系爭房屋買賣，曾志平有無匯款給你？）曾志平之前就有資金在我的帳戶，最少有500萬以上，最多有幾千萬，但不會放很久，我會造表給他看。因為本件在斡旋期間，曾志平還未匯購屋款給我。（97年12月4日你來作證時，為何沒有提到實際買主是曾志平？）……斡旋金是我開的，到最後階段才會變更名字，因為堂弟在國外的關係。」等語（見本院98年8月13日言詞辯論筆錄第79頁反面、第80頁），參以曾顯宗自97年2月14日起至98年5月4日止，亦曾透過上揭方式（由曾志平看屋，再由曾顯宗付斡旋金）為曾志平購入基泰信義7樓、大湖企業家、基泰信義6樓等3戶房屋等情，有⑴基泰信義7樓之不動產買賣斡旋承諾書及同時支付21世紀信義松仁加盟店票據面額300萬元之斡旋金、不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、土地及建物登記第二類謄本⑵大湖企業家之不動產預買申請書及同時支付東森房屋信義松德加盟店票據面額2,700萬元之斡旋金、授權代理銷售同意書、不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀⑶基泰信義6樓之買方定金收款憑證及同時支付21世紀信義松仁加盟店票據面額240萬元之斡旋金、不動產買賣契約書、土地及建物登記第二類謄本可稽（見本院卷第88-123頁），足徵本件實際購屋者為曾志平，而曾顯宗僅係曾志平看屋後並決定買價時，受指示支付斡旋金之人，與本件交易之處理模式相似，則本件曾顯宗雖未察看系爭房屋，且時過半年餘，已不記得該屋之坪數、樓層等細節，尚與常理相符，故被告此部分所辯，亦不足採。綜上，曾顯宗於斡旋承諾書有效期間內，願以5,680萬元購買系爭房地一事，應係屬實。

㈢、若係屬實，原告得否請求被告支付服務報酬？

１、查系爭契約書第8條第1項、第2項約定，甲方（即被告）同意乙方（即原告）得為買賣雙方之代理人。甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方毋須再行通知甲方即得全權代理收受定金。本件曾顯宗既已提出要約並於97年5月5日交付定金共200萬元之支票2紙予原告，依系爭契約書第8條第1項、第2項約定，原告自有權代被告收受訂金，且雙方（即曾顯宗及被告）雖尚未簽署買賣契約書或其他類似文件，並無礙於原告自曾顯宗處受領系爭支票時，系爭買賣契約即已成立之事實。

２、又查，系爭契約書第12條第2款約定：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：……二、買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4％與乙方。」如前所述，原告於委託期間覓得買主曾顯宗願以超過被告委託價格5,608萬8仟元購買系爭房地，原告並已代理被告收受曾顯宗交付之定金，詎因被告違約不願出售系爭房地及與曾顯宗簽訂不動產買賣契約書，則原告依上開第12條第2款約定，請求被告給付按委託價格5,680萬元之4％的服務報酬即227萬2仟元，即屬有據。

三、綜上所述，原告本於系爭委託銷售契約法律關係，請求被告給付丙○○○、乙○○給付227萬2仟元及自97年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

伍、本件原告勝訴部分，被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，惟原告並未聲請宣告假執行，被告上開聲請自無必要，併予敘明。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，均核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

柒、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。